外国人でも日本で不動産購入ができます!方法や注意点を徹底解説

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外国人でも日本の不動産を購入できるの?と疑問に思われている方はいませんか。
今の日本では、外国人でも不動産を購入することができます。ですから、外国人でも日本に住宅を持ったり、日本で投資用の不動産を経営したりすることが可能なのです。

ただ、外国人の方ですと、そもそも日本の不動産をどうやって探したらいいのか、日本ではどのように売買手続きを進めたらいいのかなど、分からないことも多いですよね。
そして、外国人が日本で不動産を購入する場合は、特別に必要な書類や手続きがあります。実はこの知識がないと、日本での不動産購入手続きになかなか進めません。

この記事では、日本の不動産の探し方から必要書類・手続き、外国人でも利用できるローン、実際の不動産売買手続きまで、外国人が日本で不動産を購入する時におさえておきたいポイントについて網羅的にまとめました。これを読めば、外国人の方でもスムーズに日本での不動産購入を進めることができるようになるでしょう。

今日本で不動産購入を検討されている外国人の方、またはそういう方が知り合いご友人にいるという方は、ぜひこの記事を参考にしてくださいね。

1.不動産・不動産会社を探す

まず、日本の不動産・不動産会社を探すときに役立つサイトをいくつかご紹介します。
ご自身の不動産購入の目的(居住用なのか、投資用なのか)や予算に合わせて適切な物件を選ぶことが大切です。

1-1.海外から探す場合

海外から日本の不動産、不動産会社を探す場合、以下のようなサイトが役に立ちます。
realestate.co.jp
三井不動産リアルティ(英語)
三井不動産リアルティ(中国語・簡体字)
三井不動産リアルティ(中国語・繁体字)
日本に住んでいるけれど日本語がわからないという場合も、上記サイトを参考にしてください。

1-2.日本で探す場合

日本で不動産、不動産会社を探す場合、以下のようなサイトが役に立ちます。
SUUMO
新築オウチーノ
住友不動産

2.必要な書類等

2-1.海外に住む外国人の場合

海外に住む外国人が日本で不動産を購入する場合、必要となる書類等は以下の通りです。

(1)住民票の代わりとなる書類
(2)パスポート
(3)印鑑証明書の代わりとなる書類
(4)実印

2-1-1.住民票の代わりとなる書類

日本の「住民票」の代わりになる書類が必要です。

①購入者が個人の場合
例えば、韓国であれば住民登録証明書が、台湾であれば戸籍が日本の住民票と同じ役割を果たします。
その他住民登録制度のない国においては、その母国所属の公証人の認証による宣誓供述書が住民票の代わりになります。もし不動産購入に際して来日する場合であれば、母国の在日大使館領事部で認証された宣誓供述証明書でも可能です。

ごくまれにですが、国によっては大使館領事部で認証しないところもありますので、認証してくれるか事前に確認しておくことをオススメします。

②購入者が法人の場合
購入者が法人の場合、住民票の代わりにその国の所轄官庁が発行した法人登録証明書、または、代表者が会社の本店・商号ならびに代表者である旨をその法人の本国の所轄官庁の担当者または公証人の面前で宣誓した認証ある宣誓供述書が必要となります。

2-1-2.パスポート

passport
個人の場合はパスポート、法人の場合は代表者のパスポートが必要となります。パスポートには住所が記載されていることを確認しましょう。

2-1-3.印鑑証明書の代わりとなる書類

売買契約書に貼付する必要があるため、日本の「印鑑証明書」の代わりとなる書類が必要です。
ただ、韓国、台湾以外のほとんどの諸外国では印鑑証明制度がありません(中国本土の場合、その国の公証員(日本の公証人に似た制度)の公証書で証明する方法があります)。

購入者の母国に印鑑証明制度がない場合、住民票でもご紹介した宣誓供述書に現地公証人の署名の認証をしてもらったものか、母国の官憲が発行するサイン証明書が印鑑証明書の代わりになります。
また、不動産購入に際して来日する場合、母国の在日大使館によるサイン証明書や、司法書士に依頼する登記委任状に母国の在日大使館の認証を受けたものを印鑑証明書の代わりとすることができます。

2-1-4.印鑑

売買契約書などの書類に捺印するための印鑑が必要になります。これは認印も可です。
本国で印鑑を使っていない場合、可能であれば来日して日本で作ってもらうのが良いでしょう。

2-2.日本に住む外国人の場合

続いて、日本に住む外国人の場合を考えます。ここで扱う「外国人」は、日本でWorkingVisaと称される在留資格がある方、また永住者、特別永住者、日本人の配偶者などの在留資格がある方をいいます。
日本に住む外国人が日本で不動産を購入する場合、必要な書類は以下の通りです。

(1)外国人住民票
(2)在留カード
(3)印鑑証明書
(4)印鑑
短期滞在の場合

短期滞在とは、日本に短期間滞在して観光、保養、スポーツ、親族の訪問、見学、講習又は会合への参加、業務連絡その他これらに類似する活動をすることをいいます。期間は15日、30日、90日の3種類があり、人道上の理由または外国人の本国が短期滞在を90日以上認めている場合を除き、原則として更新できません。
短期滞在で日本に住んでいる場合、必要書類については「海外に住む外国人の場合」と同じですので、そちらを参考にしてください。

2-2-1.外国人住民票

日本に住む外国人が不動産を購入する場合、外国人住民票が必要となります。
外国人住民票は、その住居地を届け出た市区町村の窓口に申請することにより取得できます。

購入者が日本に営業所または子会社のある法人である場合、外国人住民票に代わり会社登記簿謄本資格証明書が必要となります。

2-2-2.在留カード

購入した不動産の登記をするために、在留カードが必要となります。
在留カードの詳細については、入国管理局「在留カードとは?」を参考にしてみてください。

2-2-3.印鑑証明書

売買契約書に添付するための印鑑証明書が必要になります。
印鑑証明書は、その住居を届け出た市区町村に印鑑を登録することにより取得することができます。
万が一印鑑証明書が準備できない場合、本国の在日大使館または本国の官憲が発行するサイン署名書を代わりにすることができます。

購入者が日本に営業所または子会社のある法人である場合、会社実印代表者の印鑑証明書が必要となります。

2-2-4.印鑑

売買契約書などの書類に捺印するための印鑑が必要になります。これは認印も可です。

3.かかる費用

3-1.物件購入価格

外国人が日本の不動産を購入する時にかかる費用として、まず物件購入価格があります。
住宅ローンなどのローンを利用する場合(ローンについては後ほど説明します)、物件購入価格から融資額を引いた額を支払うことになります。

3-2.諸費用

外国人が日本の不動産を購入する時にかかる物件購入価格以外の諸費用は、日本人が購入する場合と変わりありません。以下の表にまとめたような費用が、合計で物件購入価格の10%ほどかかります。

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税
不動産取得税(購入の翌年にかかる)
司法書士にはらうお金
(登記を司法書士に依頼した場合)
登記依頼の費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険料
地震保険料
金融機関にはらうお金
(ローンを利用する場合)
金銭消費貸借契約書に貼る印紙税
融資事務手数料
ローンの保証料
不動産仲介会社にはらうお金
(購入時に不動産仲介会社を利用した場合)
不動産仲介手数料

4.外国人が利用できるローン

外国人が日本の不動産を購入するとき、ローンを利用することはできるのでしょうか。
不動産購入時に利用するローンとして、居住用不動産なら住宅ローン、投資用不動産なら不動産投資ローンがありますが、ここでは住宅ローンについてご紹介します。

多くの金融機関は、住宅ローン融資の条件として「永住権をもっていること」を課しています。これは、長期にわたるローンを支払うほど日本にいるつもりがあるのかということを確認するためです。
よって、永住権を持っている外国人であればほぼ日本人と同じように住宅ローンを利用できますが、永住権を持たない外国人は住宅ローンを利用することは難しいです。

ただ、永住権を持たない外国人が住宅ローンを受ける方法がないわけではありません。以下、永住権を持たない外国人が住宅ローンを利用する方法をご紹介します。

4-1.外資系ノンバンク

アメリカ、イギリス、カナダ国籍の外国人であれば、外資系ノンバンクの住宅ローンを利用することができる可能性があります。
永住権の代わりに母国での信用情報を照会し審査を行うことで融資を決定する住宅ローンが登場したのです。これを利用すれば、永住権を持たなくても住宅ローンを利用することができます。
ただ、信用情報を国外に公表することを認めているのはアメリカ、イギリス、カナダのみです。よって、アメリカ、イギリス、カナダ国籍の外国人だけこれを利用することができます。

4-2.国内銀行

国内銀行の住宅ローンでも、いくつかの条件を満たす場合は永住権を持たない外国人の住宅ローン融資の相談に乗ってくれる場合があるようです。
条件の具体例としては、
・日本に7年以上住んでいること
・勤続年数が3年以上であること
・資本の内外問わず、安定した会社に勤めていること(年収300~400万以上)
・頭金の20%を用意できること
などです。
また、「外国人向けローン」などの名称で外国人専用のローンが用意されている場合もあります。この場合、保証人や保証金が不要の場合もあります。
上記条件を満たす方は、一度国内銀行にも相談に行ってみるといいでしょう。

4-3.母国の金融機関

母国の金融機関が日本に支店を構えている場合、そこに相談してみるという手もあります。
ローンの審査基準などは日本の金融機関とは異なるでしょうから、永住権を持っていなくても融資してくれる可能性は大いにあるでしょう。
以下のサイトで日本に支店を構える外国銀行がすべて載っていますので、ご関心のあるかたはあわせて参考にしてください。

金融庁「免許・登録業者一覧」

投資用ローンについてはどうなのか?

ここまで主に住宅ローンについてご紹介しましたが、不動産投資ローンに関しても、以下に紹介するサイトでは積極的に融資を行っているようなので、参考にしてみて下さい。
National Australia bank
また、冒頭でご紹介した三井不動産リアルティ(英語)は、投資用物件の仲介をしている会社ですので、ここに投資用ローンの相談をしてみてもよいでしょう。

5.不動産購入の流れ

5-1.物件の下見をする

まず、選んだ物件の下見をします。海外にお住まいの場合、来日して直接下見することをオススメします。物件が駅から近いか、周囲にコンビニやスーパー、病院、郵便局などがあるかといった点も忘れずに確認しましょう。

5-2.買付証明書を提出する

物件の購入を決定したら、物件の売主または不動産仲介業者に買付証明書を提出します。
買付証明書とは、物件の売主または不動産仲介業者にあてて物件を購入する意思があることを表明するための書類です。

買付証明書には、
・購入希望価格
・手付金
・住宅ローンの額(利用する場合のみ)
・契約希望日
・引渡しの希望日
・その他の希望条件
などを記入します。簡単なもので大丈夫です。

5-3.重要事項の説明を受ける

物件の購入が決まったら、物件に関して重要事項の説明を受けます。
具体的には、物件の概要、権利関係、代金の支払い方法、売買契約解除の場合の規約等が書かれた重要事項説明書に基づき説明を受けます。わからないことがあれば質問するようにしましょう。

5-4.売買契約を締結する

売主と意思が合致したら、売買契約を締結します。
この時、印鑑と印鑑証明書(またはその代わりとなる書類)が必要になります。また、売買契約書に印紙税がかかります。
また、売買契約時に物件購入価格の10~20%ほどの手付金を支払います。万が一契約を締結した後に自分の都合で契約を解除してしまうと、支払った手付金は戻ってきませんので注意が必要です。

5-5.決済、登記をする

売買契約を締結したら、決済、登記をします。
この場合の登記(所有権移転登記)とは、不動産の所有が自分に移転したことを国の書類(登記簿)に記録することです。
登記をする時、在留カード、住民票(またはそれに代わる書類)、印鑑証明書(またはそれに代わる書類)、印鑑などが必要になります。
登記について、自分でするのが難しければ司法書士に依頼するのが良いでしょう。

5-6.財務大臣に報告する

外国人が日本の不動産を購入した場合、外為法により購入後財務大臣に報告することが義務付けられています。
具体的には、不動産取得後20日以内に日本銀行を経て財務省に事後報告します。

6.注意点

最後に、外国人が日本の不動産を購入する際の注意点をいくつかご紹介します。

6-1.海外から売買代金を支払う場合

kaigaisoukin
海外に住んでいる外国人の場合、物件の売買代金は海外送金で支払います。送金先としては不動産会社の預かり口座を指定されることが多いです。
この時、支払い金額の根拠ときちんと着金したかどうかを確認するために、以下の書類を必ず不動産会社から受け取るようにしましょう。

<海外送金前>
・会社の捺印をした送金依頼明細書
<海外送金後>
・(送金先の銀行から)外国為替計算書

6-2.不動産権利書の扱い

不動産を決済した後、だいたい1週間前後で不動産権利書が出来上がります。
海外にお住まいの場合、不動産権利書の扱いについて、居住国に郵送してもらうか、管理会社に管理してもらうかを事前に決めておくようにしましょう。

6-3.納税管理人制度

海外にお住まいの外国人の場合、確定申告の提出や税金の納付については、自身に代わって納税管理人に任せることができます。
納税管理人とは、確定申告書の提出や税金の納付を代行するために置かれる人のことです。購入した不動産の所在地を管轄する税務署等に「納税管理人届出書」を提出することで指定することができます。納税管理人を指定すると、以後税金の納付書などは納税管理人あてに届くことになります。日本に住んでいる友人がいる場合は、お願いしてみましょう。
もし納税管理人をお願いできる友人などがいない場合は、不動産の管理をしてくれる不動産管理会社に相談してみましょう。

6-4.確定申告

日本で投資用に不動産を購入した場合、家賃収入に関して確定申告をする必要があります。
確定申告に関しては先ほどご紹介した納税管理人に代行をお願いすることもできますし、税理士に依頼することもできます。
万が一自身でされる場合は、下記のサイトで詳しく解説していますので、参考にしてください。
初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法

7.まとめ

外国人が日本の不動産を購入する方法について書きましたが、いかがでしたか。
日本での不動産購入を検討している外国人の方、または周りに日本での不動産購入を検討している外国人のご友人がいる方は、ぜひこの記事を参考に検討してみて下さい。

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