不動産仲介の役割とは!?きっと役立つ仲介業者の選び方

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不動産仲介のご利用を検討中ですか?
不動産を売買したり賃貸借したりする時、不動産仲介を利用すれば様々な業務を代行してもらえるので非常に便利です。

ただし、不動産仲介を利用するにあたって、押さえておきたい基本知識があります。
例えば、不動産仲介を業者に依頼する際に結ぶ不動産媒介契約には3種類存在し、それぞれにメリット・デメリットがあります

ちなみに、不動産仲介業者に支払う仲介手数料がありますが、仲介手数料については無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説の記事で詳しく解説しています。

この記事では、不動産仲介の基礎的な仕組みから、信頼できる不動産仲介業者の選び方まで、不動産仲介を利用する上で絶対に押さえておきたい基本知識についてまとめました。これを読めば、売買や賃貸借などの不動産取引において仲介業者を上手に利用していくことができるようになるでしょう。

これから不動産仲介の利用をご検討の方は、ぜひ参考にしてくださいね。

1.不動産仲介とは?

不動産仲介とは、不動産取引(売買や賃貸借)をする際に、取引者(売主や買主、貸主や借主)間に立って、売買契約を成立させる業務のことです。

1-1.不動産仲介業者の仕事内容

不動産仲介業者は具体的にどんなことをしてくれるのか、仲介業者の仕事内容について知りましょう。具体的には、以下のようなことをしてくれます。

・物件を査定し、売買価格(家賃設定)を提案
・物件の広告宣伝資料を作成
・実際に物件を広告宣伝
・売主の状況に合わせて物件の販売プランを提案
・買い取り希望者(または入居希望者)に物件の下見・現地案内
・売買契約書、賃貸契約書などの書類作成
・決済の対応
など

1-2.両手仲介と片手仲介

不動産売買の仲介方法は2つあります。

・売主と買主(もしくは貸主と借主)が同じ仲介業者に依頼する、(両手仲介
・売主と買主がそれぞれ別の仲介業者に依頼する、(片手仲介

1-2-1.両手仲介の仕組み

両手仲介は、1つの仲介業者が売主と買主(貸主と借主)の両方を仲介します。
両手仲介の場合、仲介業者は売主・買主(貸主・借主)の両方から仲介手数料を得ることができます。よって、単純計算で売主か買主一方を仲介する場合の2倍仲介手数料を得ることができます。

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1-2-2.片手仲介

片手仲介は、2つの仲介業者が売主と買主(貸主と借主)それぞれを仲介します。
片手仲介の場合、仲介業者は売主か買主(貸主か借主)どちらか一方からしか仲介手数料を得ることはできません。そのため、両手仲介の場合の2分の1しか仲介手数料を得ることができません。

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1-3.媒介契約の種類は3つある

仲介業者との間で結ぶ媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

1-3-1.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、下記の特徴が挙げられます。
・取引者他の仲介業者に重ねて仲介を依頼することができない
・媒介契約を結んだ仲介業者が紹介する相手方以外とは取引ができない

1-3-2.専任媒介契約

専任媒介契約は、下記の特徴が挙げられます。
・取引者他の仲介業者に重ねて仲介を依頼することができない
・媒介契約を結んだ仲介業者が紹介する相手方以外とも取引ができる

1-3-3.一般媒介契約

一般媒介契約は、下記の特徴が挙げられます。
・取引者他の仲介業者に重ねて仲介を依頼することができる
・媒介契約を結んだ仲介業者が紹介する相手方以外とも取引ができる

1-4.不動産仲介業者に依頼するメリット・デメリット

不動産仲介業者は、不動産取引の際に必ず利用しなければいけないというものではありません。不動産仲介業者に依頼するメリット・デメリットをおさえた上で、自分に必要だと感じた場合は利用するようにしましょう。

1-4-1.不動産仲介業者に依頼するメリット

不動産仲介業者に依頼するメリットは、以下のようなものがあります。

・不動産の公法上の権利関係や規制、周辺との相隣関係などの情報の調査
・売買価格もしくは賃料は適正かどうかの判断
・不動産の重要事項説明書や契約書などの書類作成
・取引条件の調整
・売買代金の支払いがきちんと行われているかの確認
・その他トラブルや損害が発生した場合の解決

