その利回りは真実?アパート経営のリスクと対処法

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

アパート経営とは、アパート1棟を購入または建築し、その各部屋を入居者に賃貸することで、家賃収入を得ていく不動産投資です。複数の部屋から家賃収入が得られますので、多くの利益が得ることが可能です。

しかし、管理する部屋が多いゆえに、リスクも多く存在しています。マンションの1室を購入して行うマンション経営と比較しても、購入資金が高額になりますので、資金面でのリスクも増えます。

ここまでの話だと、アパート経営に不安になる方も多いと思いますが、あらかじめリスクを予測し対策をしっかり取っておけば、アパート経営の失敗リスクを回避することが可能です。

本記事では、アパート経営をする上で起こるの可能性のあるリスクを徹底的にご紹介します。また、リスクを踏まえ、事前にできる対策についてもご紹介します。

1.アパート経営の基本

具体的なリスクの話に入る前に、まずアパート経営の基本的な知識について確認しておきましょう。

アパート経営とは、アパート1棟を購入または建築し、その各部屋を入居者に賃貸することで、家賃収入を得ていくことです。似た言葉として「マンション経営」というものがありますが、こちらはマンションの1室単位で購入し、その一室を入居者に課すことで家賃収入を得ていくことです。

始め方としては、土地と建物をセットで購入するケースと、あらかじめ所有している土地に新たにアパートを建築するケースが多いです。

ちなみに、不動産業界には「アパート」が集合住宅の中で木造や軽量鉄骨造のものを指し、「マンション」が集合住宅の中で鉄筋コンクリート造、重量鉄骨造のものを指すという慣習があるそうです。ただ、この記事では上記区分けに従わず、集合住宅1棟を経営する場合はその構造に関係なく「アパート経営」と呼ぶことにします

1-1.アパート経営の仕組みとリスクの考え方

次に、アパート経営で利益が出る仕組みを説明します。

アパート経営の仕組みですが、まずはアパートを購入または建築します。購入費用や建築費用はローンで融資を受けて支払いケースがほとんどです。その後、入居者を募集して賃貸します。次に、入居者から賃料を得ます。ここで得た賃料から、ローンを返済していきます。差し引きで残った分が、オーナーの利益になります。

上記のアパート経営の仕組みから、アパート経営の利益は「物件から得られる賃料の総額からローン返済や経費を引いた差額」であることがわかります。

逆に考えると、ローン返済額と経費の合計が物件から得られる賃料の総額を超えてしまうと、キャッシュフローが赤字になってしまうということです。こうなるケースとして一番気をつけるべきなのが、物件が空室(入居者がいない状態)になってしまうことです。

物件が空室となってしまうと、空室になった部屋からは家賃収入が回収できません。その一方、アパート経営にかかる経費や毎月のローン返済は変わらずかかります。すると、家賃収入の合計よりローン返済額や経費の合計の方が高くなり、キャッシュフローが赤字になってしまうリスクが生じるのです(以下、「空室リスク」)。アパート経営のリスクを考える際は、まずこの点をおさえておく必要があります。

以下、空室リスクに繋がる可能性があるものを中心にアパート経営のリスクをご紹介し、それぞれの対処法について解説していきます。

一般的な建物や不動産投資全般のリスクについては、必ずチェックしておきたい!マンション経営のリスクと対処法の記事で解説していますので、こちらを参考にしてください。

2.「利回り」を信用しすぎてしまうリスク

不動産会社がやけに高い利回り(目安は11%以上)を提示してくることがあります。一見良い話のように思えますが、それだけを見てアパート経営を初めてしまうと、実際にはそれほどの利回りが得られずアパート経営が失敗してしまうリスクがあります。
利回りの高い物件を提示された場合、以下の2点に注意しましょう。

2-1.「想定利回り」に注意する

不動産会社が提示する利回りがやけに高いなと思ったら、実はその利回りは「想定利回り」だった、という可能性があります。

「想定利回り」とは、アパートが満室になったことを想定し、全ての部屋から想定の家賃が回収できた場合に実現できる利回りのことです。「想定利回り」の問題点は、①アパートに空室が出てしまえばその利回りは実現できない点と②「想定の家賃」が相場より高く設定してあることが多い点です。想定利回りを信用してアパートを購入してみたら、実際は空室が出てしまったり、想定の家賃ほどの家賃が回収できなかったりして、期待した利回りを得られないということがあるのです。

以上のようなリスクを避けるために、不動産から提示された利回りがやけに高いなと感じたら、下記の2点を確認しましょう。

①物件周辺の地域が、ちゃんと賃貸需要のある地域かを確認する
②提示された利回りが家賃いくらで計算されているかを調べ、それを周辺の家賃相場と比較し、高くないか確認する

アパート経営の利回りについては、アパート経営の利回りの真実|間違った計算をしていませんか?の記事で詳しく解説しています。

2-2.不動産会社が無理やり満室にしただけではないか確認する

不動産会社が提示する利回りがやけに高いなと思ったら、実は不動産会社が無理やり満室状態にしている状況だった、という可能性があります。

例えば、満室状態にするために問題のある入居者を放置している場合があります。部屋が埋まっている状態を保つために、家賃滞納をする入居者を放置している場合などです。この場合、実際にアパート経営をはじめてみたら家賃滞納者から家賃が回収できず、アパート経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

また、近々退去することが確実な人をなんとか入居者としてかき集めている場合もあります。大学のキャンパス近くにある物件で、もうすぐ卒業で退去することが確実な4年生などを安い家賃でなんとかかき集めて満室状態にしている場合などです。この場合、実際にアパート経営をはじめてみたら春が来た途端一気に退去され、また入居者を募集しなければならなくなってしまうおそれがあります。すぐに入居者が見つかればいいですが、近くに新しいマンションや寮などができてそちらに学生を持って行かれてしまうと大量に空室が発生してアパート経営が立ち行かなくなるおそれがあります。

以上のようなリスクを避けるため、購入を検討するアパートが満室状態の場合、入居者の属性や家賃の支払い状況、現在の家賃設定を確認する必要があります。

3.ローン返済額が多くなりすぎるリスク

アパート経営をしている中で、ローン返済額が多くなりすぎるリスクがあります。
アパート購入時は多くの場合ローンで融資を受けて購入しますが、この時融資を受けすぎると、その分返済しなければいけない借金が増えるということになります。特にアパート経営の場合、土地と建物をセットで買ったり建物を1から建築したりと、購入費用が大きくなるため融資額も大きくなります。
アパート経営の中で順調に返済していければいいですが、予想外に空室が続いたり家賃滞納が発生したりしてローン返済が立ち行かなくなってしまった場合、資金計画がどんどん崩れてしまい、最悪の場合自己破産ということになりかねません。

そのため、物件購入時にローンを借りすぎないように注意が必要です。
アパート経営の場合、投資用アパートの1室に自分が居住することで住宅ローンが利用でき、フルローンを受けることも可能になります。フルローンが利用できれば初期費用0円で始められるので、一見良い話のように思えます。ところが、フルローンを受けるということは、それだけ返済しなければいけない借金を抱えるということなので、その分リスクを伴うということも覚えておきましょう。

4.建物・設備が老朽化するリスク

アパートの経年劣化により、建物・設備が老朽化してしまうリスクはさけられません。ただ、建物・設備が老朽化しままだと、新たな入居者が来ず空室になってしまったり、家賃を大幅に下げなくてはいけなくなったりしてしまいます。

以上のようなリスクを抑えるために、数年に一度建物全体をリフォームする必要があります。ここでかかるのが修繕費用です。

ところが、修繕費用は1回あたりのコストが高いです。安ければ数十万で住むこともありますが、多くの場合数百万円かかってしまいます。この修繕費用をあらかじめ見込んでいないと、突然の大きな支出に対応できず、アパート経営が立ち行かなくなってしまいます。

こうならないためにも、あらかじめ修繕費用を予測し、計画的に積み立てておきましょう

5.まとめ

アパート経営のリスクと対策について書きましたが、いかがでしたか?
確かにリスクは多く存在しますが、あらかじめ対策できることがほとんであることがわかります。
アパート経営をはじめる際は、ぜひ本記事を参考にしてください。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket