不動産経営をする中で一番怖いのは、物件が空室になってしまうことではないでしょうか。

空室期間が長引くと、ローン返済ができなくなる恐れもあります。更に、入居者の有無に関係なく物件の管理費・修繕積立金などはかかりますので、空室の期間が長引けば長引くほど、収入が無いのに支出だけがかさみ続けます。

物件が空室になってしまうことによる上記のリスクを避けるためにも、不動産経営をする人は、空室対策の方法について絶対に知っておかなければいけないのです。
そこでこの記事では、空室対策をする上でおさえておきたいポイントをまとめました。

なお、全国的な空室率の現状や空室率が変動する背景などについて詳しく知りたい方は、「空室率」について | 賃貸住宅、貸しビルの現状と空室対策もあわせて参考にしてください。

1．募集条件を見直し、緩和する

空室対策として、現在の募集条件を見直し、緩和するという方法があります。
具体的には、下記のような緩和策が考えられます。

1-1．ペット飼育可にする

１つ目に、ペット飼育可にするという緩和策があります。
近年、ペット飼育可の物件の需要は高まっています。それに対し、ペット可の物件はまだ多いとはいえません。よって、ペット飼育可にすることで、さほど家賃を下げなくても入居者が現れることが期待できます。コストもかかりません。
注意するのは、ペットが部屋の設備を傷付けてしまう点と、既存入居者との間でトラブルになってしまう点です。前者については、敷金を高額（30万円など）に設定すると良いでしょう。後者については、事前に既存入居者との話し合いを設けるなどの配慮をしましょう。

1-2．入居審査で拒まれやすい層（外国人、高齢者、生活保護受給者）を受け入れる

２つ目に、入居審査で拒まれやすい層（外国人、高齢者、生活保護受給者）を受け入れるという緩和策があります。
いまだに、外国人、高齢者、生活保護受給者の受け入れを拒む大家は少なくないのが現状です。ただ、現代の日本では外国人、高齢者、生活保護受給者の人口は増えています。こういった人々の受け入れを拒むということは、入居者層を限定していることになります。逆に考えて、こういった人々を入居者として受け入れれば、入居希望者が増えることが期待できます。外国人、高齢者、生活保護受給者を積極的に受け入れる大家が少ないことから、不動産仲介業者も進んで紹介してくれることでしょう。

考えられるリスクとしては、まず家賃滞納のリスクがあります。いまだに外国人や生活保護受給者の受け入れを拒む大家が少なくないのは、これが原因といえます。
対策としては、保証会社と連携することが考えられます。万が一家賃滞納が発生した場合でも、保証会社が家賃を保証してくれます。

高齢者の場合、家の中で亡くなられてしまうというリスクがあります。特に単身高齢者の場合は、孤独死で何日も気づかれない危険があります。
対策としては、親類との間で定期的に様子を身に来てもらうように約束することが考えられます。親類がいない場合は、特殊清掃会社を事前に選んでおくことで対策をしましょう。また、高齢者の入居支援や高齢者入居によるリスクを補償してくれる保険会社や市町村もありますので、こうした制度を利用するのも良いです。

大手損害保険会社が、高齢入居者を受け入れる賃貸住宅を対象にした商品開発に乗り出している。
損害保険ジャパン日本興亜（東京都新宿区）は８月３日、サービス付き高齢者向け住宅（以下　サ高住）の運営事業者を対象に、入居者が家賃や生活支援サービス費などを滞納した際の損害を補償する「サ高住用　家賃総合補償プラン」の販売を開始した。

引用：全国賃貸住宅新聞　2016年06月10日

Casa（東京都新宿区）は5月からオーナー向け新サービス『家主ダイレクト』の提供を開始した。
集金代行付き家賃保証サービスに、東京海上日動（東京都千代田区）の「家主費用・利益保険」を自動付帯する。
同保険は賃貸物件で孤独死などが発生した場合の費用を補償するもの。
上限金額は家賃損失分が500万円、原状回復費用は100万円まで。

引用：全国賃貸住宅新聞　2016年05月13日

国の施策：高齢者円滑入居賃貸住宅の登録・閲覧制度
賃貸住宅の借主が60歳以上の人たちの入居を可能としている物件の登録をする制度。借主によって都道府県または指定登録機関に申請されて登録される。オーナーは、その情報を都道府県、市町村の窓口やホームページ、指定登録機関で閲覧することが可能。
参考：東京都市整備局

2．家賃設定を見直す

空室対策として、現在の家賃設定を見直すという方法があります。
具体的な方法としては、①賃料の見せ方を工夫する、②賃料に関するサービスを行う、③家賃を値下げする、の３つがあります。

2-1．賃料の見せ方を工夫する

１つ目に、賃料の見せ方を工夫する方法があります。
ポイントは、「共益費」を利用して、「家賃」をきりの良い数字より1000円下の額にすることです。

自分でアパートやマンション物件を探したことがあればお分かりいただけると思いますが、賃貸物件のポータルサイトには「○○円未満」と希望家賃を設定して検索をかける機能があります。
例えば、現在の設定家賃が8万2,000円だった場合、この物件は希望家賃「8万円未満」で検索した人には表示されません。そこでどうするかというと、「家賃7万9,000円、共益費3,000円」という表示に変えるのです。こうすることで、希望家賃「8万円未満」で検索した人にも表示され、より多くの人の目に見てもらえるようになります。

自分の設定家賃を見直し、上記のような工夫ができないか検討しましょう。

2-2．賃料に関するサービス

次に、賃料に関するサービスを行う方法があります。

空室期間が長くなると、「家賃を値下げしたほうが良いかな」と考えてしまいますよね。確かに、家賃を値下げするというのも空室対策の一つです（次で解説します）。ただ、一度家賃を値下げしてしまうと、再び家賃を上げるのが非常に難しくなってしまいます。
そこで、家賃を値下げする前に、賃料に関するサービスを行うことをおススメします。これによって、家賃を値下げすることなく空室対策をすることができます。

賃料に関するサービスとして、具体的には

などがあります。

①敷金・礼金を0円にする
1つ目に、敷金・礼金を0円にするという方法があります。
入居者から見て、月々の家賃が少し安いより、敷金・礼金がかからないという方が魅力的な場合もあります。

ただ、敷金が預かれなくなると、家賃滞納された場合が心配ですよね。
そこで、敷金・礼金を0円にする場合は、保証会社に加入するようにしましょう。保証会社に加入すれば、万が一家賃滞納があった場合でも保証会社が家賃を保証してくれます。

②初期費用（仲介手数料・保証会社への保証料など）をオーナー負担にする
2つ目に、初期費用（仲介手数料・保証会社への保証料など）をオーナー負担にするという方法があります。
入居者からみて、転居にかかるコストが大幅に減りますので、かなり魅力的です。オーナーの負担はかかりますが、その分より多くの人が呼び込めるでしょう。

③賃料を最初の一ヶ月分無料にする（フリーレント）
3つ目に、賃料を最初の一ヶ月分無料にする（フリーレント）という方法があります。

結局のところ空室期間が長引けば家賃収入はないのですから、それなら賃料を最初の一ヶ月無料にして人を呼び込んだ方が良いでしょう。

2-3．家賃を値下げする

最後に、家賃を値下げする方法です。
上記の方法を尽くしても入居者が現れない場合、家賃の値下げを検討しましょう。特に、周辺の家賃相場より自分の物件の設定家賃が高くなっていないかに注意します。
具体的手順として、まず近隣の賃貸物件の情報を集め、自分の物件と比較検討します。この時、単純に家賃のみを比較するのではなく、立地、間取り、設備なども含めて検討しましょう。これらを見て、周りの物件より自分の物件の方が優れている点にプラス評価、周りの物件より自分の物件の方が劣っている点にマイナス評価をつけ、価格を算出します。
これによって自分の物件の価格が相場よりも高いなと感じたら、家賃を下げることを検討しましょう。

最近では周辺エリアの家賃相場を無料で査定してくれるサイトもあります。あわせて参考にしてください。
参考サイト：HOME’S　家賃相場
参考サイト：SUUMO 全国の家賃相場・賃料相場情報
参考サイト：CHINTAI 家賃相場から探す

3．設備をグレードアップする

空室対策として、設備をグレードアップすることも効果的です。
方法としては、①人気の設備を導入する、②家具家電付きにする、の２つが考えられます。

3-1．人気の設備を導入する

1つ目に、人気の設備を導入するという方法があります。

たとえば、ウォシュレット付トイレや無料インターネットの設備を導入すれば、多くの人を呼び込めるでしょう。特に、無料インターネット設備は入居者のニーズが非常に高いです。

ただ、設備導入にかかるコストが気になりますよね。

実は、これらすべて無料で行う方法があるのです。それは、プロパンガス会社を切り替える（別のプロパンガス会社に切り替える、または都市ガスからプロパンガスに切り替える）ことです。

引用：http://www.propane-npo.com/useful/change.html

プロパンガスは液化石油ガスのことで、LPガスとも呼ばれるものです。ガスを利用している物件は、だいたいこのプロパンガスか都市ガスが供給されています。両者の割合は半々くらいと言われています。
一般に「プロパンガスは都市ガスよりも高い」というイメージが強いようですが、プロパンガスはガス会社により料金が異なりますので、一概に「プロパンガスは都市ガスよりも高い」とはいえません。むしろ、投資用物件に関しては、プロパンガスをうまく利用したほうがお得になります。

プロパンガス会社は、競争が厳しい上に商品の特性上他との差別化が難しいです。そのため、サービスとして付帯設備の投資に積極的なのです。プロパンガス会社は、切り替えることを前提に進めれば、様々な設備を無償で提供（貸与）してくれます。プロパンガス会社の所有する設備をオーナーが借りる形になるので、修理代などもプロパンガス会社の負担です。加えて、切り替え時に販売奨励金を付けてくれるところまであります。

切り替える方法としては、周辺のプロパンガス会社に、プロパンガスへの切り替えを検討していることを相談するだけです。周辺のプロパンガス会社は、Googleで「市区町村名　プロパンガス」と検索すれば出てきます。プロパンガス会社を上手く利用して、自分の投資用物件に必要な設備を無償で提供してもらいましょう。

注意すべき点は、プロパンガスの契約期間です。プロパンガスを切り替えた際の契約時、10年や15年といった長期の契約期間を設定されることが多いです。もしこの契約期間内に物件を売却することになった場合、契約を途中解約する形になってしまうと、設備費用を一時費用として支払うことになってしまうケースがあります（契約書をかくにんしましょう）。
対策として、プロパンガス契約中に物件を売却することになった場合は、売買契約でプロパンガス契約を継続することを条件に盛り込みましょう。

3-2．家具家電付にする

2つ目に、家具家電付にするという方法があります。家具家電をオーナーが購入し、部屋と一緒に貸し出すのです。

この方法は、特に単身者向けの物件で効果を出しやすいでしょう。特に、冷蔵庫や洗濯機などサイズの大きなものは、引っ越しが楽になる上に新たに買い替えることも考えなくて良くなるのとで、入居者にとっては非常に魅力的です。

オーナーからすると、購入時のコストがかかる点と故障時の対応がネックですが、入居者として単身者をターゲットにしている方は効果が出るはずですので、ぜひ検討してみてください。

4．リフォームする

空室対策として、物件をリフォームする方法も考えられます。
リフォームには、必要最低限のリフォーム、自分でもできるリフォーム、大がかりなリフォームの３つがあります。

4-1．最低限必要なリフォーム

入居者を募集するための必要最低限のリフォームとは、クロスの総張替え、フローリングの張替え、ルームクリーニング、故障した設備の交換などです。

これらは、退去者が出たらその度やるようにしましょう。最低限クロスの張替えをするだけでも部屋の印象がガラッと変わります。

費用は物件のタイプやリフォーム会社によってまちまちですが、ワンルームの場合、だいたいクロスの総張替えが5～7万円、フローリングの張替えが15～20万円、ルームクリーニングが2万円です。

4-2．自分でもできるリフォーム

リフォームといえば全て業者に工事を頼まなくてはいけないわけではなく、自分で安く簡単にできて、かつ入居率が上がることを期待できるものもあります。

例えば、コンセントの交換、風呂場のシャワーホースの交換、水道蛇口のハンドル交換などです。

細かい部分ですが、これらが新品なだけで部屋の第一印象はかなり良くなります。

上記のリフォームは全て、ホームセンターで材料をそろえれば数千円でできるものです。資金的に大がかりなリフォームが無理な場合、こういった細かいリフォームを自分で行ってみるのがオススメです。

4-3．大がかりなリフォーム

最後に、部屋の印象を大きく変える大がかりなリフォームについてご紹介します。

大がかりなリフォームとは、例えば3点ユニット（風呂、トイレ、洗面所）の分離工事、キッチンの取り替え、床暖房の設置などです。

これらに取り組む前に、きちんと自分の物件はどの入居者をターゲットにしているのか（単身サラリーマン、学生、家族、女性の一人暮らし、など）を確認する必要があります。入居者によってニーズが違うからです。大がかりなリフォームはそれだけ費用がかかりますので、的確にニーズを判断して必要なリフォームだけ行うことが大切です。この点に関しては、管理会社等のプロとよく相談するのが良いでしょう。

これも費用は物件のタイプやリフォーム会社によってまちまちですが、ワンルームの場合、だいたい3点ユニット（風呂、トイレ、洗面所）の分離工事に50万円～100万円、キッチンの取り替えに15～30万円、床暖房の設置に25～50万円ほどかかります。

5．まとめ

空室対策について書きましたがいかがでしたか。
お金をかけることなく自分でできる対策もたくさんありますので、できることから取り組んでみて下さいね。
この記事が、不動産投資を行うすべての方の参考になれば幸いです。