ズバリ!あなたは持ち家か賃貸どちらにすべきかわかります!

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

こんにちは!
「不動産投資のススメ」の管理人、松崎 サブローです!

自分の住まいに関して、持ち家(マイホーム)を買った方がいいのか、賃貸物件に住み続けるべきか、迷いますよね。この議論については、長い間決着がついていません。

結論から言うと、「人ぞれぞれ」ということになってしまいます。持ち家と賃貸のどちらかが正解というわけではなく、それぞれにメリットもデメリットもあります。それらを考慮した上で、一人一人が自分にあった方を選択するしかないのです。

そうなると、自分がどちらに向いているのか、気になりますよね。そこでこの記事では、どのような人が持ち家にすべきで、どのような人が賃貸にすべきなのか、判断するためのポイントを解説していきます。これを読めば、あなたが持ち家と賃貸のどちらを選択すべきなのか、考えるための手がかりがつかめるでしょう。

加えて、持ち家と賃貸のそれぞれについて、物件選びのポイントも解説します。住まい選びで失敗しないために知っておきたいことをまとめました。

1.持ち家と賃貸それぞれのメリットとデメリット

持ち家と賃貸はどちらがいいかという点に関して、明確な答えがあるわけではありません。それぞれにメリットとデメリットがあります。それらを考慮し自分のライフスタイルに照らし合わせた上で、一人一人が自分にあった方を選択すべきなのです。

そこでまず、持ち家と賃貸それぞれのメリットとデメリットを見てみましょう。

<持ち家> <賃貸>
〇メリット
・ローンの支払いが終われば老後が楽
・ローンの支払いが終われば「家」という資産が残る
〇メリット
・ローンの負担がない
・ライフスタイルの変化に応じて引っ越せる
〇デメリット
・ローン以外にも税金や維持費がかかる
・家の価値は下がっていく
〇デメリット
・毎月の負担で考えると、家賃負担がローンより高くつくことも
・家賃を払っても「家」という資産が残らない

これらを考慮した上で、どのような人が持ち家を選択すべきで、どのような人が賃貸を選択すべきなのか、検討していきます。

2.こんな人は持ち家を選ぶべき!

以下にあげるような人は、持ち家を選択すべきといえるでしょう。

2-1.家の機能や間取りなどにこだわりたい人

家の機能や間取りなどにこだわりたい人は、持ち家を購入した方が良いでしょう。

賃貸物件を探しても、必ずしも自分が望むような機能や間取りを備えた物件がみつかるとは限りません。また、借りている家を自分好みにリフォームするというのもできません。最近では入居時に自分たちの好みに合わせたリフォームができる賃貸物件というのもありますが、まだまだ少数派です。

一方、持ち家であれば、自分たちの希望を大きく住宅に反映させることができます。また、建築基準法や管理規約の範囲内で自由にリフォームや間取りの変更を行うこともできます。ライフステージの変化に合わせて、自分の家を住みやすく変えることも可能です。

2-2.定年退職が近い人や定年退職を迎えた人

定年退職が近い人や定年退職を迎えた人は、持ち家を購入することを考えてみると良いでしょう。ただし、なるべくなら住宅ローンを組まずに購入しましょう。

定年退職した頃というのは、これまでの貯金や退職金など一定のまとまったお金がある時期で、資産運用を考えるのに良いタイミングといえます。ここで持ち家の購入を検討してみるのも良いでしょう。

「ずっと賃貸に住みたい」という人もいるかもしれません。ただ、高齢者は賃貸物件のオーナーから敬遠されてしまうことも多いです。つまり、「賃貸物件に一生住み続ける」というのは難しいのです。また、定年後も賃貸物件に住み続けた場合、夫婦ふたりが安心して暮らすのに必要な貯金額は3,000万円にもなるといわれます。

こういったことを考えても、定年後は持ち家を購入して暮らすのが良いと考えられます。

ただし、なるべくなら住宅ローンは組まず、一括で購入したいところです。というのも、定年してから住宅ローンを組むことには以下のようなリスクが存在するからです。

〇50歳以上の住宅ローンは要注意

住宅ローンの完済の上限は75~80歳に設定されることがほとんどです。50歳以上から住宅ローンを借りようという場合、返済期間はここから逆算することになります。
例えば55歳で住宅ローンを組もうとした場合、返済期間は80歳から逆算して最大25年です。もし自己資金が少ないまま多額の住宅ローンを組んでしまった場合、25年で利息含めた金額を返済しなければいけないことになります。年金がどれだけもらえるか不確かなままこの返済額を抱えるのは厳しいのではないでしょうか。

50歳以上で住宅ローンを組むことには慎重になった方がいいでしょう。

「そんなに多くのまとまったお金が用意できない」という方は、新築ではなく中古物件もみてみましょう。今は中古物件でも、リフォームやリノベーションでとてもきれいな物件が数多くあります。どうしても住宅ローンを組む場合、借りる額を抑えてくれぐれも返済が厳しくならないようにしましょう。

2-3.物件選びのポイント

最後に、持ち家を選択した場合の物件選びのポイントをご紹介します。

2-3-1.資産性を重視する場合はエリアに注目すべき

持ち家の資産性を重視する場合はエリアに注目すべきです。持ち家を、将来何かしらの事情で売却するということを考えた場合、資産価値の下がらない物件を選ぶのが良いでしょう。

具体的には、以下のような物件です。

・都心(中でも特に世田谷区、目黒区、渋谷区、品川区などの城南地区)に立地するマンション
・利用者の多い人気路線のターミナル駅から徒歩5分以内に立地するマンション

〇物件を売却した場合

買った物件を売却した場合、その時点での物件の資産価値から住宅ローンの残高を引いた額が手元に残ることになります。
物件の資産価値というのは、ほとんどの場合、時が経つほど下がっていきます。例えば、8,000万円で購入した物件が、30年後には5,000万円ほどの価値しかなくなるということが起こるのです。一方、月々支払うことでローンの残高も年々減っていきます。

また、持ち家を将来誰かに貸出した場合に取れる賃料というのも、物件のその時点での資産価値によって決まります。

資産性を重視して物件を買う場合、以上のことを考慮して、物件を購入してから○○年経った時に、「売るといくらの売却手残りがあるか」や「貸した場合いくら賃料が取れる」ということを念入りにシュミレーションする必要があります。

2-3-2.一戸建てを安く建てたければ、大手にこだわる必要なし

一戸建てのマイホームが欲しいという方も多いと思います。その場合、なるべく安く建てたいというのが本音ですよね。
大手のハウスメーカーを選んでしまうと、どうしても価格が高くなってしまいがちです。そこで、なるべく安く一戸建てのマイホームを建てたい方は、その地域の業者に頼むというのも方法の1つです。もし耐震性などで不安がある場合は、別個専門家に診断してもらいましょう。

その他、注文住宅を立てる際に参考になる記事を以下にあげておきます。
【費用の相場付き】家を建てるときの費用と手順まとめ
注文住宅を建てるときに絶対に読むべきブログ33選

3.こんな人は賃貸を選ぶべき!

以下にあげるような人は、賃貸を選ぶべきといえるでしょう。

3-1.「ずっと同じところに住むのは耐えられない」「仕事柄転勤が多い」という人

ずっと同じところに住むのは耐えられない」という人や、「仕事柄転勤が多い」という人は。賃貸を選ぶべきでしょう。「引越し」を考えると、やはり持ち家を構えるより賃貸の方が動きやすいです。

「持ち家でも、自分が住まない間は誰かに貸せばいい」という意見もあるかもしれません。確かに、それで上手くいく場合もあります。ですが、それはよっぽど良い立地で資産価値が高い物件に限られるでしょう。多くの場合、家を貸して家賃収入を得たとしても大半はローン返済で消えてしまいます。その上自分が住んでいる家の家賃を払わなければいけません。加えて、持ち家は自分が住んでいない間にもしっかり劣化が進んでしまいます。「持ち家を貸す」ということにあまりメリットはないのです。

