マンションを購入する際に絶対に見るべき9つの注意点

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マンションの購入をご検討中ですか?

マイホームとして利用したりや投資用として利用したりする目的で、マンションの購入を検討されている方も多いと思います。

マンション購入は非常に大きな買い物ですから、絶対に失敗したくないですよね。

自分が住むマイホームはもちろんのこと、投資用でマンションを買う時も、マイホームを買う時と同じくらい慎重に選ばなければいけません。マンション経営が成功するかどうかは、適切なマンションを選べるかにかかっていると言っても過言ではないのです。

この記事では、マンションを購入する際に気をつけたい注意点についてご紹介します。

1.遮音性の高いマンションを選ぶ

マンションに住む時の注意点に、近隣との騒音問題があります。特に、隣の部屋や上下の部屋からの生活音でのトラブルは避けたいですよね。
つまり、遮音性の高いマンションを選ぶということが重要になります。

遮音性を見極める上でのポイントとして、①建物の構造と②床の工法があります。

①建物の構造
まず、建物の構造をチェックしておきましょう。
建物の構造としては木造、鉄筋コンクリート造など様々なものがありますが、それぞれの遮音性の高さを表にまとめると以下のようになります。

構造 遮音性
木造 低い
プレハブ造 低い
軽量鉄骨造 低い
鉄骨鉄筋コンクリート造 高い
鉄筋コンクリート造 高い
鉄骨造 高い
マンションの防音は完璧?

一般的にはマンションの防音性は高いのですが、防音が完璧かといえば、そうとも限らないので注意が必要です
例えば、構造はしっかりしていても壁が貧弱ということがあり得ます。内見の時にしっかり確認しておきましょう。
また、老朽化にともない防音性も低下しますので、古い物件よりも新しい物件の方が遮音性は優れているといえます。防音を気にされる方は、中古よりも新築の物件を選ぶようにしましょう。

②床の工法
マンションの床の工法もチェックしておく必要があります。
マンションの床の工法は、およそ
1)直貼り工法
コンクリートの床スラブとフローリングの間に、遮音性の高い特殊緩衝材を接着剤で貼る工法
2)二重床工法
コンクリートの床スラブとフローロングの間に、支持脚などで空間を設ける工法
のいずれかですが、それぞれに特徴があるのです。

1)直貼り工法 ・重量衝撃音(重いものが床に落ちたような「ドスン」という音)に強い
・将来リフォームする時の制約を受けやすい
2)二重床工法 ・軽量衝撃音(スプーンが床に落ちたような「カツン」という音)に強い
・将来リフォームする時の制約を受けない

また、新築マンションの場合、パンフレットに「L-40」、「L-45」などと床の遮音性能が載っていることが多いです。これは日本建築学会の遮音性能基準に基づくものですが、その遮音性を具体的にまとめた表がありますので参考にしてみてください。

遮音等級 L-35 L-40 L-45 L-50 L-55
人の走り回り、飛び跳ねなど ほとんど聞こえない かすかに聞こえるが、遠くから聞こえる感じ 聞こえるが、意識することはあまりない 小さく聞こえる 聞こえる
椅子の移動音、物の落下音など 通常ではまず聞こえない ほとんど聞こえない 小さく聞こえる 聞こえる 発生音が気になる
生活実感、プライバシーの保護 上階の気配を感じることがある 上階で物音がかすかにする程度
気配は感じるが気にはならない
上階の生活が多少意識される状態
スプーンを落とすとかすかに聞こえる
大きな動きはわかる
上階の生活状況が意識される
椅子を引きずる音は聞こえる
歩行などがわかる
上階の生活行為がある程度わかる
椅子を引きずる音は聞こえる
スリッパ歩行音が聞こえる

参考:表示尺度と住宅における生活実感との対応の例

2.耐震、免震、制震の違いを把握する

日本に住んでいる以上、地震の被害が心配ですよね。
マンションを購入するにあたって、建物の構造が耐震免震制震のどれにあたるか注意して調べておきましょう。それぞれの特徴を表にまとめると、以下のようになります。

耐震 壁や柱の強化や補強材によって建物全体を堅くすることで、揺れに耐えようとする工法。
上の階にいくほど揺れが大きくなる。
家具転倒などの二次災害が起きる可能性が高い
制震 建物の一部にダンパーという可動部分を設け建物に粘りを持たせることで、揺れを吸収しようとする工法。
上の階にいくほど揺れが抑えられる。
家具転倒などの二次災害が起きる可能性は、耐震よりは低い。
免震 建物の基礎と土台の間に可動体を設置し建物と地面を離すことで、揺れを受け流そうとする工法。
地面よりは大きく揺れる。
家具転倒などの二次災害が起きる可能性は低い。

以上を見ると、耐震よりも制震や免震の方が良いように思えるかもしれません。
ただ、制震や免震は導入コストが高いうえに、ある程度高さがないとメリットを発揮しないといわれています。よって、以下のようにまとめられるでしょう。

低層マンションの場合 耐震構造がオススメ
高層マンションの場合 制震・免震構造がオススメ

3.火事が心配なら木造は避ける

マンションを購入するにあたって、マンションが火事になることを心配されている方も多いと思います。
どうしても火災が心配だという場合は、木造は避けた方がいいでしょう。防災性で見ると、どうしても木造は防災性が低くなってしまうからです。

4.防犯カメラ・オートロックがあり、見渡しの良い物件を選ぶ

マンションに住む上で、防犯面も気になりますよね。防犯面について、マンションを購入する時にチェックしておくポイントは以下の通りです。

①防犯カメラがあるか
まず、防犯カメラの有無を確認しましょう。
マンションの入り口付近やエレベーター内など、必要な場所に防犯カメラが設置されているか確認します。

②オートロックがあるか
オートロックの有無も確認しておきましょう。
注意したいのが、たとえオートロックがあっても、外部の人間がオートロック以外から侵入できそうな部分がある場合はオートロックが無いも同然ということです。オートロックがあるから安心というのではなく、オートロックを避けて侵入できてしまいそうな部分がないかも確認しておきましょう。

③見渡しが良いか
建物内の見渡しが良いかどうかも確認しておきましょう。
特に、侵入経路となる1階のエレベーターホールや非常階段の入り口が管理人室からしっかり見えた方が望ましいです。また、自分の購入しようとする部屋の階のエレベーターホールが部屋の玄関から見渡せるのもプラスです。

5.必要のない共用施設がないか確認する

マンションの住人の共用施設にどんなものがあるかも確認しておきましょう。
というのも、共用施設の維持管理費は入居者全員が負担していくことになります。よって、いくら共用施設が充実していても、使わなければただお金の負担になるだけなのです。豪華な施設や便利な施設の魅力に振り回されることなく、自分に必要な共用施設だけがついている物件を選ぶことが望ましいです。

6.駐輪場が広いか確認する

駐輪場が広いかも確認しておきましょう。
目安として、ファミリータイプのマンションであれば住戸数の2倍、つまり一家に2台の自転車がおけそうなくらいのスペースがあるといいでしょう。
駐輪場のスペースが不足すると、駐輪場に収まりきらなくなった自転車がそこら中に置かれて見た目が悪くなってしまいかねません。それだけでなく、将来万が一マンションを売るとなった時、自転車が散乱していると「管理状況が悪い」とみなされその分資産価値が下がってしまう恐れもあるのです。

7.1981年以降に建てられたマンションを選ぶ

中古の投資用マンションを購入する際、その築年数に注意する必要があります。
必ずおさえなくてはいけないのが、1981年(昭和56年)以降に建てられたマンションを選ぶということです。これは、新耐震基準が導入されたのが1981年(昭和56年)だからです。
新耐震基準で建てられた物件は「震度6強以上の地震で倒れない住宅」とされていますが、旧耐震基準で建てられた物件は「震度5程度の地震に耐えうる住宅」となっており、耐えられる地震の震度が異なります。耐震面を考え、必ず1981年(昭和56年)以降に建てられた物件を選ぶようにしましょう。

8.重要事項調査報告書を取り寄せる

投資用マンションを購入するときは、物件管理状況を確認しましょう。具体的には、建物管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せます。手順としては、「重要事項に係る調査依頼書」を建築会社に提出し、「重要事項に係る調査報告書」を建築会社から受け取ります。両書類のひな型は、下記のサイトからダウンロードすることができます。
資料ダウンロード

重要事項調査報告書には、下記の事項が記されています。

・調査依頼日
・対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次
・修繕積立金総額
・管理費、修繕積立金の月額
・管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)
・管理費、修繕積立金の改訂予定
・管理組合の借入金の有無
・修繕工事履歴
・管理形態
・大規模修繕改修工事に関する予定
・アスベストや耐震診断の有無
など

この中で特に注意したいのは、管理費、修繕費積立金の滞納額の有無修繕工事履歴です。

まず、管理費、修繕積立金の滞納の有無を確認しましょう。管理費、修繕積立金の滞納があると、新しいオーナーの負担になってしまうこともあります。思わぬ支出を避けるためにも、しっかり確認しておきましょう。
次に、築15年以上の中古物件を購入する際は、過去に大規模修繕が行われているかも確認しましょう。建物は築年数とともに劣化しますので、ある程度築年数が経ったら大規模修繕をする必要があります。大規模修繕を自分でするとなると、数百万円~数千万円の費用がかかってしまいます。これを補うのは難しいでしょうから、購入前になされているのが望ましいです。

9.売買契約書で重要ポイントを確認する

売買契約を結ぶ時、ほとんどの場合売買契約書を作成します。
売買契約書について、チェックしておくべきポイントは以下の通りです。

売買契約書の項目 ポイント
売買物件の表示 ・専有面積、共用部分の内容などが表示されます
売買代金、手付金など ・売買代金、手付金の金額や支払時期が表示されます
・それぞれ間違いがないか確認しておきましょう
・契約後になって、契約時に支払った手付金を手放すことで契約を解除できる「手付解除」についても確認しておきましょう
所有権の移転時期
物件の引き渡し時期
・マンションの所有権をいつ移転するか、物件をいつ引き渡すかが表示されます
・一般的には、決済日と同時に行われます
・引き渡しが予定よりも遅れた場合の対応についても記載されますので、確認しておきましょう
付帯設備の引渡し ・部屋についているエアコン、照明器具などの付帯設備を引き継ぐのか処分するのかについて決めます
ローン特約 ・ローン特約とは、万が一事業ローンの審査が通らなかった場合、無条件で売買契約を解除することができるという特約です
・事業ローンの審査が通らなかったことにつき、買主の川に落ち度がある場合は解除することができませんので注意しましょう
公租公課 ・固定資産税、都市計画税といった不動産にかかる税金をどのように支払っていくかを決めることになります。
管理費、修繕積立金など ・管理費、修繕積立金といった費用をどのように支払っていくか決めることになります
瑕疵担保責任 ・瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵(パッと見気づかないような欠陥)があった場合に売主が負う責任のことです
・売主は欠陥を修理する義務、もし欠陥のため買主が物件を買った目的を達成することができない場合は契約を解除する義務を負います
・瑕疵担保責任を追及できるのは、買主が瑕疵に気づいてから1年以内です
危険負担 ・もし引渡し前に物件が滅失・損傷してしまった場合の対応について書かれます
違約金 ・売主か買主のどちらかが契約違反した場合の違約金について定められます
・一般的な違約金の額は、売買価格の20%以下です
アフターサービス ・アフターサービスについては、契約書とは別に書類が添付されるのが一般的です

まとめ

マンション購入時の注意点について書いてきましたが、いかがでしたか。
この記事が、マンションの購入を検討中のすべての方の参考になれば幸いです。

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