不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!

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不動産投資で一番気になるのが「利回り」ではないでしょうか?
利回りは不動産投資でどれくらい利益を出せるかの指標になるので、大変重要なポイントです。

ところで、利回りをチェックする時、物件情報に書かれた利回りや不動産会社から提示された利回りをそのまま信用してしまっていませんか?

実は、物件情報に書かれた利回りや不動産会社から提示された利回りは、実際の利回りとは離れていることが多いのです。これをそのまま信用してしまうと、実際に不動産投資を始めてから「こんなはずではなかったのに!」ということになってしまいかねません。そのため、きちんと利回りをチェックしようと思ったら、自分で計算してみるしかないのです。

この記事では、利回りの仕組み・計算方法について詳しく解説するとともに、利回りを計算する時の注意点や高利回り物件の探し方を紹介します。また、不動産投資を始めてからも役立つ、利回りを向上させる方法もいくつか紹介します。これを読めば、利回りについて基礎から応用まで完全に理解できるとともに、実際の不動産投資の中で利回りを上げることができるようになるでしょう。

1.基本的な利回りの考え方

まず、利回りとは何か、という点から確認していきましょう。
利回りとは、投資した金額(投資額)に対して収益額(リターン)がどれくらいあるかを測る指標のことです。具体的な利回りのパーセントは、年間の収益額を投資額で割ったものに100をかけることによって算出できます。

利回り(%)=[年間収益額÷投資額]×100

具体的に考えてみましょう。Aという投資先は、投資額が1000万円かかり、1年で得られる収益額は100万円です。一方、Bという投資先は、投資額が2000万円かかり、1年で得られる収益額は180万円です。

A…投資額:1000万円、年間収益額:100万円
B…投資額:2000万円、年間収益額:180万円

AとBを比較した時、どちらの方が良い投資先であるといえるでしょうか?
ここで、年間収益額を比較すると、Bの方が大きいです。なので、利益を多く得られるBの方が良い投資先といえるのではないか、と考えた方もいるかもしれません。
ところが、Bの投資額はAの投資額の2倍かかっています。この点を含めてどちらが良い投資先かを考える際、利回りを計算するのです。
A、Bそれぞれの利回りを計算すると、下記のようになります。

Aの利回り(%)…[100万円÷1000万円]×100=10%
Bの利回り(%)…[180万円÷2000万円]×100=9%

利回りはAの方が高いことがわかります。
よってこの場合、Aの方が良い投資先だ、といえるのです。

なお、不動産投資においては、「投資額」が物件の購入価格で、「収益額」が物件を賃貸することで得られる家賃収入となります。

2.2種類の利回り

不動産投資における利回りには、2種類の計算方法があります。表面利回りと実質利回りです。
以下、それぞれについて説明します。

2-1.表面利回り

表面利回りは、以下の計算式で求められます。

表面利回り=[年間の家賃収入の総額÷投資用不動産の購入価格]×100

「年間の家賃収入の総額」は、年間で一度も空室が出なかった場合に得られる家賃収入の総額のことです。
「投資用不動産の購入価格」は、物件価格と物件購入時にかかる諸経費(不動産仲介手数料、登録免許税など)をあわせた金額です。

例えば、1000万円で購入した物件を月8万で貸した場合、表面利回りは
[96万円(8万×12ヶ月)÷1000万円]×100=9.6%
となります。

一般的に投資用不動産のサイトで紹介されている「利回り」は表面利回りの計算が多いようです。

ただし、実際には不動産経営をする上で管理費、固定資産税などの諸経費がかかります(※物件購入時にかかる諸経費とは別)。
表面利回りは、不動産経営でかかる諸経費を考慮することなく計算された利回りです。

そこで、不動産経営でかかる諸経費まで考慮して計算する利回りが、実質利回りです。

2-2.実質利回り

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

実質利回り=[年間の家賃収入-不動産経営の中でかかる諸経費]÷[購入価格+不動産経営を始める際にかかる諸経費(不動産取得税、不動産仲介手数料など)]×100

「不動産経営の中でかかる諸経費」は、不動産経営にかかる経費の合計のことです。具体的には、建物の維持管理費(管理費、修繕積立金、修繕費、資本的支出など)、租税公課(固定資産税・都市計画税)、火災・地震保険料があります。

不動産投資の必要経費について詳しく知りたい方は、絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅の記事にまとめてありますので、あわせて参考にしてください。

さきほどの物件で、年間の諸経費が50万円かかっていた場合、実質利回りを計算すると以下のようになります。
[(96万円-50万円)÷1000万円]×100=4.6%
このように、表面利回りと実質利回りには差が出てしまいます(9.6%→4.6%)。

投資用不動産に書かれた利回りを信じて物件を購入してしまうと、実際に不動産の経営を始めたら思っていたほど利益が出ない、ということになってしまいます。
そのため、物件購入時は自分できちんと実質利回りまで計算する必要があるのです。

3.利回り計算のシミュレーション

ここからは、実際の物件情報の中から、どの情報から利回りを計算するべきか、シミュレーションで検討してみましょう。なお、シミュレーションに用いた数字は、実際の物件情報からもってきています。
前提として、実質利回りの計算式をおさらいしておきましょう。
実質利回り=[年間の家賃収入-不動産経営の中でかかる諸経費]÷[購入価格+不動産経営を始める際にかかる諸経費(不動産取得税、不動産仲介手数料など)]×100
・年間の家賃収入
→年間で一度も空室が出なかった場合に得られる家賃収入の総額のことです。
・購入価格+不動産経営を始める際にかかる諸経費
→物件価格と物件購入時にかかる諸経費(不動産取得税、不動産仲介手数料など)をあわせた金額です。
・「不動産経営の中でかかる諸経費」
→不動産経営にかかる経費の合計のことです。具体的には、建物の維持管理費(管理費、修繕積立金など)、租税公課(固定資産税・都市計画税)、火災・地震保険料など。

都内ワンルームマンションの例を検討してみましょう。物件情報は下記のようになっているとします。

価格 1,050万円 階建/階 11階建/3階
交通 ○○線/●●駅 徒歩3分
△△線/▲▲駅 徒歩5分
所在地 東京都☆☆区★★1丁目
築年数 1981年2月
(築35年3ヶ月)
専有面積 18.15㎡ 間取り ワンルーム
価格 1,050万円 平米単価 57.86万円
管理費用 5,400円 修繕積立金 4,080円
借地期間・地代
(月額)
権利金
敷金/保証金 ―/― 維持費等
その他一時金

物件情報を見れば、ざっとこれくらいのことが書いてあると思います。
この中から利回り計算のために注目するのは、「価格」、「管理費用」、「修繕積立金」です。

3-1.投資用不動産の購入価格を計算する

まず、投資用不動産の購入価格を計算しましょう。投資用不動産の購入価格は、物件の価格と物件購入時にかかる諸経費を足した金額になります。
物件の価格は、上記物件情報から1,050万円となります。物件購入時にかかる諸経費の相場は、物件価格の1割といわれています。よって、この今回の場合1,050万円の1割で105万円です。
以上から、投資用不動産の購入価格は1,050万円+105万円=1,155万円です。

3-2.周辺の家賃相場から年間の家賃収入を計算する

次に、周辺の家賃相場を参考に一ヶ月あたりの家賃を設定し、年間の家賃収入を計算します。
今回の物件の周辺のワンルームの家賃相場は一ヶ月12万円だとします。ただ、この物件は築年数が経っていることから、少し低く見積もって10万円に設定します。すると、年間の家賃収入は10万円×12ヶ月=120万円です。

3-3.諸経費を計算する

次に、諸経費を計算しましょう。計算する項目は、「管理費」「修繕積立金」「賃貸管理手数料」「損害保険料」「固定資産税・都市計画税」5つです。

①管理費
管理費は、上記物件情報から、5,400円/月だとわかります。よって、1年では5,400円×12ヶ月=64,800円です。

②修繕積立金
修繕積立金は、上記物件情報から、4,080万円/月だとわかります。よって、1年では4,080円×12ヶ月=48,960円です。

③賃貸管理手数料
賃貸管理手数料は賃貸管理業者によってことなりますが、利回り計算の段階なので相場で計算します。一ヶ月あたりの賃貸管理手数料の相場は、家賃の5~10%です。今回は家賃の5%で計算します。
先ほど家賃を1ヶ月10万円に設定しましたので、1ヶ月の賃貸管理手数料は10万円×0.05=5,000円です。よって、1年では5,000円×12ヶ月=60,000円です。

④損害保険料
損害保険料も保険会社や物件の状況によって異なりますが、これも利回り計算の段階なので相場で計算します。今回は火災保険と地震保険に加入したと想定します。
火災保険料の相場は10,000円~15,000円/年(マンションの場合)、地震保険料の相場は5,000円~17,000円/年です。今回は、火災保険が10,000円/年、地震保険が5,000円/年として計算します。
以上から、1年間での損害保険料は10,000円+5,000円=15,000円です。

⑤固定資産税・都市計画税
固定資産税・都市計画税は、それぞれ以下の計算式で求められます。

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
都市計画税=固定資産税評価額×0.3%

※国土交通省のHPに特例措置についての記載があります。下記サイトもあわせて参考してください。
国土交通省 住宅:各税制の概要

固定資産税評価額は、国土交通省が定める、固定資産税や都市計画税を課すための基準となる土地・建物の評価額です。固定資産税評価額は以下のサイトから調べることができます。
全国地価マップ
ちなみに、新築家屋の場合、固定資産税評価額の目安はだいたい建築費の50~70%となるようです。

