不動産投資のリスクと失敗事例

不動産投資で失敗する5つの原因はこれだ!成功者との違いとは!?

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不動産投資で失敗する5つの原因はこれだ!成功者との違いとは!?

不動産投資をしたいものの、失敗をするのが怖いと思う人もいるでしょう。

しかし、不動産投資で失敗する人には原因があります。

失敗する人の原因を把握すれば、失敗しないための対策法を立てやすいです。

不動産投資で失敗した人の中には、反省をして成功への道を駆けあがった人もいます。

この記事では、不動産投資で失敗する人の5つの原因を解説し、収益を生み出すコツを紹介します。

本記事を読み終えると、不動産投資で失敗する人の特徴が分かるため、不安な気持ちを減らした状態で投資に取り組めるようになるでしょう。

この記事を読むと分かること

  • 不動産投資の失敗事例
  • 不動産投資で失敗する人の特徴
  • 失敗から成功への這い上がり方

1.不動産投資の失敗事例を紹介

不動産投資の失敗事例を紹介

はじめに、不動産投資で失敗した事例を見てみましょう。

1-1.街の環境が変わって失敗

購入した物件の街の雰囲気が変わった失敗した事例です。Aさんはファミリー層が多く住んでいた地域に、2LDKの投資用不動産を購入しました。

購入当初は、家族向けのレストランや遊園地など、家族向けの施設が充実していました。しかし購入から3年経った時に、物件の近くに大学が建つとの報道が…!結果、街中には1人暮らしの人が増えました。

それに伴い、単身者向けの施設が増え、ファミリー層に人気がない街になっていくことに…。2LDKの物件は部屋が広いため、単身者には人気がありませんでした。

結果、入居者が入らない事態となり、不動産投資に失敗してしまったのです。

1-2.入居者が増えずに失敗

住民層に合わせて物件を買ったものの、入居者が増えずに失敗した事例です。

Bさんは大学生が多い地域に、ワンルーム全6室のアパートを一棟購入しました。購入から5年間は、アパートの入居率が常に8割を超えている状況でした。

しかし、5年を超えたあたりから入居者が大幅に減ります。理由は、物件付近に新築マンションが増えたことでした。

自身が購入した物件よりも築年数が浅く、安い賃料で貸し出している物件が多かったため、あっという間に入居者はいなくなることに…。

最終的にBさんは、入居者を増やせずに失敗したのです。

1-3.年間の収入が支出を上回ってしまい失敗

家賃収入が物件のランニングコストを超えた事例です。Cさんはアパート一棟を購入後、入居者が入らなかったため、相場よりも家賃を安く設定しました。結果、満室状態になります。

しかし家賃を下げた分、満室であるにもかかわらず赤字寸前であることに気付きました。しかも、地価の上昇で年間の固定資産税が前年度と比べて10数万円増加し、資金がパンクする羽目に…。

気付いた時には手遅れの状態でした。最終的に、利益を出せずに物件を売却してしまったのです。

メモ

想定外のことが起こったり、収支計画を狂ったりすると、失敗しやすくなりそうだね!

2.不動産投資に失敗する人には特徴がある

不動産投資に失敗する人には、特徴がある

不動産投資で失敗するのが怖いと思った人もいるかもしれません。

しかし、失敗する人には、いくつかの特徴があります。ここでは、不動産投資で失敗する人の特徴を見てみましょう。

2-1.不動産投資の勉強をしていない

不動産投資の勉強を全くしないケースです。たとえば、このような項目があります。

  • 不動産の買い時/売り時
  • 入居者の集め方
  • 入居者が集まりやすい/集まりにくい物件の特徴
  • 利回りの種類
  • 不動産投資時の確定申告

不動産投資を行う時は、上記のように学んだ方が良い項目が、たくさんあります。

不動産投資の勉強の有無で、不動産投資の成功率に差が出るため、ある程度の知識は身に付けた方が良いでしょう。

2-2.物件の調査をせずに購入した

物件の安さや利回り率の高さなど、数字の面だけで判断をして、購入するのも失敗する原因です。確かに物件の価格が安かったり、利回り率が高かったりすると、お得に感じて購入してしまう気持ちも分かります。

