注意できてる?不動産投資でよくある失敗の4つの例

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こんにちは!
「不動産投資のススメ」の管理人、松崎 サブローです!

不動産投資に興味がありますか?

「家賃収入を生活費の足しにしたい」、「将来の私的年金にしたい」「大きな利益を出したい」など、様々な理由で不動産投資を検討されている方がいると思います。ただ、不動産投資もあくまで「投資」ですので、必ず利益が出るとは限りません。場合によっては失敗してしまうこともあり得ます。

「不動産投資で失敗する」というのは、一般的には赤字が出てしまうことを言います。ひどい場合には破綻してしまうこともあります。せっかく生活費の足しにしようと始めた不動産投資なのに、赤字が出て逆に生活が苦しくなってしまったら本末転倒ですよね。

そこでこの記事では、不動産投資でしてしまいがちな失敗例と、そうならないための対策についてご紹介していきます。これを読めば、あなたも安心して不動産投資を始められるようになるでしょう。

ぜひ参考にしてくださいね。

1.営業マンの話を鵜呑みにしてしまって失敗

1つめに、営業マンの話を鵜呑みにしてしまって失敗することがあります。

不動産投資で「失敗」といった場合、多くは赤字が大きくなりすぎることによる失敗を指します。

不動産業者は、自分の物件を売ることが目的です。物件を売るために、不動産投資をするとどんなメリットがあるという話や、自社の物件を買えばどれだけ利益が出るという話を、上手に話すと思います。この手の営業トークはマニュアル化されていることも多く、完璧に仕上がっていますので、話を聞くと信じてしまう人も少なくないでしょう。場合によっては、コンサルタントやFP(ファイナンシャルプランナー)といった資産運用の専門家を招いたセミナーなどで、より説得力のある営業トークをすることもあります。

ただ、上記の通り不動産業者の第一目的はあくまで「自分の物件を売ること」です。その物件を買った人がうまく不動産を経営していくことまで責任を持ってくれるとは限りません。

実際に不動産経営を始めると営業マンが話したほどの利益が出ず、赤字が続いて破産してしまうこともあります。
また、営業マンに勧められるがままに物件を購入したら、ローン返済が膨らんで収支がとれなくなり破産してしまうこともあります。
その他、購入時に営業マンからは伝えられなかった思わぬ出費(後ほど紹介します)が出て、経営が上手くいかなくなって破産してしまうこともあります。

こういった失敗をしないためには、営業マンのトークを鵜呑みにするのではなく、不動産投資を本気で始めるのであれば自分でも少し勉強してみることが必要でしょう。営業マンが言うように上手くいくものではないということをすぐ見破ることができるはずです。
特に、物件の善し悪しを見極める目は持っておいた方が良いでしょう。営業マンが必死に売ろうとする物件は、売れ残っていてあまり投資物件として良いとはいえないものも多いです。こういった物件を掴まされないためにも、自分である程度判断できるようになっえおく必要があります。

その他の対策としては、不動産投資を始める前に以下のことを明確にしておくことでしょう。

〇不動産投資を始める前に明確にしておくこと

・不動産投資をする目的を明確にする
(私的年金の代わり?万が一に備えた生活資金?大きな収益を狙う?)
→目的に応じて、どれくらい物件を買うかなどを考慮
・綿密な収支計画を立てる
(下で紹介する出費や空室リスクなどを十分考慮する)
・現在どれだけ資金を確保できているかを把握する
(万が一経営が苦しくなった場合に備える)

2.重要事項の説明をしっかり聞かないで失敗

2つめに、重要事項の説明をしっかり聞かないで失敗してしまうことがあります。

重要事項とは、取引する不動産や取引の条件について、文字通り「重要な」内容のことをいいます。重要事項は、不動産を取引する際、宅地建物取引士という不動産取引のプロから説明を受けることができます。重要事項の説明をしっかり聞いていないと、後々になってトラブルが起きた際、対応できないということになってしまいます。そうならないためにも、重要事項の説明はしっかり聞いておく必要があります。

重要事項については、「重要事項説明書」という書類が配布された上で、宅地建物取引士から説明されます。後のトラブルを防ぐためにも、あらかじめ「重要事項説明書」に目を通し、少しでもわからない点があれば説明を受ける時に質問するなどして確認しましょう

