不動産投資

不動産投資を少額ではじめる全方法|1万円からできるって本当?

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多額の資金を持っていないと、不動産投資ができないと思っている人もいると思います。
しかし、投資家のなかには少額の資金で資産を増やすことに成功した人がいるのも事実です。

投資の手段を上手く使い分けると、少額でも利益を出せます。この記事では、不動産投資を少額で行うメリットやデメリット、物件購入時のコツなどを見てみましょう。

1.まずは不動産投資について見てみよう

はじめに、不動産投資の概要を紹介します。

1-1.不動産投資の仕組み・概要

不動産投資とは利益を得ることを目的として、不動産に対して投資することです。入居者を募って家賃収入を得て利益をあげるオーナーもいれば、不動産を売却して利益をあげるオーナーも存在し、収入が増えて脱サラをする人もいます。

投資家のなかには、節税目的で不動産を保有している人も存在します。

2.不動産投資で少額といわれる金額は?

少ない資金で行う不動産投資を少額投資と呼びます。不動産会社のなかには1,000万円以下の金額で不動産を購入した場合を少額投資と呼んでいるケースもありますが、明確なルールはありません。

つまり、1,000万円以下の不動産が少額と感じる人もいれば、300万円以下の不動産が少額と感じる人もいるということです。

なお、少額投資には下記のパターンがあります。

2-1.①物件を丸々購入しない方法

物件ごと購入するのではなく、複数人で同じ物件に投資する時の方法です。出資金額1万円~参加できる場合もあります。

単純にいうと100人の投資者が1部屋100万円の物件に、1万円ずつ出して投資するイメージです。クラウドファンディングJ-REITがこのパターンの投資方法に当てはまります。なかには不動産を運用している会社や法人に出資金を渡して、代わりに不動産の運用をしてもらう場合もあります。

複数人で投資できるため、物件を丸々購入する場合と比べてリスクは小さいです(出資金が同じ場合)。不動産投資のプロが運営してくれることもあるため、自身で運用するよりは投資で失敗する確率を抑えられます。

しかし、運用元の会社が倒産すると出資した金額が戻ってこない場合があります。運用実績によっては配当金が少なくなる場合もあるため、不動産投資に対する知識や経験がある会社を選んだ方がよいといえます。

2-2.②初期費用を抑えて物件を購入する方法

初期費用が安い物件を購入して不動産投資に参加する方法です。物件によっては、初期費用が10万円前後の格安物件もあります。不動産代金を一括払いできない人でもローンを組んで初期費用のみを支払えば投資に参加できます。

物件を丸々購入しない方法と比べると、収益が発生した時に入ってくる金額は大きいです(不動産価格、利回り率が同条件の場合)。しかし、建物の修繕費用や固定資産税などの負担額が大きいため、物件を保有している時の費用はかかりやすいといえます。

なお、2つのタイプは投資対象となっている不動産の保有者も異なります。①の場合は他人が保有している不動産に対して投資するパターンですが、②の場合は自身が保有している不動産に対して投資するパターンです。

どちらの方法を選ぶかで所得区分や不動産を保有している時に発生する費用が変わるため、節税関連で不動産を保有する場合は抑えたほうがよいでしょう。

 

投資パターン メリット デメリット
①物件を丸々保有しない ・リスクが小さい
・物件管理費の負担割合が小さい
・もらえる収益の割合が少ない
②物件を丸々保有 ・もらえる収益の割合が多い ・リスクが大きい
・物件管理費の負担割合が大きい

少額投資で活用できる不動産投資の種類については、のちほどご説明します。

3.少額投資を行うメリット

ここからは少額投資を行うメリットを見てみましょう。メリットを活かして不動産投資に参加してみてください。

3-1.手持ちのお金が少なくても投資に参加できる

手持ちの資金が数万円、数十万円程度でも投資に参加できることです。資金を大量に持っていなくても気軽に不動産投資を行えます。不動産投資といえば、資金が大量にないと参加できないと感じる人もいるでしょう。

しかし、現在は低資金で不動産投資に参加できるサービスも増えてきました(少額投資の例はのちほどご説明します)。不動産のなかには価格が大暴落して、安い費用で購入できる物件もあるようです。

3-2.少しずつ投資額を増やしていける

投資額を少しずつ増やせるのもメリットです。大金を一気に使って不動産を購入するのが怖いと感じる人にとっては効果的な投資方法といえるでしょう。時期に合わせて出資するタイミングをズラすと、不動産投資による利益額の増加や損失額の減少につながる場合もあります。

不動産のなかには「1カ月ズラして購入したから損失が発生せずに済んだ」「1年間待って購入したから安く買えた」というパターンで利益を生み出している不動産投資家もいるため、購入のタイミング次第では大きな収益を手に入れられるかもしれません。

3-3.ローリスクの投資が可能

投資金が少ない分、失敗した時のダメージも小さくて済みます。購入した物件に問題があったとしても、投資金が少ない分ダメージも小さいです。

不動産投資で大金を使った場合「早く資金を回収しなければならない」と焦って、感情的になってしまい不動産投資に失敗する人もいます。しかし、少額の投資であれば大金を使った場合と比べて焦りを持つ確率が減り、感情的になることなく投資に励めるかもしれません。

不動産投資で大金を投じ失敗をするのが怖い人に、ローリスクの投資は向いているといえるでしょう。

4.少額投資を行うデメリット

少額投資を行うメリットがある一方で、デメリットもあります。どのような内容があるか見てみましょう。

4-1.投資できる物件が限られる

物件を丸々一件購入してからの投資を考えている場合、少額投資だと価格が安い物件の購入となるため投資できる物件は限られます。極端な話1億円の投資金を持っている人であれば不動産価格が1円~1億円までの物件を買えますが、300万円の投資金しか持っていない場合だと1円~300万円までの物件しか購入できないということです。

つまり、投資金が少なくなるほど投資できる物件が限られるということです。とくに地価が高い地域(東京23区の都心部など)では地価が高いため高額の物件が多いです。そのため安い金額で物件を丸々一件購入するのは難しいかもしれません。

4-2.立地条件が悪い物件が多い

少額投資で購入する物件の場合、立地条件(最寄駅から自宅までのアクセス)が悪い物件に出会う確率も高くなります。

  • 坂道になっている
  • 交通量が多い場所で騒音がうるさい
  • 日当たりが悪い
  • 近所に買い物できる場所がない etc

安い物件の場合、上記の条件に当てはまりがちです。これらに当てはまる物件だと、入居募集をしても借り手が見つからない恐れがあります。立地条件が悪い物件に投資する場合は、利益が発生しやすい物件か見極めてから購入しましょう。

4-3.リターンが小さい

少額投資の場合はリターンも小さいです。利回りが高くても高額の利益を生み出すのは難しいと思った方がよいでしょう。価格が安い物件だと、利回り率が高くても収益額は大きくならないからです。

たとえば利回り率が10%でも、不動産価格が5,000万円と500万円の物件では収益額に10倍もの差があります。結果、1案件で大きな収益を得るのは難しいのです。

5.少額で投資する場合の、投資方法を見てみよう

ひと口に少額投資といっても、いくつかの方法があります。ここでは、4つの方法に分けて少額で不動産投資する時の方法を見てみましょう。

5-1.価格の安い物件での不動産投資

1つ目は価格の安い物件を購入しながら不動産投資に取り組む方法です。少額で不動産投資を行う方法のなかでも一般的なやり方といえるでしょう。大手不動産会社だけではなく小規模の不動産会社でも、価格が安い物件を紹介しているケースはあります。なお、安い物件の特徴は下記の通りです。

5-1-1.地方の格安物件

地方に建っている格安物件です。街中から外れており山あいの地域などで、格安物件が販売されているケースがあります。別荘地として開発されたのに住む人がいなくなった地域やバブル崩壊で不動産を手放した人が多い地域のなかには、不動産の買い手がつかないために価格を安くして販売している例もあるようです。

地方への移住を考えている人向けに格安物件を紹介している不動産会社の物件であれば、入居者が来る確率は多少上がるかもしれません。

地方のなかには、不動産価値が相当上がっている地域もあります。その一つが北海道倶知安町です。外国人観光客が増えてリゾート地の開発が進んだ結果、リゾート施設で働いている従業員用の住宅や観光客向けの新規店舗の需要が増えました。結果、不動産オーナーのなかには大儲けした人もいるようです。

現段階で地価が安い地域でも数年後には不動産の需要が高まって地価が上がることで、高値で不動産を売却できる日も訪れるかもしれません。そのため地方で不動産を購入する時は、数年後に街がどのように変化していくか考えたうえで購入しましょう。

5-1-2.築年数の古い物件

築年数が古い物件も、安値で購入できる確率があります。同じ間取りで同じ地域にある物件の場合、築年数が建っている物件ほど安くなる傾向が強いです(事故物件などの場合は別)。

築年数が古い分建物の劣化が進んでいたり物件の古さが目立ったりするため、不動産価格が安くなりがちです。築年数が古い物件のなかには、旧型の耐震構造基準で建設した不動産もあるため慎重に選びましょう。

ある不動産会社のアンケートでは、築20年以内の物件に住みたいと答えた人が7割いることが分かっています。そのため、築年数の古い物件は入居希望者からは人気がない可能性が高いです。

とはいっても、築年数が古い物件でも入居希望が入る可能性もあります。「家賃を抑えたいから築年数が古い物件に住む」「最寄り駅から近い場所に新築物件がなかったから、築年数が古い物件に住む」というように完全に需要がないわけではありません。よって、築年数が古い物件でも稼ぐことは可能といえます。

5-1-3.駅遠など、立地の悪い物件

駅遠など立地の悪い物件も、安く購入できるかもしれません。都会の物件でも駅から少し離れているだけで激安価格で買える場合もあります。仮に最寄り駅の近くに建つ不動産でも普通列車しか停車しない駅の場合だと、近くの快速停車駅に建っている不動産と比べて安い値段で購入できるかもしれません。

その他に、治安が悪かったり繁華街などの騒がしい場所に建ったりしている物件でも、同じ地域の不動産と比べて価格は下がりやすいです。

5-1-4.競売物件を買う

競売物件の購入も、不動産を安く買いたい人にピッタリな方法です。競売物件とは不動産のオーナーが債務(税金など)を支払わなかったことにより裁判所に差し押さえられた物件のことで、のちに競売にかけられます。

競売とはオークションのことです。入札期間中に最も高値で入札した人が購入できます。競売時には最低入札額が設定されており、その金額以下で競り落とすことはできません。万が一最低入札額で購入する人がいなかった場合は、最低入札額を引き下げて再度競売にかけられます。

しかし、購入後に相場価格よりも高い値段だったことや事故物件であることを知っても取り消すことはできません。しかも、落札した後に当事者が競売物件を引き渡さなかった時も落札者が強制執行などの手続きをとらなければならないため、自身での手続きが不安な人は競売物件を購入する時は専門業者(競売代行サービス)の力を借りた方がよいです。

専門業者のなかには、不動産に関する知識を持っていたり立ち退き交渉を行ったりしてくれる企業もあるため自身での対応が難しい場合は、利用してみてはいかがでしょう。

▼関連:「競売物件の購入方法・流れを解説!安さ目当ての初心者は要注意な理由」

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5-2.クラウドファンディングによる投資

クラウドファンディングとは、資金集め時に使用するツールのことです。「不動産投資型クラウドファンディング」とも呼ばれており、出資者は下記の流れで利用します(クラウドファンディングサイトの種類によって手順は異なります)。

  1. クラウドファンディングサイトで気になる不動産がないか探す
  2. 気になる不動産(プロジェクト)を見つけたら、インターネット上で出資金額を入力して決済を行う
  3. 利回り率に応じて収益金が専用の口座に振り込まれる(現金ではなく、ギフトが送られる場合もある)

クラウドファンディングによっては1円から出資できるケースもあるため、少額投資に向いているといえます。

有名な不動産クラウドファンディングには以下のようなサービスがあります。

 


 

 

なお、クラウドファンディングを利用する時は下記のことに注意しましょう。

5-2-1.詐欺に注意する

実在しない不動産を用いて投資を呼び掛けたり、収益が発生しても投資者に振り込まなかったりする悪質なプロジェクトが存在するため、詐欺の恐れがないか確認してから出資しましょう。プロジェクトを展開している人や不動産が、実在するか確認するのも詐欺被害に遭う確率を減らす1つの方法です。

5-2-2.出資後のキャンセルは原則不可

プロジェクトに出資した後は、キャンセルできない場合が多いです。出資後に返金をしてもらいたくても、原則無理だと思った方がよいでしょう。よほどのことがない限り、返金に応じてもらえないためご注意ください。

5-3.J-REIT(不動産投資信託)

J-REITでは複数の投資家から集めた資金を元手に不動産投資法人サイドで不動産を購入し、その物件の運用実績によって収益が決まるスタイルです。不動産に関係する投資信託商品ですので、不動産を直接購入してから収益を得る投資手段ではありません。流れはこんな感じです。

  1. 投資家は投資証券と呼ばれるものを購入する
  2. 集めた資金を元手に不動産投資法人サイドで不動産を購入する
  3. 収益が不動産投資法人に入る
  4. 投資家の出資額(投資証券の数)に応じて、収益が分配される

証券を持っている人に対して配当金が分配されるため、株式投資と似た手法だといってよいでしょう。不動産投資法人のなかには金融機関から融資を受けている場所や、金融機関に返済しながら不動産の投資に携わっている法人もあります。

しかし、不動産の運用を不動産投資法人が直接行うことは法的に禁止されています。そのため、不動産投資法人は「運用会社」に不動産の運用を委託するのが一般的です。運用会社では投資対象の不動産や投資手法の選択、資金調達に関する業務も行っています。つまり運用会社が投資戦略を見誤ると、損失額が増える可能性が高いということです。

そのため、運用実績が高い機関なのか確認するのも大事といえるでしょう。

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5-4.不動産小口化商品

1つの不動産を複数人で出資して資産運用する商品です。手持ちの金額が少なくても他の出資者も投資するため、少額投資で高級物件のオーナーになることもできます。J-REITと投資手法は似ているものの投資証券を購入する投資方法ではないため異なります。なお、不動産化小口化商品を購入する時のパターンは大きく3種類にわかれます。

5-4-1.匿名組合型

匿名組合型は各投資家が不動産会社が所有する物件に投資するパターンです。不動産会社が所有している物件となっているため、各投資家の出資額が出資者に分からない仕組みとなっています。

しかも出資先は不動産ではなく不動産会社となるため、利益が発生した時も不動産所得ではなく雑所得扱いです。所得区分が異なると、確定申告時の金額記入欄や税金額が変わるためご注意ください。

5-4-2.任意組合型

任意組合型は、1つの不動産を複数の投資家で保有するパターンです。不動産を運用している団体と投資家の間で任意組合契約と呼ばれるルールが締結されるため、投資家も不動産の保有者として認められます。つまり、家賃収益などの収入が発生した時は不動産所得としてカウントされるということです。

5-4-3.賃貸型

出資した不動産の運用を外部業者に委託するパターンです。不動産の運用は外部業者に任せますが収益が発生した場合は投資家にも分配されます。運用を外部業者に任せたとしても出資者は不動産の所有者として扱われるため、発生した利益は不動産所得として受け取れます。

しかし、外部業者に委託を任せている分運用手数料などが発生するため取り分は少なくなります。手数料が安く不動産投資の実績がある業者を見つけましょう。

6.少額投資でも失敗をする人もいる

残念ながら少額投資でも失敗をする人はいます。とくに注意したいのが、入居希望の需要が少ない地域の物件を買って不動産投資に失敗する例です。

「移住者が少ない」「地元の経済が盛り上がっていない」「過疎化が進んでいる」地域の場合、不動産の需要が高まる確率は限りなく低いです。需要が少ない地域の不動産を保有すると、家賃収入の発生は期待できません。

さらに地価が上がる確率も低いため、不動産を売却して利益が生まれる確率も低いです。入居者がおらず家賃収入が発生していない状況でも固定資産税は払わなければなりません。結果、物件を保有する年数が長くなるほど損失額が膨れてしまうのです。不動産を購入する時は地域の特性を考えながら買った方がよいのです。

7.少額で不動産投資を行う時に上手く資産形成するにはどうすれば良い?

少額で不動産投資を成功させるには、いくつかのポイントを注意したうえで不動産を購入することです。最後に、不動産を購入する時のポイントを見てみましょう。

7-1.値段の安さだけにつられて買わない

値段が安いという理由だけで、不動産物件を買うのは控えましょう。不動産を安く買えたとしても、その物件が利益を生み出してくれるとは限りません。その不動産が安くなっている理由を分析して利益が生まれる不動産か考えたうえで購入しましょう。

7-2.利回りが高い不動産に気を付ける

利回りが高い不動産だからといって、勢いで購入するのも危険です。利回りが高いからといって、入居希望者に需要がある不動産とは限らないからです。

入居者が0の場合だと家賃収入は発生しません。つまり、利回り率が高くても収益は0です(家賃保証型の物件など除く)。物件のなかには、入居者が集まりづらい物件であるため利回りを高く設定している場合もあります。

利回り率が高くて入居者が入りづらい物件を購入するぐらいであれば、利回り率が低くても入居希望者からの需要が高そうな不動産を購入した方が収益は発生しやすいです。利回り率の高さが高収入に直結するとは限らないので覚えておきましょう。

7-3.不動産の購入先、管理会社は慎重に選ぶ

不動産の購入先を慎重に選ぶ理由は、同じ投資用物件を販売している会社でも費用が異なるからです。不動産に相当高い価格をつけていたり、事務・仲介手数料が高額だったりする場合もあるため不動産業者数社の値段を比較した方がよいでしょう。

また管理会社を慎重に選ぶべき理由は、建物の管理状況に差が出るからです。建物の管理で手入れが行き届いているケースもあれば手抜きが多いケースもあります。

建物の管理状況(エントランスの清潔感、備品の手入れなど)によって入居希望者が物件を見学した時の印象が変わるため、入居率に大きな影響を与えます。業界内での評判などを参考にして管理会社を選ぶとよいでしょう。

8.まとめ

不動産投資で使う費用が少額でも、いくつかのポイントを抑えたうえで購入した方がよいです。勢いで投資用の不動産を購入した結果、多額の費用を請求される恐れもあります。

とくに不動産に関する知識がない場合は、プロの意見を参考にしながら不動産を選ぶと投資で失敗する確率を減らせるかもしれません。不動産のプロに相談しながら不動産投資に励んでみてはいかがでしょう。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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