そうは言っても、入居者がいなければ利益は生まれません。つまり物件を買う時は、価格と利回りだけではなく、収益性の有無も見る必要があるということです。

安くて利回りが高い物件を、たくさん買っても入居者がいない限り、家賃収入は0ですので、覚えておきましょう。

2-3.経費をかけすぎている

物件の経費をかけすぎて、失敗する人もいます。ありがちなのが、物件の購入費用の安さに目がいき、購入してから経費が高いことに気付くパターン。

ランニングコストの確認をせずに物件を購入すると、陥りやすいです。その状況を回避するためにも、確認してから買うことを、おすすめします。

2-4.購入~売却までの道筋を考えていなかった

購入~売却までのプロセスを考えてなかったことで、失敗するケースもあります。毎年、家賃収入で利益が発生していても、購入時よりも安い価格で売却したことで、トータルの損益がマイナスになる場合も…

この事態に陥らないためにも、購入~売却までの道筋を考えるのは大事といえます。

2-5.不動産投資家の人脈を形成していない

不動産投資家の人脈を形成してないことが、失敗の理由になる場合もあります。不動産投資をしていると、自身では解決できない問題にぶち当たる可能性も0ではありません。この時、頼りになるのが人脈です。

人脈があったら、あなたが困っている時に手を差し伸べてもらえる確率が増えて、失敗から回避できる場合があります。しかし、人脈がなければ誰にも助けてもらえず、失敗しやすいです。

よって、不動産投資家との人脈の有無も、成功率に影響するといえるでしょう。

3.不動産投資で失敗した人の中には諦める人もいる

不動産投資で失敗した人の中には諦める人もいる

一度の失敗で、不動産投資を諦める人もいます。

ここでは、不動産投資を諦める人の理由を見てみましょう。

3-1.維持費を払えなくなった

物件の維持費が払えない状況になって、不動産投資を諦める人は一定数存在します。キャッシュに余裕がない人に多く、当てはまる事例といえるでしょう。

物件によっては、管理費や修繕費、固定資産税などの年間の維持費が100万円以上発生します。なかでも、固定資産税は要注意です。

なぜなら、地価の上昇で急激に税額が上がるからです。2019年10月現在であれば東京や大阪、福岡などの大都市圏。その他に沖縄県那覇市や石垣島、北海道の倶知安町も地価が上昇しています。

なかには、固定資産税が払えなくなり物件を売却する人もいるため、注意しましょう。

3-2.精神的な不安に襲われた

精神的な不安に襲われ続けて、不動産投資を諦める人もいます。たとえば、このような状況です。

  • 不動産投資に関する悪夢を見て不眠症になった。
  • 他の投資家に「あの物件は儲からないよ」と言われたことが気になって不安になった。
  • 自分の資金が持つか気になり、不安になった。

症状がひどい場合は、精神疾患に襲われる人もいます。

3-3.本業に差し支えが出るようになった

不動産投資のことが気になって、本業に差支えが出だして諦める人もいます。不動産投資をしている人の中には、副業の人も存在します。

不動産の情報に過敏になりすぎて、本業の仕事が手につかなくなり、不動産投資から身を引く人がいるのも事実です。ぞのため、本業に集中できなくなる人には、不動産投資は難しいでしょう。

3-4.空室率が高くて耐えられなくなった

不動産を数室購入したものの、空室率が全く下がらず耐えられなくなり、諦めるケースもあります。全室満室を目指して物件を購入した人からすると、耐えられない状況になっても、おかしくありません。

現在では日本の人口が減っていることもあり、空き家率も増えています。そのため、空室になっても落ち込まずに、ある程度割り切ることが大事といえるでしょう。

3-5.物件の管理が面倒になった

物件の管理が面倒になって諦める人もいます。たとえば館内の清掃や、駐車場回りの草抜きをするのが面倒になったなど、いろいろな理由があります。

とくに投資家自身で建物周りの手入れを行っている場合は、物件の管理が余計面倒だと感じるでしょう。

メモ

不動産投資で大損失が起こって、立ち直れないのも続けられない原因かもしれないね!

4.不動産投資で失敗すると、こんなことが起きる

不動産投資で失敗すると、こんなことが起きる

不動産投資で失敗したらどうなるの…。と漠然に考えている人もいるでしょう。

ここでは、不動産投資に失敗した時に何が起こるかを、3ステップに分けて紹介します。

4-1.生活費に余裕がなくなる

資金繰りが厳しくなると、生活費のお金を使ってまで物件の運用をしようとします。そのため、生活費に余裕がなくなり衣食住が満足できない状況になるのです。

食事バランスが偏ったり、服を買えなかったりして、不憫な生活だと感じる人もいます。

4-2.大借金を抱える

生活費のお金を使っても足りないのに、不動産投資を続ける場合は、借金をします。

銀行ローンや消費者金融などから、お金を借りるのです。結果、借金の負債額が増えて返済ばかりに気を取られる生活になってしまいます。

4-3.自己破産をする

大借金をした人の中には、返済ができなくなり、自己破産をする人もいます。

自己破産とは債務整理の一種で、借金が帳消しになる制度のことです。手続きは裁判所を通じて行われます

借金が帳消しになる制度と聞いて、良さそうな制度に見える人もいるかもしれません。しかし、デメリットも複数あります。デメリットは、こちらです。

  • ローンを組めなくなる(最低でも10年前後)
  • 国が発行する広報誌「官報」に、自己破産したことが載る
  • 弁護士へ自己破産手続きを依頼すると数十万円の費用がかかる(弁護士に頼まないことも可能だが、手続きが複雑なうえ相当な手間がかかるため現実的ではない)

また、自己破産は誰もが利用できる制度ではありません条件に合わない人は利用できないため、ご注意ください。

※万が一夜逃げすることになったら、どんな悲劇が待ち受けているのか。詳しく知りたい方は、こちらの記事「夜逃げをする理由は?|その後の悲惨な生活やデメリットの実態を解説」もご覧ください。

メモ

不動産投資で失敗したことで、生活が一変する人もいるよ!

5.ただ不動産投資に失敗しても這い上がる人がいるのも事実

ただ不動産投資に失敗しても這い上がる人がいるのも事実

不動産投資を失敗した時の面ばかり話しましたが、失敗しても成功を手に入れる人がいるのも事実です。

最後に、どんな人が這い上がりやすいか見てみましょう。

5-1.損失が発生している物件を売却する勇気を持つ

損失が発生している物件を売却することです。物件を購入した人の中には、購入時の費用を取り返すまで物件を持ち続ける人もいます。

確かに物件を長期間持っていれば、入居者が集まり家賃収入が増える可能性があります。しかし入居者が集まらなければ、お金は出ていく一方です。気付いた時には、手遅れになっていることも…。

よって、被害を最小限に抑えるためにも、損失発生物件を売却する勇気を持つことは大事なのです。

損失が膨れている物件を手放して、利益を生んでくれそうな物件を買いなおした方が、効果的といえるでしょう。

5-2.不動産を購入する前に準備をする

不動産を購入する前には準備をすることも大事です。準備をする内容の例は、こちらです。

  • 市場調査をして購入する地域を決める
  • 資金額に見合う物件を選ぶ
  • 不動産投資時にやるべきことの確認

どのくらい準備をするかで、収入を生み出す物件を購入できる確率は変わります。

5-3.景気の影響を真に受けない

景気の影響を真に受けないのも大事です。たとえば好景気の時、一般的には地価が上がると言われています。なかでも東京は、全国の中で最も地価が高い地域です。

それでは、好景気の時に東京の物件を買えば良いかというと、そういうわけではありません。確かに東京に建つ物件の価値は高いです。

しかし、その分固定資産税も高いため、費用が相当かかります。よって、物件の価値が高くても入居者がいなければ赤字になるだけです。それでは不景気の時は、どうなるでしょうか。

不景気の時は、一般的に不動産価格は暴落しますが、入居者がいれば家賃収入は生まれます。しかも、好景気と比べて地価が下がる分、固定資産税も安くなるため、不景気でも稼げる可能性は十分あります

つまり、景気を鵜呑みにするだけでは、不動産投資では成功できないということです。結局は、景気に左右されすぎて物件を買わない方が良いといえます。

5-4.少しずつ物件を購入していく

高額の物件を1つ購入するのではなく、低額の物件を少しずつ増やす考え方も大事です(=スモールスタート)。

巨額の利益をいきなり狙うのではなく、小さく利益を積み上げることで不動産投資の失敗率を抑えます。

不動産投資は、一般的に金額が大きく長期にわたって行う投資です。そのためリスクが小さくて済む、このような投資方法が良いといえます。

こちらの記事には、ワンルームマンション投資で失敗しないためのコツが載っています。

関連記事>>失敗しないためのワンルームマンション投資マニュアル

6.不動産投資で失敗する原因のまとめ

不動産投資で失敗する5つの原因はこれだ!成功者との違いとは!?

不動産投資で失敗する原因は、いくつもあります。

しかし失敗する理由を理解して対策をとれば、不動産投資での成功は可能です。

失敗する人と違う行動をとれば、成功できる確率は上がります。

ぜひ、不動産投資で収入を得るためにも学んでみてください。

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  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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