【保存版】家を売却する時に知っておきたい全知識

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家の売却をご検討中ですか?
今の家を売って新しい家を買いたい、住宅ローンの返済が大変になったので家を手放したい、相続で承継した家を売りに出したい、など、様々な理由で家を売却する必要が生じることがあります。

しかし、家の売却はそう頻繁にするものではないはずなので、「どのように売却するのか分からない」「1から手順を知りたい」と思う方も少なくないと思います。また、インターネットで調べてみても、聞きなれない単語がたくさん出てきて混乱してしまったという方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、家を売却する時に知っておくべき知識を1から徹底的に解説しました。家を売却するにあたって絶対に押さえておきたい知識について、何も分からない状態で読んでもスラスラ理解できるようわかりやすくまとめてあります。この記事を読めば、迷うことなく家の売却を進めることができるようになること間違いなしです。

ぜひ参考にしてください。

1.家を売却する流れ

まず、家を売却する流れを確認しておきましょう。家の売却は、おおむね以下のような流れで進められます。

①物件の周辺相場を調べ、売却価格のメドをつける
②不動産会社を探す(査定を依頼する)
③不動産会社を選び、媒介契約を締結する
④売却活動を開始する
⑤購入希望者と交渉する
⑥物件情報を開示する
⑦売買契約を締結する
⑧物件を引き渡す

1-1.物件の周辺相場を調べ、売却価格の目安を立てる

まず、物件の周辺相場を調べ、売却価格(どれくらいで売れそうか)の目安を立てます
物件の周辺相場は、以下のようなサイトで調べることができます。売ろうとする家のある地域を入力すれば調べられるようになっています。

goo住宅・不動産
Yahoo!不動産
at home
HOME’S
HOME4U

「売り出し価格」と「成約価格」の違い

相場を調べる上で押さえておきたいのが、「売り出し価格」と「成約価格」の違いです。
売り出し価格は、一般的に私たち消費者が目にするチラシやネットで広告される価格のことです。一方、成約価格は、実査に契約で決まった価格のことです。
売り出し価格と成約価格に差が生じることはしょっちゅうあります。つまり、チラシなどで「2,000万円」と広告していた物件でも、実際は1,700万円で売れたということがあるのです。
ネットで調べて出てくる相場価格は「売り出し価格」であることが多いです。よって、相場を調べたら、「実際はこれより少し価格が下がるな」と思っておいた方が良いでしょう。

1-2.不動産会社を探す(査定を依頼する)

次に、不動産会社を探します。
不動産会社は、不動産取引において売主と買主の間に立って、売買をサポートしてくれる業者のことです。

不動産会社は、以下のサイトで検索することができます。
不動産会社検索サービス:不動産ジャパン

不動産会社に無料査定をしてくれるサービスがある場合、必ず利用するようにしましょう。不動産会社によって、査定価格に大きく差が出る場合があります。査定価格も不動産会社を選ぶ際の指針になりますので、必ず複数の不動産会社に査定してもらった上で比較するようにしましょう。

参考までに、無料査定してくれる会社のHPを載せておきます。
at home「不動産一括査定依頼サービス」
HOME’S「不動産売却査定サービス」
住友不動産販売「ご所有の不動産を無料査定」

その他、良い不動産会社を選ぶ方法については、不動産仲介の役割とは!?きっと役立つ仲介業者の選び方に詳しい記載がありますので、そちらもあわせて参考にしてください。

1-3.不動産会社を選び、媒介契約を締結する

不動産会社を選んだら、その会社と媒介契約を締結します。媒介契約は、不動産会社に売買の仲介を委託する契約です。
不動産会社の仲介によって売買が成立すると、成功報酬として不動産仲介手数料を支払うことになります。不動産仲介手数料がいくらかかるかについては、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説に詳しい記載がありますのでそちらを参考にしてください。

1-4.売却活動を開始する

媒介契約を締結したら、不動産会社は物件の広告宣伝や内見の手配など売却活動を開始します。

1-5.購入希望者と交渉する

不動産会社による売却活動の結果購入希望者が現れたら、購入希望者との間で条件を交渉します(実際に交渉にあたるのは不動産会社です)。
交渉する条件の内容は、売却価格、引渡し時期などです。自分にとって譲れる点と譲れない点を明確に不動産会社に伝えておきましょう。

1-6.物件情報を開示する

売買契約を締結する前に、購入希望者に物件情報を開示する必要があります。不動産会社が仲介する場合、「重要事項説明」という制度に基づき会社が物件についての説明を行います。不動産会社の物件調査に協力しましょう。

1-7.売買契約を結ぶ

売買条件の交渉が合意に達し、物件情報の開示が済んだら、売買契約を結びます。
一般的には、この時点で物件価格の10~20%程度の金額を手付金として受け取ることになります。
手付金とは、契約を結ぶ時に契約成立を保証するために買主から売主に支払うお金です。

1-8.物件を引き渡す

売買契約を結んだら、買主に物件を引き渡します。引渡し手続きでは、売買代金を受領するのと同時に、登記申請(所有権登記の移転など)を行います。
登記を移転させる方法については、不動産の名義変更について完全網羅 | 流れ・必要書類・費用などに詳しい解説がありますのでそちらを参考にしてください。

2.家を売却するのにかかる費用

家を売却するのにはどんな費用がかかるのでしょうか。
家の売却にかかる費用には、大きく①租税公課と②その他費用に分けられます。それぞれどんなものがあるのかまとめると、以下の表のようになります。

①租税公課 ・印紙税
・譲渡所得税
・消費税
・抵当権抹消登記の登録免許税
(抵当権設定をした場合)
②その他費用 ・不動産仲介手数料
・金融機関への一括借り上げ手数料
・司法書士報酬
など

①租税公課について
それぞれの税金がいくらかかるか知りたい方は、不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめを参考にしてください。

②その他費用について
この中で最も額が大きくなるのは、「不動産仲介手数料」です。不動産仲介手数料とは、売買の仲介をしてくれる不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。不動産仲介手数料がどれくらいかかるかについては、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説で詳しく解説していますので、そちらを参考にしてください。

3.家を売却するための必要書類

家を売却する際に必要な書類にはどんなものがあるのでしょうか。家の種類(一戸建て、マンションなど)によって必要な書類が異なるのですが、まとめると以下の表のようになります。

共通して必要な書類 ・売主本人の確認ができる書類
・登記済権利書または登記識別情報
・固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
・購入時の売買契約書(ある場合)
・ローン残高証明書またはローン返済予定表(売主がローン返済中の場合)
マンションを売る場合は必要な書類 ・マンションの管理規約、または使用細則など
・マンションの維持費等の書類
一戸建てを売る場合にあると良い書類(任意) ・土地測量図・境界確認書
・建築確認済証および検査済証
・建築設計図書・工事記録書など
その他あると良い書類 ・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
・地盤調査報告書
・住宅性能評価書
・既存住宅性能評価書
など

3-1.共通して必要な書類

物件の種類に関わらず共通して必要な書類として、
①売主本人の確認ができる書類
②登記済権利書または登記識別情報
③固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
④購入時の売買契約書(ある場合)
⑤ローン残高証明書またはローン返済予定表(売主がローン返済中の場合)
があります。

3-1-1.売主本人の確認ができる書類

売主本人の確認ができる書類が必要となります。具体的には、身分証明書実印印鑑証明書です。家の登記上の住所と現住所が異なる場合は、これらに加えて住民票も必要となります。
以上の書類について、発行から3ヶ月以内のものを用意するようにしましょう。
それぞれの取得方法は以下のようになります。
①身分証明書
本籍地の市区町村役場の戸籍課窓口に足を運ぶか、郵送で請求しましょう。郵送で請求する場合、以下の書類を同封します。
1)身分証明書交付申請書(市区町村のHPからダウンロード)
2)手数料相当の定額小為替(郵便局にて購入)
3)パスポート又は運転免許証の写し(代理人が請求する場合代理人のもの)
4)返信用封筒(返信切手を添付)
5)代理人が請求する場合は本人からの委任状

②印鑑証明書
各市区町村役場か証明書発行センター(住基カードがあれば、コンビニなどでも取得可能です)で発行してもらいます。

③住民票
市区町村役場の窓口で発行してもらうか、郵送で請求しましょう。郵送の場合、市区町村役場のHPから請求書をダウンロードできます。

3-1-2.登記済権利書または登記識別情報

登記済権利書または登記識別情報が必要となります。
登記済権利書は登記名義人がその物件の真の所有者であることを証明するために必要なもので、一般的に「権利書」と呼ばれる書類のことです。法務局から登記名義人に公布されます。
売却しようとする家が平成17年以降に取得した物件である場合、登記済権利書の代わりに登記識別情報が発行されているケースがあります。その場合は、登記済権利書ではなく登記識別情報を用意しましょう。

3-1-3.固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書が必要となります。これらは、固定資産税や登録免許税など、不動産に関する税金の算出に必要となる書類です。

