【目的別にご紹介】土地を有効活用するための全方法

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土地の使い道にお困りですか?

現在何にも使っていない土地を所有している、突然土地を相続したなどといった場合、どうにか土地を有効活用できないかと考えることがあると思います。ただ、どんな方法があるのか分からない、ネットなどで調べてみると案外たくさん選択肢があってどれにしたら良いのか分からないということも多いのではないのでしょうか。

そこでこの記事では、土地活用をする目的(何のために土地を活用したいのか、土地活用から何を得たいのか)に応じて土地を有効活用できる方法をご紹介していきます。これを読めば、自分の土地を有効活用するにはどんなことをすればいいのか、明確なビジョンを持つことができるようになるでしょう。

0.土地活用の「目的」をはっきりさせる

土地の有効活用の第一歩は、土地活用の「目的」をはっきりさせることです。
何のために土地活用をしたいのか、土地活用によってどんな利益を得たいのか、これらを明らかにすることで、自ずととるべき活用方法の選択肢が見えてきます。

具体的には、以下のような目的が考えられます。

①税金対策(固定資産税、所得税、相続税)をしたい
②収益を上げたい
③賃貸経営に挑戦してみたい
④先代からの土地を次代に受け継がせたい
⑤社会に貢献するような事業に使いたい

0-1.税金対策をしたい

更地の上に居住用の建物を建てることで、固定資産税などが軽減される措置があります。また、居住用建物を建てて賃貸することで所得税や相続税の対策にもなります。
このような税金対策をしたい方には、居住用の建物を建てる、それを貸し出すといった方法がおすすめです。
一方、場合によっては土地を売ってしまった方が相続上都合が良いこともありますので、土地を売却するという選択肢も視野に入れておきましょう。

不動産による相続税対策については、【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法に詳しい記載がありますので、そちらをご参照ください。また、不動産投資の節税については、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!に詳しい記載がありますので、そちらをご参照ください。

0-2.収益を上げたい

使っていない土地を利用して収益をあげたいという場合もあるでしょう。
こういった場合、土地の上に居住用物件や事業用建物件を建てて経営する、その他設備を置いて経営する(駐車場など)、土地をそのまま貸し出すという方法がおすすめです。

それなりに多くの安定した収益をあげたいという場合、居住用建物を建てて経営する方法がおすすめです。居住用物件としては、一戸建て、マンション、アパートなどがあります。居住用物件を他人に貸し出し、そこから毎月安定した家賃収入を得る仕組みです。

とにかく大きな収益を上げたいという場合、事業用建物を建てて経営するという方法がおすすめです。事業用物件としては、コンビニ、事務所、商業ビルなどがあります。事業用物件をテナントに貸し出し、そこから賃料を得る仕組みです。

リスクや負担を少なく手軽に始めたいという場合、設備を置いて駐車場や太陽光発電所として利用する、土地をそのまま貸し出すという方法がおすすめです。
設備を置いて駐車場や太陽光発電所として利用する方法は、建設費がかかりませんので費用が少なくても始められます。また、初期投資が少ないことからリスクも低いといえます。ただ、ローリスクですので、収益もローリターンということになります。
土地をそのまま貸し出す方法は、事業者などに土地を貸し出し、地主として賃料を得ていきます。経営は事業者が担いますので、地主に負担はありません。

0-3.賃貸経営に挑戦してみたい

ただ収益を上げれば良いのではなく、実際の賃貸経営に挑戦してみたいという場合もあるでしょう。
こういった場合、土地の上に居住用物件(一戸建てやマンション)や事業用物件(コンビ二や商業施設)を建てて経営するという方法がおすすめです。
リスクは大きいですが、賃貸経営の中で起こる経験や様々な人との出会いは、あなたの人生の大きな財産となることでしょう。

0-4.先代からの土地を次代に受け継がせたい

先祖代々受け継いだ土地なので、どうにか利用して時代に受け継がせたいという場合もあるでしょう。
こういった場合、あまりノウハウがなくても始められる駐車場などの経営や、土地を事業者に貸し出す、自分で利用してしまう(自宅や別荘を建てる)といった方法がおすすめです。
ローリスクで負担なく始められますので、土地の運営についてよくわからないという場合でも大丈夫です。

0-5.社会に貢献するような事業に使いたい

自分の土地を、何か社会に貢献するような事業に使いたいという場合もあるでしょう。
社会貢献という視点で土地活用を考えた場合、高齢者用住宅を建てるというのは一つのアプローチといえます。高齢化社会で高齢者の数が増える中、高齢者用住宅の需要が高まっているからです。
始める方法としては、土地の上に居住用建物(マンション)を建ててそこを高齢者用住宅にして経営する方法と、土地を介護などの事業者に貸し出す方法の2通りがあります。

これらをまとめると、以下のようになります。

①税金対策をしたい
→「1.居住用物件を経営する」または「6.売却する」をご覧ください。

②収益を上げたい
ⅰ)大きな収益を上げたい
→「1.居住用物件を経営する」、「2.事業用物件を経営する」をご覧ください。
ⅱ)手軽に始められて、リスクは小さいほうがいい
→「3.その他物件を経営する」「4.土地をそのまま貸す」をご覧ください。

③賃貸経営にチャレンジしてみたい
→「1.居住用物件を経営する」、「2.事業用物件を経営する」をご覧ください。

④先代からの土地を次代に受け継がせたい
→「「3.その他物件を経営する」4.土地をそのまま貸す」「5.自分で利用する」をご覧ください。

⑤社会に貢献するような事業に使いたい
→「1.居住用物件を経営する」、「4.土地をそのまま貸す」をご覧ください。

1.居住用物件を経営する

土地を有効活用させる方法として、居住用物件を経営するというものがあります。所有する土地の上に住居を建築し、それを他人に貸し出すことで家賃収入を得るのです。まとまった建築費が手元にない場合は、銀行などの金融機関からローンで調達します。

不動産投資については、不動産投資とは? 基礎知識からメリットやリスクまで解説します。に詳しい記載がありますので、そちらもあわせてご参照ください。

住宅の種類としては、戸建て、アパート、マンション、シェアハウスなどがあります。それぞれの特徴を簡単にまとめると、以下の表のようになります。

  戸建て アパート マンション シェアハウス
経営難易度 やや難 やや難 超難
始めるのにかかる費用 やや高 やや高
利回り
物件のメンテナンスにかかる費用 やや高
入居者がいなくなってしまう(空室)リスク

1-1.戸建て

居住用物件として戸建てを経営する方法があります。
他の物件と比較したときの戸建て経営のメリットとデメリットを表にまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
①家族層に貸し出すことになるので長期的な賃貸契約を結ぶことができ、家賃収入が安定しやすい

②自宅としても活用できる

③家賃を高めに設定できる

入居者がいなければ家賃収入が0になってしまう

戸建て経営の場合、賃貸借契約には普通借家契約定期借家契約の2種類がありますので注意が必要です。
両者の大きな違いは、契約の更新についてです。
普通借家契約では、借主が更新を望んだ場合、原則として貸主は更新を断ることはできません。一方の定期借家契約では、契約の更新がありません。契約期間終了後も引き続き賃借を続けるには、再契約が必要となります。

1-2.アパート

居住用物件としてアパートを経営する方法があります。
他の物件と比較したときのアパート経営のメリットとデメリットを表にまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
建築費が安くすみ、はじめるのにお金がかからない ①家賃を高く設定しにくい
②耐久性が低い
「アパート」と「マンション」の違いは?

集合住宅の種類としては「アパート」と「マンション」がありますが、この記事では木造やプレハブ造、軽量鉄骨造のものを「アパート」、鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造のものを「マンション」と呼ぶことにします。

賃貸併用住宅とは

アパートの使い方として、貸し出すだけでなく自分もその一室に住んでしまうという方法もあります。これを賃貸併用住宅といいます。
賃貸併用住宅のメリットは、住宅ローンやアパートローンが使え、低い金利で融資を受けられる点にあります。
ただ、他の入居者とある程度の関係性を保たなければいけないので、そういったことが苦手な方には向かないかもしれません。

賃貸併用住宅については、頭金0円でもはじめられる?アパート経営に必要な資金の話に詳しい記載がありますので、そちらもあわせて参考にしてください。

その他、アパート経営について本格的に知りたい方は以下の記事も参考にしてください。
必ずチェック!アパート経営で失敗しやすいポイントまとめ
アパート経営の利回りの真実|間違った計算をしていませんか?
アパート経営の経費の知識|賢く節税できていますか?
アパート経営のリスクと対処法|これだけ守れば失敗しない!

1-3.マンション

居住用物件としてマンションを経営する方法があります。
他の物件と比較したときのマンション経営のメリットとデメリットを表にまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
耐久性が高く担保価値が高いので、長期的な運用が可能となる ①建築費が高く、始めるのに大きな資金が必要
②始めるのにお金がかかるため、経営に行き詰まると大変
③修繕費も高くつく
「マンション経営」について

一般的に「マンション経営」というと、マンションを1室単位で貸出して経営することを指しますが、この記事では「アパート」と「マンション」を区別した上でマンション1棟を経営する場合を指すこととします。

マンションの使い方

マンションの使い方として、通常の居住用住宅以外にも「テナント併用住宅」、「高齢者住宅」という方法があります。

①テナント併用住宅
マンションの1階をテナントとして、2階以上を住宅として貸し出す方法です。テナントの具体例としては、飲食店やスーパー、コンビニが典型例でしょう。

メリットとしては、
㋐リスクの分散ができる
㋑居住者がテナントを利用することで相乗効果が生まれる可能性がある
㋒利便性から建物の価値が上がり、家賃を高めに設定できる
㋓敬遠されがちな1階をテナントにするので、住宅部分の入居率が安定する
などがあげられます。

ただ、テナント経営が失敗するリスクや、コンビニの場合そもそも始めるためのハードル(規制など)が厳しいなど、問題もあります。事前によく計画を練ることが大切です。

②高齢者住宅
高齢者住宅は、集合住宅にデイサービスや介護サービスを付けた複合的な住宅のことです。いわゆる「老人ホーム」と異なり、健常な高齢者の入居も可能です。

メリットとしては、
㋐多額の補助金が得られる
㋑高齢化による安定需要がある
などがあげられます。

ただ、サービス施設を付ける必要からどうしても設備投資が大きくなってしまう、経営は介護事業者などに委ねることとなり経営の先行きが見えにくいなどの問題もあります。

個人で行うにはハードルが高いかもしれませんが、サブリースを利用する、土地を「事業用地」として貸し出すなどの方法もありますので、ご興味のある方は検討してみてください。

1-4.シェアハウス

居住用物件としてシェアハウスを経営する方法があります。
シェアハウスとは、複数の入居者が一つの物件の中で共同生活を送る居住スタイルのことです。それぞれが個室を持ちながら、リビングやキッチン、お風呂、トイレなどは共有して生活します。
他の物件と比較したときのシェアハウス経営のメリットとデメリットを表にまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
①1つの物件に複数人を入居させるので、収益性と安定性が高い
②入居者との交流が生まれる可能性
①ノウハウが確立していないので、管理・運営が難しい
②業者に管理・運営を委託した場合の委託料が高い

シェアハウスの経営について詳しく知りたい方は、シェアハウス経営の完全マニュアル | メリット、デメリット、始め方に詳しい記載がありますので、そちらもあわせて参考にしてください。

2.事業用物件を経営する

土地を有効活用させる方法として、事業用物件を経営するというものがあります。所有する土地の上に建物を建築し、それをテナントに貸し出すことで賃料収入を得るのです。具体的には、コンビニ、事務所、飲食店、商業ビル、ロードサイド店舗などがあります。

居住用物件と比較したメリットとして、収益性が高くなるという点があります。
また、居住用物件を建てる時と比較して、立地に関する建築基準法上の要件も緩いです。アパートやマンションを立てる場合、周りの環境や土地の形状によって要件が厳しくなりますが、事業用物件の場合は周辺環境の影響が小さいことから要件が緩くなるようです。

