【保存版】不動産を高く売るために知っておきたい5つのポイント

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不動産を売るなら、できるだけ高く売りたいですよね。

家を買い換えるので今の家を売ることになった、相続した不動産を売りたい、投資用に購入した不動産を売却してキャピタルゲインを得たいなど、様々な事情で不動産を売る必要が発生するでしょう。

不動産を売るとき、多くの場合は不動産会社に売却を依頼することになります。不動産を高く売るためには、ここでしっかりした不動産会社を選ぶことが非常に重要です。

ただ、不動産を売ることに慣れていないと、どのような不動産会社を選べばいいのかよく分かりませんよね。

そこでこの記事では、不動産を高く売るためのポイントを5つにまとめてご紹介します。この5つのポイントさえしっかり押さえれば、あなたの不動産を高く売ってくれる不動産会社をしっかり見極めることができるようになるでしょう。

また、記事の後半では、これから不動産を購入しようとする方が知っておきたい「高く売れる不動産の条件・選び方」もご紹介していきます。
さらに、記事の最後では、実際に不動産を売るときに知っておきたい不動産売却の流れや必要書類についても解説していきます。不動産売却の基本的な知識はここで確認することができるようになっています。

ぜひ参考にしてくださいね。

1.不動産を高く売る5つのポイント

不動産を高く売るためのポイントは、以下の5つです。

①複数の不動産会社に一括査定を依頼する
②物件から近い不動産会社に依頼する
③自分と相性の良い不動産会社に依頼する
④チラシの文言にだまされない
⑤1社に絞って媒介契約を結ぶ

以下、それぞれ解説していきます。

1-1.複数の不動産会社に一括査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼するにあたって、複数の会社に一括査定を依頼するようにしましょう。

「査定」とは、不動産会社が、対象となる不動産についてどれくらいで売れそうかの見積もりを出してくれることをいいます。不動産会社の査定を受けることで、自分の物件がいくらで売れるかの相場を知ることができます。

査定額について、不動産会社によって大きく差が出ることがあります。よって、1つの不動産会社にだけ査定を依頼してしまうと、他の不動産会社ならもっと高く売れた可能性を見落としてしまうことになりかねません。
そこで、複数の会社に一括査定を依頼し、不動産会社ごとの査定額を比較してみる必要があるのです。

不動産の一括査定ができるのは以下のようなサイトです。参考にしてみてください。

査定額だけで不動産会社を選ばないようにする査定において注意が必要なのが、査定額だけで不動産会社を選ばないようにすることです。
複数の不動産会社に査定を依頼して、1つのところがすごく高い査定額を出してくれた時、すぐその不動産会社に売却の仲介を依頼してしまいたくなるかもしれません。
ただ、査定額が高すぎると、相場より大分高い金額で不動産会社が売却活動を行い、結果的に不動産が売れなくなってしまうということがありえます。高い査定額を出してくれたからといって、すぐにその不動産会社に売却の依頼までしてしまうというのは危険です。

むしろ、一括査定の結果他より明らかに査定額が高く出た場合、そこは少し怪しいと考えた方が良いでしょう。なぜその査定額になったのか理由を聞いてみるのも良いかもしれません。

1-2.物件から近い不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶにあたって、なるべく物件から近い場所に店舗や事務所がある不動産会社を選ぶと良いでしょう。

売ろうとしている物件のあるエリアのことをよく知っている不動産会社であれば、築年数や駅から何分といった表面的なことだけでなく、住み心地や暮らしやすさといった実質的な価値も考慮して不動産の価値を判断してくれるでしょう。また、実質的な価値をわかった上で売却活動をしてくれるはずです。

すると、そういった実質的な価値が入居希望者にも伝わり、結果的に高く売れるということがあり得るのです。

1-3.自分と相性の良い不動産会社を選ぶ

不動産会社を選ぶにあたって、自分と相性の良い不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産の売却は売主と不動産会社との共同作業です。売主と不動産会社がよくコミュニケーションを取る必要があります。よって、売主と不動産会社の相性が重要となるのです。

良い不動産会社であれば、あなたの伝えたい自分の不動産の価値をちゃんと理解し、それを買い手にも伝えてくれるでしょう。物件の良さが伝われば、買い手もその価値を理解してくれますので、結果として物件が高く売れるということがあるのです。

参考までに、不動産会社の担当者に以下のような点がないかチェックしてみましょう。

チェックポイント

□初心者にもわかりやすく説明してくれるか(専門用語ばかりなのはNG)
□メリットだけでなくデメリットもしっかり説明してくれるか
□高く売るための具体的なアドバイスをしてくれるか
□販売用の図面をしっかり見せてくれるか
□価格を値下げする場合、その理由をしっかり説明してくれるか

1-4.チラシの文言にだまされない

不動産会社を選ぶにあたって、チラシの文言にだまされないようにしましょう

不動産会社から、以下のようなチラシが届くことがあるかもしれません。

「○○エリアにて、間取り○LDK、築○年以内の物件を、予算○○○○万円で探している方がいます。当てはまる物件をお持ちの方は、当社までご相談ください!」

自分の物件が条件に該当したら、売れると思って相談に行ってしまいそうになりますよね。

ところが、こういったチラシには要注意です。というのも、こういったチラシは嘘である可能性が(大いに)あるのです。

不動産会社は、売主の不動産売却を仲介する代わりに仲介手数料を得ることで利益をあげています。この仲介手数料欲しさに、嘘のチラシをまいて取り扱う物件数を確保しようと考える悪質な不動産会社がいるのです。

上記のような内容のチラシがきても、まず信じないようにしましょう。

1-5.1社に絞って媒介契約を結ぶ

不動産を高く売るためには、1社に絞って媒介契約を結ぶようにしましょう。

不動産会社に不動産の売却を依頼するとき、不動産会社と売り手との間で媒介契約を結ぶことになります。

媒介契約には専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

専属専任媒介契約 ・他の不動産会社に重ねて売却を依頼できない
・媒介契約を結んだ不動産会社が紹介する買い手以外とは取引できない
専任媒介契約 ・他の不動産会社に重ねて売却を依頼できない
・媒介契約を結んだ不動産会社が紹介する買い手以外とも取引できる(自分で見つけた買い手など)
一般媒介契約 ・他の不動産会社にも重ねて売却を依頼できる
・媒介契約を結んだ不動産会社が紹介する買い手以外とも取引できる

不動産を高く売るという点においては、一般媒介契約は避けるべきです。

一見複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約の方が高く売れるようにも思えます。
ただ、不動産会社からすると、一般媒介契約には、他の不動産会社での売却が決まった時点で自分たちの売却活動が無駄になってしまうというリスクがあります。そこで、一般媒介契約の場合、不動産会社が上記リスクを恐れて端から積極的な広告宣伝活動を行わないことがあるのです。

以上のようなことを避けるために、媒介契約を結ぶ不動産会社は1社に絞り、きっちり販売活動を行ってもらうのが良いのです。

過去の活動報告書を確認する専属専任媒介契約、専任媒介契約を結んだ場合、1~2週間に1回のペースで不動産会社に報告義務が課せられます。売却活動の記録を報告書でまとめて売主に報告するのです。
これを利用して、不動産会社を選ぶ際、過去に扱った物件に関する活動報告書を見せてもらうとよいでしょう。その不動産会社がどのくらい熱心に売却活動を行ってくれるのかがわかります。
具体的には、 REINS に登録しているか、有名な不動産ポータルサイトにどのくらいの頻度で広告を出しているかなどをチェックします。

2.高く売れる物件の条件

高く売れる物件には、いくつかの条件があります。将来的に売却することを前提とした不動産を購入される方は、売却益を大きくするためにも高く売れる物件の条件を押さえておくと良いでしょう。

高く売れる物件の条件は以下の通りです。

① 駅からのアクセスが良い物件
② 住環境の良い立地にある物件
③ しっかり管理された物件

2-1.駅からのアクセスが良い物件

駅からのアクセスが良い物件は高く売れる傾向にあります。
具体的には、以下のような物件です。

・駅から近い(徒歩10分以内)
・都心からのアクセスが良い(乗り換えなし30分以内で都心に出られる)
・山手線沿線や、地下鉄の主要駅の近くにある

2-2.住環境の良い立地にある物件

住環境の良い立地にある物件は高く売れる傾向にあります。
具体的には、以下のような物件です。

・生活に必要な施設が近くにある(コンビニ、商業施設、病院、金融機関、郵便局など)
・公園が近い、緑が多い
・自然災害、地震や台風に強い立地にある
・周辺エリアの治安が良い

2-3.しっかり管理された物件

しっかり管理された物件は高く売れる傾向にあります。
具体的には、以下のような物件です。

・建物のメンテナンスが行き届いている
・管理会社がついている(マンションの場合)
・大手不動産会社が扱う物件

建物のメンテナンスが行き届いているかについて、マンションと一戸建てでそれぞれチェックすべきポイントをまとめると以下のようになります。

マンション 一戸建て
・屋上、外壁、開放廊下に破損、亀裂、劣化がないか
・屋内の廊下、内壁、天井に破損、亀裂、劣化がないか
・駐車場・駐輪場がきちんと整備されているか
・ゴミ置き場がきちんと整備されているか
・共用部分の清掃はきちんとなされているか
・植栽の手入れはなされているか
・外壁、屋根、ベランダに破損、亀裂、劣化がないか
・雨漏りする箇所はないか
・庭の植裁が手入れされているか
・水回り(お風呂、キッチン、トイレ)に汚れや破損がなく、清潔感が保たれているか
・室内に悪臭がしないか
・窓のサッシに結露がないか
・設備機器(給湯器や照明等)はちゃんと使用できる状態か

3.不動産売却の全体像

ここまで、不動産を高く売るためのポイントについて書いてきました。
ここからは、いざ不動産を売る時にどのようなことが必要なのか、不動産売却の全体像について書いていきます。

3-1.不動産を売る流れ

不動産を売る流れは以下のようになります。

① 物件の周辺相場を調べ、売却価格のメドをつける
② 不動産会社を探す(査定を依頼する)
③ 不動産会社を選び、媒介契約を締結する
④ 売却活動を開始する
⑤ 購入希望者と交渉する
⑥ 物件情報を開示する
⑦ 売買契約を締結する
⑧ 物件を引き渡す

それぞれの流れの詳しい解説は【保存版】家を売却する時に知っておきたい全知識に記載してありますのであわせて参考にしてください。

3-2.不動産を売るのにかかるお金

不動産を売るのにはどのような費用がかかるのでしょうか。
家の売却にかかる費用には、大きく①租税公課②その他費用に分けられます。それぞれどんなものがあるのかまとめると、以下の表のようになります。

①租税公課 ・印紙税
・譲渡所得税
・消費税
・抵当権抹消登記の登録免許税
(抵当権設定をした場合)
②その他費用 ・不動産仲介手数料
・金融機関への一括借り上げ手数料
・司法書士報酬
など

① 租税公課について
それぞれの税金がいくらかかるかは、売却する不動産の価格によって異なります。詳しく計算したい方は、不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめを参考にしてみてください。

② その他費用について
その他費用の中で最も額が大きくなるのが、不動産仲介手数料です。不動産仲介手数料とは、売買の仲介をしてくれる不動産会社に対して支払う成功報酬のことです。
不動産仲介手数料がいくらかかるかも、売却する不動産の価格によって異なります。詳しく計算したい方は、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説を参考にしてみてください。

3-3.不動産を売るのにかかる時間

不動産を売るのにはどれくらいの時間がかかるのでしょうか。

目安として、販売活動から売買契約締結に至るまで最低3ヶ月はかかると考えておきましょう。

4.まとめ

不動産を高く売るポイントについて書いてきましたがいかがでしたか。
この記事が、これから不動産を売ろうと考える全ての人の参考になれば幸いです。

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