価格は安いがトラブル多発!?競売物件の購入方法・流れ・注意点

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競売物件の購入をご検討中ですか?
裁判所が行う競売を利用すれば一般の不動産取引より安く不動産が手に入るということで、競売に目をつけている方もいるかもしれません。

ただ、競売物件の購入は、一般の不動産取引に比べてリスクが非常に大きいです。競売は一般の不動産取引とは違って買主の保護があまりなされておらず、不動産の引渡しに関して買主の自己責任で行わなければいけないことがとても多いのです。

例えば、競売で取得したはずの物件に人が居座っていた場合の立ち退き交渉や、物件の鍵を新しく作り替えるといったことを、すべて買主が行わなくてはなりません。こういったことを知らずに競売を利用してしまうと、必ずと言っていいほど思わぬトラブルにあってしまうでしょう。
また、競売は「入札」という特殊な方式で進められますので、このあたりの知識もつけておく必要があります。

そこでこの記事では、競売の仕組みから競売物件のメリット・デメリット、競売物件購入の流れ、競売代行サービスについてまで、競売を利用する上で絶対に知っておかなければならない事項についてまとめました。競売の利用を検討中の方は、必ずこの記事を読んで競売のことを把握してから実際の手続きに入るようにしてくださいね。

1.競売物件とは?

競売物件とは、どのような物件をいうのでしょうか。

競売物件を説明する前に、まず競売について説明します。
お金を支払う義務のある人(債務者)がその義務を果たさない場合などに、支払いを受ける権利がある人(債権者)が債務者の不動産を差し押さえてお金に変えるよう裁判所に依頼すると、裁判所はその不動産を競売手続きにかけます。不動産を誰かに売却することでお金に変え、そこから債務者が支払わない分を債権者に返済するのです。例えば、住宅ローンを返済しない場合や、借金を返さない場合などにこれが行われます。

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競売物件とは、裁判所が行う上記競売手続きによって売却されることになった不動産(土地や建物)のことです。

競売物件を誰に売却するかは、入札によって決定します。

1-1.一般の物件と競売物件の違い

一般の物件と競売物件は、不動産取引上どのように異なるのでしょうか。
まずおさえておかなければならないのは、一般の物件と競売物件とでは適用される法律が異なるという点です。一般の物件には『宅地建物取引業法』という法律が適用されます。それに対し、競売物件には『民事執行法』という法律が適用されます。

『宅地建物取引業法』では、消費者の保護が手厚くなっています。一方、『民事執行法』では、取引される物件についての特別な規定がなく、安全な取引が法律上保証されているわけではありません。競売物件の取引は、買受人が全責任を持って行わなければならないのです。

適用される法律の違いに加えて、両者には下の表のような違いがあります。

一般の物件 競売物件
適用される法律 宅地建物取引法 民事執行法
物件の引渡しについて、次の規定があるか? 売主や第三者の立ち退き ×
鍵の引渡し ×
付帯設備の点検と修理 ×
売主や第三者の残置物の撤去 ×
隣家との境界の確定 ×
抵当権、賃借権などの抹消 △(*1)
物件案内や説明はあるか? ×
事前に内覧できるか? ×
瑕疵担保(*2)があるか? ×
住宅ローンが利用できるか? △(*3)

*1:裁判所が競売手続きの中で「抹消しない」と明示した権利は残ってしまいます。
*2:「瑕疵担保」とは、物件に欠陥がある場合に損害賠償や契約解除ができることを保証するものです。
*3:手続きとしては可能ですが、実際には利用できないことがほとんどです。

1-2.参加条件

競売物件の入札は、以下にあげるような人以外なら誰でも参加することができます(外国人でも参加することができます)。

※以下に該当する場合は参加できません
(1)競売における債務者
(2)過去に競売の適正な実施を妨げるような行為をした人
(3)裁判所が指定した資格を有しない人

1-2-1.競売における債務者

競売のところで説明した「債務者」は入札に参加することはできません。つまり、競売物件を元々持っていた人は入札に参加できないのです。
債務者が競売物件を落札してしまうと、競売物件をお金に変えてそこから債権者への返済をしようという目的が達成できなくなってしまいます。これを防ぐため、債務者は入札に参加できないようになっているのです。

