【保存版】サラリーマンが不動産投資で成功するための全知識

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給与所得の他に毎月安定収入が得られる生活を想像してみてください。買い物や飲食、海外旅行など、様々なことにお金が使えるようになります。サラリーマンとして働きながら不動産投資をして成功出来たら、どんなに良いことでしょうか。

さらに、不動産投資で得た家賃収入を将来年金の足しにできますし、団体信用保険を利用すれば生命保険の代わりにもできます。また、所得税や相続税を節税することも可能なのです。不動産投資は、サラリーマンにとって嬉しいことがたくさんです。

でも、不動産投資って難しそうで自分には無理だ、忙しい本業の仕事と両立できるか心配、と思われる方も多いと思います。

ですが、心配はいりません。実は、現在多くの方がサラリーマンをしながら不動産投資で副収入を得ています。データによると、不動産投資をしている人の4割以上が、普段は別の仕事をしているサラリーマンです。つまり、しっかりと知識・ノウハウを身につければ、誰でもサラリーマンとして働きながら副収入を得ることが可能なのです。

本記事では、不動産投資を行うサラリーマンに関するデータ、不動産投資の基本的な仕組みとポイント、サラリーマンが不動産投資をする上で注意すべき点、などについてご紹介します。この記事を読めば、サラリーマンをしながら不動産投資をスタートさせられる知識とノウハウを身につけることができるでしょう。

1.不動産投資市場の動向

不動産投資市場の中でも、ワンルームマンションの市場がいま非常に盛り上がっているといえます。特に、中古ワンルームマンションの市場が活気づいています。

公益財団法人 東日本不動産流通機構「月間速報Market Watch 2016(平成28)年02月度」によれば、最近の成約件数(売買契約が成立した件数)とその前年同月比は、下記の表・グラフのようになっています。

  2015年6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2016年1月 2月
成約件数 3,114 2,808 2,415 2,772 2,877 2,971 2,543 2,655 3,539
前年同月比(%) 10.7 10.9 14.0 -5.7 8.4 5.0 1.8 8.8 7.5

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参考:月例マーケットウォッチ

成約件数の前年同月比は、おおむねプラスを記録していることがわかります。
中古ワンルームマンションの場合、居住のために購入されることはまれで、購入する側も売却する側も、ほとんどが不動産投資で利益を得ることを目的とした人々です。よって、このデータは、ワンルームマンションへの投資件数が年々増えてきているということを表します。

この背景には、まず、2012年の政権交代やアベノミクスへの期待、2013年の東京オリンピック開催決定のニュースなどにより、徐々に景気が刺激されたことが考えられます。

2.どんなサラリーマンが不動産投資をやっているのか?

次に、どんなサラリーマンが不動産投資をやっているのか、という点についてみていきましょう。

2-1.不動産投資をしているサラリーマンの人口

不動産投資と聞くと、お金持ちの資産家や専門的なノウハウを持った投資家がやっているイメージを抱くかもしれません。しかし、実際は賃貸物件のオーナーの4割以上がサラリーマンをしながら不動産投資をしている人たちなのです。つまり、多くの人が会社勤めと並行しながら不動産投資を行っているといえます。
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データ出典:HOME’S:大家さんの事態は? 賃貸物件オーナーの職業ランキング

2-2.年齢層

続いて、不動産投資をしている人の年齢層についてみていきましょう。
不動産賃貸物件オーナーの年齢層をまとめたグラフは下記のようになります。
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データ出典:HOME‘S: Q 不動産投資をしているのはどんな人たち?

グラフから、40代(35.2%)、50代(28.4%)、30代(22.8%)の順に多いことがわかります。不動産投資というと「若いうちからは手を出せない」「高齢者が年金代わりに行う」というイメージがあるかもしれませんが、実際には30~40代で不動産投資をする方も多いのです。

3.サラリーマンこそ不動産投資をすべき理由

では、不動産投資人口におけるサラリーマンの割合が多いのでしょうか?そこには、サラリーマンこそ不動産投資をすべき理由があるのです。

3-1.信用力という強みを生かせる

まず、サラリーマンには不動産投資をするにあたって「信用力」という強みがあることです。
投資用不動産を購入する際は、多くの方が金融機関のローンを利用して購入します。金融機関は、審査をして信用できる人と認めた人にしか融資をしません。
この点、毎月安定した給与所得のあるサラリーマンは、金融機関の信頼を得やすいのです。つまり、サラリーマンは金融機関から融資がおりやすく、不動産投資を始めやすいといえます。これが不動産投資におけるサラリーマンの強みです。この強みを利用して、サラリーマンが不動産投資を行っているのだと考えられます。

3-2.手間暇がかからない

次に、不動産投資は忙しいサラリーマンに向いている投資であるということです。
サラリーマンは本業が毎日忙しく、投資にさほど手間暇をかける余裕がないという場合が多いでしょう。また、投資について1から勉強している時間もあまりありませんよね。
不動産投資であれば、建物管理業務(建物の点検や清掃など)や賃貸管理業務(入居者募集など)は、管理会社に依頼すればすべて代わりにやってくれますので、オーナーは手間暇をかけずに利益を得ることができます。
また、不動産投資を始めるのに特別なスキルは必要なく(もちろん基本的な部分についておさえる必要はありますが)、すぐにでも始めることができるのです。
そして、株式投資やFXのように、毎日のように細かくニュースや新聞で経済の動向をチェックしなければいけない、といっこともありません。
毎日忙しいサラリーマンにとって、不動産投資は打って付けの投資といえるでしょう。

4.不動産投資の仕組み

不動産投資を始めるには、まず不動産投資の仕組みをきちんと理解することが必要です。
そこでここからは、不動産投資がどのように利益を生み出す仕組みになっているのか、不動産投資のメリットとデメリットはそれぞれ何か、について説明していきます。

4-1.不動産投資で利益を出す基本的な仕組み

不動産投資で利益を出すには、①インカムゲイン方式②キャピタルゲイン方式の2種類があります。それぞれの説明は次のようになります。

①インカムゲイン方式
不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法

②キャピタルゲイン方式
不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法

サラリーマンをしながら不動産投資をしようという方にオススメするのは①インカムゲイン方式です。②キャピタルゲイン方式は、細かく景気の動向を読み取ったり、リフォームを施したりと手間ひまがかかりますので、本業が忙しいサラリーマン大家にはオススメできません。

インカムゲイン方式では、まず物件を購入します。アパートやマンションなどの集合住宅1棟を購入する方法(アパート経営)もありますが、典型的なのはマンション1室を購入する方法(マンション経営)です。多くの場合、物件はローンを利用し融資を受けて購入します。
次に、入居者を募集します。入居者が決まったら、その入居者から毎月家賃収入を得ます。家賃収入の中から、毎月ローンを返済していくのです。家賃収入からローン返済やその他の支出を引いた残りの額が、あなたの利益となります。

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4-2.不動産投資のメリット

まず、不動産投資によって得られるメリットについて確認していきましょう。

4-2-1.安定的かつ長期的な不労所得が得られる

不動産投資では、長期的・安定的に収益をあげることができます
将来にわたって賃貸需要の減少しない地域の物件を選べば、急に不動産の価値が下がってしまうといったことはありません。なので、安定的に収益をあげることができます。

4-2-2.税制上のメリット

不動産投資をすることで、税制上のメリットがあります。
まず、不動産投資によって所得税・住民税を節税することができます
この仕組みについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事で詳しく説明していますので、関心のある方はあわせて参考にしてください。

また、不動産投資によって相続税を節税することができます。資産を現金として持っているよりも不動産として持っている方が相続税において有利なのです。この仕組みについての詳細は、【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法の記事で紹介しています。

4-2-3.年金の代わりになる

仕事を定年した後、不動産投資によって得られる長期的かつ安定的な家賃収入を、私的年金として活用することができます
近年、少子高齢化による財源不足などから、公的年金に対する不安が高まっています。公的年金がさほど受給できなくなる場合への備えとして、不動産投資は良い方法なのです。

4-2-4.生命保険の代わりになる

不動産購入時に加入を義務付けられる団体信用保険を、生命保険として活用することができます

※ローンを組んで不動産を購入した際には、団体信用保険の加入が義務付けられていますが、ローンを組まずに購入した際には加入は義務付けられていません。

団体信用保険は、購入者に万が一のこと(死亡もしくは重度の傷害)が発生し、購入者がローンの支払いができなくなった場合でも、保険によってローンが支払われるというものです。
これにより、購入者に万が一のことがあった場合でも、その家族はローンが完済された状態で不動産を受け取ることができるのです。また、もし購入者が死亡してしまった場合、相続税が通常より優遇され、不動産を受け取った家族は、まるまる家賃収入を得ることができます(別途諸経費は必要です)。
もちろん、不動産を相続後、売却してお金に変えてしまうという方法もあるでしょう。このようにして、不動産を生命保険として活用できるのです。

さらに、不動産を生命保険代わりにすることで、毎月死亡保障にかけているお金を医療保障に回したり、節約したりするという活用も考えられます。

4-2-5.景気の変動を受けにくい

不動産投資は、デフレの場合でも立地の良い物件であれば家賃が大幅に下がることはないので、景気変動の影響を受けにくい投資だといえるでしょう。もちろん、インフレの場合は物件価格の上昇に合わせて家賃をあげることも可能です。

不動産投資のメリットについては、【保存版】不動産投資の10個のメリットと他の投資との比較まとめの記事でより詳しく解説していますので、ご関心のある方はあわせて参考にしてください。

4-3.不動産投資のリスク

次に、不動産投資に伴うリスクをご紹介します。不動産投資のリスクをまとめた表が以下になります。

リスク 説明
空室リスク 物件が入居者のいない状態になってしまうこと。
空室期間は家賃収入が得られなくなってしまいます。さらに、ローン返済が残っている場合は、自分の財布から返済しなくてはいけなくなります。
*原因となる出来事の例
・欠陥のある物件を買ってしまった場合
・事故物件を買ってしまった場合
・立地の悪い物件を買ってしまった場合
物件価格下落リスク 物件の価値(価格)が下落してしまうこと。
投資用物件を売却する時の利益(キャピタルゲイン)が小さくなり、最悪の場合は赤字になってしまいます。
*原因となる出来事の例
・立地の悪い物件を買ってしまった場合
・物件周辺エリアの賃貸需要が下がってしまった場合
・物件が損害を受けてしまった場合
物件損害リスク 地震や火災によって物件に損害が及んでしまうこと。
上記の物件価格下落につながることもありますし、最悪の場合不動産投資を続けることができなくなってしまいます。
*原因となる出来事の例
・地震や火災の被害にあってしまった場合
返済リスク ローン返済ができなくなってしまうこと。
*原因となる出来事の例
・融資を受けすぎてしまった場合
・ローン返済期間に金利が大幅に上昇してしまった場合
・不動産投資が立ち行かなくなってしまった場合
家賃滞納リスク 入居者に家賃を滞納されてしまうこと。
家賃収入が得られなくなってしまいます。最悪の場合、家賃を支払わないまま逃げられてしまうケースもあります。

こう見るとかなり多いようにも思えますが、不動産投資のリスクの多くはあらかじめ対策をとることで事前に防ぐことができます。不動産投資のリスク対策については、失敗を回避!不動産投資のリスクと対処法を時系列で解説します!のサイトでより詳しく解説していますので、不動産投資を本格的に始めようという場合は必ずチェックするようにしてください。

5.不動産投資にかかる経費について

不動産投資をする上でどのような経費がかかるのか、というのは気になるポイントではないでしょうか。不動産投資では、物件購入費以外にもさまざまな経費がかかります。
あらかじめ不動産投資にかかる経費を知っておけば、資金繰りをする上で大いに役立つでしょう。
そこで以下、不動産投資にかかる経費を、①不動産購入時、②不動産経営時、③不動産売却時の3段階に分けてまとめました。それぞれについて確認しましょう。

4-1.不動産購入時にかかる経費

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税精算金
不動産取得税(購入の翌年にかかる)
司法書士にはらうお金
(登記を司法書士に依頼した場合)
登記依頼の費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険料
地震保険料
賃貸住宅費用補償保険料
銀行に払うお金
(銀行から融資を受ける場合)
金銭消費貸借契約書に貼る印紙税
融資事務手数料
ローンの保証料
不動産仲介会社にはらうお金
(不動産仲介会社を利用した場合)
不動産仲介手数料

これらが、合計してだいたい物件購入価格の1割ほどかかるといわれています。

4-2.不動産経営時にかかる経費

項目 内容
税金 固定資産税・都市計画税
賃貸による利益に課される事業税
(賃貸業が「事業規模」にあたる場合)
など
物件の運営費 管理費・修繕積立金
修繕費
など
賃貸管理会社にはらうお金
(賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合)
賃貸管理委託費用
保険料(保険に入った場合) 火災保険
地震保険
賃貸住宅費用補償保険料
ローンの返済(融資を受けた場合) ローン返済
ローン利息

中でも、予算を確認する際に重要なのが修繕費です。他の費用はだいたい月や年ごとに一定の方法で計算する金額を払うため予測がつきますが、修繕費は予測がつかないのです。あらかじめ修繕費を見込んでいないと、急に設備が故障して修繕費がかかるということになった場合対応できないということになってしまいます。
予算を考える際は、修繕費がかかることを見込んでおきましょう。

不動産投資をする上でかかる必要経費については、絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅で詳しく解説しています。ご関心のある方は、あわせて参考にしてください。

4-3.不動産売却時にかかる経費

項目 内容
租税公課 印紙税
譲渡所得税・住民税
消費税
抵当権抹消登記の登録免許税(抵当権設定した場合)
手数料 不動産仲介業者に支払う仲介手数料

不動産投資の最後に投資用不動産を売却する際にも経費がかかります。最終的に不動産投資の利益が確定するのは不動産売却時ですので、ここでどれだけ経費がかかるかをおさえておくことも重要です。

不動産売却時にかかる租税公課がどれくらいかかるかについては、不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめで詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

不動産仲介手数料がどれくらいかかるかについては、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説の記事で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

6.不動産投資の確定申告について

サラリーマンで不動産所得がある場合、給与所得の確定申告とは別に不動産所得の確定申告を自分でする必要があります
確定申告に必要な書類は下記国税庁HPからダウンロードするか、最寄りの税務署で取得しましょう。
所得税(確定申告書等作成コーナー)

書類を記入したら、税務署に提出します。確定申告の提出期限は、毎年2月上旬から3月下旬です。遅れると延滞税を払わなくてはいけなくなるので気をつけましょう。

確定申告の具体的な方法や計算方法は、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

7.サラリーマンが不動産投資をして失敗しないための注意点

ここからは、サラリーマン大家になるにあたっての注意点を説明していきます。

7-1.安易に会社をやめてはいけない

不動産投資について調べていると、「不動産投資で成功して脱サラしました」という成功話をよく耳にします。しかし、一回目の不動産投資で成功したからといって、安易に会社をやめることはおすすめできません。理由は、「会社員」という信用がなくなると次の投資ができなくなるからです。
不動産投資のキャッシュフローは最初がもっともよくて、その後悪化していきます。ということは、不動産投資で食べていけるようになるには、多額の投資を続けていくことが必要なのです。1物件成功しただけでは不動産投資だけで食べていくことは不可能です。

7-2.仕事との両立

サラリーマン大家の場合、仕事と副業としての不動産投資との両立が肝心となります。本業と副業をきっちり切り分けて考えることが大切です。仕事の休日でも不動産投資の対応に追われることがあるかもしれませんが、そのような時も冷静に対応することが大切です。

7-3.常に勉強という姿勢が大切

不動産投資で成功するためには、常に勉強するという姿勢が大切です。
成功事例を真似すれば必ず成功できるというものではなく、自分で判断していくことが求められます。一つのノウハウだけを頼りにするのではなく、様々な情報を集めることが必要です。具体的には、書籍を読む、サラリーマン大家のブログを読む、不動産投資セミナーに参加するなどの方法で、積極的に情報を収集しましょう。

8.不動産投資をするサラリーマンの情報収集方法

ここからは、不動産投資をするサラリーマンがどのようにして不動産投資の情報・ノウハウを収集したら良いかという点に関して、おすすめの本やブログをご紹介していきます。

8-1.不動産投資をするサラリーマンにオススメの本5選

不動産投資をするサラリーマンにオススメの本を5冊ご紹介します。

①『世界一やさしい 不動産投資の教科書1年生』

著者:浅井佐智子
出版社:ソーテック社
価格:1,580円+税
アマゾン評価:星4.9

「不動産鑑定士の資格を持った不動産コンサルタント」としての実績豊富な著者が、不動産投資について1から教えてくれる1冊です。不動産投資の基本を勉強する1冊としてオススメです。

②『サラリーマンでも「1億円貯蓄」できる不動産投資法』

著者:野崎義雄
出版社:幻冬舎メディアコンサルティング
価格:799円
アマゾン評価:星4.0

年間2,000億円の不動産を買ったという著者が、一生お金に困らないためのアパート経営の極意を教えてくれる1冊です。

③『会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門』

著者:志村 義明
出版社:日本実業出版社
価格:1,620円
アマゾン評価:星4.5

自身がサラリーマンをしながら不動産投資で5億円の資産を築いた実績をもつ著者が、会社に勤めながら不動産投資で資産をつくるためのノウハウをQ&A形式で丁寧に解説してくれる1冊です。

④『サラリーマン大家さん“1棟目”の教科書』

著者:峯島忠昭
出版社:ごま書房新社
価格:1,674円
アマゾン評価:未定

不動産業のプロであり、自身も不動産投資で家賃年収1,700万円の資産を築いた経験をもつ著者が、実際に寄せられた相談をもとに不動産投資の基本を教えてくれる1冊です。

⑤『2時間で丸分かり 不動産の税金の基本を学ぶ』

著者:吉澤大
出版社:かんき出版
価格:1,620円
アマゾン評価:4.0

不動産投資で気になる税金の話について、「不動産のプロ」が丁寧に解説してくれる1冊です。

8-2.オススメのブログ

不動産投資をするサラリーマンにオススメのブログを5つご紹介します。

①赤井誠のゼロからの不動産投資―元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ―
http://akachan626.blog.fc2.com/
元サラリーマンの著者が、自信がサラリーマン時代から現在までのアパート・マンション経営における勉強や活動内容を記録したブログです。不動産関係者の間でも有名なブログのようです。記事数がかなり充実していますので、探したい情報はだいたい見つかるはずです。

②『不動産投資はそんなに甘くない ~失敗しないノウハウ大公開~』
http://blog.rei2.com/
サラリーマンをしながらビル・アパートあわせて15棟、区分所有複数戸で10億円を超える物件を経営する著者が、不動産投資のノウハウを細かく解説してくれます。具体的なアドバイスの書かれた記事も多いのでオススメです。

③20代不動産投資から不動産王への道のり
http://jun-corporation.info/wp/

20代から不動産投資を始め、現在は海外赴任をしながら不動産投資を行う著者が、自身の不動産投資のノウハウを教えてくれるブログです。

④めざせ!不動産投資で月々20万のキャッシュフロー!
http://investment-it.com/index.htm

現在サラリーマンをしながら不動産投資をしている著者が、自分の物件情報などを赤裸々に掲載しているブログです。

⑤『医師が教える不動産投資』
http://kirinoki.net/

不動産投資について基礎から教えてくれるブログです。不動産投資の仕組みや基本的ノウハウが体系的にまとめられているので、初心者には大変参考になります。

9.まとめ

サラリーマンが不動産投資をするときに役立つ情報についてまとめましたがいかがでしたか。
この記事が、不動産投資を検討しているサラリーマンの方々の参考になれば幸いです。

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