マンション経営で失敗しやすい11のパターン

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

これから不動産投資を始めようと思った場合、まず考えるのがマンション経営ではないでしょうか。
一室から始められるマンション経営は購入資金も安く、他の物件と比較してリスクも少ないため、初心者にとって一番手が出しやすい不動産投資といえます。

ですが、そんなマンション経営でも失敗することは十分にあり得ます。マンション経営を始める場合は、あらかじめ起こりうる失敗を想定し、事前にしっかり対策をとることが非常に重要なのです。

この記事ではマンション経営で起こりやすい12の失敗例を紹介します。

1.新築マンションを選んで失敗する

shintikumansion

投資用物件を選ぶ際、新築マンションと中古マンションなら新しくて綺麗な新築物件の方が良いと思われる方も多いかもしれません。ところが、新築マンションにはマンション経営の失敗に繋がるデメリットがあります。

新築マンションの場合、一度退去者が出た途端価値が大幅に下がってしまうのです。最初の入居者が退去した途端「中古物件」という扱いになり、築年数関係なく中古物件の相場で値段がつけられてしまうからです。

例えば、月々の家賃は、最初の入居者の時に設定したものより5,000円近く下がってしまうこともあります。また、万が一売却することになってしまった場合、どんなに築浅の物件でも売却時の価格は分譲時の70%ほどに下がってしまいます。

新築マンションだから継続的に高い家賃収入が得られるだろう、売却時も高く売れるだろうと計算していると、マンション経営は失敗してしまうのです。

2.地方マンションを選んで失敗する

thisoumansion
地方マンションは都心のマンションより価格が安いです。そのため、都心のマンションより地方都市のマンションの方が、一見利回りが良いように思えます。

ただ、地方マンションは都心のマンションより賃貸需要が低く、安定しません。つまり、空室リスクがあります。
マンション経営の利回りは、「1年間ずっと満室」であることを想定して計算されます。よって、空室が発生してしまうと、計算通りの利回りは得られません。計算上の利回りは都心のマンションより地方都市のマンションの方が良いように見えても、実際は地方都市のマンションはその利回りが得られないという危険があるのです。

また、地方マンションで危ないのは、特定の入居者の賃貸需要(近くに大学や工場などがある)に頼っている物件を選んでしまうことです。こういった物件を選んでしまうと、施設移転などで突然その物件の賃貸需要がなくなった時に危険です。

3.ファミリータイプのマンションを選んで失敗する

familymansion2

ファミリータイプのマンションだと、ワンルームマンションに比べて購入価格が高くなる(2~3倍)反面、入居率のことを考えると家賃はそこまで高く設定できません。また、ワンルームマンションと比べてファミリータイプのマンションはリフォーム費用が高くつきます。
さらに、ファミリータイプのマンションはワンルームマンションに比べて空室期間が長引きやすい特徴があります。1つは、リフォーム工事に長い期間がかかるのが原因です。もう1つは、ファミリータイプのマンションは家族全員の意思が一致した上で選ばれますので、物件を決定するためのハードルが高くなってしまうのです。

投資用物件としてファミリータイプのマンションを選んだ際は、資金計画をしっかり立てないと失敗してしまうことになります。

4.知らない地域のマンションを選んで失敗する

自分の知らない地域でマンション経営をする場合、その地域の情報を集めるのには限界があります。購入時には立地が良いと思った物件でも、実はその後すぐその近くに競合物件が続々と建設される予定だったり、少し離れたところに大型のショッピングモールができたりといったことがあります。そうすると、賃貸需要が変化し、自分の物件が突然空室になってしまうという危険があるのです。

5.利回りだけでマンションを選んで失敗する

確かに利回りは、投資用物件からどれくらいの利益が見込めるかの指標になるものであり、とても重要です。
参考:不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!
ただ、利回りだけをみて投資用物件を選んでしまうと、マンション経営に失敗する恐れがあります。

利回りの計算には、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
表面利回りは、単純に年間の家賃収入の総額を投資用不動産の購入価格で割ったものに100をかけて算出するものです。
ところが、この表面利回りには問題があります。それは、実際に不動産経営をする上でかかる諸経費(管理費、固定資産税など)が考慮されていない点です。
この点を考慮して計算する利回りが、実質利回りです。

表面利回りと実質利回りには大きな差(3%〜6%)が生じるケースもあります。
不動産会社に提示された利回りだけ見ていると、実際には期待通りの利回りが得られず、マンション経営は失敗してしまう危険があるのです。

6.マンションが「満室」だと安心して失敗する

実は、マンションが「満室」の場合も要注意点があります。
例えば、購入しようとするマンションが、他の部屋含め満室だったとします。これを見ると、そのマンションのエリアは賃貸需要が高いように思えます。
しかし、実際には不動産会社が家賃を相場より大幅に安くするなどして満室にしただけという場合や、もうすぐそのエリアから移動するという人を無理やりかき集めて一時的に満室に見せているだけという場合がありうるのです。特に地方マンションの場合は「満室」であったとしても要注意です。