ただ、居住用物件には一定の賃貸需要がありますが、事業のテナントは需要が限られています。よって、テナントが入らず賃料が得られないというリスクも大きくなります。そこで、「どんな事業に需要があるのか」というマーケティングをしなければなりません。
また、建物の規模によっては建築費や設備費が大きくなってしまう可能性もあります。

3.その他の物件を経営する

居住用物件や事業用物件などの建物を立てる以外にも、土地を有効活用する方法があります。

3-1.駐車場

1つめに、駐車場として経営する方法があります。

駐車場には、月極駐車場とコインパーキングの2種類があります。初期費用が小さくて済むのは月極駐車場ですが、コインパーキングでもそれほど大きな資金は必要ありません。專門業者による借り上げでの運用も可能です。

少ない費用で少しずつ利益をあげる、ローリスクローリターンな方法であるといえます。ただ、駐車場には一定の需要がありますので、経営は安定するでしょう。また、車が置ければ成立しますので、比較的狭い土地でも始めることができます。

需要は少しニッチになりますが、似たものとしてバイク用駐車場や駐輪場として活用する方法もあります。

3-2.トランクルーム/貸し倉庫

2つめに、トランクルーム/貸し倉庫として経営する方法があります。レンタルスペースとして、荷物の収納場所を提供するのです。

方法としては、
①収納用のコンテナや建物を建て、個人向けの収納スペースを提供するタイプ
②コインロッカーを置き、使用者の自由で使わせるタイプ
の2種類があります。
両者を比較したとき①の方がセキュリティやプライバシーに配慮した設備が必要で初期費用がかかりますが、②は違法に利用されてしまうというリスクがあります。

低コストで始められるので利用者が集まれば高利回りも期待できます。ただ、収納スペースへの需要は住宅の狭い都市部に多く、田舎で始める場合は団地やマンションがあるエリアなど収納スペースへの需要がありそうな所を探す必要があります。
また、収納スペースとして提供できればいいので、土地の大きさ・形状問わず始められます。

3-3.太陽光発電所

3つめに、太陽光発電所として経営する方法があります。所有する土地に太陽光発電パネルを設置し、そこで生み出した電力を電力会社に売る方法です。

電力会社が一定期間・一定価格で買取ってくれる制度(固定価格買取制度)がありますので、一定の収益(現在のところだいたい10%前後)が得られるようになっています。固定価格買い取り制度については資源エネルギー庁「なっとく!再生可能エネルギー」

日が当たる土地であれば成立するので、立地を問わず始められます。むしろ、周りに障害物のない田舎の方が有利になるといえるでしょう。

3-4.その他

その他の活用方法として、自動販売機の設置、貸し農園、資材置き場などもあげられます。管理に手間がかからない分需要がニッチで一般的とはいえません。ただ、逆に考えると競争相手が少なくチャンスがあるともいえます。自分の所有する土地の特性などを考慮して、これらの活用方法も検討してみてください。

4.土地をそのまま貸し出す

土地をそのまま他人に貸出して、自分は地主となって地代を得る活用方法もあります。
基本的に、土地をどう使うかは借主の自由です。具体的には、借主が個人であれば居住用の住宅、賃貸用の住宅、駐車場、太陽光発電所などがあります。借主が法人であれば賃貸用の住宅、太陽光発電所、店舗、事務所、工場などがあります。

土地の賃貸借契約には普通借地契約定期借地契約があります。
両者の大きな違いは契約の更新の有無です。普通借地契約では、借主が契約の更新を望んだ場合、貸主(地主)は正当な理由がなければ更新を拒めません。一方、定期借地契約では、契約の更新は存在せず、契約期間を超えて賃借するには再契約をする必要があります。
両者の相違点をまとめると、以下の表のようになります。