3-1-4.購入時の売買契約書

売却する物件を買ったときの売買契約書も、手元にある場合は提示するようにしましょう。

3-1-5.ローン残高証明書またはローン返済予定表

売主が住宅ローンを返済中の場合、ローン残高証明書ローン返済予定表など、ローン残高や返済額が分かる書類を準備する必要があります。も必要になります。

3-2.マンションを売る場合は必要な書類

続いて、売却しようとする家がマンションの場合に必ず必要な書類をご紹介します。

①マンションの管理規約、または使用細則など
②マンションの維持費等の書類

3-2-1.マンションの管理規約、使用細則など

マンションの管理規約使用細則などが必要となります。これらは、マンションの管理内容や使用ルールを知るための書類です。

3-2-2.マンションの維持費等の書類

マンションの維持費等の書類が必要となります。これらは、購入者が入居後に負担すべき費用を確認するための書類です。
マンションに入居すると、管理費や修繕積立金、管理組合費などを支払う必要があります。マンションを売る際は、マンションの購入者がこういったお金の負担額を確認できるような書類を提出する必要があるのです。

3-3.一戸建てを売る場合にあると良い書類

続いて、一戸建てを売る場合にあると良い書類をご紹介します。これらは必要書類というわけではありませんが、用意するのが望ましい書類です。不動産仲介を利用すれば不動産会社が用意してくれる可能性もありますが、一応どのような書類か押さえておきましょう。

①土地測量図・境界確認書
②建築確認済証および検査済証
③建築設計図書・工事記録書など

3-3-1.土地測量図・境界確認書

土地測量図・境界確認書は、ともに売却範囲を確認するために必要な書類です。土地の境界線が曖昧だと隣人とのトラブルになりかねませんので、売却時にはっきりとさせておく必要があります。もし境界線が曖昧である場合、売却前に隣接地の所有者と協議しておくようにしましょう。

3-3-2.建築確認済証および検査済証

建築確認済証および検査済証は、ともに物件が建築基準法に則って建築されていることを証明する書類です。業者に建物の検査を依頼し、適合が確認されると発行してもらえます。これらの書類があると、売却しようとする物件の信頼度を高めることができます。

3-3-3.建築設計図書・工事記録書など

建築設計図書工事記録書は、物件がどのように設計・工事されたかを証明する書類です。これらの書類は、物件の維持管理や将来のリフォームにおいて非常に役立ちます。

3-4.その他あると良い書類

その他、必要書類というわけではないけれどあると良い書類として、以下のようなものがあります。

・耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書など
・地盤調査報告書
・住宅性能評価書
・既存住宅性能評価書

上記の書類はいずれも売却しようとする物件の信頼を高めるための書類です。こういった書類があることが購入の決め手になることもありますので、できれば用意するのが望ましいでしょう。

4.住宅ローンが残っていても家を売却できるか?

さて、いざ家を売却しようとした時、まだ住宅ローンが残っているという場合でも家を売却することはできるのでしょうか。
結論から言うと、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。
ただ、条件として家を売却した時に、住宅ローンの残債務を一括で返済できることが必要です。つまり、家を売却して出た利益と自分の持っている資金で残りの住宅ローンの完済できる場合に限り、住宅ローンが残っていても家を売却できるのです。

ローンの残債務<自己資金+家の売却価格

このため、ローンが残った状態で家を売る場合、なるべく高く家を売ることが重要となります。

ただ、現実問題としてなかなか高く売れない場合があります。
そのような場合に対して、①買い替えローンを利用する、②任意売却を利用するという方法があります。

①買い替えローンを利用する
今の家を売って新しい家に買い替えるという場合、金融機関によっては「買い替えローン」が利用できます。
買い替えローンとは、売却しようとする物件について組んだ住宅ローンを売却益で一括返済し、新しく購入しようとする物件について住宅ローンを組み直すことです。金融機関によっては、ローンの残債務を一括返済できなかった場合、不足分を新しい住宅ローンに上乗せしてくれるところがあります。

つまり、
買い替えローンの借入総額
=新しく購入する物件についての融資額+売却しようとする物件の住宅ローンの残り額

として扱ってくれるのです。

買い替えローンについて詳しく知りたい場合は、マンションの売却方法の買取とは?仲介との違いは?メリットは?に詳しい記載がありますので、そちらもあわせて参考にしてください。

②任意売却を利用する
また、任意売却を利用する方法もあります。
任意売却とは、融資先の金融機関(銀行など)との合意を基に不動産の売却を進める手続きのことです。家の売却価格でローンが完済できなかった場合でも、金融機関との話し合いでその後の返済プランを決めていく形になります。
ただ、利用のためにはローン返済が3ヶ月以上滞っている必要があるなど利用条件もありますので、注意が必要です。

任意売却について詳しく知りたい場合は、(*「任意売却とは」の記事にリンク)に詳しい記載がありますのでそちらもあわせて参考にしてください。

5.まとめ

家の売却について書きましたがいかがでしたか。
最後に、家を売却する方法として、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という方法もあります。売却価格は低くなってしまいますが、すぐに家を現金化したい方にはおすすめです。詳しくはマンションの売却方法の買取とは?仲介との違いは?メリットは?に解説がありますので、あわせて参考にしてください。
この記事が、家の売却を検討する全ての方の参考になれば幸いです。

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