7.「値下げしました」トークに騙されて失敗する

これは営業マンの話を鵜呑みにしてしまったことによる失敗例です。
eigyonesage
まず、「値下げしました」という宣伝には注意が必要です。確かに値下げはされていても、値下げ前の値段が相場と比較して高すぎただけで、値下げ後も相対的に見れば相場より高いということがありえます。この場合、物件を売却する際、売却価格が購入価格より大幅に下がり、マンション経営が赤字になってしまうということが考えられます。

8.「自己資金0円」トークに騙されて失敗する

「自己資金0円からはじめられる」という文言にも注意が必要です。
「自己資金0円」というと、購入金額全額についてローンが組め、全くお金が必要なく始められるかのようなイメージを抱く方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、実際そうではありません。物件購入時には、購入価格の他に諸経費がかかるのです。そして、諸経費の部分についてはローンが組めませんので、自分で支払う必要があります。つまり、「自己資金0円」と宣伝されていても、実質的には自己資金が必要なのです。
これを知らずに「自己資金0円」につられて物件を購入してしまうと、いきなりお金を誰かに借りなければならないということになってしまいます。

9.節税効果をあてにしすぎて失敗する

マンション経営をすると、所得税や住民税を節税することができます。

参考:不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!

ただし、節税のカギとなる減価償却費の仕組み上、節税効果の恩恵を最大に受けられるのは新築ワンルームマンションの経営をした場合の最初の数年間です。

参考:不動産投資の必須知識!マンション減価償却費の計算方法と利用方法

そのため、節税効果に期待をしすぎてマンション経営を始めてしまうと資金繰りが上手くいかなくなる危険があります。

10.ローンの返済計画で失敗する

loan3
ローンを利用して物件を購入した場合、借金の部分はなるべく早く返済して無くしたいと考えますよね。
ただ、あまり返済計画を短く立ててしまう(15年など)と、空室などが出た場合返済が苦しくなってしまう危険があります。返済期間が短いと、それだけ1年あたりの返済額も大きくなってしまうからです。

また、ローンを借りすぎてしまっても、返済に苦しむことになります。あまり多くのローンを抱えると、返済期間中に金利が上がってしまうと返済額が一気に膨らむ危険があります。

11.賃貸管理会社選びで失敗する

賃貸管理会社は、オーナーに変わって建物管理業務(建物の清掃や定期メンテナンスなど)や賃貸管理業務(入居者募集や家賃徴収など)を行ってくれる会社です。ところが、この管理会社やそれに任せる管理形態をしっかり選ばないと、マンション経営は失敗してしまうことがあります。

例えば、管理手数料が相場よりも高額に設定されていたり、契約形態が一般的なものでなかったりする場合は注意が必要です。管理手数料は家賃の5%が目安です。また、契約形態はサブリースなどよりも一般管理契約を結ぶことがまずはおすすめです。

マンション経営で失敗しないようにするために

マンション経営で失敗しないためには、これらのリスクをあらかじめおさえておきましょう。その上で、万全の対策をしてからマンション経営を始めることをおすすめします。
マンション経営には多くのリスクがあるのは確かですが、それらはあらかじめ対策が取れるものばかりです。なので、あらかじめ対策をとって、リスクを最小限におさえることが大切なのです。
マンション経営のリスクと対策については、以下の記事で詳しく網羅的にご紹介しています。この記事でご紹介した失敗例をおさえるのに加えて、これらの記事も参考にして、万全のリスク対策を取るようにしてください。

まとめ

マンション経営の失敗について書きましたがいかがでしたか。
まとめとしてこれまで紹介した失敗例をチェックポイントで表にしました。

マンション経営の失敗例まとめ
①物件選びの失敗
・新築マンションを選ぶ場合は注意
・地方マンションを選ぶ場合は注意
・ファミリータイプのマンションを選ぶ場合は注意
②物件購入前の情報収集不足による失敗
・知らない地域のマンションを選ぶ時は注意
・利回りだけをみて選んでしまうのはNG
・満室だけで安心してしまうのはNG
③営業マンの話を鵜呑みにしてしまったことによる失敗
・「値下げしました」という宣伝には注意
・「自己資金0円」の文言には注意
④資金繰りの甘さによる失敗
・節税効果に期待しすぎてはNG
・ローン返済計画を甘く立ててしまうとNG
⑤賃貸管理にまつわる失敗
・手数料の相場を知らずに管理会社を決めるのはNG
・管理形態をよく知らずに経営を始めてしまうのはNG

これからマンション経営をしようと検討する方は、これらを踏まえて万全の対策をしてから始めるようにしてください、

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket