アパート経営は儲かる?儲からない?

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こんにちは!
「不動産投資のススメ」の管理人、松崎 サブローです!

アパート経営は実際儲かるの?儲からないの?という疑問をお持ちの方は多いと思います。

結論、アパート経営は儲かる可能性が高いと言えます。ただし、それは株式投資やFXのような「大金が一気に入る」という意味ではありません。アパート経営にはアパート経営の儲け方があるのです。

この記事では、アパート経営はどういう仕組みで儲かるのかということについて、1から丁寧に解説していきます。

加えて、アパート経営で儲けるために気をつけるポイントについても解説しました。「何となく儲かりそうだから」という軽い気持ちでアパート経営を始めてしまうと危ないということについて書いています。もしアパート経営を始めるのなら、失敗しないために絶対知っておきたい知識をつけることができます。

ぜひ参考にしてくださいね。

1.アパート経営は儲かる!

アパート経営が儲かるかといえば、確かに儲かります。
ただ、それは「大金が一気に入る」という意味ではありません。アパート経営で「儲かる」というのは、「長期的・安定的に家賃収入が入る」という意味です。加えて、アパート経営をすることで節税効果も期待できます。

つまり、アパート経営をすれば、給与所得に加えて長期的で安定的な副収入を得ることができ、しかも節税効果で税金負担を減らすことができます。これらによって、結果手元に入るお金が大きくなるというのが、アパート経営が「儲かる」仕組みです。

具体的にどういうことか、以下説明していきます。

1-1.アパート経営をすれば長期的・安定的に家賃収入を得ることができる

アパート経営をすれば、長期的・安定的に家賃収入を得ることができます
アパート経営は、アパートやマンションなどの集合住宅を1棟購入または建築し、その各部屋を入居者に賃貸することで、家賃収入を得ていくことです。入居者からの家賃収入は、部屋に入居者がいる限り毎月一定の金額が入ります。つまり、アパート経営をすれば長期的・安定的な家賃収入を得ることが可能なのです。

ちなみに、不動産の価値というのは景気によって急に下がるものではありません。将来にわたって賃貸需要の減少しない地域の物件を選べば、入居者が常にいるという状態を維持し、長期的・安定的に家賃収入を得ることができ可能性がさらにあがります。

1-2.アパート経営をすれば節税できる

アパート経営をすることで、所得税や住民税、相続税などを節税することができます。アパート経営で赤字(家賃収入よりも経費が大きい状態)を出すことで、所得税・住民税を節税することができます。

1-2-1.所得税・住民税を節税する仕組み

アパート経営をすることで所得税・住民税を節税することができます。

所得税は、課税所得に税率をかけることで算出することができます。
所得税=課税所得×税率

例えば、サラリーマンで年収が800万円の場合を考えます。Aさんはアパート経営をしておらず、Bさんはアパート経営で200万円の赤字を出しているとすると、2人の所得税・住民税は以下のようになります。

Aさん・・・給与所得:800万円 不動産所得:なし
Bさん・・・給与所得:800万円 不動産所得:-200万円

損益通算による節税例

上の図からわかる通り、アパート経営で不動産所得に赤字が出た場合、赤字分を給与所得と合算して課税所得を計算することができるのです。すると、赤字の分だけ課税所得を減らすことができ、その分だけ税金も減ることになります。これがアパート経営で所得税・住民税を節税できる仕組みです(この仕組みを「損益通算」と呼びます)。

ただ、「節税できたとしても、赤字が出ているということはその分現金を失っているのだから意味がないんじゃないか」と思われた方もいるでしょう。確かにその通りです。ここで押さえておきたいのが「減価償却費」です。

減価償却費とは、「建物が年々劣化していくだろう」という建前で、実際の支出とは関係なく不動産投資の必要経費として計算する仕組みです。つまり、実際にお金の支出がないにも関わらず、税金の計算上は支出があったものと計算するのが減価償却費なのです。

先ほどの例の「不動産所得:-200万円」の中には、減価償却費が含まれています。つまり、200万円の赤字がでているように見えて実際にはそんなに赤字は出ていない(むしろ本来は黒字)ということがあるのです。

不動産投資と節税の仕組みについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

また、先ほどの「減価償却費」というのがよく分からないという方は、不動産投資の必須知識!マンション減価償却費の計算方法と利用方法で詳しく解説していますので、そちらも参考にしてみてください。

1-2-2.相続税を節税する仕組み

アパート経営をすることで相続税も節税することができます。それは、資産を現金で持っているより、その現金で不動産を購入した方が相続税を減らすことができるからです。

相続税がいくらかかるかの計算は、以下の計算式で行われます。

相続税額=(すべての財産額-基礎控除額)×相続税率

「すべての財産額」には、亡くなった人の現金だけでなく有価証券、土地・建物なども含めて計算します。
上の計算式から、「すべての財産額」が少ない分だけ相続税額も小さくなることがわかります。実は、「すべての財産額」を計算する際、現金よりも不動産(土地・建物)の方が、「財産額」として評価される値が小さくなるのです。つまり、1,000万円の現金を持っていた場合は「財産額」も1,000万円と評価されますが、1,000万円の不動産を持っていた場合は「財産額」は1,000万円より小さい値(700万くらい)で計算されるということです。

この仕組みによって、相続税を節税することができます。

不動産で相続税を節税する仕組みについては、【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。

1-3.他の投資と比較したメリットも多い

これは補足ですが、アパート経営は他の投資と比較して「リスクを抑えて儲けを出すことができる」というメリットがあります。ギャンブル的というよりは着実に儲けたいという方には、アパート経営がぴったりといえるでしょう。

以下、具体的にみていきます。

1-3-1.他の投資商品と比較して、リスクがコントロールしやすく手間もかからない

株式投資やFXといった投資商品と比較したとき、アパート経営はリスクがコントロールしやすく、手間もかからないといえます。

株式投資やFXと違って、アパート経営は景気による変動幅が小さく、資金計画が立てやすいです。また、リスクもあらかじめ対策が取れるものばかりです。よって、他の投資と比べてリスクがコントロールしやすいといえます。

また、株式投資やFXと違って、こまめに経済の動きをチェックする必要もありません。よって、他の投資より手間がかからないといえます。

1-3-2.他の不動産投資と比較して、リスクを抑えて儲けを出しやすい

不動産投資の中には、アパート経営の他にもマンション経営や戸建て経営、シェアハウス経営などもあります。それらを比較すると、以下のようになります。

マンション経営 アパート経営 戸建て経営 シェアハウス
経営の難易度 やや難 やや難
始めるのにかかる費用 やや高 やや高
利回り
物件のメンテナンスにかかる費用
入居者がいなくなるリスク

(空室リスク)

中~高

アパート経営の旨みとしては、それなりにリスクを抑えて大きな利益を上げられる点ではないでしょうか。
アパート経営は、集合住宅の1室を経営するマンション経営と比較した場合、利回りの点で勝ります。一方、戸建て経営やシェアハウス経営は利回りの点でアパート経営に勝りますが、シェアハウスはそもそも経営が難しいし、戸建て経営は一度退去された後の入居者が見つけにくいです。これらを考慮すると、アパート経営は戸建て経営やシェアハウス経営よりもリスクが低いといえます。

2.楽(らく)して儲かるわけではない!

ここまで、「アパート経営は儲かる」という話をしてきました。ただ、楽(らく)して儲かるわけではないということは頭に入れておきましょう。

アパート経営を始めるには、以下のようなことに気をつける必要があります。

2-1.始めるのに結構お金が必要

まず、アパート経営を始めるのには結構お金が必要です。

まず、アパートを購入または建築する費用が必要になります。ローンで融資を受けても、物件価格の10~40%は自己資金で支払う必要があります。加えて、諸費用が物件価格の10%ほどかかります。

よって、アパート経営を始めるためには、物件価格の20~50%ほどの自己資金が必要となるのです。例えば物件価格が5,000万円の場合、最低でも1,000万円は自己資金が必要ということになります。

アパート経営を始めるにあたってどんな費用がかかるかについては、頭金0円でもはじめられる?アパート経営に必要な資金の話で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

2-2.表面利回りにだまされてはいけない

不動産会社が公開している物件情報などの宣伝広告をみて、「アパート経営はすごく利回りが高いな」と思われた方がいるかもしれません。これが理由で、「アパート経営=儲かる」というイメージを持たれている方もいるでしょう。

確かに、アパート経営はマンション経営(集合住宅を1室単位で経営する方法)と比較すると、利回りは高くなる傾向にあります。ただ、不動産会社が公開する利回りの情報をそのまま信用してはいけません。不動産会社が広告などで公開している利回りは、ランニングコストがかかることを考慮していない「表面利回り」であることが多いからです。

2-2-1.表面利回り

例えば、購入価格1億円、全10戸のアパートを1室15万円で賃貸する場合を考えます。
表面利回りは、以下の計算で求められます。
表面利回り=[年間の家賃収入の総額÷投資用不動産の購入価格]×100

よって、この場合の表面利回りは
(15万円×10室×12ヶ月÷1億円)×100
=1800万円÷1億円×100
=18%
となります。

しかし、実際はアパート経営をする中で様々な諸費用がかかります。また、先ほども書いた通り、アパートを購入する時点でも物件の10%ほどの諸費用がかかります。これらを考慮して算出する利回りを実質利回りといいます。

2-2-2.実質利回り

実質利回りは、以下の計算で求められます。
実質利回り=[(年間の家賃収入-諸経費)÷(投資用不動産の購入価格+購入時にかかる諸経費)]×100

上記の例で、仮に年間の諸費用が300万円かかっていたとします。購入時の諸費用は1億円の10%で1,000万円です。これらを考慮に入れて実質利回りを計算すると、以下のようになります。

[(1,800万円-300万円)÷(1億円+1,000万円)]×100
=(1500万円÷1億1,000万円)×100
=13.6%(小数点第2位以下四捨五入)

表面利回りは18%でしたが、実質利回りは13.6%に下がっていることがわかります。これに加えて空室がでる場合も考慮すると、もう少し下がる可能性もあります。

このように、不動産会社が公開する表面利回りをそのまま信用して「アパート経営→利回りが高い→儲かる」というイメージを持っていると、「こんなはずでは・・・」ということになりかねません。

アパート経営の利回りについては、アパート経営の利回りの真実|間違った計算をしていませんか?でも詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

2-3.リスクも少なくない

また、アパート経営にはリスクも少なくありません。事前にリスクを把握し、対策をしておかなければ、失敗に終わってしまうこともあります。アパート経営のリスクや失敗例については、以下にあげる記事を参考にしてみてください。

アパート経営のリスクと対処法|これだけ守れば失敗しない!
必ずチェック!アパート経営で失敗しやすいポイントまとめ

3.アパート経営でしっかり儲けるための方法

アパート経営でしっかり儲けるためには、確かなノウハウを身に付けることが必要不可欠です。

そこで、アパート経営でしっかり儲けたいという方は、以下のような記事も参考にしてみてください。アパート経営のノウハウが書いてあります。

頭金0円でもはじめられる?アパート経営に必要な資金の話
アパート経営のリスクと対処法|これだけ守れば失敗しない!
アパート経営の利回りの真実|間違った計算をしていませんか?
アパート経営の経費の知識|賢く節税できていますか?
【アパート建築の全知識】費用はどれぐらい?建築までの流れは?

4.まとめ

アパート経営は儲かるかということについて書いてきましたが、いかがでしたか?
この記事が、アパート経営に興味を持ったすべての方の参考になれば幸いです。

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