このように、不動産取引に慣れていない人にとっては、不動産仲介業者は強い味方になってくれます。

1-4-2.不動産仲介業者に依頼するデメリット

不動産仲介業者に依頼することのデメリットは、不動産仲介手数料がかかってしまうことです。
仲介手数料については無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説の記事で詳しく解説しています。

2.不動産仲介業者の選び方

ここまでで、不動産仲介について一通り理解していただけたと思います。
ここからは、実際に不動産仲介業者を選ぶ際、どのようなところをチェックすればよいのかという点についてご説明していきたいと思います。

不動産仲介業者を選ぶときにチェックすべきポイントは、以下の通りです。

2-1.会社について

①免許番号を確認
②業者名簿を確認
③資本金と従業員数を確認

①について
形式的な話になりますが、免許番号を確認してみましょう。
例えば、東京の会社であれば「東京都知事(3)第○○号」といった免許番号が不動産会社に与えられています。この()内の数字(先ほどの例の場合であれば「3」)に注目します。
()内の数字が何を表しているかというと、営業年数です。不動産売買の免許は5年に1度更新する必要がありますが、最初の5年は「1」で、更新すると(6~10年)「2」という風に増えていきます。
つまり、()内の数字が増えていくほど営業年数が長いことを意味しますので、不動産会社の信用力の1つの目安になるのです。
ただ、休眠会社の免許を利用して営業年数を偽る悪質な会社もありますので、あくまで参考程度におさえておきましょう。

②について
不動産仲介業者の業者名簿は誰でも閲覧可能ですので、これも確認しておきましょう。
過去の営業実績や資産状況、行政処分を受けていないかなどの情報を確認することができます。

③について
会社のHPで資本金と従業員数を確認しておきましょう。資本金が大きければ大きいほど、会社の規模が大きいことを表します。また、従業員数が多ければ多いほど、多くの人を雇えるだけの利益が出ており、経営が健全であることを表します。

2-2.担当者について

①担当者が宅地建物取引士の資格を持っているか
②担当者が約束やマナーをきちんと守る人か
③説明がわかりやすく丁寧か、質問対応が良いか
④こちらの希望に合ったプランを紹介してくれるか
⑤物件に関する細かい情報をヒアリングしてくれるか
⑥メリットばかりでなく、デメリットについてもきちんと説明してくれるか
⑦媒介契約についてきちんと説明してくれる

①について
不動産取引の專門家である宅地建物取引士(宅建士)の資格を持っているか、名刺で確認しましょう。不動産取引においては、宅建士の資格がないとしてはいけない業務もあるのです。
②について
不動産取引においては、仲介業者との信頼関係が非常に重要になります。連絡をする際の返信の早さなどもチェックしましょう。
③について
不動産取引は素人にはわかりにくいこと(ローンや売却時の査定など)が多いです。素人にはわかりにくい事項をわかりやすく説明してくれる業者を選びましょう。また、こちらからの質問に誠実に答えてくれるかもチェックします。過去の実績や今回の取引(特に売却や賃貸の場合)においてどういった戦略を立てるのかなど、気になったことは積極的に質問しましょう。
④について
こちらの希望に合ったプランを出してくれるかは、こちらの話をしっかり聞いてくれているかの指標になりますので、しっかりチェックしましょう。
⑤について
物件に関する情報をしっかり持った業者であるかも大切ですので、しっかりチェックしておきましょう。
⑥について
都合の良いことだけでなく、悪い面もしっかり説明してくれる業者を選びましょう。悪い面も説明した上で、その対策まで話してくれればなお良いでしょう。
⑦について
上で説明した媒介契約の3種類をしっかり説明してくれる業者を選びましょう。専属専任媒介契約ばかりをやたらにすすめてくる業者は避けた方がいいです。

3.まとめ

不動産仲介について書きましたがいかがでしたか。
この記事が、不動産仲介を利用しようとするすべての方の参考になれば幸いです。

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