アパート経営のリスクと対処法|これだけ守れば失敗しない!

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

アパート経営とは、アパート1棟を購入または建築し、その各部屋を入居者に賃貸することで、家賃収入を得ていく不動産投資です。複数の部屋から家賃収入が得られますので、多くの利益が得ることが可能です。

しかし、管理する部屋が多いゆえに、リスクも多く存在しています。マンションの1室を購入して行うマンション経営と比較しても、購入資金が高額になりますので、資金面でのリスクも増えます。

ここまでの話だと、アパート経営に不安になる方も多いと思いますが、あらかじめリスクを予測し対策をしっかり取っておけば、アパート経営の失敗リスクを回避することが可能です。

本記事では、アパート経営をする上で起こるの可能性のあるリスクを徹底的にご紹介します。また、リスクを踏まえ、事前にできる対策についてもご紹介します。

0.アパート経営の基本

具体的なリスクの話に入る前に、まずアパート経営の基本的な知識について確認しておきましょう。

アパート経営とは、アパート1棟を購入または建築し、その各部屋を入居者に賃貸することで、家賃収入を得ていくことです。似た言葉として「マンション経営」というものがありますが、こちらはマンションの1室単位で購入し、その一室を入居者に課すことで家賃収入を得ていくことです。

始め方としては、土地と建物をセットで購入するケースと、あらかじめ所有している土地に新たにアパートを建築するケースが多いです。

ちなみに、不動産業界には「アパート」が集合住宅の中で木造や軽量鉄骨造のものを指し、「マンション」が集合住宅の中で鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造のものを指すという慣習があるそうです。ただ、この記事では上記区分けに従わず、集合住宅1棟を経営する場合はその構造に関係なく「アパート経営」と呼ぶことにします

0-1.アパート経営の仕組み

次に、アパート経営で利益が出る仕組みを説明します。
順を追って説明すると、下記のようになります。

①アパートを購入または建築します。この時、多くの場合購入費用または建築費用はローンで融資を受けて支払います。
②入居者を募集し、各部屋を入居者に賃貸します。
③入居者から賃料を得ます。ここで得た賃料から、ローンを返済していくことになります。賃料の総額からローン返済(とその他経費)を引いて残った分が、オーナーの利益になります。

apa-tokeieishikumi

0-2.アパート経営のリスクの考え方の基本

上記のアパート経営の仕組みから、アパート経営の利益は「物件から得られる賃料の総額からローン返済や経費を引いた差額」であることがわかります。

逆に考えると、ローン返済額と経費の合計が物件から得られる賃料の総額を超えてしまうと、キャッシュフローが赤字になってしまうということです。こうなるケースとして一番気をつけるべきなのが、物件が空室(入居者がいない状態)になってしまうことです。

物件が空室となってしまうと、空室になった部屋からは家賃収入が回収できません。その一方、アパート経営にかかる経費や毎月のローン返済は変わらずかかります。すると、家賃収入の合計よりローン返済額や経費の合計の方が高くなり、キャッシュフローが赤字になってしまうリスクが生じるのです(以下、「空室リスク」)。アパート経営のリスクを考える際は、まずこの点をおさえておく必要があります。

以下、空室リスクに繋がる可能性があるものを中心にアパート経営のリスクをご紹介し、それぞれの対処法について解説していきます。

1.瑕疵物件を購入してしまうリスク

投資用アパート購入時に、「瑕疵(かし)のある物件を買ってしまう」というリスクが考えられます。瑕疵とは、何かしらの欠陥があることです。
これらを確認せずに物件を買ってしまうと、その物件自体の価値が下がってしまったり、入居者が来なくなって物件が空室になってしまったりします。