3-2.持ち家を買うにしても、そのための自己資金が少ない人

持ち家を購入するための自己資金が少ない人、具体的には、物件価格の20%の自己資金を用意できない人は、持ち家を購入せず賃貸にすべきでしょう。

家を購入する場合、多くの人は住宅ローンを組むと思います。物件価格の一部を自分が払い、残りを銀行などから借りて家を購入するのです。

では、住宅ローンはいくらくらい借りられるものなのでしょうか。これについては、だいたい物件価格の80~90%ほどを借りることができると考えられます。ということは、物件価格の10~20%は自己資金を用意する必要があるといえるでしょう。ただ、実際には家を買う時には物件価格以外にも諸経費がかかりますので、それも合わせると物件価格の15~30%は自己資金が必要と考えられます。

ただ、住宅ローンも言ってしまえば借金です。返済期間が長引けばその分利息も膨らみます。あまりに多くの金額を住宅ローンで借りてしまうと、後々の返済に苦しむことになってしまうのです。
そこで、少なくとも物件価格の20%の自己資金を用意できない人は、持ち家を購入すべきではないと言うことができるでしょう。

場合によっては物件価格を全額ローンで借りることもできますが(フルローン)、返済が苦しくなるのでやめた方がいでしょう。

〇50歳以上の住宅ローンは要注意

住宅ローンの完済の上限は75~80歳に設定されることがほとんどです。50歳以上から住宅ローンを借りようという場合、返済期間はここから逆算することになります。
例えば55歳で住宅ローンを組もうとした場合、返済期間は80歳から逆算して最大25年です。もし自己資金が少ないまま多額の住宅ローンを組んでしまった場合、25年で利息含めた金額を返済しなければいけないことになります。年金がどれだけもらえるか不確かなままこの返済額を抱えるのは厳しいのではないでしょうか。

50歳以上で住宅ローンを組むことには慎重になった方がいいでしょう。

3-3.物件選びのポイント

最後に、賃貸を選択した場合の物件選びのポイントをご紹介します。

3-3-1.25%ルール

よく言われるのが、「25%ルール」というものです。これは、住居費
は手取り収入の25%以内におさめるべきだという一つの基準です。物件選びの際、これを基準に家賃どれくらいの家に住むべきかを決めるとよいでしょう。

ただし注意が必要なのは、25%ルールを毎月の収支だけで考えないということです。持ち家と賃貸で賃貸を選択したということは、将来に向けて家という資産を残さない選択をしたということになりますので、別の形での資産を残す必要があります。よって、万が一の場合に備える資金も込で25%ルールを考えるべきといえるでしょう。

3-3-2.入居時の費用を抑えるなら礼金なしの物件を

賃貸の場合、入居時に大きなお金がかかります。引越し費用や、敷金・礼金などです。これらを少しでも抑えたければ、礼金なしの物件というのもありますので、探してみましょう。

3-3-3.機能や間取りにこだわる人は大手デベロッパーの物件を

賃貸でも機能や間取りにこだわりたいという人は、個人オーナーが扱う物件よりも大手デベロッパーが扱う物件から探しましょう。まだまだ少数派ですが、最近では入居時に自分たちの好みに合わせたリフォームができる賃貸物件というのもあります。機能や間取りにこだわりたい方は、こういった物件を探してみると良いでしょう。

〇参考
賃貸も自分好みにリフォームOKに|livedoor’NEWS
借主負担DIY型賃貸契約|SUUMO

4.まとめ

持ち家と賃貸のどちらがいいかという問題について書いてきましたがいかがでしたか?
最後にこれまでの話をまとめると以下のようになります。

〇まとめ

①持ち家にすべき人
・家の機能や間取りなどにこだわりたい人
・定年退職が近い人や定年退職を迎えた人

②賃貸にすべき人
・「ずっと同じところに住むのは耐えられない」「仕事柄転勤が多い」という人
・持ち家を買うにしても、そのための自己資金が少ない人(物件価格の20%を用意できない人)

この記事が、持ち家にすべきか賃貸にすべきか悩んでいるすべての方の参考になれば幸いです。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

不動産投資に関する最新情報をメールで受け取る

不動産投資に関する最新情報を届けるメールマガジンです。
クローズドのセミナーの案内や、メルマガだけで聞ける情報も盛りだくさん!
是非無料で登録してみてくださいね。

購読はこちらから