マンションを購入するときの注意点とは?流れと合わせて解説。

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マンションの購入をご検討中ですか?

マイホームとして利用したりや投資用として利用したりする目的で、マンションの購入を検討されている方も多いと思います。

マンション購入は非常に大きな買い物ですから、絶対に失敗したくないですよね自分が住むマイホームはもちろんのこと、投資用でマンションを買う時も、マイホームを買う時と同じくらい慎重に選ばなければいけません。マンション経営が成功するかどうかは、適切なマンションを選べるかにかかっていると言っても過言ではないのです。

そこでこの記事では、マンションを購入する際に気をつけたい注意点について、マイホーム用の場合と投資用の場合で分けてそれぞれ解説していきます。この記事を読めば、マンション購入の基礎知識・全体像が理解できるとともに、失敗しないマンション購入をすることができるようになるでしょう。

これからマンションを購入する方は。ぜひ参考にしてくださいね。

1.マイホームの場合

まず、マイホームとしてのマンションを購入する場合の注意点についてご紹介していきます。

1-1.マンション購入の流れ

購入時の注意点の前に、まずはマンション購入の流れを確認しておきましょう。

①モデルルームの見学
・欲しい物件が見つかったら、モデルルームを見学します。
・この時、資金計画についても軽く相談してみると良いでしょう。
②購入の申し込み
・モデルルームを見学して気に入ったら、購入の申し込みを行います。
・場合によっては「申込証拠金」(2万~10万円)が必要なときもあります。
・先着順の場合と抽選方式の場合があります。
・このタイミングで、住宅ローンの仮審査を受けましょう。
③重要事項の説明を受ける
・「重要事項説明書」が渡され、宅地建物取引士からその書類内容に関する説明を受けます。
・素人には一度聞いただけではよく分からないこともあると思いますので、分からない部分については遠慮なく質問するようにしましょう。
④売買契約の締結
・売買契約の締結を行います。
・マンション価格の10~20%の手付金を支払うことが多いです。
⑤住宅ローンの申し込み
・住宅ローンの本審査に申込みます。
⑥内覧会
・完成したマンションの内覧会にいきます。
⑦引き渡し・決算
・マンション価格から住宅ローンの融資や手付金を差し引いた残代金の支払いをします。
・残代金の支払いと同時にマンションの引き渡しを受けます。
⑧入居開始

1-2.マンションの探し方

マンションを探す際は、便利なインターネットサイトを使うと良いでしょう。
以下、参考になるサイトを載せておきますので、ぜひ利用してみて下さい。

HOME’S
SUUMO
YAHOO!不動産
スマイティ
at home

1-3.マンションの選び方

ここからは、マイホーム用マンションの選びのポイントと注意点をご紹介していきます。

1-3-1.構造と床の工法から、遮音性の高いマンションを見極める

マンションに住む時の注意点に、近隣との騒音問題があります。特に、隣の部屋や上下の部屋からの生活音でのトラブルは避けたいですよね。
つまり、遮音性の高いマンションを選ぶということが重要になります。

遮音性を見極める上でのポイントとして、①建物の構造と②床の工法があります。

①建物の構造
まず、建物の構造をチェックしておきましょう。
建物の構造としては木造、鉄筋コンクリート造など様々なものがありますが、それぞれの遮音性の高さを表にまとめると以下のようになります。

構造 遮音性
木造 低い
プレハブ造 低い
軽量鉄骨造 低い
鉄骨鉄筋コンクリート造 高い
鉄筋コンクリート造 高い
鉄骨造 高い
マンションの防音は完璧?

一般的にはマンションの防音性は高いのですが、防音が完璧かといえば、そうとも限らないので注意が必要です
例えば、構造はしっかりしていても壁が貧弱ということがあり得ます。内見の時にしっかり確認しておきましょう。
また、老朽化にともない防音性も低下しますので、古い物件よりも新しい物件の方が遮音性は優れているといえます。防音を気にされる方は、中古よりも新築の物件を選ぶようにしましょう。

②床の工法
マンションの床の工法もチェックしておく必要があります。
マンションの床の工法は、およそ
1)直貼り工法
コンクリートの床スラブとフローリングの間に、遮音性の高い特殊緩衝材を接着剤で貼る工法
2)二重床工法
コンクリートの床スラブとフローロングの間に、支持脚などで空間を設ける工法
のいずれかですが、それぞれに特徴があるのです。

1)直貼り工法 ・重量衝撃音(重いものが床に落ちたような「ドスン」という音)に強い
・将来リフォームする時の制約を受けやすい
2)二重床工法 ・軽量衝撃音(スプーンが床に落ちたような「カツン」という音)に強い
・将来リフォームする時の制約を受けない

また、新築マンションの場合、パンフレットに「L-40」、「L-45」などと床の遮音性能が載っていることが多いです。これは日本建築学会の遮音性能基準に基づくものですが、その遮音性を具体的にまとめた表がありますので参考にしてみてください。

遮音等級 L-35 L-40 L-45 L-50 L-55
人の走り回り、飛び跳ねなど ほとんど聞こえない かすかに聞こえるが、遠くから聞こえる感じ 聞こえるが、意識することはあまりない 小さく聞こえる 聞こえる
椅子の移動音、物の落下音など 通常ではまず聞こえない ほとんど聞こえない 小さく聞こえる 聞こえる 発生音が気になる
生活実感、プライバシーの保護 上階の気配を感じることがある 上階で物音がかすかにする程度
気配は感じるが気にはならない
上階の生活が多少意識される状態
スプーンを落とすとかすかに聞こえる
大きな動きはわかる
上階の生活状況が意識される
椅子を引きずる音は聞こえる
歩行などがわかる
上階の生活行為がある程度わかる
椅子を引きずる音は聞こえる
スリッパ歩行音が聞こえる

参考:表示尺度と住宅における生活実感との対応の例

1-3-2.耐震、免震、制震の違いを押さえる

日本に住んでいる以上、地震の被害が心配ですよね。
マンションを購入するにあたって、建物の構造が耐震免震制震のどれにあたるか注意して調べておきましょう。それぞれの特徴を表にまとめると、以下のようになります。

耐震 壁や柱の強化や補強材によって建物全体を堅くすることで、揺れに耐えようとする工法。
上の階にいくほど揺れが大きくなる。
家具転倒などの二次災害が起きる可能性が高い
制震 建物の一部にダンパーという可動部分を設け建物に粘りを持たせることで、揺れを吸収しようとする工法。
上の階にいくほど揺れが抑えられる。
家具転倒などの二次災害が起きる可能性は、耐震よりは低い。
免震 建物の基礎と土台の間に可動体を設置し建物と地面を離すことで、揺れを受け流そうとする工法。
地面よりは大きく揺れる。
家具転倒などの二次災害が起きる可能性は低い。

以上を見ると、耐震よりも制震や免震の方が良いように思えるかもしれません。
ただ、制震や免震は導入コストが高いうえに、ある程度高さがないとメリットを発揮しないといわれています。よって、以下のようにまとめられるでしょう。

低層マンションの場合 耐震構造がオススメ
高層マンションの場合 制震・免震構造がオススメ

1-3-3.火事が心配なら木造は避ける

マンションを購入するにあたって、マンションが火事になることを心配されている方も多いと思います。
どうしても火災が心配だという場合は、木造は避けた方がいいでしょう。防災性で見ると、どうしても木造は防災性が低くなってしまうからです。

1-3-3.防犯カメラ・オートロックがあり、見渡しの良い物件を選ぶ

マンションに住む上で、防犯面も気になりますよね。防犯面について、マンションを購入する時にチェックしておくポイントは以下の通りです。

①防犯カメラがあるか
まず、防犯カメラの有無を確認しましょう。
マンションの入り口付近やエレベーター内など、必要な場所に防犯カメラが設置されているか確認します。

②オートロックがあるか
オートロックの有無も確認しておきましょう。
注意したいのが、たとえオートロックがあっても、外部の人間がオートロック以外から侵入できそうな部分がある場合はオートロックが無いも同然ということです。オートロックがあるから安心というのではなく、オートロックを避けて侵入できてしまいそうな部分がないかも確認しておきましょう。

③見渡しが良いか
建物内の見渡しが良いかどうかも確認しておきましょう。
特に、侵入経路となる1階のエレベーターホールや非常階段の入り口が管理人室からしっかり見えた方が望ましいです。また、自分の購入しようとする部屋の階のエレベーターホールが部屋の玄関から見渡せるのもプラスです。

1-3-4.必要のない共用施設がないか確認する

マンションの住人の共用施設にどんなものがあるかも確認しておきましょう。
というのも、共用施設の維持管理費は入居者全員が負担していくことになります。よって、いくら共用施設が充実していても、使わなければただお金の負担になるだけなのです。豪華な施設や便利な施設の魅力に振り回されることなく、自分に必要な共用施設だけがついている物件を選ぶことが望ましいです。

1-3-5.駐輪場が広いか確認する

駐輪場が広いかも確認しておきましょう。
目安として、ファミリータイプのマンションであれば住戸数の2倍、つまり一家に2台の自転車がおけそうなくらいのスペースがあるといいでしょう。
駐輪場のスペースが不足すると、駐輪場に収まりきらなくなった自転車がそこら中に置かれて見た目が悪くなってしまいかねません。それだけでなく、将来万が一マンションを売るとなった時、自転車が散乱していると「管理状況が悪い」とみなされその分資産価値が下がってしまう恐れもあるのです。

1-4.住宅ローンを利用する

マイホーム用マンションを購入するときは、住宅ローンを利用することになります。
住宅ローン利用の流れは以下のようになります。

1-4-1.情報を集める

まず、住宅ローンに関する情報を集めます。購入検討中のマンションを扱っている不動産会社に紹介してもらうのも良いでしょう。

1-4-2.事前審査を受ける

マンションの購入申し込みをするタイミングで、住宅ローンの事前審査を申し込みましょう。事前審査は、本審査の前に審査が通りそうかをあらかじめ確認しておくものです。
この時必要な書類は、以下のようになります。

事前審査に必要な書類・申込書

・本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
・健康保険証
・源泉徴収票のコピー
など

1-4-3.申し込み・本審査

マンションの売買契約を結ぶタイミングで、住宅ローンの本審査の申し込みをします。
本審査に必要な書類は、以下のよういなります。

本審査に必要な書類・住民票(本人とその扶養家族全員が記載されたもの)

・印鑑証明書
・印鑑(印鑑証明書に使用したもの)
・本人確認書類(運転免許証、パスポートなど)
・収入が確認できる書類(源泉徴収票など)
など

1-4-4.住宅ローン契約を結ぶ

本審査に通ると、住宅ローン契約を結ぶことになります。

1-4-5.融資実行

住宅ローン契約を結んだら、融資が実行されます。タイミングとしては、マンション売買代金の決済をする直前に融資されることが多いです。ここで融資された金額で、売買代金を支払います。

1-5.売買契約を結ぶ時の注意点

購入するマンションを決めたら、売買契約を結ぶことになります。
ここからは、売買契約を結ぶ時に注意すべきポイントをご紹介します。

1-5-1.売買契約時には手付金を支払う

売買契約の締結時、物件購入価格の10~20%ほどの手付金を支払うことになります。手付金とは、契約が正式に結ばれたことを担保するために支払うお金のことです。
この手付金は、万が一契約を締結した後に自分の都合で契約を解除してしまうと戻ってきませんので、注意しましょう。

1-5-2.売買契約書で確認しておくポイント

売買契約を結ぶ時、ほとんどの場合売買契約書を作成します。
売買契約書について、チェックしておくべきポイントは以下の通りです。

売買契約書の項目 ポイント
売買物件の表示 ・専有面積、共用部分の内容などが表示されます
売買代金、手付金など ・売買代金、手付金の金額や支払時期が表示されます
・それぞれ間違いがないか確認しておきましょう
・契約後になって、契約時に支払った手付金を手放すことで契約を解除できる「手付解除」についても確認しておきましょう
所有権の移転時期
物件の引き渡し時期
・マンションの所有権をいつ移転するか、物件をいつ引き渡すかが表示されます
・一般的には、決済日と同時に行われます
・引き渡しが予定よりも遅れた場合の対応についても記載されますので、確認しておきましょう
ローン特約 ・ローン特約とは、万が一住宅ローンの審査が通らなかった場合、無条件で売買契約を解除することができるという特約です
・住宅ローンの審査が通らなかったことにつき、買主の川に落ち度がある場合は解除することができませんので注意しましょう
公租公課 ・固定資産税、都市計画税といった不動産にかかる税金をどのように支払っていくかを決めることになります。
管理費、修繕積立金など ・管理費、修繕積立金といった費用をどのように支払っていくか決めることになります
瑕疵担保責任 ・瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵(パッと見気づかないような欠陥)があった場合に売主が負う責任のことです
・売主は欠陥を修理する義務、もし欠陥のため買主が物件を買った目的を達成することができない場合は契約を解除する義務を負います
・瑕疵担保責任を追及できるのは、買主が瑕疵に気づいてから1年以内です
危険負担 ・もし引渡し前に物件が滅失・損傷してしまった場合の対応について書かれます
違約金 ・売主か買主のどちらかが契約違反した場合の違約金について定められます
・一般的な違約金の額は、売買価格の20%以下です
アフターサービス ・アフターサービスについては、契約書とは別に書類が添付されるのが一般的です

2.投資用マンションの場合

続いて、投資用マンションを購入する場合についてご紹介していきます。

2-1.購入の流れ

まず、マンション購入の流れを確認しておきましょう。

①モデルルームの見学
・欲しい物件が見つかったら、モデルルームを見学します。
・この時、資金計画についても軽く相談してみると良いでしょう。
②購入の申し込み
・モデルルームを見学して気に入ったら、購入の申し込みを行います。
・場合によっては「申込証拠金」(2万~10万円)が必要なときもあります。
・先着順の場合と抽選方式の場合があります。
・このタイミングで、住宅ローンの仮審査を受けましょう。
③重要事項の説明を受ける
・「重要事項説明書」が渡され、宅地建物取引士からその書類内容に関する説明を受けます。
・素人には一度聞いただけではよく分からないこともあると思いますので、分からない部分については遠慮なく質問するようにしましょう。
④売買契約の締結
・売買契約の締結を行います。
・マンション価格の10~20%の手付金を支払うことが多いです。
⑤住宅ローンの申し込み
・住宅ローンの本審査に申込みます。
⑥内覧会
・完成したマンションの内覧会にいきます。
⑦引き渡し・決算
・マンション価格から住宅ローンの融資や手付金を差し引いた残代金の支払いをします。
・残代金の支払いと同時にマンションの引き渡しを受けます。
⑧入居開始

2-2.マンションの探し方

投資用マンションを探す方法としては、インターネットで探す方法と不動産会社を通じて探す方法があります。

2-2-1.インターネットで探す

インターネットで探すとき、以下のようなサイトがよく使われます。

○不動産投資専門サイト
楽待
健美家
三井不動産リアルティ

○一般のポータルサイト
投資物件専門サイトではなく、一般のポータルサイトから探すのもオススメです。というのも、投資物件専門サイトは不動産投資のプロも利用している可能性があり、良い物件がすぐに取られてしまうことがあるからです。
suumo
at home
HOME’S
三井のリハウス

2-2-2.不動産会社を通じて探す

次に、不動産会社を利用して探すという方法があります。以下に全国の不動産会社を一覧でまとめたサイトがありますので、参考にしてみてください。

健美家
investor
HOME’S

信頼できる不動産会社かを見極めるポイントとして、以下2点があげられます。

①資本金が大きいこと
②従業員数が多いこと

①資本金が大きければ大きいほど、会社の規模が大きいことを表します。また、②従業員数が多ければ多いほど、多くの人を雇えるだけの利益が出ており、経営が健全であることを表します。

