不動産投資のリスクと失敗回避の方法を時系列で解説

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不動産投資は、上手くいけば安定的な副収入が得られる一方で、様々なリスクも潜んでいます。
インターネットで検索して見ると、失敗事例やリスクが出てくることもあり、調べれば調べるほど不安が大きくなってくる方も多いのではないでしょうか?

確かに、不動産投資には多くのリスクが存在します。しかし、不動産投資のリスクは、他の投資のリスクと比べて自分で回避しやすいといえます。
そのため、あらかじめ把握できるリスクに対して対策をしっかり取っておけば、不動産投資の失敗リスクを一気に下げることが可能です。

本記事では、不動産投資において行うべきリスクヘッジを、不動産選択時、不動産購入時、不動産経営時、不動産売却時と時系列ごとに分解し、徹底的に解説します。
さらに、海外不動産投資をお考えの方に向けて、海外不動産投資のリスクヘッジについてもご紹介します。

1.不動産選択時のリスク対処法

まず、不動産を選ぶ時にできるリスク対処法についてご紹介します。

1-2.立地の良い物件を選ぶ

空室になるリスクを抑えるポイントは、利便性の良い立地の物件を選ぶということです。

入居者になる想定ターゲットのニーズにあわせた正しい立地の選定をしましょう。例えば、公園や学校が多くファミリー層が多い地域であれば、ワンルームマンションは良い立地でなくなる可能性があります。

このように、ターゲットとニーズをしっかり整理しておきましょう。

1-2-2.間取りの良い物件を選ぶ

2つ目のポイントは、間取りの良い物件を選ぶということです。
具体的には、その物件のあるエリアにおいて人気のある間取りの物件を選ぶようにします。

入居者層によってニーズのある間取りは異なります。そのため、購入を検討している物件の周辺地域がどういった層に人気のあるエリアで(家族、学生の一人暮らし、単身のサラリーマンなど)、それに対して物件の間取りはどうか、をあらかじめリサーチする必要があります。

加えて、競合物件との差別化ができているとなお良いでしょう。このポイントは、「需要はあるのにそれに対し数が少ない物件」を選ぶことです。
例えば、あなたが購入を検討する物件の周辺地域が一人暮らしのサラリーマンに人気のあるエリアで、そのエリアにはワンルームが多いとします。そこで1LDKの物件を見つけられれば、それは競合物件との差別化ができるということになります。

1-2-3.設備の良い物件を選ぶ

3つ目のポイントは、設備の良い物件を選ぶということです。人気のある設備がついた物件は入居者が来やすいです。

入居者に人気のある設備の例を挙げると、以下のようなものがあります。

①ルームエアコン
②追い焚き給湯器
③ウォシュレット付トイレ
④独立洗面化粧台
⑤インターフォン(カラーモニターだとなお良い)
⑥無料インターネット設備

物件を選ぶ際は、なるべく上記の設備のある物件を選ぶようにしましょう。

1-2-4.きちんと管理の行き届いた物件を選ぶ

4つ目のポイントは、きちんと管理の行き届いた物件を選ぶということです。
これを確認するためには、自分で物件まで足を運び、自分の目で物件の管理状況を確認することが必要です。

ポスト、自転車置き場、周辺の雑草、階段などの共同部分などが綺麗に管理されているか確認しておきましょう。

1-2-5.室内のきれいで新しい物件を選ぶ

5つ目のポイントは、室内のきれいで新しい物件を選ぶということです。入居者が快適に生活できるような、室内環境の良い物件を選びましょう。

これも、自分で物件まで足を運び、自分の目で確かめるようにしましょう。

「室内がきれいで新しい物件」というのは、必ずしも新築の物件を指すわけではありません。中古の物件でも、きちんとリフォームされていれば大丈夫です。

このほか空室リスクの対策について詳しく知りたい方は、(*「空室対策」とリンクしたい)にて詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

1-3.価格が下落しにくい物件を選ぶ

○価格下落リスク
不動産投資の中で、物件の価格が下落してしまうリスクがあります。まず、築年数とともに価格が下落してしまいます(特に、築3年~10年の間に大きく下落します)。これに加えて、賃貸需要のない物件を購入してしまうと、より一層物件価格は下落します。
物件価格が下落してしまうと、家賃も下落するため、家賃収入が減ってしまいます。また、不動産売却時の価格が下落することになるので、最終的に不動産投資による利益が出ないということになってしまうリスクがあります。

そうならないためにも、価格が下落しない物件を選ぶということが重要になります。

価格が下落しにくい物件を選ぶ際のポイントは、以下の4つです。

①立地・間取り・設備の良い物件を選ぶこと
②「住みたい街ランキング」を参考にしてみる
③分譲タイプのマンションを選ぶ

1-3-1.立地・間取り・設備の良い物件を選ぶこと

1つ目のポイントは、立地・間取り・設備の良い物件を選ぶことです。
この点は、基本的に上記「空室になりにくい物件を選ぶ」でご紹介したポイントをおさえておけば大丈夫です。

1-3-2.「住みたい街ランキング」を参考にしてみる

2つ目のポイントは、「住みたい街ランキング」を参考にしてみるということです。

さまざまなサイトが「住みたい街ランキング」を調査していますが、このランキングは賃貸需要を顕著にあらわしているといえるでしょう。こういったデータを参考に、価格が下落しにくい物件を選ぶのも良いです。

この他にも、参考になりそうなデータとして、「今後、地価が値上がりしそうと思う街」ランキングと「これから人気が出そうな郊外の街」ランキングを掲載しておきます。こういったデータから、今後の賃貸需要を読み取りましょう。

「今後、地価が値上がりしそうと思う街ランキング 関東」

1位 武蔵小杉
2位 豊洲
3位 品川
4位 立川
5位 海老名
6位 田町
7位 渋谷
8位 橋本
9位 東京
10位 北千住

参考:suumo「今後、地価が値上がりしそうと思う街ランキング 関東」

「これから人気がでそうな郊外の街ランキング 関東」

1位 武蔵小杉
2位 立川
3位 和光市
4位 吉祥寺
5位 海老名
6位 横浜
7位 浦安
8位 橋本
9位 本八幡
10位 流山おおたかの森

参考:suumo「これから人気がでそうな郊外の街ランキング 関東」

1-3-3.大手分譲会社の物件を選ぶ

3つ目のポイントは、大手分譲会社の物件を選ぶという点です。
大手分譲会社の物件は、会社のブランド力と「管理がしっかりしている」という信頼があることから、物件価格が下落しにくいといわれています。

大手分譲会社の具体例として、以下の6つの会社をご紹介します。

①住友不動産
参考:住友不動産HP

②大京
参考:大京HP

③東急不動産
参考:東急不動産HP

④野村不動産
参考:野村不動産HP

⑤三井不動産レジデンシャル
参考:三井不動産レジデンシャル HP

⑥三菱地所レジデンス
参考:三菱地所レジデンスHP

1-4.地震や火災に強い物件を選ぶ

○物件損害リスク
不動産経営をしていて、その不動産が火災や地震・津波などで損害を受けるというリスクがあります。もしこれらによって建物が損壊してしまうと、家賃収入が得られなくなってしまいます。

そうならないためにも、地震や火災に強い物件を選ぶということが重要になります。

地震や火災に強い物件のポイントは、以下のようになります。

・新耐震法の施行(1981年)以降に建てられた物件であること
・鉄筋コンクリート(RC)構造の重厚な物件であること

1981年(昭和56年)から新耐震基準法が施行され、それまで震度5程度の地震に耐えうる住宅とされた基準が、

震度6強以上の地震で倒れない住宅

参考:国土交通省 「住宅・建築物の耐震化について」

と変わりました。
地震がきて投資物件が損害を受けてしまうリスクを避けるためにも、新耐震基準法施行後に建てられた物件を選ぶようにしましょう。

また、地震・火災両方に耐えうる鉄筋コンクリート(RC)構造の重厚な物件を選ぶようにしましょう。

これに加えて、なるべく避けるべき立地のポイントもあります。それが、以下のようになります。

・活断層のある地域や沿岸部の物件
・緊急車両が入りにくい、狭い道路が入り組んでいるような地域の物件
・他の物件からの飛び火を避けるために、木造家屋が密集しているような地域は避ける

万が一に備えて、こうした点にも留意する必要があります。

2.不動産購入時のリスク対処法

続いて、不動産を購入する時にできるリスク対処法についてご紹介します。

2-1.融資を受けすぎない

○返済リスク
ローンで多くの融資を受けられれば、初期費用が少なく不動産投資が始められます。しかしその反面、返済しなければいけない負債を多く抱えることになってしまいます。
順調に返済できれば良いですが、もし入居者の家賃滞納や空室が続くなどのトラブルで返済がうまくいかなくなった場合、資金計画がどんどん崩れてしまい、最悪の場合自己破産ということになりかねません。

そうならないためにも、ローンで融資を受けすぎないようにするということが必要です。

一定の条件がそろうと、フルローンで融資が受けられるケースがあります。フルローンで融資が受けられるということは、物件購入価格0円で始められるということのなので一見良い話のようにも思えます。ところが、そこには上記返済額を抱えすぎてしまうというリスクも潜んでいますので、安易に飛びつかないようにしましょう。

2-2.金利上昇に備える

○金利上昇リスク
不動産購入時はローンで融資を受けて購入する場合が多いと思います。ローンに関しては、まだローンを返し終わらないうちに金利が上昇してしまうと返済額が多くなってしまうというリスクがあります。

特に、複数の物件を同時に経営する場合、多額のローンを抱え込んでしまい返済が困難になってしまうおそれがあります。

そこで、融資を受ける際、金利上昇に備えることが必要です。投資額に対して借入割合を4割以内に抑えることを目安にしてみましょう。

3.不動産経営時のリスク対処法

続いて、不動産経営時のリスク対処法についてご紹介します。

3-1.経費を知っておく

○経費リスク
不動産を経営するのにだいたいどれくらいかかるかを知っておかなければ、後々の資金計画で困ることになります。

そこで、不動産の経営にかかる経費を知っておくということが重要になります。

項目 内容
租税公課 固定資産税・都市計画税
不動産投資が事業的規模に相当する場合にかかる事業税
不動産運営費 管理費・修繕積立金
修繕費・資本的支出
賃貸管理代行手数料
など
損害保険料 火災保険料
地震保険料
賃貸住宅費用補償保険料
ローン関連費 ローン返済元本部分
ローン返済利息部分
ローン保証料
税理士報酬 確定申告代行手数料
その他雑費 交通費
通信費
新聞図書費
接待交際費
消耗品費
など

中でも、予算を確認する際に重要なのが修繕費です。他の費用はだいたい月や年ごとに一定の方法で計算する金額を払うため予測がつきますが、修繕費は予測がつかないのです。あらかじめ修繕費を見込んでいないと、急に設備が故障して修繕費がかかるということになった場合対応できないということになってしまいます。
予算を考える際は、修繕費がかかることを見込んでおきましょう。

不動産投資にかかる必要経費についてより詳しく知りたい方は、「絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅」で詳しく解説していますので、そちらも併せて参考にしてください。

3-2.家賃滞納に備える(家賃滞納リスク)

○家賃滞納リスク
入居者が入ったのはいいものの、家賃滞納をされてしまったらこちらが思わぬ損害を被ることになってしまいます。

よって、あらかじめ家賃滞納に備えておくことが必要になります。

入居者の家賃滞納への対策としては、次の2つをあげることができます。

①賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
②入居者審査を厳しくする

以下、それぞれについてご説明していきます。

3-3-1.賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう

賃貸管理会社は、オーナーの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる会社のことです。賃貸管理会社にマンションの管理委託をすることによって、万が一入居者の家賃滞納があった場合でも、賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらえます。6ヶ月〜1年ほどの期間を建て替えしてくれます。

3-3-2.しっかり入居者審査をする

しっかり入居者審査をすることで、きちんと家賃の払えそうな人にのみ入居してもらうようにすることができます。審査の基準や方法は、賃貸管理会社や賃料保証会社に任せてみると良いでしょう。

3-4.保険に加入する

○物件損害リスク
不動産経営をしていて、その不動産が火災や地震・津波などで損害を受けるというリスクがあります。もしこれらによって建物が損壊してしまうと、家賃収入が得られなくなってしまいます。

万が一地震や火災が起きた場合を考えると、先ほどご紹介した火災や地震に強い物件を選ぶことに加えて、保険に加入することをおすすめします。

具体的には、地震保険火災保険に加入します。地震保険については、保険で全額補償されることは難しいので、できれば掛け金を最大にするのが望ましいです。

4.まとめ

不動産投資には様々なリスクが存在しますが、それぞれに対する対処法さえ抑えておけば、心配ありません。
リスクを回避し、是非不動産投資にチャレンジしてみてくださいね!

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