マンションの売却方法の買取とは?仲介との違いは?メリットは?

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マンションの売却をご検討中ですか?
マンションを売却する方法として一般的なのは、不動産会社に仲介してもらって買い手を探す方法です。

これとは別に、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらうという方法があります。これが買取(かいとり)です。
買取を利用すれば、すぐにマンションが現金化できる、仲介手数料がかからない、自分のスケジュールで売却が進められるなど、実はメリットも多いのです。

ただ、買取は一般的な方法とはいえないので、よく分からない、ピンとこないという方も多いと思います。

そこでこの記事では、マンション売却方法としての買取について、仕組みやメリット・デメリット、買取の種類、買取の流れなど、買取について知っておきたい知識を徹底的に網羅しています。この記事を読めば買取についてしっかりと知識を身につけることができるでしょう。

これからマンションの売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてくださいね。

1.マンション売却方法としての「買取」とは?

マンション売却方法としての「買取」とはどのようなものなのか、一般的な売却方法である「仲介」との比較でみていきましょう。

kaitorishikumi

1-1.仲介による売却

マンション売却方法としての仲介とは、不動産会社にマンションの買い手を探してもらうという方法です。不動産会社が見つけてきた買い手とマンションの売買契約を結ぶこととなります。不動産会社が広告をすることで買い手を探していきます。

不動産仲介については、不動産仲介の役割とは!?きっと役立つ仲介業者の選び方で詳しく解説していますので、ご関心のある場合はあわせて参考にしてください。

1-2.買取による売却

マンション売却方法としての買取とは、マンションを不動産会社に直接売却する方法です。不動産会社にマンションを買取ってもらうのです。この方法を取った場合、広告などは行いません。

2.仲介でなく買取にすることのメリット・デメリット

マンションの売却方法として買取を選ぶことにはどんなメリットおよびデメリットがあるのでしょうか。

2-1.メリット

マンションを買取によって売却することのメリットは、以下の通りです。

①短期間で売却することができる
②瑕疵担保責任が免責される
③仲介手数料がかからない
④他人に知られることなく売却することができる
⑤売主側のスケジュールに合わせた売却が可能
⑥資金計画が立てやすい

2-1-1.短期間で売却することができる

マンションを買取によって売却すると、短期間で売却することができます。

マンションを媒介によって売却する場合、だいたい売却まで3ヶ月前後かかります。万が一買い手が見つからなかった場合、6ヶ月から1年以上かかってしまうこともありえます。

一方、マンションを買取によって売却する場合、数日から数週間程度で売却し利益を現金化することができます

2-1-2.瑕疵担保責任が免責される

マンションを買取によって売却すると、瑕疵担保責任が免責されます。

瑕疵担保責任とは、マンションに「隠れた瑕疵(表面からは見えない何かしらの欠陥)」があり、それを伝えずに売買契約を締結してしまった場合(売主が瑕疵に気づいていなかった場合も含む)、売主は買主に対し売買契約から1年内は損害賠償や契約解除の責任を負うことです。
よく知られている瑕疵としては、雨漏りやシロアリ被害などの物理的瑕疵、事故物件などの心理的瑕疵、近隣から騒音や悪臭がするなどの環境的瑕疵などがあげられます。
マンションを仲介によって売却する場合、売主はこの瑕疵担保責任を負うことになります。

一方、マンションを買取によって売却する場合、売主は上記責任を負いません。買い取ってくれる不動産会社は不動産取引のプロですので、法律で保護する必要がないからです。

2-1-3.仲介手数料が節約できる

マンションを買取によって売却すると、仲介手数料がかかりません

マンション売却における仲介手数料とは、マンション売買の仲介をしてくれる不動産仲介業者に対して支払う、売買契約成立の成功報酬のことです。仲介によってマンションを売却する場合、仲介手数料がかかってしまいます。

例えば、マンションの売買価格が税抜き320万円の場合、最大で159,840円の不動産仲介手数料がかかります。
不動産仲介手数料の計算方法については、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説で詳しく解説していますので、そちらも併せて参考にしてください。