そこで、瑕疵のある物件を避けるということが重要になります。

瑕疵の種類としては、(1)物理的な瑕疵、(2)環境的な瑕疵、(3)心理的な瑕疵、の3種類があります。以下、それぞれについての対応を見ていきます。

1-1.物理的な瑕疵

物理的な瑕疵の具体例としては、建物の傾き・不具合、雨漏りなどが考えられます。

これら物理的な瑕疵のある物件を選ばないようにする対策としては、不動産購入時に契約書の「物件状況確認書」をしっかり確認することです。

物件状況確認書には、以下の項目が設けられており、それぞれについて現在の物件の状況が書かれています。

・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の瑕疵(傾き・腐食・不具合など)
・石綿使用調査の結果の記録
・給排水施設の故障・漏水
・新築時の建物確認通知書・設計図書
・住宅性能評価
・耐震診断
・増改築・修繕・リフォームの履歴

購入前にこれをしっかり確認することで、買おうとしているマンションの現状を把握し、物理的な瑕疵のある物件を買ってしまうことを防ぐことができます。

1-2.環境的な瑕疵

環境的瑕疵の具体例としては、近隣からの騒音・振動、悪臭、近くに暴力団が住んでいる、などが考えられます。

これらの環境的な瑕疵のある物件を選ばないようにする対策としては、購入前に自分で現地へ足を運び、周辺の環境を確認したり、管理会社から以前入居者からのクレームがあったかどうかの確認をしたりすることです。入居者の身になって考えることが大切です。

また、マンション内に暴力団事務所が入っている場合は、それを報告することが法律上不動産販売者の「告知義務」として、売る側の人間が買う側の人間に必ず伝えておくべき情報となっていますので、しっかり確認しましょう。

1-3.心理的な瑕疵

心理的な瑕疵の具体例としては、その物件で以前殺人事件や自殺があった場合が考えられます。このような物件は、いわゆる「事故物件」と呼ばれます。
何か目に見える形での問題がなくても、不吉や感じがするために事故物件は避けられることが多いです。そういった意味ではこれも立派な瑕疵といえます。

事故物件についても、先ほどと同様法律上不動産販売者の「告知義務」となっています。ただ、何年前の事件・事故まで説明しなければならないのかについて、法律上明確な規定はありません(過去の裁判例には3年としたものがあります)。

よって、事故物件を買うリスクを事前に完全に防ぐことは難しいです。

そこで、事前にできる対策としては、万が一事故物件を買わされてしまった場合、契約を解除することができる場合がありますので、このことを覚えておくということです。

民法の規定では、契約の解除ができるのは、瑕疵を知ってから1年以内です。万が一購入後にそのマンションが事故物件だと判明した場合は、早急に対応するようにしましょう。

※瑕疵がないかどうかを確認する方法まとめ

①物件購入時に契約書の「物件状況確認書」して、問題ないかどうかを確認する。
②物件購入前に自分で現地へ足を運び、周辺の環境を確認したり、管理会社から以前入居者からのクレームがあったかどうかの確認をしたりする
③事故物件ではないかをあらかじめ確認する
※万が一後から発覚した場合は、契約を解除する

2.サブリース被害にあうリスク

アパート経営をする中で、サブリース被害にあうリスクがあります。サブリース被害にあうと、メリットを見込んで利用したサブリースで思わぬ損害を被ってしまうことになります。

サブリースとは、サブリース業者が賃貸不動産の所有者(オーナー)から物件を借り上げ、その物件を入居者へ転貸するシステムのことです。法律関係としては、①オーナーとサブリース業者の間のサブリース契約と、②サブリース業者と入居者の間の賃貸借契約の2つの契約からなります。

saburi-sukeiyaku

サブリースを利用すれば、空室リスクがなくなる(業者が空室分の家賃保証をしてくれます)、物件管理の手間が省ける(業者が代行してくれます)、確定申告の手間が省ける(業者が代行してくれます)などのメリットがあります。

ところが、サブリースには問題点もあります。
実は、必ずしも最初の契約時で決めたサブリース家賃額が契約期間中ずっと保証されるわけではありません。不動産会社が最初に決めた家賃額では経営が厳しいと判断した場合、数年に1度家賃額の減額を迫られることがあります。そして、これに応じないとサブリース契約を一方的に解約されてしまうこともあります。
更に、サブリース業者の中には、契約前に言っていた内容とは全く違う内容のサブリース契約書を作成してきたり、オーナーから解約を申し入れると高額な解約料を請求してきたりするような悪徳業者もいます。うかつにサブリースを利用すると、このようなサブリース被害にあってしまうことがあります。

土地(更地)を持っていると、「宅地にしてアパートを建てませんか?」といった勧誘を受けることがあると思います。また、セールスでアパート1棟の購入の勧誘をされた経験がある方もいるでしょう。こうした勧誘でよく用いられるのが、「サブリースですので、空室の場合でもうちが家賃収入を保証しますよ」といった宣伝文句です。こうした勧誘を受けてアパート経営を始める方も多いかと思います。
ところが、いい話だと思ってうかつに利用してしまうと、上で紹介したようなサブリース被害にあってしまうのです。

サブリース被害にあうリスクへの対策としては、以下の4点があげられます。

・サブリース利用前に、自分の物件に本当にサブリースが必要なのか判断する
※賃貸需要が高くて空室になりにくいような立地にある物件であれば、サブリースを利用しない方が得です。自分の物件の立地の賃貸需要を考慮してから、サブリース利用を検討しましょう。
・「サブリース」の文言を使った勧誘には注意する
・サブリースを利用する場合は、サブリース契約書の内容をよく確認する
・万が一サブリース被害にあってしまった場合は、すぐに弁護士などの専門家に相談する

サブリースについては、サブリース(一括借り上げ)について絶対に知っておきたい9つのことでも詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

3.「利回り」を信用しすぎてしまうリスク

不動産会社がやけに高い利回り(目安は11%以上)を提示してくることがあります。一見良い話のように思えますが、それだけを見てアパート経営を初めてしまうと、実際にはそれほどの利回りが得られずアパート経営が失敗してしまうリスクがあります。
利回りの高い物件を提示された場合、以下の2点に注意しましょう。

3-1.「想定利回り」に注意する

不動産会社が提示する利回りがやけに高いなと思ったら、実はその利回りは「想定利回り」だった、という可能性があります。

「想定利回り」とは、アパートが満室になったことを想定し、全ての部屋から想定の家賃が回収できた場合に実現できる利回りのことです。「想定利回り」の問題点は、①アパートに空室が出てしまえばその利回りは実現できない点と②「想定の家賃」が相場より高く設定してあることが多い点です。想定利回りを信用してアパートを購入してみたら、実際は空室が出てしまったり、想定の家賃ほどの家賃が回収できなかったりして、期待した利回りを得られないということがあるのです。

以上のようなリスクを避けるために、不動産から提示された利回りがやけに高いなと感じたら、下記の2点を確認しましょう。

①物件周辺の地域が、ちゃんと賃貸需要のある地域かを確認する
②提示された利回りが家賃いくらで計算されているかを調べ、それを周辺の家賃相場と比較し、高くないか確認する

アパート経営の利回りについては、アパート経営の利回りの真実|間違った計算をしていませんか?の記事で詳しく解説しています。

3-2.不動産会社が無理やり満室にしただけではないか確認する

不動産会社が提示する利回りがやけに高いなと思ったら、実は不動産会社が無理やり満室状態にしている状況だった、という可能性があります。

例えば、満室状態にするために問題のある入居者を放置している場合があります。部屋が埋まっている状態を保つために、家賃滞納をする入居者を放置している場合などです。この場合、実際にアパート経営をはじめてみたら家賃滞納者から家賃が回収できず、アパート経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

また、近々退去することが確実な人をなんとか入居者としてかき集めている場合もあります。大学のキャンパス近くにある物件で、もうすぐ卒業で退去することが確実な4年生などを安い家賃でなんとかかき集めて満室状態にしている場合などです。この場合、実際にアパート経営をはじめてみたら春が来た途端一気に退去され、また入居者を募集しなければならなくなってしまうおそれがあります。すぐに入居者が見つかればいいですが、近くに新しいマンションや寮などができてそちらに学生を持って行かれてしまうと大量に空室が発生してアパート経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

以上のようなリスクを避けるため、購入を検討するアパートが満室状態の場合、入居者の属性や家賃の支払い状況、現在の家賃設定を確認する必要があります。

4.ローン返済額が多くなりすぎるリスク

アパート経営をしている中で、ローン返済額が多くなりすぎるリスクがあります。
アパート購入時は多くの場合ローンで融資を受けて購入しますが、この時融資を受けすぎると、その分返済しなければいけない借金が増えるということになります。特にアパート経営の場合、土地と建物をセットで買ったり建物を1から建築したりと、購入費用が大きくなるため融資額も大きくなります。
アパート経営の中で順調に返済していければいいですが、予想外に空室が続いたり家賃滞納が発生したりしてローン返済が立ち行かなくなってしまった場合、資金計画がどんどん崩れてしまい、最悪の場合自己破産ということになりかねません。

そのため、物件購入時にローンを借りすぎないように注意が必要です。
アパート経営の場合、投資用アパートの1室に自分が居住することで住宅ローンが利用でき、フルローンを受けることも可能になります。フルローンが利用できれば初期費用0円で始められるので、一見良い話のように思えます。ところが、フルローンを受けるということは、それだけ返済しなければいけない借金を抱えるということなので、その分リスクを伴うということも覚えておきましょう。

5.物件が損害を受けるリスク

アパート経営をする中で、そのマンションが火災や地震・津波などで損害を受けるというリスクがあります。これらは事前に防ぐことは不可能ですので、万が一起こってしまった場合の損害を小さくするような対策をとることが重要です。以下、それぞれについてみていきます。

5-1.火災による被害を受けるケース

火災が起きた場合、木造の物件であれば建物が全焼してしまうおそれがあります。木造でなくても、物件や物件の設備が焼損する危険があります。
火災による被害を受けるリスクへの対策としては、以下の3点が考えられます。

① 火災保険に入る(必須)
② 緊急車両が入りにくい、狭い道路が入り組んでいるような地域の物件は避ける
③ 他の物件からの飛び火を避けるために、木造家屋が密集しているような地域は避ける

保険料を惜しまず、万が一の場合に備えて火災保険には必ず入るようにしましょう。

5-2.地震・津波による被害を受けるリスク

地震が起きた場合、古い物件であれば建物の倒壊、比較的新しい物件であっても建物にひびが入るなどの被害を受けることがあります。また、地震に伴う津波で建物が浸水してしまうなどの被害を受けることもあるかもしれません。
地震・津波による被害を受けるリスクへの対策としては、以下の3点が考えられます。

① 地震保険に入る
(※)ただ、保険で全額補償されることは難しいので、できれば掛け金を最大にするのが望ましい
② 建物の構造を理解する
・購入を検討している物件が鉄筋コンクリート(RC)造の重厚なマンションであるか確認
・新耐震法の施行(1981年)以降に建てられた物件であるか確認
③ 活断層のある地域や沿岸部の物件は極力避ける

特に日本は地震の発生しやすい国ですので、とれる対策は十分にとるようにしましょう。

6.入居者トラブルが起きてしまうリスク

アパート経営をする中で、入居者トラブルが起きてしまうリスクがあります。
具体的には、家賃滞納をされてしまうケースや、マナーの悪い入居者が近隣入居者とトラブルを起こすケース、入居者が自殺してアパートが事故物件化してしまうケースなどが考えられます。

①家賃滞納されてしまうケース
家賃滞納をされてしまうと、本来入るはずの家賃を回収できません。他方、毎月のローン返済は発生しますので、家賃滞納が何ヶ月も続くと、毎月のキャッシュフローが赤字になってしまいます。しまいには、家賃滞納のまま踏み倒して逃げられてしまうというケースもあるのです。

②マナーの悪い入居者が近隣入居者とトラブルを起こすケース
マナーの悪い入居者が近隣入居者とトラブルを起こしてしまうと、マナーの悪い入居者が1人来たせいで近隣の住人が数名(上下階や両隣)一気に退去してしまい、突然複数の空室が発生する危険があります。マナーの悪い入居者が居座る限り、次の入居者もみつかりにくいでしょう。

