不動産投資をするうえで管理の手間を減らすために有効な「サブリース」

しかし、サブリース契約で不動産会社とトラブルにならないか心配な方も多いのでは無いでしょうか？

サブリース契約で失敗しないことは実は難しいことではありません。

サブリースの仕組みや不動産会社にとってのメリットやデメリットを理解しておくことで、オーナーにとって不利な契約を避けることができます。

当記事ではサブリースの仕組みや契約時の注意点、オススメの不動産会社をご紹介します。

この記事を読み終えればサブリース業者と失敗せずに契約ができるようになります。

1.サブリースとは？わかりやすく仕組みを解説

サブリースとは不動産管理ノウハウのある会社が不動産のオーナーから賃貸物件を一括で借り上げ、転貸することです。

通常、入居の有無に関わらず、不動産オーナーには家賃が支払われるため、不動産オーナーとしては空室リスクを抑えて不動産投資をすることが可能です。

また、家賃の集金や入退去の手続は不動産会社が不動産オーナーに代わって行ってくれますので、管理の手間も省くことができます。

一方で、不動産オーナーに支払われる家賃は満室時の　80%~90%程度となっており、利回りは少し下がってしまうことになります。

1-1.マスターリース(一括借上げ)との違い

サブリースと似た言葉に「マスターリース（一括借り上げ）」がありますので、2つの違いを説明します。

サブリースは不動産会がオーナーから一括して不動産を借り上げ、借り上げた不動産を入居者に転貸する仕組みです。

そのため、不動産会社にとっては2つの契約が存在します。一つ目は不動産オーナーから不動産会社が借りる契約。この不動産会社が不動産オーナーから借りる契約を「マスターリース」と言います。

一方、オーナーから借りた不動産を不動産会社が入居者に貸す契約を「サブリース」といいます。

つまり、マスターリースとサブリースの違いは契約の主体が異なるということです。

マスターリースはオーナーと不動産会社との契約。サブリース契約は不動産会社の入居者の契約であると理解してください。

1-2.家賃保証との違い

次に家賃保証との違いをご説明します。家賃保証は入居者が家賃保証会社と契約するものです。

しかし、オーナーが家賃保証制度を利用することを必須としている物件は家賃保証制度を利用しなければ入居することができません。

そのため、家賃保証制度を利用するかどうかはオーナーが決めている言ってよいでしょう。

家賃保証制度を利用する場合、入居時に一ヶ月分の賃料の30%~100%程度の保証料を支払います。

家賃に滞納があった場合は家賃保証会社がオーナーに家賃を支払い、入居者に家賃支払いの督促を行います。

オーナーにとっては家賃保証会社を利用することで、家賃が未回収となるリスクを回避することができます。

一方で、家賃保証会社を利用することを必須とすることで、入居者の費用負担が増えてしまうため、入居者に敬遠される可能性もあります。

1-3.サブリースの種類

次にサブリースの種類について解説します。サブリースには「賃料固定型」と「実績賃料連動型」の2種類があります。それぞれの特徴を解説します。

1-3-1.賃料固定型

賃料固定型のサブリースは入居者が実際に支払う賃料が変動しても不動産会社からオーナーに支払われる金額は固定されているサブリース契約です。

オーナーにとって賃料固定型は収入が安定しているため、返済プランが立てやすい点がメリット。

一方で賃料相場が上昇し、高い賃料が得られる状態となった場合でも収入は上がりません。

1-3-2.実績賃料連動型

実績賃料連動型のサブリースは入居者が実際に支払う賃料に連動して不動産会社からオーナーに支払われる金額が変動するサブリース契約です。

賃料相場が上昇した場合は、賃料の増額が見込めるものの、賃料固定型に比べると収入が不安定となります。

2.サブリースの問題は？【メリット・デメリット】

次にサブリースの問題点やメリット・デメリットを解説します。

2-1.サブリースのメリット【良い点】

サブリースにはどのようなメリットがあるのでしょうか。

オーナーにとってのメリット・不動産会社にとってのメリットに分けて具体的に確認していきましょう。

2-1-1.オーナーにとってのメリット

サブリースのオーナーにとっての最大のメリットは収入が安定するということです。

不動産投資において最大のリスクは空室による収入が減少するリスクであると言われています。

サブリース契約を不動産会社と結んでおくことで、空室となっても収入が確保できるため、安定した不動産投資をすることが可能です。

また、家賃の回収など不動産投資における手間を一部解消できる点も大きなメリットとなるでしょう。

2-1-2.不動産会社にとってのメリット

不動産会社の最大のメリットはサブリース契約により安定した収益が得られると言う点です。

通常サブリース契約ではオーナーに支払われる金額は満室想定時の80%~90%程度ですので、不動産会社にとって10%~20%程度が収入となっているということになりますね。

サブリース契約を多く契約すればするほど、不動産会社の収益が増えるので不動産会社は多くのオーナーとサブリース契約を締結しようとします。

また、契約内容によっては不動産会社は空室率が上昇してきたらオーナ―に支払う賃料を減額することができます。

そのため、実質的に不動産会社はほとんどリスクなく収益を得る事もできるのです。

2-2.サブリースのデメリット【問題点】

サブリースにはどのようなデメリットがあるのでしょうか。具体的にみて行きましょう。

2-2-1.オーナーにとってのデメリット

オーナーがリース契約を締結する際のデメリットは満室時の賃料が得られる無いため、利回りが低下するという点があげられます。

元々利回りが高い物件であれば、賃料の10%~20%をサブリース契約料として支払っても問題はありませんが、元々利回りが低い物件でサブリース契約をしてしまうと更に利回りが下がってしまいます。

もうひとつの大きなデメリットは契約解消・打ち切り等のトラブルが実際に発生していることです。

不動産会社の営業マンは「長期間家賃を保証する」、「賃料が下がっても会社が保障するから安心」と言葉巧みに迫ってきます。

しかし、実際には不動産会社がオーナーに支払う金額は数年毎に更新できる契約となっており、オーナーの同意なく、減額されるケースもあります。

このようなトラブルを避けるためには契約書をしっかりと読み込み、疑問点を解消してから契約する必要があります。

出典：「サブリースの実態〜具体的なトラブル事例から見る問題点と解決策」一般社団法人・全国賃貸経営補償機構

2-2-2.不動産会社のデメリット

不動産会社にとってサブリース契約のデメリットは良い物件であっても、不動産を保有することはできないと言う点です。

不動産を自社で保有することができれば、不動産の価格が上昇した場合には売却益を得ることができます。

一方サブリース契約の場合は賃料の一部を収入とすることができますが、売却益を得ることができません。

また、満室時は賃料の10%~20%の利益を得ることができますが、空室が多くなると収益が減ってしまいます。

そのため、不動産会社は空室に対して誘致する力が無ければサブリース契約を行っても収入が得られないということになります。

3.サブリース契約時の注意点

サブリース契約をする時にはどのような点に注意をすればよいのでしょうか。サブリース契約時にチェックするポイントを解説します。

まず、確認しておきたいのは賃料に関する更新がどれくらいの頻度であるかです。

営業マンが「30年保障するから安心」と言っていたとしても契約欲しさに曖昧な言葉で濁している可能性があります。

実際には不動産会社の一存でオーナーに支払う金額を減額できる契約となっているケースもあります。

家賃保証という言葉に安心するのではなく、何をいつまで保証されているのか必ず確認するようにしましょう。

他にも「途中契約は可能か」「修繕費用が発生した場合誰が負担するのか」などを確認してから契約しておいた方が良いでしょう。

4.サブリースを提供している不動産会社【大手企業も紹介】

サブリースは多くの不動産会社が業務を行っています。

具体的にどのような会社がサブリースを行っているのかみて行きましょう。

4-1.グローバル・リンク・マネジメント

グローバル・リンク・マネジメントは2005年3月設立の会社です。アルテシモという自社ブランドの販売も行っている会社です。

グローバル・リンク・マネジメントのサブリース契約は7年更新となっている点が最大の魅力です。2年程度で更新をしている会社が多い中で、7年で契約更新をしている理由は入居率に自信があるからです。

グローバル・リンク・マネジメントは入居率に自信があるからです。グローバル・リンク・マネジメントが管理している物件の入居率は2020年6月22日時点で99.47%。

長期間の契約更新をしないということは不動産会社にとって空室が上昇した場合のリスクとなります。入居率を高く保つ自信があるからこそ、長期間の契約ができる点は大きな魅力ですね。

グローバル・リンク・マネジメントの評判・口コミ｜7年で最大下限が5％のサブリースとは？

4-2.サブリース専門のWOOC

WOOCは2008年創業。サブリース専門の不動産会社です。

WOOCはサブリースを専門で行っている強みを活かし、96.5%と高い入居率を誇ります。

WOOCは驚くべきことに創業以来一度も賃料の減額依頼をしたことがありません。

サブリース契約において賃料の減額は大きなリスクとなりますので、減額をしたことがないという実績は大きな魅力となりますね。

4-3.JPMC　日本管理センター

JPMC日本管理センターは2002年設立。東証一部に上場しており、日本全国でサブリース契約に対応する不動産会社です。

JPMC日本管理センターのサブリースの特徴は収益分配型という方針を採用しており、オーナーの最大収入は家賃の92.5%と高い収益性が魅力です。

サブリースで96,000戸を管理する不動産会社ですので、豊富な実績がある点も安心ですね。

5.サブリースを契約して大丈夫な人・失敗する人の見分け方

サブリースは便利な仕組みではありますが、サブリース契約をして不動産投資を成功させる人と失敗する人がいます。

どのような人が大丈夫でどのような人は失敗するのでしょうか。その特徴をみて行きましょう。

5-1.契約してOK！大丈夫な人

サブリースを契約する際は契約書の内容をしっかりと理解する必要があります。

そのため、契約書を読んで内容を理解できると言う点は必須となるでしょう。

また、サブリース契約において、不動産経営の健全化は必須です。サブリースをしているから不動産会社に全て任せようとしていると不動産投資はうまくいきません。

不動産投資が上手く行かなくなった時には不動産会社は家賃の減額を申し出てきますので、サブリース契約の成功は不動産投資の成功が大前提となります。

そのため、将来の修繕費や経年劣化による魅力低下なども加味して不動産をしっかり経営できる人がサブリース契約を成功させる可能性が高いと言えるでしょう。

5-2.契約したらダメ！失敗する人

次にサブリース契約をすると失敗する人の特徴をご紹介します。

まず、サブリース契約をすることで、不動産会社に全て任せられると考える人はサブリース契約をして不動産投資をすることはやめておいた方がよいでしょう。

サブリース契約をしてもオーナーとして不動産の経営には携わらないとうまくいく可能性は低くなってしまいます。

不動産会社はあくまで、不動産を保有しているわけではありませんので、不動産の価値が下落した場合契約を打ち切って撤退することも可能です。

しかし、オーナーは自分が保有している不動産の価値が下落した場合、逃げ出すことはできません。不動産会社に丸投げするのではなく、自分で将来の見通しを考えて収益性を考えていくことが重要です。

また、「大手の不動産会社だから安心」という考えは非常に危険です。確かに、大手で実績があるということは安心材料にはなりますが、大手だから全てを任せていいというわけではありません。

大手の不動産会社とサブリース契約をする際も自分の考えをしっかりと持って不動産を経営することが重要です。

6.「サブリース」のまとめ

サブリースは不動産経営においてメリットも多い仕組みです。サブリースを利用することによって管理の手間を省き、安定した収益を得る事が可能です。

一方で、サブリースはデメリットも多くありますので注意が必要です。

家賃の減額や契約の打ち切りは実際に多く行われており、オーナーと不動産会社間でトラブルに発展することも多くあります。

トラブルに巻き込まれないためには契約書をよく確認し、疑問点を全て解消してから契約することが重要です。

サブリース契約をする際は「こんなはずじゃなかった・・・」とならないようにしっかり確認して契約するようにしましょう。