自分の家を貸す方法|賃貸から民泊まで全て解説します!

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現在自分で住んでいない家を誰かに貸したいとお考えですか?

現在住んでいない家を誰かに貸し出すことによって、毎月の家賃収入を得ることができます。毎月数万円の副収入が入ってくることは、かなり魅力的ですよね。

ただ、他人に家を貸すにはどうすれば良いのか、経験がなければよく分からないのではないでしょうか。知り合いや身内に借り手がいる場合はいいですが、そうでない場合、どうやって入居者を探したら良いかも分からないでしょう。

そこでこの記事では、家を人に貸すために必要な知識について1から解説します。これを読めば、あなたが家を貸すために何をすればいいのかがはっきりすることでしょう。

また、「家を貸す」というと、最近話題の「Airbnb」(エアービーアンドビー)のようなサービスを思い浮かべる方もいるかもしれません。Airbnbは民泊の仲介サービスで、これを利用すれば旅行客に対して自分の家(部屋)を宿泊施設代わりに貸し出すことができます。この記事では、Airbnbの利用方法についても触れます。ご興味のある方はぜひ参考にしてくださいね。

0.自分の家を貸すべきか売るべきか、4つのチェックポイント

自分の家を貸すと決める前に、考えておくことがあります。それは、自分の家は貸すべきなのか、売るべきなのかということです。

現在使っていない家がある場合、その活用方法としては貸すという以外に売るという選択肢もあります。自分の家をどちらによって活用すべきなのか、以下4つのチェックポイントで確かめておきましょう。

①その家に今後も住む可能性があるか
②住宅ローンがどれくらい残っているか
③固定資産税や修繕費、管理費などの諸経費を支払う金銭的余裕があるか
④今後値上がりの期待できる立地であるか

0-1.その家に今後も住む可能性があるか

1つめは、その家に今後も住む可能性があるかというポイントです。

現在は住んでいなくても今後住む可能性があるのであれば、その家は貸すべきでしょう。賃貸しておけば、所有権は自分のところに置きつつ家賃収入も得ることができます。

ただ、現在住んでいなく、今後も住む可能性がないのであれば、その家は売った方が良いでしょう。

まとめ

ⅰ)今後住む可能性がある→貸す
ⅱ)今後住む可能性がない→売る

0-2.住宅ローンがどれくらい残っているか

2つめは、住宅ローンがどれくらい残っているかというポイントです。

住宅ローンがまだ残っている状態で家を貸した場合、ご自身の収入や月々の家賃収入の中から返済していくことになります。これを基に計算して、どれくらいでローンが返済できるのかは検討しておいた方がいいでしょう。

このとき気をつけたいのが、返済期間中ずっと入居者がいるとは限らないことと、家賃は途中で値下げせざるをえない可能性があることです。
途中で入居者が退去してしまい、その後新たな入居者が来ない状態(空室)になれば、その間家賃収入は入りません。また、新たな入居者を募集するにあたって、集客力を高めるために家賃の値下げをせざるをえなくなることもあります。

一方、家を売ってしまえば、売却利益として大きな金額を得られる可能性があります。すると、住宅ローンの残債務を一気に完済できる可能性もあります。

以上のことを考慮すると、以下ようにまとめられるでしょう。

まとめ

ⅰ)多額の住宅ローンが残っている場合→売る
ⅱ)住宅ローンが残っていないか、それほど多くはない場合→貸す

0-3.固定資産税や修繕費、管理費などの諸経費を支払う金銭的余裕があるか

3つめは、固定資産税や修繕費、管理費などの諸経費を支払う金銭的余裕があるかというポイントです。

固定資産税は、土地や建物(家)の所有者が年に1回収めなければならない税金のことです。固定資産税は、賃貸していても家の所有者が払い続けなければなりません。
また、不動産の維持管理や原状回復(元の状態に戻すこと)にかかる費用である修繕費も、家の所有者が負担することになります。
加えて、建物全体の管理(共有部分の清掃、建物設備の定期メンテナンスなど)のため、物件管理会社に毎月支払う管理費が毎月1~2万円前後かかります。

よって、家を貸す場合、固定資産税や修繕費、管理費などの諸経費を支払う金銭的余裕があるかも確認しておく必要があるのです。

まとめ

ⅰ)諸経費を支払う金銭的余裕がある→貸す
ⅱ)諸経費を支払う金銭的余裕がない→売る

家を貸すにあたってかかる必要経費にどのようなものがあるかより詳しく知りたい方は、絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅に詳しい記載がありますので、そちらもあわせて参考にしてください。

また、固定資産税がどれくらいかかるかの調べ方については、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

0-4.今後値上がりの期待できる立地であるか

4つめは、今後値上がりの期待できる立地であるかというポイントです。

今後賃貸需要が高まる場合(再開発予定がある、交通が便利になるなど)、それにともない物件が値上がりする可能性があります。この場合、今すぐ売却しないで、しばらく貸しておくというのが良いでしょう。物件が値上がりする時点で売ってしまうのです。

逆に、今後値上がりの期待ができない立地である場合、なるべく早く売ってしまった方がよいです。

まとめ

ⅰ)今後値上がりの期待できる立地である→貸す
ⅱ)今後値上がりの期待できない立地である→売る

1.家を貸すまでの流れ

家を貸すまでの流れを図にあらわすと、以下のようになります。

iekasunagare

以下、それぞれについて解説していきます。

2.賃料相場を知る

家を貸すにあたって、まず賃料相場を知る必要があります。

以下に紹介するサイトで、貸そうとしている家の周辺エリアの家賃相場を調べられますので参考にして下さい。

参考:HOME’S 家賃相場
参考:SUUMO 全国の家賃相場・賃料相場情報
参考:CHINTAI 家賃相場から探す

3.収支を計算する

続いて、家を貸した場合の収支を計算します。

3-1.家を貸すのにかかる費用について

収支計算をする上で、家を貸すのにかかる費用を知る必要があります。
家を貸すのにかかる費用を表にまとめると、以下のようになります。

項目 内容
税金 固定資産税・都市計画税(年1回)
賃貸による利益に課される事業税
(賃貸業が「事業規模」にあたる場合)
など
物件の運営費 管理費・修繕積立金
修繕費
など
賃貸管理会社に払うお金
(賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合)
賃貸管理委託費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険
地震保険
賃貸住宅費用補償保険料
ローンの返済
(融資を受けた場合で、まだ完済していない場合)
ローン返済
ローン利息

詳しく知りたい方は絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅もあわせて参考にしてください。

3-2.利回りの計算方法

かかる費用がわかったら、利回りを計算してみましょう。
利回りとは、家を貸すことで得られる「家賃収入」と、家を貸すのにかかる費用(支出、主に上で挙げたもの)から、家を貸すことでどれくらいの利益がでるかを計算する指標のことです。貸す用にこれから家を買う場合は、家の購入費用も支出に含めます。

利回りの計算方法については、不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!に詳しい記載がありますので、そちらを参考にしてください。

4.不動産会社を選ぶ

家を知人や身内に貸すという場合は別ですが、広く入居者を募集して希望者に貸すという場合、自力で手続きをするのは難しいので不動産会社に仲介してもらうことになります。
不動産会社とは、家のオーナー(あなた)に代わって家を貸すのに必要な業務(入居者募集や賃貸借契約など)を行ってくれる業者のことです。

参考:不動産仲介の役割とは!?きっと役立つ仲介業者の選び方

不動産会社に仲介の依頼をすれば、あなたのかわりに入居者募集を行ってくれます。
ここでは、あなたの味方になってくれる不動産会社の選び方についてご紹介します。

4-1.不動産会社の探し方

まず、不動産会社を探す必要があります。
探し方は、貸そうとする家の近くにある不動産屋を当たってみても良いですし、インターネットで探しても良いです。
インターネットで探す場合、以下のサイトで全国の不動産管理会社を調べることができます。
不動産会社検索サービス

また、賃貸物件の有名なポータルサイトから調べる方法もあります。
まず、有名なポータルサイト(アットホーム、スーモ、ホームズなど)で、自分の投資用物件のエリアにある他の物件を調べます。

参考リンク

アットホーム:at home
スーモ:suumo
ホームズ:HOME’S

すると、その物件のページからどの管理会社が掲載している情報か調べることができますので、その管理会社のHPを見ます。
管理会社のHPを見たら、WEBサイトの見やすさ、物件の写真の見やすさ、インターネット上での広告量を確認します。それらの情報から、広告に力を入れている管理会社を絞り込みます。

4-2.不動産会社を選ぶときのポイント

以上の方法で不動産会社を探したら、次はその中から実際に依頼する不動産会社を選びます。

選ぶときの参考として、上で探した不動産会社のいくつかに賃料査定を依頼してみましょう。
賃料査定とは、対象となる家を貸した場合どれくらいの賃料を設定できるかを、不動産会社が算出してくれることです。
多くの不動産会社では賃料査定を無料で行ってくれるサービスをしています。

REGuide 賃料一括査定
Attractors Lab
STYLE RENT

ある程度不動産会社のめどがついたら、訪問査定というより具体的な査定を行ってもらいましょう。

その他、不動産会社を選ぶときに見るべきポイントについては、【保存版】入居率をUPさせる空室対策の方法まとめ」の「4.信用できる管理会社に依頼するの記事に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

4-3.契約について

以上の方法で不動産会社を選んだら、選んだ不動産会社との間で業務を委託する契約を結ぶことになります。

契約には、以下の2種類があります。

①媒介契約
不動産会社に入居者募集をしてもらいますが、最終的に誰を入居させるかは家のオーナーが決定します。
自分で入居者を決めるときに少し手間がかかりますが、ちゃんと自分で納得のいく入居者に貸すことができます。

参考:不動産仲介の役割とは!?きっと役立つ仲介業者の選び方

②代理契約
不動産会社に入居者募集をしてもらい、最終的な入居者もオーナーに代わって不動産会社が決定します。
入居者が決まるまでの手間が何もかかりませんが、自分の希望しないタイプの入居者に貸してしまう可能性があります。

いずれの契約を結ぶにしても、きちんと自分の希望条件をあらかじめ不動産会社に伝えておくことが重要になります

契約時に必要となる書類・本人確認書類(身分証明書など)

・印鑑
・間取り図
・案内図
・マンションの場合は管理規約と使用細則
・設備関係の書類(一覧や説明書など)
・部屋の鍵(入居者案内で使います)

5.入居者を募集する

不動産会社との契約を結んだら、不動産会社は入居者募集を始めます。具体的には、インターネットや雑誌、店頭における広告や、指定流通機構(レインズ)への登録などです。

指定流通機構(レインズ)とは?

「REINS(レインズ)」という言葉を聞きなれない方も多いかもしれません。
REINS(レインズ)とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューター・ネットワーク・システムです。会員登録した不動産会社が不動産情報を受け取ったり情報提供を行ったりするシステムになっています。
サイトリンク:REINS(レインズ)

上記の広告活動によって入居希望者が現れると、内見が行われます。ここで特にオーナーがしなければいけないことはありませんが、あらかじめ不動産会社に部屋の鍵を渡しておく必要があります。

また、媒介契約を結んだ場合は、オーナーとして入居者の審査を行う必要があります。審査基準としては、例えば年齢や勤務先、保証人を付けるかなどです。こうした基準できちんと信頼できる人かを見極めて貸すかどうかを決定します。

6.賃貸借契約を結ぶ、物件を引き渡す

入居者が決まると、賃貸契約を結び、物件を引き渡します。

6-1.賃貸借契約

賃貸借契約とは、当事者の一方が相手方にある物(家)の使用および収益をさせることを約束し、相手方がそれに対して賃料(家賃)を支払うことを約束する契約のことです。賃貸借契約を結ぶことで、オーナー(あなた)は貸主、入居者が借主という立場になります。

契約交渉や契約書の作成は不動産会社が行ってくれますので、オーナーがすべきことは出来上がった契約書を確認して署名捺印するくらいです。
契約書は原本を貸主と借主がそれぞれ1部ずつ保管し(契約書2枚に署名捺印するということです)、原本の写しを不動産会社が保管することが多いです。

契約書で確認しておくポイント賃貸借契約書を確認するにあたって
見ておくべきポイントがありますので、以下まとめます。

①「普通借家契約」か「定期借家契約」か
「普通借家契約」は、契約期間に関係なく原則的に貸主側から更新を拒めないタイプの契約です。入居者が住み続けたいという限り契約が更新され続けます。
「定期借家契約」は、契約期間が来ると契約終了になるタイプの契約です。更新の概念はなく、引き続き住まわせる場合は再契約することになります。
自分の契約書がどちらの契約になっているか確認しておきましょう。

②契約期間は何年か
契約期間について、普通借家契約は1年以上、定期借家契約は自由に決めることができます。入居者の希望とすりあわせて決めましょう。一般的には2年契約が多いようです。

③保証はどうなっているか
家賃の滞納があった場合の保証がどうなっているかも確認しておきましょう。一般的には家賃滞納があった場合の請求先として保証人を立てておきますが、保証人が立てられない場合は保証会社を利用する手もあります。

④火災保険
万が一入居者が火災を起こした場合に備えて、「借家人賠償責任」という特約がついた火災保険に加入してもらいましょう。

⑤敷金礼金
敷金礼金がどうなっているかも確認しておきましょう。
敷金とは、家賃滞納や部屋の修繕費の担保としてあらかじめ借主が貸主に渡すお金のことです。使う必要がなかった場合は退去時に貸主から借主に返還します。金額は家賃2ヶ月分にするのが目安です。
礼金とは、入居時に借主から貸主に慣例的に渡すお金のことです。金額は家賃1~2ヶ月文が目安です。
入居者募集時に、人を呼び込むために「礼金なし」などに設定することもあります。

⑥原状回復について
原状回復とは、部屋を元の状態に戻すという意味です。一般的に借主が退去する際、部屋を元の状態に戻して返すことになっています。「元の状態」といっても、「入居時の状態」というわけではなく通常入居期間で起こりうる劣化は差し引いて考えられます。
原状回復をどこまでの範囲で求めるかは契約書できちんと定めておきましょう。「部屋のクリーニングまで」と定めるのが一般的だそうですが、あまりに汚れがひどい場合などについてはあらかじめ定めておいた方がいいでしょう。

6-2.家の引渡し

賃貸借契約を結んだら、借主に家を引き渡します。具体的には、部屋の鍵を渡すことで引渡しが完了します。
この手続きも不動産会社が行ってくれることが多いですが、念のため立ち会っておきたいという場合は積極的に立ち会うようにしましょう。

7.入居後の管理について

入居者を迎えた後も、様々な管理業務を行う必要があります。具体的には以下の表の通りです。

建物管理
(ハード面)
定期清掃
設備トラブルへの対応(修繕など)
など
賃貸管理
(ソフト面)
家賃の集金、家賃滞納時の対応
入居者クレームの対応
契約更新
など

これらは自分で行ってもいいですし、不動産会社に委託することもできます。貸し出す家が自宅から離れている、手間はかけたくないなどといった場合は不動産会社に委託してしまうのが良いでしょう。不動産会社に委託した場合にかかる管理料の相場は家賃収入の3~5%です。

参考:「不動産管理会社」って何?基礎から選び方まで徹底解説します!

8.民泊:Airbnb(エアービーアンドビー)について

ここから話はガラリと変わって、民泊について書いていきます。
民泊とは、旅行者などが一般人が持っている家に宿泊することを意味しています。
旅行者に家を貸したいという方は参考にしてください。

民泊の中でも、現在はAirbnb(エアービーアンドビー)というサービスが大変注目されています。

Airbnbとは民泊の仲介サービスで、これを利用すれば旅行客に対して自分の家(部屋)を宿泊施設代わりに貸し出すことができます。しばらく家を空ける間に貸し出してちょっとした家賃収入を得ようという場合も利用することができます。
参考:Airbnbのサイトはこちら

Airbnb利用の流れは以下のようになっています。

airbnbflow

ご関心を持たれた方は、 Airbnbのサイトからホストに登録をしてみましょう。

注意すべきなのは、マンションなどでは規約で民泊を禁止している物件もあることです。自分の物件が民泊をしても大丈夫か、あらかじめ確認しておきましょう。

9.まとめ

家を貸すにあたって知っておきたい知識について書きましたがいかがでしたか。
この記事が、家を貸そうと考えるすべてのかたの参考になれば幸いです。

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