1-2-2.過去に競売の適正な実施を妨げるような行為をした人

競売の適正な実施を妨げるような行為とは、例えば競売物件の入札に参加し落札したのに最終的に代金を支払わなかったり、入札妨害や談合をしたりという行為です。過去にこのようなことをしたことがある人は、競売への参加が制限されることがあります。

1-2-3.裁判所が指定した資格を有しない人

物件の種類によっては、裁判所が参加者を制限することがあります。
例えば競売物件が農地であった場合、裁判所が参加資格として「市町村の農業委員会等が発行する買受適格証明書を持っていること」という指定をすることがあります。この場合、上記適格証明書を取得することができる人(農業従事者)のみが入札に参加することができます。

2.競売物件のメリット・デメリット

続いて、競売物件を購入することのメリット・デメリットをご紹介します。

2-1.メリット

競売物件を購入することのメリットは、以下の通りです。
(1)一般の物件に比べて安い
(2)特殊な物件が見つかりやすい

2-1-1.一般の物件に比べて安い

先ほど「一般の物件と競売物件の違い」で解説した通り、競売物件の取引においては安全な取引が法律上保証されているわけではありません。これは競売物件の取引における大きなデメリットです。
一方、このデメリットを考慮して、競売物件の価格は個別の条件により物件価格を評価した後「競売市場修正」として3割ほど減額されていることが多いです。このため、競売物件の価格は一般の物件より安くなる傾向にあるのです。
目安として「競売物件は市場価格より3割ほど安い」と言われます。

2-1-2.特殊な物件が見つかりやすい

台形や三角形の土地などの不整形地(およびその上の建物)や公道に面していない土地(およびその上の建物)、市街化調整区域内の建物などは、需要が少ないため市場に出回ることは希です。
この点、裁判所による競売では、需要の有無に関係なくどんな物件でも手続きが行われます。需要が少なくて一般の不動産取引では出回らないような土地や建物でも、一律に情報が提供されます。
また、離島や山間部の物件、住宅以外の物件(店舗や事務所)は取引が極端に少ないので、一般の不動産取引で手に入れることは困難です。競売を利用すれば、こうした珍しい物件を見つけることもできます。
一般には需要が低いとされる物件や、なかなか取引されない物件を見つけることができるので、そういった物件を探しているという方にとっては競売を利用することにメリットがあるといえます。

2-2.デメリット

競売物件を購入することのデメリットは、以下の通りです。

(1)売主の義務・責任がない
(2)物件の確認は自己責任
(3)住宅ローンが事実上利用できない

2-2-1.売主の義務・責任がない

競売においては、一般の不動産取引と違って「売主」というものは想定されません。先ほど紹介した「民事執行法」に引渡しに関する規定がないのはこのためです。よって、競売においては、一般の取引では認められる売主の義務・責任がなく、買受人の自己責任になってしまうのです。
一般の不動産取引では認められるが競売では認められない売主の義務・責任をまとめると、以下の表のようになります。

売主の義務・責任 内容
売主や第三者の立ち退き義務 売主本人はもちろん、物件に賃借人がいる場合は賃借人も立ち退いた状態で物件を引渡す義務
鍵の引渡し義務 部屋の鍵を引渡す義務
付帯設備の点検・修理義務 引渡す際に、ガスや照明器具、エアコンなどの付帯設備を修理・点検し、使用説明をする義務
隣家との境界の確定義務 隣家の住居人立会のもと、敷地の境界を確定し、買主に説明する義務
売主や第三者の残留物の撤去義務 部屋の中に売主や賃借人などの私物が残っていた場合、それらを撤去して物件を引渡す義務
抵当権、賃借権などの抹消義務 物件に抵当権や賃借権などが設定されていた場合、それらを抹消してから引渡す義務
瑕疵担保責任 不動産の売買契約をした時点ではわからなかったような隠れた不具合が見つかったとき、売主が損害賠償をする責任

上記のような義務・責任が認められないので、すべて競売物件の落札人が自己責任で行う必要があるのです。
例えば、落札した物件に居座る人がいた場合、自分で立ち退き交渉(「引越し代金をこちらが負担するので○○日までに立ち退いてください」など)をする必要があります。また、鍵に関しては、自分で専門の業者に頼んで鍵を開け、新しい鍵を作ってもらう必要があります。さらに、後から物件に隠れた不具合が見つかった場合、自分でお金を払って修繕しなければなりません。

2-2-2.物件の確認は自己責任

競売の場合、物件の案内や説明が誰かから受けられるわけではありません。また、事前に内覧することもできません。これらはすべて自己責任で行わなければならないのです。

2-2-3.住宅ローンが事実上利用できない

競売物件の場合、ほとんどの場合住宅ローンが利用できません。
競売物件への融資の前例があまりないことや、競売の場合売却許可決定から代金納付まで1ヶ月ほどしか期間がなく、審査などの手続きに時間がさけないなど、融資をする側の銀行にとって都合の悪い事情が多いからです。
よって、一括で代金を支払うことの出来る人しか事実上競売物件を購入することはできません。

以上紹介したようなデメリットから、不動産取引初心者には競売をオススメしません。初心者が手を出すにはリスクが高すぎるからです。競売物件を購入した場合のリスクと情報収集の大変さなどを考慮すると、競売物件は安く手に入るというメリットとをもってしても割に合わないといえます。
ある程度不動産取引に慣れた人も、しっかり不動産取引のプロと一緒に行うのが良いでしょう。

3.どのような人が競売物件を購入すべきか

ここまでで、競売物件を購入するというのはかなり特殊な不動産取引の形態であることはご理解いただけたと思います。
では、競売物件を購入するべきなのはどのような人なのでしょうか。以下、考えていきたいと思います。
競売物件を購入してもいい人は、以下にあげるような人です。

(1)安さ以外にどうしても競売物件を購入したい理由がある人
(2)不動産業界で仕事をしていて、不動産取引に自信がある人

3-1.安さ以外にどうしても競売物件を購入したい理由がある人

物件が安く手に入ること以外に競売物件を購入したい理由がある場合は、競売物件を購入しても良いでしょう。
というのも、先ほど競売だと一般の取引より安く物件が手に入るとご紹介しましたが、良い物件であれば入札で値段が上がり結局一般的な市場価格と同じくらいの値段になってしまうこともありえるのです。安さというメリットだけで競売物件に手を出すのは危険です。
よって、競売に出ている物件でどうしても手に入れたいものがあるといった理由や、競売でしか手に入らないような特殊物件でどうしても欲しいものがあるといった理由など、安さ以外に競売物件を購入したい強い理由がある場合であれば競売というのは良い手段といえます。

3-2.不動産業界で仕事をしていて、不動産取引に自信がある人

競売は非常にデメリットやリスクが大きく、初心者が手を出すべきではないと先ほど説明しました。
一方、そういったリスクに完璧に対応する自信がある不動産のプロにとっては、競売は良い物件が手に入る穴場ということになりえます。
よって、不動産業界で仕事をしていて不動産取引に自信がある場合であれば、競売物件を購入するのも良いでしょう。

4.競売物件購入の流れ

ここからは競売物件購入の具体的な話に入ります。競売物件購入の流れは、以下のようになります。

(1)物件を調査・選択する
(2)入札・開札
(3)売却許可が決定・確定する
(4)明け渡し交渉をする
(5)代金を納付する
(6)引渡し命令・強制執行する
(7)登記識別情報通知書が送付される
(8)物件の引渡し

以下、それぞれについて解説していきます。

4-1.物件を調査・選択する

まず、とのような物件が競売にかけられているか調査し、その中から予算との兼ね合いで物件を選択します。

4-1-1.情報収集方法

競売物件の情報収集方法として、まず裁判所に行って調べるという方法があります。裁判所へ行けば、競売物件を閲覧することができます。この時、3点セット(後ほど詳しく解説します)と呼ばれる裁判所の報告書をコピーするようにします。

ただ、わざわざ裁判所へ足を運ばなくても、ネットや新聞でも競売物件を調べることができます。具体的には、以下3つの方法によります。

①「BIT不動産競売物件情報サイト」
②「不動産競売情報サイト981.jp」
③「keibai.co.jp」
④新聞の競売広告

①BIT競売情報システム
1つめは、「BIT不動産競売物件情報サイト」という、裁判所が出している競売物件の情報を閲覧・検索できるサイトです。3点セットもここからダウンロードできます。
BIT不動産競売物件情報サイト
ただ、掲載されている裁判所のエリアが限定されていますので、該当しないエリアの裁判所には直接出向かう必要があります。

②不動産競売情報サイト981.jp
2つめは、「不動産競売情報サイト981.jp」という、一般社団法人不動産競売流通協会による不動産競売物件のポータルサイトです。
不動産競売情報サイト981.jp
3点セットもここからダウンロードできますが、会員登録が必要となります。

③keibai.co.jp
3つめは、「keibai.co.jp」という、競売の基礎知識と実践ノウハウを多く掲載したサイトです。
keibai.co.jp

④新聞の競売広告
朝日新聞、読売新聞、日経新聞などの夕刊や、週刊住宅情報などの不動産情報誌に、月2回ほど競売物件情報が掲載されています。閲覧開始日や入札期間などの入札情報も見落とさないようにしましょう。

新聞で得られる情報はあくまで概略です。実際目星をつけた物件の権利関係がどうなっているかなどの情報は、上記サイトや裁判所に出向くことで得られる「3点セット」で確認するようにしましょう。

4-1-2.「3点セット」とは?

ここで、先程から登場している「3点セット」についてご説明しようと思います。
3点セットとは、裁判所が作成する競売物件に関する以下の3つの報告書です。

①現況調査報告書
②評価書
③物件明細書

書類のサンプルはBIT 不動産競売物件情報サイトをご覧ください。

①現況調査報告書
現況調査報告書とは、裁判所の執行官が現地調査を行い、物件の現状についてまとめた報告書です。
具体的には、敷地のデータや、公簿との相違点、物件を占有している者の氏名および占有状況などが詳しく記載されています。

②評価書
評価書とは、不動産鑑定士が作成する書類で、物件の適正価格を評価した根拠が記載されています。
具体的には、物件の築年数や状態・権利関係、物件が所在する環境やその他物件の詳細内容などが記載されています。
不動産およびその近隣の図面が載っているため、物件の概要を視覚的につかむのに便利です。

③物件明細書
物件明細書とは、競売物件に関する情報が記載された書類のことです。具体的には、買受人が引き受けることになる権利関係などが記載されています。
各欄に短いコメントが付されていますが、これは裁判所による所見です。中には注意事項も含まれていますので、短いからといって見過ごさないように気を付けましょう。

4-2.入札・開札

物件を選んだら、入札手続きに入ります。
競売物件の入札は、「一発入札」の形をとります。一度希望価格を決めて入札してしまうと、変更や追加、取り消しはできません。
入札開始日は先ほどご紹介したBIT不動産競売物件情報サイトで公告(告知)されますので、サイトを確認しましょう。

4-2-1.入札に必要なもの

入札に必要なものは、以下の4つになります。

書類 備考
①入札セット
(入札書、入札用封筒、保証金振込証明書)
裁判所に行くともらえます。
②買受申出の保証金
(「裁判所保管金振込依頼書」)
金融機関で「裁判所保管金振込依頼書」を取得し、保証金を振込みます。
公告書に金額が記載してありますので、確認しましょう。
③印鑑 認印で良いです。
④住民票(発行後3ヶ月以内のもの) 法人の場合は代表者事項証明書または登記事項証明書が必要となります。
代理人によって入札する場合は、代理委任状が必要となります。

①入札セットの取得
まず、裁判所へ行って入札セットを取得し、書類に必要事項を記入しましょう。

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出典:BIT 不動産競売物件情報サイト

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出典:BIT 不動産競売物件情報サイト

この時、「入札価格」は物件相場・諸費用などを調査・考慮して慎重に決定しましょう。ポイントとしては、最低でも3点セットに記載された「売却基準価格」の8割以上の金額を記入するようにします。あまり安くすると落札できない可能性があるからです。

②保証金の入金
次に、金融機関にて、「裁判所保管金振込依頼書」を用いて裁判所の預金口座に保証金を振込みましょう。

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出典:BIT 不動産競売物件情報サイト

この時、金融機関から受け取る「振込依頼書」2枚目の「保管金受入手続添付書」の右下欄に領収印が押されていることをしっかり確認しましょう。
振り込んだら、「保証金振込証明書」の表面下部に、金融機関から受け取った「保管金受入手続添付書」を貼付し、「入札保証金提出者」欄で使用したものと同じ印鑑で割印をしましょう。

目安として、保証金の金額は売却基準価格の10分の2以上の金額となります。ただ、正確な金額は公告に記載されている「買受申出保証額」で確認するようにしましょう。

③書類の提出
以上の手続きが済んだら、必要書類を提出します。提出の方法としては、以下の書類を執行官室に持参するか、郵便等で送付します。いったん提出してしまう入札を撤回したり記載内容を変更したりすることはできませんので、注意してください。

[提出書類]
・入札書
・入札保証金振込証明書
・住民票(または代表者事項証明書か登記事項証明書、代理委任状)

4-2-2.開札結果を確認する

開札期日はBIT不動産競売物件情報サイトで公告(告知)されます。改札結果も同サイトで発表されます。
開札期日に裁判所に出向けば、そこでも開札結果を確認することができます。

4-3.売却許可が決定・確定する

入札期間に最高価格で入札した買受人に対して、裁判所より売却許可決定が下されます。その後、異議申し立て等がなければ、売却許可決定から1週間後に売却が確定されます。

4-4.明け渡し交渉をする

落札した物件に占有者または所有者がいる場合、そうした人と明け渡し交渉をします。

例えば、行くあてがなく物件に居座り続けている占有者がいる場合があります。そういった人との間で「引越し資金をこちらが負担するので、○○日までに明け渡して欲しい」といった交渉をするのです。

引渡し命令

「引渡し命令」は、代金納付するまでできません。あくまで明け渡す日時や条件などの交渉となります。引渡し命令については、のちほど詳しく説明します。

4-5.代金を納付する

売却許可決定の確定後、代金納付について明記された「代金納付期限通知書」が裁判所から届きます。代金納付通知書の内容に従って必要書類を準備・提出して代金の納付を行います。

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出典:競売大家さん

4-6.引渡し命令・強制執行する

代金納付後、落札した物件に占有者や所有者がいる場合、その人たちに「引渡し命令」ができるようになります。引渡し命令とは、競売物件の占有者や所有者に対し、競売物件を買受人に引き渡すよう命じる裁判です。
明け渡し交渉が上手くいっていない場合など、必要に応じて申し立てるようにしましょう。引渡し命令が確定すると、強制執行(強制的に物件を引き渡させる手続き)の申し立てが可能になります。

4-7.登記識別情報通知書が送付される

代金納付手続きをすると、裁判所から「登記識別情報通知書」が送達されます。登記識別情報通知書は物件に関する権利証の役割を持ちますので、大切に保管するようにしましょう。

4-8.物件の引渡し

すべての手続きが終わったら、物件の引渡しを受けます。引渡しは、すべて買受人の責任と負担で行います
例えば、部屋の中に家具などの動産が残っている場合、勝手に処分してはいけません。法律に基づく手続きをとって処理しなければなりません。

5.代行サービス

以上紹介した通り、競売というのは特殊な不動産取引方法であり、初心者にはかなり手が出しにくいものです。
そこで、競売には代行サービスがありますので、自信がない場合はこれを利用してみましょう。プロと一緒に手続きを進めることができますので、安心です。

代行サービスを選ぶ基準は、以下の通りです。
①サービス内容が手厚いこと
物件の選定や入札価格のアドバイス、明渡し交渉など、入札前から引渡しまできめ細かいフォロー内容がサービスに入っているところを選びましょう。

②成果報酬型であること
競売物件は、多くの経験豊富な不動産取引のプロが狙っている可能性があります。代行サービスに依頼したからといって、必ず落札できる保証はありません。よって、成果報酬で請け負ってくれる代行サービスを利用しましょう。
以下、競売代行サービスをしてくれる会社のサイトをいくつか載せておきますので、参考にしてください。

[競売代行サービスサイト]
株式会社サンユウ
競売くん
競売代行エージェント

7.まとめ

競売物件について紹介してきましたがいかがでしたか。
知識なく競売物件に手を出すと、思わぬ失敗をしてしまう可能性があります。
本記事で紹介している内容をもとに、競売物件を行うのかしっかり検討しましょう。

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