インカムゲインとキャピタルゲインについて徹底解説

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これから投資をしようと考えた場合、絶対におさえておかなければならないのがインカムゲインキャピタルゲインの違いです。

インカムゲインとキャピタルゲインでは、利益を得る方法、それに伴う特徴、かかる税金など、様々な面で異なります。2つの違いを理解することではじめて、自分がどのような投資を行えば良いか、どうやってお金を増やしていけるのかが判断できます。よって、インカムゲインとキャピタルゲイは投資をする上で絶対に必要な知識です。

特に不動産投資では、インカムゲインを狙うのかキャピタルゲインを狙うのかでどんな不動産を購入すればいいのかが異なるので、始める前に必ずおさえておかなければいけません。

そこでこの記事では、まずインカムゲインとキャピタルゲインの一般的な違いを解説し、次いで不動産投資ではどのように考えていけばいいのかをご説明します。これを読めば、投資について知識がないという方でも利益の出るしくみがしっかり理解できるでしょう。また、不動産投資をお考えの方は自分がどのように投資を進めていけば良いかが見えてくることでしょう。

1.インカムゲインとキャピタルゲイン

まず、インカムゲインとキャピタルゲインについて、それぞれどのようなものかしっかり抑えましょう。

1-1.インカムゲイン

インカムゲインとは、金融資産から配当や利子による収入を得ることをいいます。

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具体的には、以下のようなものがあります。

・株式の配当金
・預金の利子
・FXのスワップ金利
・不動産投資の家賃収入

不動産投資について少し説明を加えます。
不動産投資におけるインカムゲイン方式とは、不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法です。多くの場合、物件をローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。毎月の家賃収入の中からローン返済やその他支出を引いたものが利益になります。
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1-2.キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、金融資産を価格変動した時点で売買して利益を得ていくことをいいます。

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具体的には、以下のようなものがあります。

・株式投資
・投資信託
・外国為替取引による利益
・不動産の売却益

不動産投資について少し説明を加えます。
不動産投資におけるキャピタルゲイン方式とは、不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法です。
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2.インカムゲインとキャピタルゲインの比較

ここからは、インカムゲインとキャピタルゲインを比較することで両者の違いを抑えます。

2-1.それぞれの特徴

インカムゲインとキャピタルゲインの違いを表にまとめると、以下のようになります。

  インカムゲイン キャピタルゲイン
①利益の発生時期 資産の所有時 資産の売買時
②利益の安定性 安定 不安定
③利益の大きさ

①利益の発生時期
インカムゲインでは、資産を所有していれば継続的に利益が発生します。一方、キャピタルゲインでは資産を売却した時に始めて利益が発生します。

②利益の安定性
インカムゲインでは、先述の通り資産を所有していれば継続的に利益が発生しますので、利益は安定的に得られます。一方、キャピタルゲインでは、所有している資産の価値が上がった時点で売却できれば利益が得られますが、下がった時点で売却してしまうと利益どころか損益が出でしまいます。よって、利益の発生は不安定と言えます。

③利益の大きさ
インカムゲインでは、安定的に利益が得られる分、その利益は小さいです。一方、キャピタルゲインでは、利益の発生は不安定ですが、一度に大きな利益を得られる可能性があります。

2-2.税金の違い

不動産投資において、インカムゲイン方式とキャピタルゲイン方式では、かかる税率が異なります。税率の違いを表にまとめると、以下のようになります。

インカムゲイン 5%~40%(個人の所得税率による)
キャピタルゲイン 譲渡所得×39%(短期)
※復興所得税がプラス2.1%かかることも(42.1%)
譲渡所得×20%(長期)
※復興所得税がプラス2.1%かかることも(22.1%)
キャピタルゲインにおける短期・長期というのは、譲渡した年の1月1日において、その不動産の所有期間が5年を超えているか否か、で区別します。

不動産投資をする上でかかる税金については、不動産投資と税金の全て|節税対策や計算方法について徹底解説!で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

3.不動産投資における考え方

さて、インカムゲインとキャピタルゲインについてざっと理解していただけたと思いますが、実際の不動産投資では両者をどのように考えればいいのでしょうか。
ここからは、不動産投資におけるインカムゲイン・キャピタルゲインの考え方について書いていきます。

3-1.初心者はインカムゲインを中心に考えるべき

まずおさえておきたいのは、不動産投資初心者はインカムゲインを中心に考えるべきという点です。
理由は、以下の4つです。

3-1-1.不動産の価値が急激に上がる可能性に期待するのは危ない

まず、不動産の価値が急激に上がる可能性に期待するのは危ないといえます。
確かに、アベノミクスによる景気回復や東京オリンピックの開催決定により、都内一部地域の不動産価格は上昇しています。
ただ、これはあくまで一部のエリアでの現象ですし、東京オリンピック以降どうなるかの先行きも不透明です。仮に東京オリンピック前に不動産を売却したとしても、今からですと短期所有になってしまうので譲渡税が高くなってしまいます。
また、日本の人口は減少傾向にあります。これに伴い、賃貸需要も下がっていくことが考えられます。よって、今後居住用不動産の需要が爆発的に上昇し不動産の価値が急上昇するということは考えにくいのです。
以上から、今後不動産価値が急上昇することを期待してキャピタルゲインを狙うのは危険といえます。

3-1-2.キャピタルゲインへの税金が高い

また、キャピタルゲインへの税金が高いので、少し売却益が出たくらいではほとんど手元に残らないといえます。
先ほども見たように、不動産を5年以内の短期で売却した場合、売却益の39%(復興所得税が2.1%かかり、42.1%になることも)も税金がかかります。これに加え、不動売却時は仲介手数料もかかりますので(無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説)、少し売却益が出たというくらいではほとんど手元に残らないのです。

3-2.上手にインカムゲインを得ていくために

不動産投資においてまずはインカムゲインを狙うべきという点はご理解いただけたと思います。
インカムゲインを得るためには、確実に家賃収入が得られる不動産、つまり賃貸需要の高い不動産を購入する必要があります。賃貸需要の低い不動産を購入してしまうと、空室(入居者がいない状態)になってしまい、家賃収入が得られないということになってしまうからです。
また、インカムゲインを上手に得ていくためには、節税を利用したり、支出を減らしたりというノウハウも必要になります。
以上の点につき、【保存版】不動産投資の仕組みを初心者向けに1から徹底解説で詳しく解説しています。この記事を読んで不動産投資に興味をお持ちの方は、ぜひ参考にしてみて下さい。

4.まとめ

インカムゲインとキャピタルゲインについて書きましたが、いかがでしたか。
この記事が、投資に興味をお持ちになったすべての方の参考になれば幸いです。

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