一方、買取によるマンション売却の場合は、直接不動産会社にマンションを売却しますので、仲介手数料は発生しません。

2-1-4.他人に知られることなく売却することができる

マンションを買取によって売却すると、他人に知られることなく売却をすすめることができます

仲介によって売却する場合、インターネットや新聞の折り込みチラシに広告を入れますので、どうしても近所の人などに「売却活動中である」ことが知られてしまいます。特に、どれくらいの値段で売りに出しているのかも公開されてしまいますので、なるべく知られたくないと考える人もいるでしょう。

一方、買取によって売却する場合、不動産会社と直接交渉しながら売買をすすめていきますので、上記のような広告などは行いません。よって、他人に知られることなく売却を進めることができるのです。

2-1-5.売主側のスケジュールに合わせた売却が可能

マンションを買取によって売却すると、売主側のスケジュールに合わせた売却が可能となります

仲介によって売却する場合、内覧希望者が現れる度に家を綺麗にする必要があります。晴れて購入希望者が見つかっても、買主側のローンなどの手続きの関係上で売買において買主側のスケジュールが優先される傾向にあります。

一方、買取によって売却する場合、買取業者に1回家を見せればいいので、内覧の手間が省けます。また、売買の決済は売買契約後数日で完了します。以上より、売主側のスケジュールに合わせた売却が可能となるのです。

2-1-6.資金計画が立てやすい

マンションを買取によって売却すると、資金計画が立てやすいです。

仲介によって売却する場合、買い手が現れないと値下げする必要があります。そのため、いくらで売れるかが最後まで定まらないのです。今所有するマンションを売って次のマンションに買い替える時など、ローンでいくら借りるかに関わってきますのでこれは不便です。

一方、買取によって売却する場合、買い取ってくれる不動産会社さえ決まれば、そこが出した査定価格がそのまま売却価格となります。よって、資金計画が立てやすいといえるでしょう。

2-2.デメリット

買取によりマンションを売却するデメリットは、仲介で売却する場合に比べて売却価格が低くなってしまうことです。

これは、買取という売却方法の価格設定の仕組みに理由があります。
以下の章で、買取という売却方法の価格設定の仕組みについて解説していきます。

3.買取の価格設定の仕組みについて

買取の場合、一般的に不動産会社は買い取ったマンションをリフォーム・リノベーションして再販することになります。

不動産会社がマンションを買取る際の価格(買取価格)は、再販売した時にこれくらいなら売れそうだという価格(再販売価格)から再販売にかかる諸費用(リフォーム・リノベーション費用や広告費など)と自身の利益を差し引いて定められます。

買取価格
=再販売価格-(諸費用+自身の利益)

不動産会社としては諸費用が増えても自身の利益を減らしたくはありません。そこで、諸費用が増えた場合は買取価格を下げることで調節します。このため、買取による売却では仲介と比較して売却価格(不動産会社にとっては買取価格)が低くなってしまうのです。

一般的に、買取価格の相場は市場で売却できる価格の60~70%にまで下がるといわれています。

(CAUTION)諸費用について
諸費用としておさえておくべきなのは、リフォーム・リノベーション費用と広告費です。
①リフォーム・リノベーション費用
リフォーム・リノベーション費用は、具体的に以下のような工事にかかる費用です。

・壁クロスを張り替える
・傷ついた建具に化粧材をコーティングして一新する
・防臭、防カビ加工が施された資材、部材に変える
・窓サッシを二重にして、結露や騒音を防止する仕様に変える
・キッチン、トイレ、洗面台などの設備を最新のものに交換する
・独立キッチンを対面式に変える
・居室の壁を撤去して部屋を広くする

②広告費
広告費は、物件の売り出し広告をするのにかかる費用です。最近ではインターネットでの広告が主流となっています。特に、「リスティング広告」と呼ばれる広告(検索エンジンで、検索結果の上に表示される広告枠)は多額の費用がかかる(月額200~300万円)と言われています。
上で説明したように、諸費用がかさむと買取価格が減少します。広告に多くの費用をかけている会社は、その分買取価格を下げている可能性があるのです。よって、インターネットでよく見かける会社は、買取価格が安い可能性があるということをおさえておきましょう。

4.買取には2種類の方法がある

マンションを買取によって売却する方法には、大きく分けて2種類あります。1つは買取保証、もう1つは即時買取です。
以下、この2種類についてそれぞれ解説していきます。

4-1.買取保証

買取保証とは、不動産会社が一定の期間を定めて市場での売却活動をし(媒介)、その期間中に成約に至らなかった場合、事前に約束した査定価格でマンションを自社で買取る保証のことです。
一定の期間は媒介の方法で売却活動を行い、成約しなかった場合でも買取で売主の売却利益を保証するということです。

4-2.即時買取

即時買取とは、市場での売却活動(媒介)を一切行わずに不動産会社が買取る方法です。

5.買取による売却時にかかる諸費用

買取によってマンションを売却した場合も、普通にマンションを売却した場合と同様に税金が課せられます。
不動産売却時にかかる税金については、不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめに詳しく解説がありますので、そちらもあわせて参考にして下さい。

6.買取の流れ

買取により売却する際の流れは、以下のようになります。

①普通の査定をしてもらう
②買取査定をしてもらう
③買取業者を決める
④売却スケジュールなどの打ち合わせをする
⑤売買契約を締結する
⑥決済・引渡し

6-1.普通の査定をしてみる

不動産売却の手続きに入る前に、査定サイトを利用して市場ではどれくらいで売れるのかを把握しておきましょう。
査定額はサイトによって異なることがありますので、必ず複数のサイトで査定をしてもらうようにしましょう。
以下、無料で査定をしてくれるサイトをいくつかご紹介しておきますので、利用してみて下さい。

at home「不動産一括査定依頼サービス」
HOME’S「不動産売却査定サービス」
住友不動産販売「ご所有の不動産を無料査定」

6-2.買取査定をしてもらう

続いて、買取の場合どれくらいの値段で売却できるのかを査定してもらいます。この場合、買取の査定を専門とするサイトから査定をしてもらいましょう
買取査定の場合も先ほど同様、複数のサイトで査定してもらうようにします。
以下、買取査定をしてくれるサイトをいくつかご紹介しますので、利用してみて下さい。

不動産買取査定.com「不動産買取価格の一括査定」
スマイスター「不動産買取価格の一括査定」
不動産買取.com「無料査定依頼」

6-3.買取業者を決める

以上の結果を踏まえて、
①自分は売却方法として媒介を利用するのか買取を利用するのか
②買取を利用する場合どの会社に買取を依頼するのか
の2点を決定します。

6-4.売却スケジュールなどの打ち合わせをする

買取ってもらう不動産会社を決定したら、その会社に問い合わせ、売却スケジュールなど細かい内容の打ち合わせをします。

6-5.売買契約を締結する

打ち合わせを通じてその会社が示す買取価格に満足いったら、売買契約を締結します。

6-6.決済・物件引渡し

売買契約を締結したら決済を行い、マンションの引渡しを行います。

7.どんなマンションなら買取を利用すべき?

ここまで買取について解説してきましたが、まだ買取を利用するか迷っている方もいると思います。
そこでここからは、売却しようとするのがどのようなマンションなら買取を利用するべきかをご紹介したいと思います。
ポイントとなるのは、仲介による売買ではなかなか買い手が見つからなそうなマンションです。

7-1.築年数が30年以上経過しているマンション

築年数が30年以上経過しているマンションを売却する場合は、買取による売却を検討するのが良いでしょう。
最近の分譲マンションは、従来と比較して設備や仕様が格段に良くなっています。築年数が30年以上経過しているマンションですと、こうした最近の物件に対して見劣りする点が目立ち、仲介による売買ではなかなか買い手がみつからない可能性があります。
よって、築年数が30年以上経過しているマンションを売却する場合、買取による売却を検討することをおすすめします。

7-2.室内がボロボロのマンション

築年数の他にも、室内がボロボロのマンションを売却する場合は、買取による売却を検討するのが良いでしょう。
例えば、ペットを飼っていたため壁紙や建具が傷だらけになってしまった物件、結露で壁一面がカビ一色になってしまった物件、レンジ周りが手の施しようのないほど油で汚れてしまった物件などです。また、物理的な傷害などはなくても「臭い」がきつい物件なども同様に考えます。
こうした物件は買い手がみつかりにくいことに加え、自分で直すにもかなりのお金がかかってしまいます。そこでいっそ買取を利用してしまった方が良いといえます。

8.まとめ

マンション売却方法としての買取について書いてきましたが、いかがでしたか。
マンションの売却を検討している人にとって、買取の仕組みが理解していただけると幸いです。

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