頭金0円でもはじめられる?アパート経営に必要な資金の話

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アパート経営を始めたいと思ったとき、初めに気になるのが、「どれくらい資金が必要か?」ではないでしょうか?
アパート1棟を購入するのだから、それなりに大きな金額がかかりそうな気がしますよね。
実はアパート経営をはじめるには、物件価格の1~3割あれば足りるのです。例えば、2000万円の物件の経営を始める場合、最低200万円あれば始めることが可能ということになります。何故ならば、物件を購入する際にローンで融資を受けることが可能だからです。

そこで、この記事では、アパート経営を始める際にかかる費用の内訳から、ローンの種類と利用方法、ローンの返済方法についてご紹介します。

さらに、一定の基準をクリアすれば、頭金0円で始められる場合もありますので、そちらについても紹介したいと思います。
アパート経営を始めることを検討している方はぜひ参考にしてくださいね。

1.アパート経営をはじめるために必要な費用とは?

1-1.そもそもアパート経営とは?

はじめに、そもそもアパート経営とは何か簡単に説明していきます。
アパート経営とは、アパート1棟を購入または建築し、その各部屋を入居者に賃貸することで、家賃収入を得ていくことです。

1-2.アパート経営をはじめる3つの方法

アパート経営を始める方法には、以下の3つがあります。

①すでにあるアパート物件を購入して始める場合
②土地を購入し、アパートを建てて始める場合
③すでに持っている土地にアパートを建てて始める場合

1-3.アパート経営をはじめるには、どんな費用がかかるか?

いざアパート経営を始めようとした場合、どんな費用がかかるのでしょうか?
上にあげた3つの方法別に、はじめるのにかかる費用を順番に説明していきます。

1-3-1.すでにあるアパート物件を購入して始める場合

①アパート物件購入費用、②諸費用の2つです。②諸費用は物件価格の10%ほどかかりますので、例えば2000万円のアパート物件を始めるのに必要な費用は、2000万円+200万円(2000万円×10%)で2200万円となります。②諸費用を具体的にあげると、以下の表のようになります。

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税

登録免許税

固定資産税・都市計画税精算金

不動産取得税(購入の翌年にかかる)

司法書士に払うお金

(登記を司法書士に依頼した場合)

登記依頼の費用
保険料

(保険に入った場合)

火災保険料

地震保険料

賃貸住宅費用補償保険料

銀行に払うお金

(銀行から融資を受ける場合)

金銭消費貸借契約書に貼る印紙税

融資事務手数料

ローンの保証料

不動産仲介会社に払うお金

(不動産仲介会社を利用した場合)

不動産仲介手数料

1-3-2.土地を購入し、アパートを建てて始める場合

この場合、始めるためにかかる費用は最も大きく、①土地購入費用、②建築費用、③諸費用の3つ掛かります。②建築費用を具体的にあげると以下の表のようになります(③諸費用については上の表を参考にしてください)。

項目 内容
本体工事費 本体工事費

設備費 など

別途工事費 屋外電気・給排水・ガス工事などの工事費
付帯工事費 外構(駐車場設備など)工事費

地盤改良工事費

太陽光発電システム設置工事費

など

1-3-3.すでに持っている土地にアパートを建てて始める場合

かかる費用は、①建築費用、②諸費用の2つです。それぞれの具体的な項目はこれまでの表を参考にしてください。

1-4.アパート経営を始めるための資金をどうやって用意するか?

さて、アパート経営を始めるためにかかる費用について説明しましたが、これらをすべて一括で払うとなると大変です。
これらをまとめて払えるくらいの貯金のある場合は別ですが、多くの場合ローンを利用し、融資を受けて支払うことになります。そして、入居者からの家賃収入の中から少しずつローンを返済していくのです。

では、実際にどのようなローンを利用すれば良くて、自己資金はいくら用意すればいいのでしょうか?これより先は、アパート経営におけるローンについて説明していきます。

2.ローンを利用して資金調達する

ここからは、アパート経営を始める時の資金について、どういったローンが利用できるのか、ローンを利用した場合自己資金はいくら必要なのか、ローンを利用するにあたっておさえておきたい知識、を説明していきたいと思います。

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2-1.ローンの種類

アパート経営を始めるにあたって利用できるローンには、大きく分けてアパートローンと住宅ローンの2つがあります。
アパートを投資用としてのみ経営するという場合はアパートローンを利用します。ただし、そのアパートを自分の居住用にも利用するという場合は住宅ローンを利用することもできます。

◎住宅ローンの利用

アパートを自分の居住としても利用する場合、住宅ローンが利用できます。住宅ローンはアパートローンと比較して、審査や手続きが簡単、金融機関も積極的、減税を受けられる、といったメリットがあります。

2-2.どこで融資を受けられるのか?

アパート経営を始める時のローンは、民間金融機関と公的金融機関の両方で取り扱われています。
民間金融機関の例としては、一般の銀行や信託銀行、信用銀行、信用組合などです。公的金融機関の例としては、日本政策金融公庫、住宅金融支援機構、地方自治体などです。
両者の比較としては、「使いやすい民間ローン、融資条件の有利な公的ローン」という捉え方が一般的なようです。

2-3.自己資金はいくら必要なのか?

ローンを利用して融資を受ける場合、自己資金はいくら用意すれば良いのでしょうか?
この「自己資金」というのは、「頭金+諸費用」のことです。頭金とは、物件購入(または建築)費用からローン融資額を引いたもの、諸費用は1-3-1で表にして紹介した登録免許税や保険料などのことです。

2-3-1.融資をいくら受けられるか?

自己資金として必要な金額は、金融機関から受ける融資額によって決まります。
融資の金額は金融機関の査定にもよりますが、だいたい物件価格の70~100%といわれています。アパート物件の担保価値が高ければ高いほど多くの融資を受けることができるようです。これに加えて、諸費用は物件価格の10%前後が相場です。

ということは、ローンを利用した場合、自己資金は物件価格の10~40%必要ということになります。

ちなみに、ここで「物件価格の100%、つまりフルローンが受けられる場合があるの?」と驚かれた方がいるかもしれません。これについては、後ほど詳しく説明します。

2-3-2.融資の評価・審査基準

できるだけ多く融資してもらえれば、その分自己資金は安く済みます。では、その融資額はどのように決定されるのでしょうか?
ローンの融資額は、金融機関が以下の点を審査することによって決定します。

①物件の担保力・収益力
②ローン対象者の属性・返済能力

①物件の担保力・収益力の審査では、具体的にはアパート物件の完成度、立地、などを見られます。
②ローン対象者の属性・返済能力の審査では、具体的にはローン対象者の肩書きは何か、家族構成はどうなっているか、安定した収入があるか、などを見られます。

メモ

アパートローンの場合は①と②の両方きっちり審査しますが、住宅ローンの場合は①はほとんど見られず、②を中心に審査します。

2-4.ローンを利用する際におさえておきたい知識

ここからは、ローンを利用する際におさえておきたい知識として、必要書類、借入期間の設定、金利の種類、について説明していきます。

2-4-1.必要書類

ローンを組むために必要となる書類にはどのようなものがあるのでしょうか?
ローンを組む際の必要書類をまとめると、下の表のようになります。

項目 具体例
身分証明書類 ⅰ)運転免許証の写し

ⅱ)保険証の写し

ⅲ)パスポートの写し

のいずれか

収入証明書類 源泉徴収票(過去3年分)

確定申告(過去3年分)

自己資金や資産を証明する書類 預金通帳の写し

登記簿謄本の写し

固定資産評価証明書の写し

固定資産税(都市計画税)納税通知書の写し

賃貸契約書の写し

など

ローン返済表 (※借入のある場合)
購入する物件に関する費用の書類 その不動産の土地建物の登記簿謄本や実測図・公図

建築確認通知書の写し

建物平面図

売買(請負)契約書の写し

重要事項説明書の写し

など

2-4-2.借入期間の設定

ローンの借入期間はどれくらいなのでしょうか?
これは金融機関によりまちまちで一概にどのくらいかは言えません。30年あるいは35年といった長期の設定ができるところもあれば、15年などの比較的短期の設定しかできないところもあります。自身のライフプランと照らし合わせながら借入期間を設定するようにしましょう。

2-4-3.金利のタイプ

金利のタイプには、大きく変動金利型と固定金利型があります。これに加えて、銀行によっては固定金利選択型を選べる場合もあります。以下、それぞれどのようなものか説明します。

①変動金利型
変動金利型は、社会の金利情勢によって金利が変動するというタイプです。通常は年に2回(半年に1回)金利が見直され、そこで金利が変動していれば、毎月の返済額の元金と利息の割合が変更されます。

②固定金利型(全期間固定金利型)
固定金利型は、ローン返済の全期間を通じて金利を一定の利率で固定するタイプです。

③固定金利選択型
固定金利選択型は、一定期間は固定金利で返済し、以後は固定金利と変動金利が選べるというタイプです。まず、融資を始めた時から一定期間(2年・3年・5年・10年など)を設定し、その間は一定の金利で返済します。その期間の終了後は、その時点での金利で固定金利にするか変動金利にするかを選べます。

以上3つのタイプのメリットとデメリットを表にまとめると以下のようになります。
これはどれが正解というわけではありませんので、メリット・デメリットを検討して自分に合ったものを選択するようにしましょう。

メリット デメリット
変動金利型 世間が低金利のときは連動して金利が低くなり、返済負担が少なくなる 世間が高金利のときは連動して金利が高くなり、返済負担が多くなる(景気に左右される)
固定金利型 景気に左右されず、長期的な返済計画が立てやすい 他の二つの型に比べて金利が高くなってしまう ※1
固定金利選択型 変動金利よりは返済計画が立てやすい 固定金利の期間経過後に金利上昇してしまうリスクがある
※1 変動金利によって金利が上昇した場合には、固定金利型の方が金利が安くなることもあります。

3.ローンの返済方法について

さて、ローンで融資を受けた分は、アパート経営の家賃収入から返済していくことになります。では、ローンの返済方法にはどのようなものがあるのでしょうか?
返済方法には、代表的なものとして元利均等返済と元金均等返済があります。これに加えて、銀行によってはアンサンブルローン、繰り上げ返済を利用できる場合があります。さらに、建物を一から建築して始める場合、期中金利というものを工事期間中に返済しなくてはならないので注意が必要です。以下、これらについて順番に説明していきます。

3-1.元利均等返済

元利均等返済とは、毎月元金と利息の合計が均等になる額を返済する方法です。返済期間中、毎月同じ金額を返済していくのです。毎月の返済額の計算方法は下のようになります。

毎月の返済額=借入金額×利率×(1+利率)返済回数÷(1+利率)返済回数-1

このときの「利率」は月利になります。これは、年利を12で割った数です。例えば、年利2.4%ならば、月利は0.2%になります。

3-2.元金均等返済

元金均等返済とは、元金を返済期間で均等に割った額に利息を足した額を毎月返済する方法です。例えば、簡単な数字で360万円を12ヶ月、年利2.4%で返済する場合を考えると、各月の返済額は「30万円(360万円÷12)+元金の残額×0.2%(2.4÷12)」を計算した額となります。

この2つは、どちらが正解というわけではありません。両者のメリットとデメリットをおさえ、自分に合った方を選ぶようにしましょう。両者のメリットとデメリットをまとめたものが下の表になります。

メリット デメリット
元利均等返済 返済額が一定なので、返済計画が立てやすい 元金と利息を組み合わせて均等にするため、最初の方は返済額の大部分を利息が占めてしまい元金の減りが遅い
元金均等返済 毎月同じだけ元金を支払うので、元金の減りが早い 最初の方は元金の残高が多いので返済額が多くなってしまう

3-3.アンサンブルローン

元利均等返済と元金均等返済の他に、返済方法としてアンサンブルローンというものを選べる場合があります。アンサンブルローンとは、借入期間や金利の異なるローンを2つ組みあわせて利用するものです。例えば、一方を30年返済で金利2.0の固定金利型のローンにし、もう一方を15年返済の変動金利型のローンにするといった具合です。

これには、返済負担をライフスタイルに合わせて軽減できる、異なる金利のパターンを組み合わせることでリスクを分散できるといったメリットがあります。その一方、手数料や印紙税がかかってしまう可能性があるというデメリットもあります。
もし金融機関でアンサンブルローンを選べる場合、検討してみるのも良いと思います。

3-4.繰り上げ返済

返済方法の一つとして、繰り上げ返済というものがあります。繰り上げ返済は、毎月の返済額に加え、残高の一部を返済期より先に返済してしまうというものです。

これによるメリットは、繰り上げ返済による返済は「元金」のみにあてられるので、繰り上げ返済後の残金に対する利息を減らすことができるということです。
繰り上げ返済後の返済方法については、次の2つを選ぶことができます。

①期間短縮型
:繰り上げ返済後も毎月の返済額をこれまでと変えず、返済期間が短縮される
②返済額軽減型
:繰り上げ返済の翌月から毎月の返済額が減るが、返済期間はこれまでと変わらない

繰り上げ返済ができるかどうかは金融機関により異なりますので、あらかじめ調べるようにしましょう。

3-5.期中金利とは?

建物を一から建築するという場合、期中金利というものに注意が必要です。期中金利とは、建物の工事期間中(期中)に借りたローンにかかる金利のことです。

「工事期間中にローンを借りる」とはどういうことでしょうか?

一般的に、建物を建築会社に建築してもらう場合、その建築費用は建物が完成した時にまとめて支払うという形をとりません。着工時、中間時、引渡時など、工事の進行状況に応じて段階分けし、その都度建築費用の何割かを建築会社に払わなければいけないのです。

「工事期間中にローンを借りる」とは、その都度かかる建築費用を金融機関に融資してもらうということです。

そして、工事期間中に借りたローンの利子は、工事期間中に払わなければいけません。つまり、建物からの家賃収入がまだはいっていないのに、利子を払っていかなくてはいけないのです。これが期中金利のしくみです。

具体的に、建築費用が合計6000万円かかり、金利が3%の場合を考えます。工事期間を半年、期間を着工時(180日)、中間時(90日)、引渡時(90日)と区分けし、それぞれの時点で費用の2割(1200万円)、3割(1800万円)、5割(3000万円)を支払うとすると、以下の図のようになります。

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この場合の金利の合計約31万5百円(17万7千5百円+13万3千円)は、建物が完成する前に支払わなくてはいけないのです。

「家賃収入からローンを返していく」のがアパート経営のしくみですが、建物を一から建築する場合は家賃収入が入る前に支払わなければならない期中金利があるのだ、ということは覚えておいてください。

4.頭金0円で融資を受けられる住宅ローンについて

ここまでローンについて書いてきましたが、さきほど途中で触れたように、実はフルローンで融資を受け、頭金0円でアパート経営を始めることが可能になる場合があります。
「そんなことが本当に可能なの?」と驚かれるかもしれません。もちろん簡単ではないのですが、いくつかの基準を満たすとできる可能性があります。
ここで重要なのが、フルローンで融資を受けられる可能性があるのは、住宅ローンを利用する場合に限られるという点です。住宅ローンを利用する場合で、かつ、以下に紹介する3つの基準をクリアした場合、フルローンの融資を受けられる可能性があるのです。

4-1.住宅ローンにおける3つの基準

4-1-1.勤務先の基準

1つ目に、「勤務先が安定しているか」という基準があります。
公務員や一部上場の企業であれば条件はクリアしているといえるでしょう。そうでなくても、「安定している」と認められるような企業であれば問題はありません。ただ、自営業の場合は審査が厳しくなってしまうでしょう。

4-1-2.勤務年数の基準

2つ目に、「勤務年数はどれくらいか」という基準があります。一般的には、審査において勤務年数は「長ければ長いほど良い」とされています。ただ、最近では最短で1年以上勤務していれば住宅ローンを組んでくれる金融機関もあります。

4-1-3.年収の基準

3つ目に、「年収はどれくらいか」という基準があります。これについては、「高ければ高いほど良い」とされています。目安としては、年収400万円以上あれば問題ないようです。

4-2.住宅ローンが利用できない場合

実は、住宅ローンを利用しようと思っても利用できなくなってしまう場合があるので注意が必要です。具体的には、下記4つのような場合です。

4-2-1.すでに住宅ローンを利用して自宅を購入している場合

住宅ローンは1つしか持つことはできませんので、この場合はアパートのために住宅ローンを組むことはできません。

4-2-2.他に高額のローンを組んでいる場合

自動車を購入するためにオートローンを組んでいる、クレジットカードを沢山持っている、といった場合は住宅ローンを組めなくなることがあります。

4-2-3.過去に組んだローンで事故歴がある場合

過去に組んだローンで、滞納などの事故歴があると、住宅ローンを受けられない可能性があります。

4-2-4.自己破産している場合

自己破産している場合は、一定の年数を経ないと住宅ローンを組むことはできません。

4-3.補足

ここまで、頭金0円ではじめられる場合についてあげてきました。注意して欲しいのは、「これらの条件をクリアすれば必ず頭金0円ではじめられる」というわけではない点です、あくまで、これらの条件をクリアすれば頭金0円でもはじめられる可能性があるということです。
また、物件購入や建築についてフルローンを受けられても、諸費用は自分で用意する必要があります。一般的に、諸費用は物件価格の10%前後かかるといわれています。これらについてはローンに含まれませんので自分で用意する必要があります。

4-4.頭金0円で始める場合の注意点

最後に、頭金0円で始めた場合の注意点を説明したいと思います。それは「負債が多くなる」という点です。
ローンは返済しなければならないものなので、多く組めばその分返さなければならない負債も多くなるのです。フルローンで組んだ場合は、負債が最も多い状態です。
頭金0円で始められるということは、その分実際のアパート経営で返済していかないといけない金額が多いということです。頭金0円でのアパート経営に挑戦する場合は、この点だけは注意しておきましょう。

5.まとめ

アパート経営と資金についてご紹介しましたが、いかがでしたか?
まずはどういう形でアパート経営をはじめるか(投資用としてのみアパートを利用するのか、自分の居住としても利用するのか)を検討した上で、物件の価格を調べることが第一歩だと思います。
この記事が、アパート経営を検討している方の参考になれば幸いです。

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