もちろんこれだけが良い不動産会社を見極めるポイントというわけではないですが、初心者の方であればこういった点をもとに不動産会社を選んでみることをおすすめします。

2-3.マンションの選び方

ここからは、投資用マンションの選びのポイントをご紹介していきます。

2-3-1.中古マンションがオススメ

投資用マンションを購入する時、新築にすべきか中古にすべきか迷うと思います。

新築マンションと中古マンションのメリットとデメリットを表にまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
新築 ・長期運用しやすい
・節税効果が得られる
・保証が効く場合、修繕費がさほどかからない
・デザイン・間取りのニーズが高い
・価格が高い
・万が一すぐに退去されてしまった場合、次の入居者募集をかける時は中古扱いのため、家賃が一気に落ち込む
・利回りが悪い
中古 ・安く購入することができる
・過去の入居率の実績を確かめることができる
・高利回りになりやすい
・老朽化対策が必要となる
・修繕費が多くかかる
・節税効果が受けられない

以上の比較から、投資用マンションの購入が初めてやまだ慣れていないという場合、中古マンションを購入するのがオススメです。

中古マンションに投資するときの対策については、初心者に超オススメ!中古マンション投資の全知識に詳しい解説がありますので、そちらもあわせて参考にしてみて下さい。

2-3-2.1981年以降に建てられたマンションを選ぶ

中古の投資用マンションを購入する際、その築年数に注意する必要があります。
必ずおさえなくてはいけないのが、1981年(昭和56年)以降に建てられたマンションを選ぶということです。これは、新耐震基準が導入されたのが1981年(昭和56年)だからです。
新耐震基準で建てられた物件は「震度6強以上の地震で倒れない住宅」とされていますが、旧耐震基準で建てられた物件は「震度5程度の地震に耐えうる住宅」となっており、耐えられる地震の震度が異なります。耐震面を考え、必ず1981年(昭和56年)以降に建てられた物件を選ぶようにしましょう。

2-3-3.重要事項調査報告書を取り寄せる

投資用マンションを購入するときは、物件管理状況を確認しましょう。具体的には、建物管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せます。手順としては、「重要事項に係る調査依頼書」を建築会社に提出し、「重要事項に係る調査報告書」を建築会社から受け取ります。両書類のひな型は、下記のサイトからダウンロードすることができます。
資料ダウンロード

重要事項調査報告書には、下記の事項が記されています。

・調査依頼日
・対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次
・修繕積立金総額
・管理費、修繕積立金の月額
・管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)
・管理費、修繕積立金の改訂予定
・管理組合の借入金の有無
・修繕工事履歴
・管理形態
・大規模修繕改修工事に関する予定
・アスベストや耐震診断の有無
など

この中で特に注意したいのは、管理費、修繕費積立金の滞納額の有無修繕工事履歴です。

まず、管理費、修繕積立金の滞納の有無を確認しましょう。管理費、修繕積立金の滞納があると、新しいオーナーの負担になってしまうこともあります。思わぬ支出を避けるためにも、しっかり確認しておきましょう。
次に、築15年以上の中古物件を購入する際は、過去に大規模修繕が行われているかも確認しましょう。建物は築年数とともに劣化しますので、ある程度築年数が経ったら大規模修繕をする必要があります。大規模修繕を自分でするとなると、数百万円~数千万円の費用がかかってしまいます。これを補うのは難しいでしょうから、購入前になされているのが望ましいです。

2-3-4.ターゲット層に合った立地のマンションを選ぶ

投資用マンションを購入する際、購入前にどういった層を入居者のターゲットにするかを決め、そのターゲット層に合った立地のマンションを購入する必要があります。

入居者層と、それぞれにとって利便性の高い立地といえる条件を表にまとめると以下のようになります。

入居者層 利便性の条件
単身のサラリーマン ・駅から徒歩10分以内
・上記「駅」は、東京23区内、もしくは乗り換えなしで都心まで30分以内でアクセスでき、乗降者数が1日5万人以上の大きな駅
など
学生の一人暮らし ・キャンパスから近い(徒歩10分以内)
・近くにコンビニがある
など
家族層 ・近くに大型スーパーがある
・近くに学校(小学校、中学校など)がある
・近くに公園があり、緑が多い
など

2-4.事業ローンを利用する

投資用マンションを購入するときは、事業ローンを利用することになります。
購入時に物件価格のうちいくらかを頭金として支払い、残りの額についてはローンで融資を受けます。融資を受けた額は、不動産を賃貸することで得られる家賃収入から毎月返済していきます。毎月の家賃収入からローン返済とその他諸経費を引いた額がオーナーの利益となります。

ローンの融資金額(いくら融資を受けられるか)決定までの流れは以下の通りです。
① 融資をお願いしたい金融機関に、物件の審査をお願いする
② 金融機関が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
③ ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定

②における物件の資産価値の審査では、物件の価値(担保力)と物件の収益力を審査します。具体的には、物件が新築か中古か、駅からの距離はどれくらいか、物件の完成度はどうか、などを見ます。

③におけるローン対象者の審査では、ローン対象者の肩書きは何か、安定した収入があるか、家族構成はどうか、面接時の人間性、などを見ます。

このようにして、ローンの融資額が決定するのです。

2-5.売買契約を結ぶ時の注意点

購入するマンションを決めたら、売買契約を結ぶことになります。
ここからは、売買契約を結ぶ時に注意すべきポイントをご紹介します。

2-5-1.売買契約時には手付金を支払う

売買契約の締結時、物件購入価格の10~20%ほどの手付金を支払うことになります。手付金とは、契約が正式に結ばれたことを担保するために支払うお金のことです。
この手付金は、万が一契約を締結した後に自分の都合で契約を解除してしまうと戻ってきませんので、注意しましょう。

2-5-2.売買契約書で確認しておくポイント

売買契約を結ぶ時、ほとんどの場合売買契約書を作成します。
売買契約書について、チェックしておくべきポイントは以下の通りです。

売買契約書の項目 ポイント
売買物件の表示 ・専有面積、共用部分の内容などが表示されます
売買代金、手付金など ・売買代金、手付金の金額や支払時期が表示されます
・それぞれ間違いがないか確認しておきましょう
・契約後になって、契約時に支払った手付金を手放すことで契約を解除できる「手付解除」についても確認しておきましょう
所有権の移転時期
物件の引き渡し時期
・マンションの所有権をいつ移転するか、物件をいつ引き渡すかが表示されます
・一般的には、決済日と同時に行われます
・引き渡しが予定よりも遅れた場合の対応についても記載されますので、確認しておきましょう
付帯設備の引渡し ・部屋についているエアコン、照明器具などの付帯設備を引き継ぐのか処分するのかについて決めます
ローン特約 ・ローン特約とは、万が一事業ローンの審査が通らなかった場合、無条件で売買契約を解除することができるという特約です
・事業ローンの審査が通らなかったことにつき、買主の川に落ち度がある場合は解除することができませんので注意しましょう
公租公課 ・固定資産税、都市計画税といった不動産にかかる税金をどのように支払っていくかを決めることになります。
管理費、修繕積立金など ・管理費、修繕積立金といった費用をどのように支払っていくか決めることになります
瑕疵担保責任 ・瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵(パッと見気づかないような欠陥)があった場合に売主が負う責任のことです
・売主は欠陥を修理する義務、もし欠陥のため買主が物件を買った目的を達成することができない場合は契約を解除する義務を負います
・瑕疵担保責任を追及できるのは、買主が瑕疵に気づいてから1年以内です
危険負担 ・もし引渡し前に物件が滅失・損傷してしまった場合の対応について書かれます
違約金 ・売主か買主のどちらかが契約違反した場合の違約金について定められます
・一般的な違約金の額は、売買価格の20%以下です
アフターサービス ・アフターサービスについては、契約書とは別に書類が添付されるのが一般的です

3.まとめ

マンション購入時の注意点について書いてきましたが、いかがでしたか。
この記事が、マンションの購入を検討中のすべての方の参考になれば幸いです。

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