  普通借地契約 定期借地契約
一般定期借地契約 事業用定期借地契約 建物譲渡特約付借地契約
期間 30年以上 50年以上 10年以上
50年未満
30年以上
更新 あり なし なし なし
目的 制限なし 制限なし 事業用(居住以外) 制限なし
返却 定めなし 更地にして返却 更地にして返却 建物ごと取引

定期借地契約には、一般定期借地契約事業用定期借地契約建物譲渡特約付借地契約の3種類があります。土地を貸す目的が住宅用である場合、普通借地契約か一般定期借地契約を結びます。土地を貸す目的が住宅以外の事業用建物である場合、前記の2つに加えて事業用定期借地契約も使えます。建物譲渡特約付借地権は、借主の建てた建物を貸主(地主)が買い取らなくてはいけないので、一般的ではないです。

土地をそのまま貸す方法には、初期コストがなくても良いというメリットがあります。土地をそのまま貸すだけですので、貸主(地主)の負担はないに等しいのです。もし土地の整備が必要な場合は、借主が整備費を負担してその分を地代から差し引くパターンと、地主が整備費を負担して地代に上乗せするパターンがあります。

一方、土地を貸している間は土地を自由にできなくなるというデメリットがあります。特に、事業用定期借地契約以外は期間も長いので、長期間土地を自由に使えなくなります。近々売却も考えていたり、自分で使用する予定があったりする土地には向かない活用法といえます。

5.自分で利用する

収益を目的としないのであれば、自分で利用するという方法もあります。

5-1.自宅

土地に自宅(マイホーム)を建ててしまうという方法も考えられます。
すでに自宅を持っている場合でも、そちらを貸し出したら利益が出るということがあるかもしれません。そうすれば、ローンで新しい土地に自宅を建て、前の自宅を賃貸してあげた利益でローンを返済するということも可能になります。

5-2.別荘

また、土地に別荘を建ててしまうという方法も考えられます。建築費に加えて管理費や固定資産税もかかりますが、お金に余裕があればレジャー用に別荘を持っておくのも良いでしょう。
将来子供家族が住む用に持っておくなどの利用も可能です。

6.売却する

いっそのこと売却してしまうというのも、方法としては考えられます。

土地を売却して現金に変えれば、固定資産から流動資産に変わるので資産運用が容易になるというメリットがあります。手にした現金を元に新たな土地の経営を始めるという方法も考えられます。

ただ、不動産取引には早くても数ヶ月という長い時間がかかります(下手をすればずっと売れないことも)。
また、売却に成功すれば不動産会社にかかる不動産仲介手数料、売却益が出れば譲渡所得税がかかります。これらによって資産が目減りすることは避けられないでしょう。

資産を不動産として持っておくのがいいのか、それとも現金として持っておくのがいいのか、よく検討する必要があるでしょう。

7.土地の「用途地域」を確認しておく

ここまで土地を有効活用する方法について書いてきました。
ただ、土地の活用方法を考える前に確認しておきたい事項があります。それは、土地の「用途地域」です。
用途地域とは、都市計画の中で定められた、土地利用の基本的な利用方法の枠組みのことです。実は、土地ごとにどれくらいの大きさ、高さの建物が建てられるか、どんな用途の建物が建てられるかということが法令で決まっているのです。具体的には、以下のように区分されています。

住居系 低層住居専用地域 第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
中高層住居専用地域 第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
住居地域 第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
商業系 近隣商業地域
商業地域
工業系 準工業地域
工業地域
工業専用地域

これらの区分に従い、それぞれの地域で建てられる建物が決まっています。具体的な制限一覧表が下記のページに載っていますので、確認してみてください。

「用途地域内の建築物の用途制限一覧表」

自分の所有する土地がどの用途地域に属するか調べる方法は2つあります。
1つは、土地が存在する市区町村役場に行って「都市計画図」を閲覧する方法です。
もう1つは、自治体のHPで「都市計画図」を確認する方法です。全ての自治体が都市計画図をHP上で公開しているわけではありませんので、各自HPを調べてみてください。

8.まとめ

土地を有効活用させる方法について書きましたがいかがでしたか。
この記事が、土地の活用方法に悩む全ての方の参考になれば幸いです。

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