重要事項には、具体的に以下のようなことが記載されます。特に気をつけるべきなのは、赤字にした部分です。

〇重要事項の内容

①対象となる宅地又は建物に直接関係する事項
登記記録に記録された事項(登記簿に登録された内容のこと)
・都市計画法、建築基準法等の法令に基づく制限の概要
・私道に関する負担に関する事項
・飲用水・電気・ガスの供給施設及び排水施設の整備状況
・宅地造成又は建物建築の工事完了時における形状、構造等(未完成物件の時)
・当該宅地建物が造成宅地防災区域内か否か(区域内の場合、建築に許可が必要になる)
・当該宅地建物が土砂災害警戒区域内か否か(区域内の場合、建築に許可が必要になる)
・石綿(アスベスト)使用調査の内容(建築にあたり石綿を使用したかどうか)
・耐震診断の内容
・住宅性能評価を受けた新築住宅である場合(住宅性能評価書の交付の有無)

②取引条件に関する事項
・代金及び交換差金以外に授受される金額
・契約の解除に関する事項
損害賠償額の予定又は違約金に関する事項
・手付金等の保全措置の概要(業者が自ら売主の場合)
・支払金又は預り金の保全措置の概要(ローン特約
・金銭の貸借のあっせん
瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要
・割賦販売に係る事項

③その他の事項
上記以外の、取引の判断に重大な影響を及ぼす事項について書かれています。

④一棟の建物又はその敷地に関する権利及びこれらの管理・使用に関する事項(マンションの場合)
・敷地に関する権利の種類及び内容
・共用部分に関する規約の定め
・専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約等の定め
・専用使用権に関する規約等の定め
・所有者が負担すべき費用を特定の者のみ減免する旨の規約等の定め
・計画修繕積立金等に関する事項
・通常の管理費用の額
・管理の委託先
・建物の維持修繕の実施状況の記録
・その他

※参考:これでわかる!『重要事項説明書』

2-1.抵当権の有無

「登記記録に記録された事項」として、購入する物件に抵当権が設定されてないか確認しましょう。つまり、物件の売主にローンが残っていないか確認しておく必要があるのです。

抵当権とは、債務が弁済されない場合(ローンが返済されない場合)に備えて、弁済されない分のお金を対象となる不動産から優先的に回収できるようにするための権利のことです。金融機関は、ローンが返済されなかった場合、抵当権を設定した不動産をお金に変え、そこから残りのローンを回収することができるのです。

売主にローンが残っていて購入する物件に抵当権が設定されていると、せっかく購入した物件が金融機関によって回収さてしまう可能性があります。こうならないためにも、抵当権の有無をしっかり確認し、もしあった場合はその抵当権を抹消できないか不動産会社に相談しましょう。

2-2.損害賠償額の予定又は違約金

損害賠償額の予定又は違約金についても確認しておきましょう。
売買の際は損害賠償や違約金について定めるのが一般的ですが、宅建業者(宅建士)はその額および趣旨、内容について説明することが義務付けられています。

損害賠償は、不動産の取引にあたって売主か買主のどちらかが相手に損害を与えた場合、その補填を請求できる規定です。「損害賠償額の予定」とは、あらかじめ補填する賠償額がいくらかを決めておくことです。

違約金は、売主か買主のどちらかが契約違反した場合に支払うお金のことです。一般的に、違約金の額は売買価格の20%以下に設定されます。

2-3.ローン特約

「支払金又は預り金の保全措置」として、ローン特約についても確認しておきましょう。

ローン特約とは、万が一不動産を購入する際にローンの審査が通らなかった場合、無条件で売買契約を解除することができるという特約です。買主がローンで融資を受けて不動産を買おうとしていたのに、買主の責任ではない事情で審査が通らなかった場合、買主はお金を工面することはできません。そのような場合でも「契約したんだから払え」というのは酷です。よって、上記のような規定を定めるのです。

この時、「審査が通らなかった場合は契約を解除できる」ということだけでなく、「○○の条件で融資の承認が下りなければ契約を解除できる」という条件(融資期間や金利など)まで記載しておきましょう。ローンの審査が通ったとしても融資の条件が悪ければ、不動産を買うだけ損になることもあり得ます。そういったことを避けるためにも、ローン特約については細かくチェックする必要があります。

ちなみに、ローンの審査が通らなかったことにつき、買主の側に落ち度がある場合は解除することができませんので注意しましょう。

2-4.瑕疵担保責任

瑕疵担保責任の履行に関する措置も、きちんと確認する必要があります。

瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵(パッと見気づかないような欠陥)があった場合に売主が負う責任のことです。もし取引した物件に瑕疵があった場合、売主は欠陥を修理する義務、もし欠陥のため買主が物件を買った目的を達成することができない場合は契約を解除する義務を負います。ちなみに、瑕疵担保責任を追及できるのは、買主が瑕疵に気づいてから1年以内です。

物件を購入した後で何かしらの欠陥が見つかった時にトラブルにならないよう、瑕疵担保責任についても確認しておく必要があります。

3.安易な借り入れをして失敗

3つめに、安易な借り入れをして失敗してしまう場合があります。

不動産を購入するとき、ほとんどの場合はローンを組んで購入すると思います。

ローンの返済計画について、あまり返済計画を短く立ててしまう(15年など)と、空室などが出た場合返済が苦しくなってしまう危険があります。返済期間が短いと、それだけ1年あたりの返済額も大きくなってしまうからです。

また、ローンを借りすぎてしまっても、返済に苦しむことになります。あまり多くのローンを抱えると、返済期間中に金利が上がってしまい返済額が一気に膨らむ危険があるのです。

それと、意外と盲点なのが、不動産投資で投資用ローンを組んでいる場合に、住宅ローンが組めなくなる危険があることです。不動産投資で赤字を出している場合、住宅ローンを組むのは厳しくなるそうです。もし今後マイホームの購入を考えているなら、安易に投資用ローンを組んでしまうのは避けた方が良いでしょう。

4.思わぬ出費で失敗

4つめに、思わぬ出費をして失敗してしまうことがあります。

不動産投資を始める前にしっかりと収支を計算しておかないと、予定していなかった出費で失敗してしまうことがあります。「思わぬ出費」の例として、以下のようなものがあります。

4-1.空室になった時の出費

物件の賃借人(入居者)が退去すると、リフォーム代やクリーニング代などの出費がかかります。また、空室状態になった物件からは家賃が得られませんので、ローンだけを支払う形になります。加えて、次の入居者を募集するにあたって、築年数の経過により家賃を下げざるを得ない場合が多いです。

これらを合わせて、空室になった場合に1室あたり20万円ほどが手取りから無くなってしまう場合もあります。

4-2.税金の出費

また、税金にも注意しておく必要があります。

中でも「減価償却費」には注意が必要です。減価償却費とは、「建物が年々劣化していくだろう」という建前で、実際の支出とは関係なく不動産投資の「必要経費」として計算する仕組みです。

減価償却費をしっかり計算しておかないと、減価償却費がローンの元本返済額を上回り、不動産投資のキャッシュフローが赤字になってしまうデッドクロスという現象が起きてしまいます。

デッドクロスについては、ここまでの説明を読んでもピンと来ないという方が多いと思います。デッドクロスについては、不動産投資における「デッドクロス」の仕組みと回避法を詳しく解説!で詳しく解説していますので、そちらを参考にしてみてください。

5.不動産投資の失敗例を紹介したブログ

実際の失敗談などを見聞きすると、「不動産投資で失敗するとはどういうことか」のイメージがわきますよね。そこで最後に、不動産投資の失敗談を赤裸々に書いたブログを紹介します。いずれも「体験者によるリアルな声」を知ることができるので、大変参考になるでしょう。

5-1.『アパート経営奮闘記』


アパート経営奮闘記

サラリーマンをしながらアパート経営をする著者が、自身の苦労話や失敗談を赤裸々に書いたブログです。非常にリアルな情報が具体的に書かれていますので、参考になるでしょう。

初めて読む場合は、「カテゴリ」の中の「目次」という項目から読むことをおすすめします。

5-2.『僕と投資と樹海の日々』


僕と投資と樹海の日々

男 既婚 子供は女の子一人。1974年長野県生まれ。2006年に友達の影響で株を始め、同時に漫画をブログに書き始める。株とともにFXでも大負け。2008年不動産に挑戦するも失敗!只今漫画作成に集中。

出典:僕と投資と樹海の日々

「楽待不動産投資新聞」や「健美家」といったサイトでも話題のまりおさんのブログです。ご自身の失敗経験を基にした記事を書かれています。ご自身の失敗経験を踏まえた、これから不動産投資をする方へのアドバイスも書かれていますので、とても参考になります。

6.まとめ

不動産投資の失敗例についてご紹介してきましたがいかがでしたか。

今回は不動産投資一般の失敗例についてご紹介してきましたが、例えば「マンション経営」や「アパート経営」といった投資対象ごとの具体的な例を知りたい方は、以下のサイトを参考にしてみてください。
マンション経営で失敗しやすい5つのパターンと対策方法
必ずチェック!アパート経営で失敗しやすいポイントまとめ

また、失敗しないためにはどういった対策を取るのがいいかという点に関しては、失敗を回避!不動産投資のリスクと対処法を時系列で解説します!で徹底的に解説していますので、そちらもご覧下さい。

この記事が、不動産投資に興味を持ったすべての方の参考になれば幸いです。

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