③入居者が自殺してアパートが事故物件化してしまうケース
入居者が自殺してアパートが事故物件化してしまうと、先ほど「心理的瑕疵」のところでも書いたように、入居者に避けられて物件が空室になってしまうようになります。

以上のような入居者トラブルへの対策として、以下の3つが挙げられます。

・賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
・入居者審査を厳しくする
・損害賠償について知っておく

以下、それぞれについて解説していきます。

6-1.賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう

賃貸管理会社は、オーナーの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる会社のことです。賃貸管理会社にマンションの管理委託をすることによって、万が一入居者の家賃滞納があった場合でも、賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらえます。
立替払いをしてくれる期間は賃貸管理会社によって異なりますが、だいたい6ヶ月から、長い会社だと1年まで立て替えしてくれます。
ただ、賃貸管理会社に委託すると、費用として家賃の5~6%ほどかかるということは覚えておきましょう。

6-2.入居者審査を厳しくする

家賃をきちんと払えそうな人やマナーを守ってくれそうな人にのみ入居してもらうために、入居審査を少し厳しくするという手段があります。具体的には、以下の点を審査します。

・入居希望者の勤務先や年収を確認する
・親族を連帯保証人につけてもらう
※この時、連帯保証人についても勤務先や年収を確認する
・連帯保証人がつけられない場合、必ず保証会社をつけてもらう
・直接面接をして人間性をみる

ただし、あまり審査を厳しくしすぎると、今度は空室になってしまいかねないので注意が必要です。バランスの良い審査をするようにしましょう。

6-3.損害賠償について知っておく

事故物件化することを事前に防ぐのはほぼ不可能といえるでしょう。入居者が今後自殺しそうな人かどうかを事前に知ることは不可能です。
そこで、事前にできる対策としては、損害賠償について知っておくということです。
もし自分の貸しているマンションで入居者が自殺した場合、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対して損害賠償請求をすることができます。過去の裁判例によれば、「損害」として認められるのは、自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用です。万が一に備えてこのことを覚えておきましょう。

7.建物・設備が老朽化するリスク

アパートの経年劣化により、建物・設備が老朽化してしまうリスクはさけられません。ただ、建物・設備が老朽化しままだと、新たな入居者が来ず空室になってしまったり、家賃を大幅に下げなくてはいけなくなったりしてしまいます。

以上のようなリスクを抑えるために、数年に一度建物全体をリフォームする必要があります。ここでかかるのが修繕費用です。

ところが、修繕費用は1回あたりのコストが高いです。安ければ数十万で住むこともありますが、多くの場合数百万円かかってしまいます。この修繕費用をあらかじめ見込んでいないと、突然の大きな支出に対応できず、アパート経営が立ち行かなくなってしまいます。

こうならないためにも、あらかじめ修繕費用を予測し、計画的に積み立てておきましょう

ちなみに、リフォームにかかる費用はリフォーム業者によってまちまちですが、ワンルームの場合のおおまかな相場は以下の表のようになっています。資金計画の参考にしてください。

項目 費用
キッチン 新キッチンへの取り替え 15~30万円前後
食器洗浄機の設置 17~25万円前後
3点ユニット(風呂、トイレ、洗面所) 分離工事 50~100万円前後
浴槽を交換 20~90万円前後
便器を交換 7~20万円前後
便器に温水洗浄機をつける 20~50万円前後
洗面化粧台の交換 10~30万円前後
フローリングの張り替え 15~20万円前後
クロスの総張り替え 5~7万円前後
給湯器交換 10~15万円前後
天井・壁のリフォーム それぞれ単価900円
各木部の塗装 単価3万円前後
ルームクリーニング 2万円以内
床暖房を設置 25~50万円
ふすま・ドアを交換 2~15万円
押入れをクローゼットに変更 20~25万円
コンセントを増設 1万円以内

8.まとめ

アパート経営のリスクと対策について書きましたが、いかがでしたか?
確かにリスクは多く存在しますが、あらかじめ対策できることがほとんであることがわかります。
アパート経営をはじめる際は、ぜひ本記事を参考にしてください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket