【保存版】不動産投資の仕組みを初心者向けに1から徹底解説

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これから何か投資を始めようと考えている方や、投資に少しでも興味を持っている方には、不動産投資がオススメです。

不動産投資は、
・特別なスキルやノウハウが必要ない
・自らリスクや資金のコントロールをすることができる
・収入が安定している
などの理由から、株やFXなど他の投資と比較しても、初心者にとって始めやすい投資といえます。

とはいえ、「不動産投資も投資には変わりないのだから、やっぱり自分には難しそう」と不安に思う方も少なくないでしょう。

そこでこの記事では、不動産投資の仕組み、初心者にオススメな理由、気をつけるべきポイントまで徹底的に解説します。この記事を読めば、不動産投資初心者のあなたも不動産投資の全貌を理解できるとともに、安心して不動産投資を始めることができるようになるでしょう。

1.不動産投資の基本

まず、不動産投資の基本を確認しましょう。
不動産投資で収益を得る方法として、①インカムゲイン方式②キャピタルゲイン方式の2種類があります。それぞれの説明は次のようになります。

①インカムゲイン方式
不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法

②キャピタルゲイン方式
不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法

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まず、初心者にオススメするのは、①インカムゲイン方式です。②キャピタルゲイン方式は、細かく景気の動向を読み取ったり、リフォームを施したりと手間ひまがかかりますので、初心者にはオススメできません。

1-1.不動産投資の仕組み

ここからはインカムゲイン方式で利益を出す仕組みの詳細について解説します。
インカムゲイン方式では、物件を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月安定した家賃収入を得ます。多くの場合、物件は銀行からのローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。毎月の家賃収入の中からローン返済やその他支出を引いたものが利益になるのです。また、入居者の募集や物件の管理は、管理会社などに依頼するケースが多く存在します。
関係を図に表すと、以下のようになります。

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1-2.不動産投資の種類

次に、不動産投資の種類について解説します。

1-2-1.マンション経営

マンション経営は、マンションを一室単位で経営するものです。最も始めやすいので、初心者にはこの方法がオススメです

マンション経営については、下記サイトで詳しく解説していますので、関心のある方はあわせて参考にしてください。
参考記事①:【保存版】マンション経営で安定収入を得るための仕組みとリスクを徹底解説!
参考記事②:必ずチェックしておきたい!マンション経営のリスクと対処法

1-2-2.アパート経営

アパート経営は、集合住宅一棟の経営を行うものです。元々所有していた自分の土地にアパートを新しく建築したり、土地と建物をセットで購入して始めたりするのが一般的です。

アパート経営については下記サイトで詳しく解説していますので、関心のある方はあわせて参考にしてください。
参考記事①:頭金0円でもはじめられる?アパート経営に必要な資金の話
参考記事②:必ずチェック!アパート経営で失敗しやすいポイントまとめ

1-2-3.戸建て経営

戸建て経営は、一戸建ての経営を行うものです。アパート経営と同様、元々所有していた自分の土地に戸建てを新しく建築したり、土地と建物をセットで購入して始めたりするのが一般的です。

1-2-4.シェアハウス経営

シェアハウス経営は、自分の所有する建物(マンション1室や戸建て)をシェアハウスとして賃貸する方法です。新しい不動産投資の方法なのですが、近年若者を中心にシェアハウスの人気が高まっていることから、注目を集めています。

シェアハウス経営の詳細については、下記記事で詳しく解説していますので、ご興味のある方はあわせて参考にしてみてください。
参考記事:シェアハウス経営の完全マニュアル | メリット、デメリット、始め方

どの種類の不動産投資を選べばいいの?

それぞれの種類の特徴を比較して表にすると、下記のようになります。下記からメリットとデメリットを把握し、自分に合った種類を選ぶのが大切です。

マンション経営 アパート経営 戸建て経営 シェアハウス経営
経営難易度 やや難 やや難
始めるのにかかる費用 やや高 やや高
利回り
物件のメンテナンスにかかる費用
入居者がいなくなってしまう(空室)リスク 中~高

2.不動産投資が投資初心者にもオススメな理由

さまざまな投資の中でも初心者に不動産投資をオススメするのには下記4つの理由があります。

2-1.特別なスキルやノウハウはいらない

不動産投資を始めるのに、特別なスキルやノウハウは必要ありません
もちろん、不動産投資について基本的なことを勉強する必要はあります。ただ、株式投資やFXのように複雑な投資方法を学んだり、日々経済の動きをチェックしたりしなければいけないということはありません。他の投資と比べれば、不動産投資はシンプルなのです。

2-2.時間をさく必要がない

不動産投資は、他の投資に比べて時間をさく必要がありません
株式投資やFXといった投資の場合、小まめに経済の動きを確認しなくてはならないでしょう。その点、不動産投資は物件に入居者さえいれば安定した家賃収入を得ることができます。不動産投資であれば、他に本業をしている人でも本業を疎かにすることなく進めることができます。

2-3.コントロールがしやすい

不動産投資は、他の投資と比べてコントロールがしやすいです。
まず、資金計画のコントロールがしやすいです。入居者がいる限り家賃収入は毎月一定額で入ってきますので、資金計画の見通しを立てることができます。

次に、リスクのコントロールがしやすいです。他の投資と違い、不動産投資のリスクはあらかじめ対策が取れるものばかりです(後ほど詳しく説明します)。なので、初心者でもポイントをおさえれば安心して始めることができます。

2-4.不動産投資にはメリットが多い

その他にも、不動産投資をすることで得られるメリットがたくさんあるので、初心者にもオススメです。具体的には、以下のようなメリットがあります。

2-4-1.長期的・安定的に収益をあげることができる

不動産投資では、長期的・安定的に収益をあげることができます
将来にわたって賃貸需要の減少しない地域の物件を選べば、急に不動産の価値が半分になってしまうといったことはありません。なので、安定的に収益をあげることができます。

2-4-2.税制上のメリット

不動産投資をすることで、税制上のメリットがあります。
まず、不動産投資によって所得税・住民税を節税することができます。
この仕組みについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事で詳しく説明していますので、関心のある方はあわせて参考にしてください。

また、不動産投資によって相続税を節税することができます。資産を現金として持っているよりも不動産として持っている方が相続税において有利なのです。この仕組みについての詳細は、【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法の記事で紹介しています。

2-4-3.生命保険の代わりになる

不動産購入時に加入を義務付けられる団体信用保険を、生命保険として活用することができます。

※ローンを組んで不動産を購入した際には、団体信用保険の加入が義務付けられていますが、ローンを組まずに購入した際には加入は義務付けられていません。

団体信用保険は、購入者に万が一のこと(死亡もしくは重度の傷害)が発生し、購入者がローンの支払いができなくなった場合でも、保険によってローンが支払われるというものです。
これにより、購入者に万が一のことがあった場合でも、その家族はローンが完済された状態で不動産を受け取ることができるのです。また、もし購入者が死亡してしまった場合、相続税が通常より優遇され、不動産を受け取った家族は、まるまる家賃収入を得ることができます(別途諸経費は必要です)。
もちろん、不動産を相続後、売却してお金に変えてしまうという方法もあるでしょう。このようにして、不動産を生命保険として活用できるのです。

さらに、不動産を生命保険代わりにすることで、毎月死亡保障にかけているお金を医療保障に回したり、節約したりするという活用も考えられます。

3.不動産投資の進め方

ここからは不動産投資の進め方について解説していきます。
不動産投資の手順は、おおまかに下記の3ステップです。
①物件を選ぶ
②物件を買う
③物件を賃貸する

3-1.物件を選ぶ

まず、投資用の物件を選びます。先ほどご紹介したように不動産投資には様々なタイプがありますが、初心者が選ぶべき物件のポイントは下記の通りです。

1.ワンルームマンションを選ぶ
2.中古物件を選ぶ
3.駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ
4.「実質利回り」を計算して物件を選ぶ
5.物件は一般の人が使うインターネットの不動産検索サイトで探す

以下、それぞれについて詳しく説明します。

3-1-1.ワンルームマンションを選ぶ

先ほど様々な不動産投資のタイプをご紹介しましたが、初心者の方はワンルームマンションを選ぶのがオススメです。マンション投資が最も初心者にオススメと書きましたが、その中でもワンルームマンションを選びましょう。理由は2つあります。

①空室率の低さ
家賃収入は、入居者がいて家賃を払ってくれた場合に発生するものです。よって、入居者がいなければ、家賃収入は入りません。それどころか、毎月のローン返済額は払わなければならないので、ゼロではなくマイナスになってしまいます。そこで、この「空室」という状態を防ぐことが大切になります。

ワンルームマンションは、一人暮らしの人が住むことが想定されます。そうなると、一人の意思で物件を決定することができますので、物件を決定するためのハードルが低くなります。一方、ファミリータイプのマンションや一戸建ては、家族全員の意思が一致した上で物件を決定しますので、物件を決定するためのハードルが高くなります。そうなると、ファミリータイプのマンションはワンルームマンションに比べて入居者が入りにくく、空室になりやすいのです。
裏を返せば、ワンルームマンションの方がファミリータイプのマンションより空室率が低いということになります。

②リフォーム効率の良さ
マンション経営では、入居者が退去した後リフォームを行います。ワンルームマンションでは、これにかかる費用が他のマンションに比べて安いです。ワンルームマンションであれば、うまくいけば数万円程度で済んでしまうこともあります。それに対し、もう少し大きなマンションになると、最低でも30万円はかかりますし、大きければ数百万円かかってしまいます。

ここで、ワンルームマンションはファミリータイプのマンションに比べて入退去が激しく、その分リフォーム回数も増えリフォーム費用がかさむようにも思えます。ですが、ファミリーマンションでは入居期間が長い分リフォームの箇所も増え、1回あたりのリフォーム費用が大きくなるのです。一方のワンルームマンションは1回あたりのリフォーム費用が安く、ランニングコストを低くおさえることができ、結果的に全体としてリフォームにかかる費用はファミリータイプのマンションより低くなります。

加えて、ワンルームマンションは工事期間も短いです。ファミリータイプのマンションが1回の工事で2週間~1ヶ月かかるのに対して、ワンルームマンションは7~10日で済んでしまいます。

3-1-2.中古物件を選ぶ

物件は中古物件を選ぶようにします。理由は3つあります。

①価格が手頃
中古の場合は建物自体の価格が下がっており、好立地の物件も手頃な価格で購入できます。また、その分投資利回りも高くとれ、効率的に運用することができるのです。

②シミュレーション可能
中古の場合は多くの場合に入居者が入っている、もしくは、過去の入居者の情報から大体家賃収入がこれくらいあって、必要経費がどれくらいかを計算しシミュレーションすることができます。事前にこれらがシミュレーションできれば、家賃設定などの参考にすることができます。

③すぐにまとまった現金が手に入る
中古はすでに入居者が入っている場合が多く、その場合は家賃収入によりすぐにまとまった現金が発生します。銀行の決済が下りてから、最長でも1ヶ月以内に、今いる入居者からの家賃収入が入ってきます。これによって財布の痛みが軽くなります。

ちなみに、入居者は新築を好む傾向にあるのではないかと思われるかもしれませんが、心配はいりません。中古物件でも、入居者が退去した後にリフォームを行いますので、中古物件だからといって入居希望者が少ないというわけではないのです。

ただ、1点だけ注意点があります。それは、1981年(昭和56年)以降に建てられた物件を選ぶということです。1981年から新耐震基準法が施行され、耐震基準が上げられました。地震で建物が損壊してしまうリスクを考えると、1981年以降に建てられた新耐震基準を満たした物件を選ぶのが良いでしょう。

中古ワンルームマンションに投資する時のポイントについては、初心者に超オススメ!中古マンション投資の全知識の記事でも詳しく解説しています。

3-1-3.駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ

物件は駅から徒歩10分以内の物件を選ぶようにします。駅から近い物件の方が、賃貸需要が高いからです。さらに、この「駅」は、東京23区内、もしくは乗り換えなしで都心まで30分でアクセスでき、乗降者数が1日5万人以上の大きな駅が望ましいです。なるべく自分の土地勘のあるエリアを選ぶようにしましょう。

3-1-4.「実質利回り」を計算して物件を選ぶ

マンション経営について調べていくと、「利回り」という言葉を目にすることがあると思います。利回りとは、簡単にいえばどれくらいの利益が出るかということですが、この利回りとはどのように計算されるものなのでしょうか?
利回りの計算方法としては、(1)表面利回りと(2)実質利回りがあります。

①表面利回り
表面利回りは、年間の家賃収入の合計を物件価格で割ったものです。式にすると以下のようになります。
年間の家賃収入の総額÷物件価格×100

例えば、500万円で購入した物件を月8万で貸した場合、表面利回りは
96万円(8万×12ヶ月)÷500万円×100=19.2%
となります。

投資用不動産のサイトで紹介されている「利回り」はこちらの計算が多いようです。
ただし、実際には不動産経営をする中で管理費、固定資産税などの諸経費や、リフォーム代などがかかります。これらを考慮して計算する利回りが実質利回りです。

②実質利回り
実質利回りの計算は以下のようになります。

[年間の家賃収入-諸経費]÷[購入価格+物件購入時の諸経費(不動産手数料、登録免許税、リフォーム代など)]×100

さきほどの物件の実質利回りを計算すると以下のようになります。

(96万円-10万円)÷(500万円+50万円)×100=15.6%(小数点2位以下四捨五入)
※諸経費に関しては推定金額です。

上記のように、表面利回りと実質利回りには差が生じます。実際に不動産を購入する際は、表面利回りだけでなく実質利回りまで計算するようにしたほうが良いでしょう。ちなみに、都内の中古マンションの実質利回り相場は4~6%です。

不動産投資の利回りについては、不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!の記事で詳しく解説しています。

3-1-5.一般の人が使うインターネットの不動産検索サイトを使う

物件を探す際は、投資用物件の専門サイトではなく、一般の人が利用するインターネットの不動産検索サイトで探します。理由は2つあります。

①競争相手が少ない
不動産投資をするにあたって、プロの投資家は投資物件専門サイトを見ることが多いです。なので、一般の人が利用するインターネットの不動産検索サイトの方が、競争相手が少ないのです。

②物件が安く手に入ることが多い
物件の売主が、さまざまな事情(相続、離婚、病気など)でその物件を早く現金化したい場合、大幅な値引きに応じてくれることがあります。一般の人が利用する不動産検索サイトは、このような掘り出し物の物件が多いのです。また、値段交渉に関しても、投資家や不動産業者よりも一般の人の方がやりやすいでしょう。

3-2.物件を買う

物件を選んだら、その物件を購入します。
物件を購入する際に知っておきたいのが、ローンについてです。
金融機関のローンには事業ローンと住宅ローンがあります。このうち、不動産投資の場合は事業ローンを利用することになります。
購入時に物件価格のうちいくらかを頭金として支払い、残りの額についてはローンで融資を受けます。融資を受けた額は、不動産を賃貸することで得られる家賃収入から毎月返済していきます。毎月の家賃収入からローン返済とその他諸経費を引いた額がオーナーの利益となります。

ローンの融資金額(いくら融資を受けられるか)決定までの流れは以下の通りです。
① 融資をお願いしたい金融機関に、物件の審査をお願いする
② 金融機関が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
③ ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定

②における物件の資産価値の審査では、物件の価値(担保力)と物件の収益力を審査します。具体的には、物件が新築か中古か、駅からの距離はどれくらいか、物件の完成度はどうか、などを見ます。

③におけるローン対象者の審査では、ローン対象者の肩書きは何か、安定した収入があるか、家族構成はどうか、面接時の人間性、などを見ます。

このようにして、ローンの融資額が決定するのです。

3-3.物件を賃貸する

物件を購入したら、入居者を募集して賃貸を開始します。この時、できれば入居者を審査するようにしましょう。家賃滞納をするような入居者がくるのを避けるためです。
入居者を審査する際のポイントは、下記のようになります。

・入居希望者の勤務先や年収を確認する
・親族を連帯保証人につけてもらう
※この時、連帯保証人についても勤務先や年収を確認する
・連帯保証人がつけられない場合、必ず保証会社をつけてもらう
・直接面接をして人間性をみる

あまり厳しく審査しすぎると今度は入居者が来なくなってしまうので、これくらいの項目でバランスの良い審査を心がけましょう。

4.不動産投資で気をつけるポイント

ここからは、不動産投資で気をつけるポイントについて紹介していきます。

4-1.リスク対策について

不動産投資でもっとも気をつけるべきポイントは、リスク対策です。
不動産投資は、成功すれば安定した家賃収入が得られますが、多くのリスクが存在するのも事実です。例えば、空室リスクです。物件に入居者がいないという状態(空室)になってしまえば、家賃収入は入らなくなってしまい、その月のローン返済を考えると、単月で赤字になる可能性も出てきます。

こういったリスクをいかに回避するかが、不動産投資においては重要なポイントになります。不動産投資において考えられるリスクとその対策については、【保存版】マンション経営で安定収入を得るための仕組みとリスクを徹底解説!の記事で詳しく解説していますので、不動産投資を始める場合には必ずあわせて参考にしてください。

4-2.経費について

不動産投資をする上で、さまざまな経費がかかります。これらを考慮して資金繰りをする必要があります。
不動産投資にかかる経費をまとめると、下記のようになります。

①不動産購入時にかかる経費

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税精算金
不動産取得税(購入の翌年にかかる)
司法書士にはらうお金
(登記を司法書士に依頼した場合)
登記依頼の費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険料
地震保険料
賃貸住宅費用補償保険料
銀行に払うお金
(銀行から融資を受ける場合)
金銭消費貸借契約書に貼る印紙税
融資事務手数料
ローンの保証料
不動産仲介会社にはらうお金
(不動産仲介会社を利用した場合)
不動産仲介手数料

これらが、合計してだいたい物件購入価格の1割ほどかかるといわれています。

②不動産投資を継続するためにかかる経費

項目 内容
税金 固定資産税・都市計画税
賃貸による利益に課される事業税
(賃貸業が「事業規模」にあたる場合)
など
物件の運営費 管理費・修繕積立金
修繕費
など
賃貸管理会社にはらうお金
(賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合)
賃貸管理委託費用
保険料(保険に入った場合) 火災保険
地震保険
賃貸住宅費用補償保険料
ローンの返済(融資を受けた場合) ローン返済
ローン利息

中でも、予算を確認する際に重要なのが修繕費です。他の費用はだいたい月や年ごとに一定の方法で計算する金額を払うため予測がつきますが、修繕費は予測がつかないのです。あらかじめ修繕費を見込んでいないと、急に設備が故障して修繕費がかかるということになった場合対応できないということになってしまいます。
予算を考える際は、修繕費がかかることを見込んでおきましょう。

不動産投資をする上でかかる必要経費については、絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅の記事で詳しく解説しています。

4-3.確定申告について

不動産所得がある場合、確定申告をする必要があります。サラリーマンなどで給与所得がある場合でも、給与所得の確定申告とは別に不動産所得の確定申告を自分でする必要があります。
確定申告に必要な書類は下記国税庁HPからダウンロードするか、最寄りの税務署で取得しましょう。
所得税(確定申告書等作成コーナー)

書類を記入したら、税務署に提出します。確定申告の提出期限は、毎年2月上旬から3月下旬です。遅れると延滞税を払わなくてはいけなくなるので気をつけましょう。

確定申告の具体的な方法や計算方法は、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

5.不動産投資初心者にオススメの書籍、ブログ

ここからは、不動産投資初心者にオススメの書籍、ブログをご紹介します。

5-1.不動産投資初心者にオススメの書籍5選

①『世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生』
著者:浅井佐智子
出版社:ソーテック社
価格:1,580円+税
アマゾン評価:星4.9

⇒本の詳細はこちら:世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

「不動産鑑定士の資格を持った不動産コンサルタント」としての実績豊富な著者が、不動産投資について1から教えてくれる1冊です。

②『儲かる不動産投資の教科書』
著者:和田一人
出版社:扶桑社
価格:1,620円
アマゾン評価:星4.7

⇒本の詳細はこちら:儲かる不動産投資の教科書

累計1,000億円の投資・1万件の評価実績を持ち、現役の投資会社不動産部門責任者を務める著者が、プロも実践する投資用不動産の選び方を伝授してくれる1冊です。

③『会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門』
著者:志村 義明
出版社:日本実業出版社
価格:1,620円
アマゾン評価:星4.5

⇒本の詳細はこちら:会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門

自身がサラリーマンをしながら不動産投資で5億円の資産を築いた実績をもつ著者が、会社に勤めながら不動産投資で資産をつくるためのノウハウをQ&A形式で丁寧に解説してくれる1冊です。

④『サラリーマン大家さん“1棟目”の教科書』
著者:峯島忠昭
出版社:ごま書房新社
価格:1,674円
アマゾン評価:未定

⇒本の詳細はこちら:サラリーマン大家さん”1棟目”の教科書

不動産業のプロであり、自身も不動産投資で家賃年収1,700万円の資産を築いた経験をもつ著者が、実際に寄せられた相談をもとに不動産投資の基本を教えてくれる1冊です。

⑤『不動産投資1年目の教科書:これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え』
著者:玉川陽介
出版社:東洋経済新報社
価格:1,620円
アマゾン評価:星4.1

⇒本の詳細はこちら:不動産投資 1年目の教科書: これから始める人が必ず知りたい80の疑問と答え

個人投資家として活躍する著者が、不動産投資をこれから始める人にも、いまうまくいっていない人にも役立つ知識を伝授してくれる1冊です。

5-2.不動産投資初心者にオススメのブログ5選

①『狼旅団の地下に潜った不動産ブログ』
http://siokaraiookami.blog.fc2.com/

雑談も織り交ぜながら楽しく不動産投資を学べるブログです。読みやすくかつ内容が充実しているので、初心者にとって勉強になることが多いでしょう。

②『医師が教える不動産投資』
http://kirinoki.net/

不動産投資について基礎から教えてくれるブログです。不動産投資の仕組みや基本的ノウハウが体系的にまとめられているので、初心者には大変参考になります。

③『不動産投資顧問の知って得するブログ』
http://ameblo.jp/fudousantoushicom/

オオミハウジング不動産投資顧問のオフィシャルブログです。不動産投資に必要な最新データを教えてくれます。

④『不動産投資はそんなに甘くない ~失敗しないノウハウ大公開~』
http://blog.rei2.com/

不動産投資のノウハウを細かく解説してくれます。具体的なアドバイスの書かれた記事も多いのでオススメです。

⑤『赤井誠のゼロからの不動産投資-元サラリーマン大家あかちゃんの不動産投資ブログ-』
http://akachan626.blog.fc2.com/

不動産関係者の間でも有名なブログのようです。記事数がかなり充実していますので、探したい情報はだいたい見つかるはずです。

6.まとめ

初心者に向けた不動産投資のノウハウについて解説しましたがいかがでしたか?
この記事が、これから不動産投資を始めようとするすべての人の参考になれば幸いです。

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