「 不動産賃貸業」というと、不動産企業が頭に浮かびますが、賃貸物件の所有者は8割以上が個人です。表には出てきませんが、「 ほとんどが個人」ということですね。

「不動産賃貸業とは？」
「副業や開業はどうすればいい？」
「資格や仕事内容は？」
「将来性を知りたい」

さらに、世相の変化やコロナ禍で、再び不動産オーナーに注目が集まり始めています。

今回は「不動産賃貸業」についてのお話をします。投資や副業として興味のある方には見逃せない話です、ぜひ参考にしてください。

1. 不動産賃貸業とは？

1-1. 不動産賃貸業の定義

不動産賃貸業は、いわゆる大家として、自らが保有する土地や建物などの不動産を第三者に賃貸して賃料を得る事業のことをさします。大家、居住用物件オーナー、アパート経営、貸間業なども、ほぼ同意の言葉です。

不動産業者が管理受託の業務を行っているので、本業とは別の補完的な事業として取り組むこともできますね。

1-2.不動産の取引に関わる業務分類

不動産取引に関わる業種の分類と名称は複雑ですが、以下のようになります。

確定申告時：「不動産貸付業」
まず税務上の分類ですが、確定申告書の個人事業主の情報を記入する欄、職業欄には、アパート経営をしている場合、「不動産貸付業」と書きます。（複数の事業も営んでいる場合は、売上の多いものを書く事となりますが）

統計資料での職業分類：「貸家業」
国勢調査や業務状況調査などの際の区分は、総務省統計局の『総務省統計局　日本標準職業分類の業種（産業）分類コード表』にそい、692の「貸家業・貸間業」となります。

2.不動産賃貸業の開業・起業方法【個人・法人】

2-1.開業

副業でも正業でも、個人事業としての開業は容易で、物件を購入する資金力さえあれば開業できます。 月に数万円の儲けのプチ大家さんから始めることも可能です。

個人の場合、確定申告を行いますが、最初の年にある程度形ができれば、2年目以降は賃料の増減・償却・修繕費など以外は大きな変化ありません。

法人成りをすることもでき、相応のメリットはあります（代表例は借り入れ能力です）が、税務上のメリットが出るのは、月の収入が100万を超えたライン、最低でもほかの事業を含め年収が1000万円を超えたあたりからになります。

2-2. 不動産賃貸業に必要な資格は？

賃貸を自ら（=自己所有物件について）行う場合、 基本的には資格は不要です。宅建業も宅建士も必要ありません（持っておいた方が業務上の知識がつけられる点で、良いには決まっていますが）

あらたに令和３年６月から、一定以上の規模の賃貸管理を行う業者を対象に、国土交通大臣への登録が必要となり、同時に事務所には１人以上の業務管理者（ 賃貸不動産経営管理士）の設置が決まっています。

※【宅建完全独学・宅建免許】自ら賃貸・転貸は利益出るのになぜ宅建免許がいらないのか。宅建業法の基本知識を超初心者向けにわかりやすく解説。（棚田行政書士）

3. 不動産賃貸業の仕事内容【入居人募集〜管理】

（本来の）大家さんの仕事は、大きく言えば下記の3つです。

・入居者の管理
・物件の管理
・資金の管理

最初の2つは月額賃料の5％前後を支払って、不動産会社に管理委託を依頼できます。

そして 3つ目の資金管理は必須（家賃徴収関連のみ委託が多い）になるのですが、最初の2つを勉強するほど、資金管理の精度が上がり、入居者のニーズに応じ「何をすればよいか」がわかってくるのが大家業です。

このほか空室時の募集も業者への依頼が多いのですが、基本的には管理を委託している業者がやってくれます。

この業者の募集能力が高くない場合、「いつまでも空室のままで、赤字」ということが起きやすくなります。広告料を増やすために賃料1か月分のAD（広告宣伝費）を支払う場合もあります。

3-1.大家さんの声

募集も管理も業者に任せっぱなしのようでも、大家さんにも意外に苦労があります。

修繕費
「ワンルームマンションのオーナーです。修繕費の膨大さに唖然としてます。新築後、1、2年後にはもう修繕費発生。なんで？

ガス器具だってエアコンだって、新品なら10年くらい修理なしで使えるものでしょう。よくまあこんなに、と感心するくらい次々設備が壊れます。

ちなみに私の実家も貸家の大家ですが、貸家も実家も同じ業者が同時に建てたのに、たたみにカビが生える、風呂桶が水漏れする、床が腐って落ちる、と実家に比べると信じられないくらい家が傷むそうです。」

賃料滞納
「頭痛の種は滞納です。一度数十万踏み倒されてしまったので同じ轍は踏みたくないのですが、立場が弱いんですよね…。

勤め先なんて全く当てになりませんよね！公務員だろうが大企業だろうがもう信用しません。入居時に工場勤務だったはずの人が、いつの間にか反社会的勢力に身を置いていらっしゃったこともありました。」

ゴミ分別
「ごみの分別をきちんとやってくれないのです。中身が入ったままの化粧品や缶詰、吸殻がぎっしりつまった空き缶、そのまま捨てられているので、大家がチェックしていちいち中身を出さなきゃなりません。

人の家のゴミなんか触りたくないのに、プライバシー侵害とか言われるとキレそうになりますね。」

運用しろと？？
「以前、”家賃を毎月払うのが大変なので、買い取らせて下さい。うちが出る時に（新米大家が）その額で買い取って下さったら良いですから”と言われました。意味が分かんないです。」

出典：発言小町

3-2.不動産賃貸の仲介会社ランキング

上位の大手仲介会社の規模をご覧ください。（こちらの件数・金額等は売買物件の仲介を含む数字です）

三井不動産リアルティ

住友不動産販売

東急リバブル

野村不動産グループ

三井住友トラスト不動産

※こちらもぜひ参考にしてください
不動産仲介の役割は？３つの種類と良い仲介業者の選定ポイント

4.不動産賃貸業の将来性

コロナ禍のテレワーク推進で、単身者通勤用のニーズが周辺地域に分散し、都市部の狭めの部屋はいま、苦戦傾向にあります。

ただし今後、高齢者の住み替えやサブリース、民泊等気軽に移り住むホテルとの中間的なニーズなどの新たな需要、不景気を背景に古めの部屋をうまくリノベして貸し出す手法の発展が見込める状況になってきています。

さらに、旧来の大家さんの高齢化（＝6割が60歳以上）で、安く購入できる投資用物件の増加など、物件の供給も進む見込みで、不動産賃貸業が盛り上がる要素が多数あるというのが、最近の見方です。

5.「不動産賃貸業」についてのまとめ

以上、「不動産賃貸業」というテーマでのお話をしました。最新の不動産賃貸業の実態については、理解を頂けたでしょうか。

「どのようにすれば入居者が喜んで、空室状態が減るか」というのが核の仕事なので、そこにおいては大家は、不労所得や投資ではない点、はっきりしています。管理業者から「こうした方がいいですよ」と勧められた際、その意味が理解できなければ、意味がないからです。

とくに、高齢の旧オーナーが手放した築古物件と取得して、副業で始めるような人には、 「勉強する」「自分で知恵を絞る」「DIY」などは、必須だと思った方がいいですし、その方が楽しく関われます。

根本的には不動産をファンドとして志向するような人も、大家業は勉強しておいて損はありません。顧客の気持ちに近づけるからです。

それから、「なるべく任せっきりにしたい」人にもひとつ注意点ですが、仲介はおおむね、前項でご紹介したような大手を「会社が大きいから安心」と指名するよりも、地元業者の中からネット戦略のちゃんとしたところと組むことをおススメします。

賃貸の客付け・物件管理の上で、地域密着の情報ネットワークがあるか、賃借人とちゃんと話せる人間力があるか、設備系・ハウスクリーニング・リフォームなどで安くて速い業者との付き合いがあるかなどが重要ですが、大手はその辺、あまり得意ではありません。

大手は大量の社員と高い売り上げ目標を抱え、仲介は大きな利益の出る売買を中心に、力を入れざるを得ないからです。