必ずチェックしておきたい!マンション経営のリスクと対処法

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マンション経営に興味はあっても、リスクに対して不安になってしまい、なかなか踏み出せない方は多いのではないでしょうか?
インターネットで検索してみても、たくさんの失敗事例が出てくるので調べれば調べるほど不安になってしまいますよね。

確かに、マンション経営には多くのリスクが存在します。しかし、あらかじめ起こりうるリスクをおさえ、それに向けた対策をしっかり取っておけば、誰でも失敗せずにマンション経営をすることができます。せっかく安定収入を得るチャンスがあるのに、リスクを恐れて踏み出せないのはもったいないです。

そこで本記事では、マンション経営をする上で起こりうるリスクを徹底的に挙げきり、事前にできる対策について徹底的に検討します。本記事を読むことで、リスクを恐れることなくマンション経営を始めることができるようになるでしょう。

0.マンション経営の基本

まず、マンション経営のリスクを検討する前に、マンション経営の基本についておさらいしておきましょう。

0-1.マンション経営のしくみ

マンション経営は、マンションを1室単位で購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月安定した家賃収入を得ていくものです。多くの場合、マンションはローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。毎月の家賃収入からローン返済などの支出を引いたものが利益になるのです。手順を図に表すと、以下のようになります。

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マンション経営の詳細については、【保存版】マンション経営で安定収入を得るための仕組みとリスクを徹底解説!の記事でも詳しく解説していますので、ご関心のある方はあわせて参考にしてみてください。

0-2.マンション経営のリスクをどう考えるか

具体的なリスクの話に入る前に、マンション経営をするにあたって「リスク」というものをどう考えるか、ということをお話したいと思います。

「リスク」と聞くと、多くの人はそれを「危険」と捉えてしまうかもしれません。ですが、経済学には「リスクとリターンは均衡する」という言葉があり、リスクが高ければその分だけ収益機会となるリターンを得られる確率も高くなると考えられています。

マンション経営にも、いくつかのリスクがある反面、収益機会も大いにあるということになります。せっかくマンション経営に興味を持ったのに、「リスク」という言葉に過剰になってしまうと、そこにある収益機会を逃すことになってしまいます。

マンション経営で大切なのは、知識を使って「あらかじめ対策をとることができるリスク」にしっかり対処し、「取ったリスク<実際の収益(ローリスク・ミドルリターン、もしくはミドルリスク・ハイリターン)」を狙うことです。そのためには、マンション経営をするにあたって「事前に対策のとれるリスク」は何か、その対処法は何か、をしっかり知ることが重要なのです。

以下、マンション経営をする中で「事前に対策のとれるリスク」とその対処法を具体的に1つ1つみていきます。

1.瑕疵のある物件を購入してしまうリスク

マンションを購入する際に発生しうるリスクとして、「瑕疵(かし)のある物件を買ってしまう」ということが考えられます。瑕疵とは、何らかの欠陥があることです。
瑕疵のある物件を買ってしまうと、その物件の価値が下がってしまったり、入居者が入らなくなってしまったりすることが考えられます。よって、瑕疵がないか購入前にしっかり確認することが必要です。
瑕疵の種類としては、物理的な瑕疵、環境的な瑕疵、心理的な瑕疵、の3つがあります。以下、それぞれの具体例と確認方法を説明していきます。

1-1.物理的な瑕疵

物理的な瑕疵とは、建物自体の不具合や欠損のことです。具体的には、建物が傾いている、雨漏りがする、などです。

購入前に物理的な瑕疵がないか確認する方法としては、売買契約書の「物件状況確認書」をしっかり確認することが考えられます。物件状況確認書には下記の項目が設けられており、それぞれについて現在の物件の状況が書かれています。

・雨漏り
・シロアリ被害
・建物の瑕疵(傾き・腐食・その他不具合)
・石綿使用調査の結果の記録
・給排水施設の故障・漏水
・新築時の建物確認通知書・設計図書
・住宅性能評価
・耐震診断
・増改築・修繕・リフォームの履歴

購入前にこれをしっかり確認することで、買おうとしているマンションの現状を確認し、物理的な瑕疵のある物件を買ってしまうことを防ぐことができます。

1-2.環境的な瑕疵

環境的な瑕疵とは、物件の周辺環境の問題のことです。具体的には、近隣から騒音、振動、悪臭がする、近くに暴力団が住んでいる、などです。

購入前に環境的な瑕疵がないか確認する方法としては、自分で現地へ足を運び周辺の環境を確認する、以前入居者から物件の周辺環境についてクレームがなかったか物件の管理会社に問い合わせる、といったことが考えられます。入居者の身になって考えてみて、気になるポイントがないかチェックしましょう。

また、マンション内に暴力団事務所が入っている場合は、それを報告することが法律上不動産販売者の「告知義務」として、売る側の人間が買う側の人間に必ず伝えておくべき情報となっていますので、しっかり確認しましょう。

1-3.心理的な瑕疵

心理的な瑕疵とは、心理的に「住みたくない」と思わせるような問題のことです。具体的には、以前に殺人事件や自殺があった物件などです。いわゆる「事故物件」と呼ばれるものがこれにあたります。何か目に見える形での問題がなくても、不吉な感じがするために自己物件は避けられることが多いです。そういった意味でこれも立派な「瑕疵」といえます。

事故物件についても、先ほどと同様に法律上不動産販売者の「告知義務」となっています。
ただ、何年前の事件・事故まで説明しなければならないのかについて、法律上明確な規定はありません(過去の裁判例には3年としたものがあります)。よって、事故物件を買ってしまうリスクを事前に防ぐことは難しいです。

そこで、対策として万が一事故物件を買わされてしまった場合、契約を解除できる場合がある、ということを覚えておきましょう。民法の規定では、契約の解除ができるのは瑕疵の存在を知ってから1年以内です。万が一購入後にそのマンションが事故物件だと判明した場合は、早急に対応するようにしましょう。

マンションに瑕疵がないか確認する方法まとめ

① マンション購入時に契約書の「物件状況確認書」をみて、問題がないか確認する
② 購入前に自分で現地へ足を運び周辺環境の確認をする、以前入居者から物件の周辺環境についてクレームがなかったか物件の管理会社に問合せをする
③ 事故物件かどうか告知義務を利用して確認する(※万が一後から事故物件であったことが発覚した場合、早急に契約解除の対応をする)

2.空室リスク

マンション経営をする中で一番怖いのは、物件が空室になってしまうことです(空室リスク)。物件が空室になってしまうと、家賃収入が入りませんので、利益が出ないだけでなく月々のローン返済を自分の財布からしなくてはならなくなってしまいます。

空室リスクを完全に防ぐことは難しいですが、空室になりやすい物件と空室になりにくい物件それぞれの特徴をおさえることで対策の方向性がみえてきます。そこで、空室になりやすい物件と空室になりにくい物件の特徴を表にまとめると、下記のようになります。

空室になりやすい物件の特徴 空室になりにくい物件の特徴
×利便性が悪い
×部屋の間取りが悪い
×賃料が相場より高い
×生活環境がよくない
○利便性が良い
○賃貸需要のある立地
○競合物件との差別化ができている
○きちんと管理されている

これらを踏まえた上で、以下考えられうる空室対策について、「不動産購入時にできる対策」と「不動産所有時にできる対策」に分けて説明していきます。

2-1.不動産購入時にできる対策

2-1-1.利便性の良い物件を選ぶ

これから不動産を選ぶ場合、利便性の良い物件を選んで購入する必要があります。
立地の良い物件の条件としては、駅から徒歩10分以内です。この「駅」は、東京23区内、もしくは乗り換えなしで都心まで30分以内でアクセスでき、乗降者数が1日5万人以上の大きな駅が望ましいでしょう。
こうした物件は利便性も高く、賃貸需要も高いので、空室になりにくいといえます。

ちなみに、地方マンションで近くに工場や大学があるような物件は、賃貸需要があるように見えますが避けた方がいいでしょう。特定の賃貸需要に頼っている状況だと、施設移転などで突然人が移動してしまったときに賃貸需要が一気になくなるおそれがあります。

また、高級マンションも避けた方が良いです。高額の家賃が回収できるので魅力的に思えますが、高級マンションに住むような人は限られていますので、一度空室になると空室期間が長くなりがちです。また、高級マンションは、設備のメンテナンスや修理にかかる修繕費が高額になりますので、支出も多くなります。

2-1-2.エリアにおいて人気のある間取りの物件を選ぶ

これから不動産を選ぶ場合、その物件のあるエリアにおいて人気のある間取りの物件を選ぶようにします。
入居者層によってニーズのある間取りは異なります。そのため、購入を検討している物件の周辺地域がどういった層に人気のあるエリアで(家族、学生の一人暮らし、単身のサラリーマンなど)、それに対して物件の間取りはどうか、をあらかじめリサーチする必要があります。

加えて、競合物件との差別化ができているとなお良いでしょう。このポイントは、「需要はあるのにそれに対し数が少ない物件」を選ぶことです。
例えば、あなたが購入を検討する物件の周辺地域が一人暮らしのサラリーマンに人気のあるエリアで、そのエリアにはワンルームが多いとします。そこで1LDKの物件を見つけられれば、それは競合物件との差別化ができるということになります。

2-2.不動産所有時にできる対策

2-2-1.家賃を見直す

家賃設定が相場より高いと、入居者は来にくくなってしまいます。
自分の設定している家賃が相場と比較して高くなりすぎていないか、見直す必要があるでしょう。具体的には、近隣の賃貸物件の情報を集め、自分の物件と比較検討します。比較検討の対象は主に立地、間取り、設備などです。これらを見て、周りの物件より自分の物件の方が優れている点にプラス評価、周りの物件より自分の物件の方が劣っている点にマイナス評価をつけ、価格を算出します。

近隣の賃貸物件の家賃相場は、下記サイトから調べることができます。あわせて参考にしてください。
HOME’S 家賃相場

2-2-2.サービスの質の高い物件管理会社を選ぶ

不動産投資用物件の管理に関しては、管理会社に依頼する場合が殆どですが、この管理会社をきちんとしたところを選ぶというのも、空室対策として重要です。物件がきちんと管理されていて設備も充実している物件であれば、入居者1人・世帯あたりが長く住んでくれる上に次の入居者も見つかりやすいからです。

具体的にきちんとした管理会社かどうかのチェックポイントとしては、以下の4点があげられます。

・その管理会社が受注している物件の戸数(多い方が良い)
・緊急時などの管理体制
・マンション管理資格所有者数(多い方が良い)
・国際規格ISO(国際標準化機構)9000シリーズ取得の有無

2-2-3.サブリース契約を利用する

サブリース契約(借り上げ契約)とは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、その物件を入居者へ転貸することです。

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これを利用すれば、不動産会社が入居者募集や空室保証をしてくれるので、空室になることはなくなります。
ただ、サブリース契約を利用すると、利用しない場合に比べて家賃収入が安くなる、家賃が値下げされる、といったリスクも伴いますので、利用にあたっては注意が必要です。サブリース契約のリスクについては、後ほど詳しく説明します。

2-2-4.魅力的なサービスをつける

空室を防ぐ方法として、魅力的なサービスをつけるという方法もあります。具体的には、礼金を0円にする、一ヶ月分の賃料をサービスするなどです。
家賃は、一度下げると再び上げるのが難しくなってしまいます。なので、家賃を下げる代わりにこれらのサービスをつけるのです。短期的に見たら少し損をしているようにも思えますが、中長期的に見れば家賃を下げるよりメリットがあります。

3.サブリース被害にあうリスク

先ほど紹介したように、空室対策として活用できるサブリース契約ですが、そこにもいくつかの問題点があります。

まず、サブリースを利用した場合、利用しなかった場合に比べて手元に入る家賃収入は2割ほど少なくなってしまいます。サブリース業者への手数料が引かれるからです。

また、最初の契約時で決めた家賃額が契約期間中ずっと保証されるわけではありません。不動産会社が最初に決めた家賃額では経営が厳しいと判断した場合、数年に1度家賃額の減額を迫られることがあります。そして、これに応じないとサブリース契約を一方的に解約されてしまうこともあります。

更に、サブリース業者の中には、契約前に言っていた内容とは全く違う内容のサブリース契約書を作成してきたり、オーナーから解約を申し入れると高額な解約料を請求してきたりするような悪徳業者もいます。うかつにサブリースを利用すると、このようなサブリース被害にあってしまうことがあります。

サブリース被害にあうリスクへの対策としては、以下の4点があげられます。

・サブリース利用前に、自分の物件に本当にサブリースが必要なのか判断する
※賃貸需要が高くて空室になりにくいような立地にある物件であれば、サブリースを利用しない方が得です。自分の物件の立地の賃貸需要を考慮してから、サブリース利用を検討しましょう。
・「サブリース」の文言を使った勧誘には注意する
・サブリースを利用する場合は、サブリース契約書の内容をよく確認する
・万が一サブリース被害にあってしまった場合は、すぐに弁護士などの専門家に相談する

サブリース被害とその対策については、サブリース(一括借り上げ)について絶対に知っておきたい9つのことの記事でより詳しく説明しています。サブリースについてより詳しく知りたい方、サブリースを利用しようと検討している方は、ぜひあわせて参考にしてください。

4.物件が損害を受けてしまう

マンション経営をする中で、そのマンションが火災や地震・津波などで損害を受けるというリスクがあります。これらは事前に防ぐことは不可能ですので、万が一起こってしまった場合の損害を小さくするような対策をとることが重要です。以下、それぞれについてみていきます。

4-1.火災による被害を受けるリスク

火災が起きた場合、木造の物件であれば建物が全焼してしまうおそれがあります。木造でなくても、物件や物件の設備が焼損する危険があります。
火災による被害を受けるリスクへの対策としては、以下の3点が考えられます。

① 火災保険に入る(必須)
② 緊急車両が入りにくい、狭い道路が入り組んでいるような地域の物件は避ける
③ 他の物件からの飛び火を避けるために、木造家屋が密集しているような地域は避ける

保険料を惜しまず、万が一の場合に備えて火災保険には必ず入るようにしましょう。

4-2.地震・津波による被害を受けるリスク

地震が起きた場合、古い物件であれば建物の倒壊、比較的新しい物件であっても建物にひびが入るなどの被害を受けることがあります。また、地震に伴う津波で建物が浸水してしまうなどの被害を受けることもあるかもしれません。
地震・津波による被害を受けるリスクへの対策としては、以下の3点が考えられます。

① 地震保険に入る
(※)ただ、保険で全額補償されることは難しいので、できれば掛け金を最大にするのが望ましい
② 建物の構造を理解する
・購入を検討している物件が鉄筋コンクリート(RC)造の重厚なマンションであるか確認
・新耐震法の施行(1981年)以降に建てられた物件であるか確認
③ 活断層のある地域や沿岸部の物件は極力避ける

特に日本は地震の発生しやすい国ですので、とれる対策は十分にとるようにしましょう。

5.入居者トラブルが起きてしまうリスク

マンション経営をする中で、入居者トラブルが起きてしまうというリスクがあります。具体的には、入居者が家賃滞納をする、そのマンションで入居者の自殺や事件・事故が起き、マンションが事故物件化してしまう、などです。以下、それぞれについて説明します。

5-1.入居者が家賃滞納をするリスク

入居者が入ったのはいいものの、家賃滞納をされてしまったらこちらが思わぬ損害を被ることになってしまいます。
入居者の家賃滞納への対策としては、次の2つをあげることができます。

①賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
②入居者審査を厳しくする

5-1-1.賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう

賃貸管理会社は、オーナーの代わりに不動産の賃貸管理をしてくれる会社のことです(マンション全体の管理をしてくれる物件管理会社とはことなります)。賃貸管理会社にマンションの管理委託をすることによって、万が一入居者の家賃滞納があった場合でも、賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらえます。
立替払いをしてくれる期間は賃貸管理会社によって異なりますが、だいたい6ヶ月から、長い会社だと1年まで立て替えしてくれます。
ただ、賃貸管理会社に委託すると、費用として家賃の5~6%ほどかかるということは覚えておきましょう。

5-1-2.入居者審査を厳しくする

入居者審査を厳しくすることで、きちんと家賃の払えそうな人にのみ入居してもらうようにすることができます。具体的には、以下の点を審査します。

・入居希望者の勤務先や年収を確認する
・親族を連帯保証人につけてもらう
※この時、連帯保証人についても勤務先や年収を確認する
・連帯保証人がつけられない場合、必ず保証会社をつけてもらう
・直接面接をして人間性をみる

ただし、あまり審査を厳しくしすぎると、今度は空室になってしまいかねないので注意が必要です。バランスの良い審査をするようにしましょう。

5-2.マンションが事故物件化してしまうリスク

マンション経営中、入居者が自殺したりマンションの部屋内で殺人事件が起きたりすると、そのマンションは事故物件化してしまいます。経営しているマンションが事故物件化してしまうと、以後のマンション経営に大きな支障をきたすことになります。
ただ、事故物件化することを事前に防ぐのはほぼ不可能といえるでしょう。入居者が今後自殺しそうな人かどうかを事前に知ることは不可能です。
そこで、事前にできる対策としては、損害賠償について知っておくということです。
もし自分の貸しているマンションで入居者が自殺した場合、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対して損害賠償請求をすることができます。過去の裁判例によれば、「損害」として認められるのは、自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用です。万が一に備えてこのことを覚えておきましょう。

6.ローン完済前に金利が上昇してしまうリスク

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多くの方はマンションを購入する際にローンで購入しますが、もし、多額のローンを抱えている状態で金利が上昇すると、金利の上昇分だけ返済額が想定よりも多くなってしまうことがあります。
特に、複数の物件を同時に経営する場合、多額のローンを抱え込んでしまい返済が困難になってしまうおそれがあります。
この対策として、複数の物件を同時に経営する場合は、投資額に対して借入割合を4割以内におさえるようにしましょう。
例えば、1,200万円の物件を3戸経営する場合、借り入れの合計は1,200万円×3戸×0.4=1,440万円以内におさえるということです。これで急な金利上昇にも対応することができます。

7.まとめ

マンション経営のリスクについてみてきましたがいかがでしたか?リスクをしっかりと理解し、あらかじめできる対策を全て取ることができれば、マンション経営の成功確率も一気に向上します。この記事がマンション経営のリスクに対して不安な方の参考になれば幸いです。

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