アパート経営

【図で解説】アパート経営の利回り|正しい計算方法と相場・目安

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利回りが高い物件を選ぶことができれば儲かると言われています

しかし、

  • そもそも利回りって何?
  • 数値が高ければそれでいいの?

と疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、利回りの計算方法など基本に関することから、利回りでアパートを選ぶ上での注意点などをわかりやすく解説していきます。

1.利回りとは

アパート経営など不動産投資を検討している方は、「利回り」という言葉をどこかで聞いたことがあるのではないでしょうか?

この「利回り」はアパート経営をする上では知っておかなければいけないワードですので、解説していきたいと思います。

1-1.利回りは投資した金額に対してどれだけお金が増えたかという数値

利回りとはアパートを購入した時の金額などの投資額に対して、どれくらいお金が増えたかという数値のことを言います。

利回りは

  • 5,000万円のアパートを購入して、1年間に400万円家賃収入を得ることができたなら利回り8%
  • 5,000万円のアパートを購入して、1年間に550万円家賃収入を得ることができたなら利回り11%

といった感じで、同じ投資金額なのであれば家賃収入が多い方が数値が高くなります。

また、

  • 5,000万円のアパートを購入して、1年間に400万円家賃収入を得ることができたなら利回り8%
  • 4,000万円のアパートを購入して、1年間に400万円の家賃収入を得ることができたらなら利回り10%

といった感じで、得ることができた家賃収入が同じでも、アパート購入金額が低い場合には利回りが高くなります。

つまり利回りは、少ない金額で多くの家賃収入を得ることができている状態に近ければ近いほど数値が高くなるのです。

言い換えれば、利回りが高いほど儲かっているということになります。

1-2.表面利回りと実質利回りの違いと計算方法

上記の図のように、アパート経営の利回りには

  • 表面利回り(グロス利回り、とも言われる)
  • 実質利回り(ネット利回り、とも言われる)

の2つがあります。

それぞれの計算方法は以下の通りです。

表面利回り:年間の家賃収入÷不動産価格
実質利回り:(年間家賃-管理費などの経費)÷不動産価格

表面利回りは年間の家賃から不動産価格を割った簡素なもので、実質利回りは管理費などの経費を引いた後に不動産価格を割ったものです。

つまり、表面利回りと実質利回りの違いは管理費や修繕積立金などの経費が引かれているかどうかという点で、実質利回りの方がより現実的な数字ということが言えます

ちなみに、かかる経費の一例はこちらになります。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 不動産仲介手数料
  • 印紙代
  • etc...

年間の家賃収入からこれらの費用が引かれるということを覚えておいてください。

1-3.新築アパートと中古アパートでは利回りに差がある

新築アパートと中古アパートでは利回りに差があり、一般的に中古アパートの方が利回りが高いという傾向があります。

なぜなら、中古のアパート方が新築アパートよりも不動産価格が低いからです。

新築アパート 中古アパート
月額家賃 8万円 4.5万円
不動産購入価格 1億円 4,500万円
年間の家賃収入(10室満室だとすると) 960万円 540万円
表面利回り 9.6% 12%

表を見ると、新築アパートの方が月額家賃を多く取れているし年間の家賃収入も多いですが、中古アパートの方が家賃収入が少ないのにも関わらず利回りが高くなっています。

つまり、そこそこ高額な家賃収入を新築アパートで得ることができたとしても、中古アパートの方が利回りの面では高く、儲けることができるのです。

1-4. 地域ごとの平均利回りの相場と目安

アパートは地域によって利回りが異なりますし、それに応じて利回りの目安というのも異なってきます。

都道府県 想定される利回り
東京都世田谷区 5.0%
東京都八王子市 8.3%
大阪市淀川区 6.2%
大阪府羽曳野市 13.5%
福岡市西区 6.4%
福岡県宗像市 10.3%

参考:LIFULL HOME'S 見える!賃貸経営

LIFULL HOME'Sがホームページにて地域ごとの想定される利回りが載っているのですが、それを参考にすると都心に近ければ近いほど平均的に利回りが低く、逆に都心から離れると平均的に利回りが高くなるというということがわかります。

都心の方が需要が高いため、不動産価格が高いということが主な理由として挙げられます。

しかし、都心から離れている物件の方が利回りが良いからおすすめであるというわけではありません。

例えば都心の物件は利回りは低いが空室になる確率が少ない、地方の物件は利回りは高いが空室になったらなかなか次の入居者が決まらないといった事情があるからです。

ですので、こういったサイトに載っている利回りはあくまでも相場確認の目安として利用しましょう。

2.アパート経営の利回りで注意したいこと3つ

利回りの計算方法や相場などをお伝えしたところで、アパート経営にて遭遇する利回りに関して注意してほしいことを3つありますので、ご紹介したいと思います。

具体的には

提示される利回りは表面利回りである

利回りは最高の条件が全て揃った時の数値である

年数が経つにつれて利回りは下がっていく

の3つです。

2-1.提示される利回りは表面利回りである

どのアパートに投資すべきか不動産仲介サイトや不動産屋さんで選定をする際に、サイトに記載されている利回りや不動産スタッフから提示される利回りは、経費などが引かれる前の表面利回りであるということを知っておきましょう。

表面利回りの方が経費などを引かなくて良いため、計算が簡単な表面利回りの方を不動産会社も使いたいからです。

ですので、地域の相場的に利回りが8%くらいなのに、Aアパートだけなぜか利回りが15%もあるという場合は注意しなければなりません。

異様に高い利回りを提示しているAアパートのような物件は、表面利回り的にはちゃんと15%だったとしても他のアパートよりもかかる経費が多く、実質利回り的には他のアパートと同じかそれより低いというケースが見受けられるからです。

目先の数字の高さに惑わされないように注意しましょう。

2-2.利回りは最高の条件が全て揃った時の数値である

提示される利回りは、一般的に表面利回りの場合でも実質利回りの場合でも、アパートが全室満室だった場合を想定して計算されています

また、不動産業者側が計算している家賃はあくまでも想定の家賃で計算されており、実際の相場よりも少し高く設定して計算しているため、実際の数値とは少し違いがあったりします

つまり、利回りは最高の条件が全て揃った時の数値が提示されているのです。

実際にはアパートが空室になる期間だってあるだろうし、家賃も不動産業者側が設定した家賃をそのまま取れるとも限りません。

そのため、利回りがあくまでも理想の数値になっているということを理解しておかないと、実際にアパート経営を開始した後に「聞いていた話と違う・・・」ということになってしまいますので注意しましょう。

2-3.年数が経つにつれて利回りは下がっていく

基本的にアパートが古くなればなるほど老朽化により汚くなったり壊れたりするため、家賃収入は減っていき、修繕費などの経費は増えていきます

そのため、利回りは年数が経つにつれて下がっていきます

また、先ほど表面利回りは経費などが加味されていないとお伝えしましたが、老朽化に伴い増加する修繕費や管理費などは経費ですので、提示される利回りには老朽化によるリスクはあまり考えられていません。

つまり購入時には、提示される利回りはずっとは続かない、下がっていくものだと理解した上で購入を検討しないと、後で痛い目にあってしまいます

利回りはあくまでも目安として利用する

利回りは高ければ高いほど儲かる基準であるということは確かです。

しかし、表面利回りと実質利回りの違いや、提示される利回りは最高の条件が揃った時を想定して計算されているなど、目の前の数字を真に受けてしまうと後で後悔してしまうきっかけを作ってしまうものでもあります。

ですから、利回りという数字はあくまでも目安として参考程度に利用するといった使い方がベストです。

また、アパート経営について詳しくなってきたら、提示された利回りから自分で経費などを算出し、実質利回りを計算できるようになるというもの1つの手段です。

そうすれば目の前の数字に惑わされることがなくなりますので、後悔しないアパート経営ができる近道となりますよ!

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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