今回の物件の固定資産税評価額が1,000万円だったとします。すると、それぞれの金額は以下のようになります。

固定資産税=1,000万円×1.4%=14万円
都市計画税=1,000万円×0.3%=3万円

よって、固定資産税・都市計画税の合計は14万円+3万円=17万円です。

ちなみに、アパート1棟や一戸建てを購入する場合、所有する土地と建物両方について固定資産税・都市計画税を計算する必要があります。

以上より、諸経費の合計は
64,800円(管理費)+48,960円(修繕積立金)+60,000円(賃貸管理手数料)+15,000円(損害保険料)+170,000円(固定資産税・都市計画税)=358,760円です。

3-4.実質利回りを計算する

以上の情報から、実質利回りを計算します。

実質利回りの計算式は下記の通りです。
実質利回り=[(年間の家賃収入-諸経費)÷投資用不動産の購入価格]×100

上記式に、これまで算出した数字(投資用不動産の購入金額=1,155万円、年間の家賃収入=120万円、諸経費=35万8,760円)を代入します。

実質利回り=[(120万円-35万8,760円)÷1,155万円]×100
=7.0%(小数点4位以下四捨五入)

よって、この物件の実質利回りは約7.28%とわかります。

ちなみに、表面利回りを計算してみると、[120万円÷1,155万円]×100=約10.4%となります。表面利回りと実質利回りでは約3%も差が出ることになります。

4.利回りを計算する場合の注意点

ここからは、実際に利回りを計算する場合の注意点について説明していきます。
紹介するのは次の5点です。

・利回りは時間の経過に伴い減少するものである
・「想定利回り」に注意
・長期入居に注意
・周辺エリアに賃貸需要があるか確認
・利回りの相場

以下、それぞれについて説明していきます。

4-1.利回りは時間の経過に伴い減少する

まず、利回りは時間の経過に伴いゆるやかに下がっていくものである、という点を知っておきましょう。

物件の家賃相場というのは、築年数の経過とともに減少していきます。一方、物件にかかる管理費や修繕積立金の金額は変わりません。このため、家賃収入が下落し、諸経費は一定ですので、結果的に時間の経過とともに利回りは下がっていくのです。

よって、物件を購入する際は、購入当初の利回りがずっと続くわけではない、という点を踏まえた上で資金計画を立てるようにしましょう。

4-2.「想定利回り」に注意

新築物件や現在入居者がいない物件を検討する場合、「想定利回り」に注意する必要があります。

想定利回りとは、実際の賃料ではなく売主が想定で定めた家賃(想定家賃)を前提として計算した利回りのことです。新築物件や現在入居者がいない物件の場合、設定されている家賃は想定家賃になります。

この想定家賃が、周辺家賃相場よりも高く設定されていることがあります。想定家賃が高く設定されていると、想定利回りも高くなります。ところが、実際に物件を経営してみると想定家賃での賃貸ができず、実際の利回りは想定利回りよりも低くなるということがありうるのです。

こうならないためにも、新築物件や現在入居者がいない物件を検討する場合、検討する物件の周辺エリアの家賃相場を調べ、想定家賃が高く設定されていないかを確かめる必要があります。

4-3.長期入居に注意

すでに入居者がいる物件の購入を検討している場合、その入居者が長期入居ではないか注意する必要があります。なぜなら、長期入居の場合、家賃が周辺家賃相場より高く設定されていることがあるからです。

例えば、新築時から10年間同じ入居者が住み続けているとします。この場合、建物は築10年にも関わらず、家賃は新築時と同じかさほど変わらない金額で設定されていることがあります。
ところが、先ほども書いたとおり、家賃相場は築年数とともに下がります。よって、現在の入居者が退去した途端、いままでの新築時と変わらない高い家賃から、築10年の低い相場家賃に下がってしまうのです。そうすると、利回りも大幅に下がってしまいます。

こうならないためにも、すでに入居者がいる物件を検討する際は、今の入居者がいつから住んでいるのか、設定されている家賃が築年数に応じた周辺エリアの家賃相場と離れたものでないかを確かめる必要があります。

4-4.周辺エリアの賃貸需要があるか確認

利回りを計算する際は、物件の周辺エリアに賃貸需要があるかを確認しましょう。

利回りは、年間を通じて満室であることを前提に計算されます。そのため、どこかで空室の時期ができてしまうと、計算上の利回りを実現することはできません。つまり、いくら計算上は高利回りであっても、空室になってしまえばその高利回りを実現することはできないのです。

空室を避ける、または空室期間をできるだけ短くするためには、しっかり賃貸需要のあるエリアの物件を選ぶ必要があります。
例えば、一人暮らしが入居するワンルームマンションの場合、都心(できれば23区内)、主要な駅から近い(10分以内)といったエリアに賃貸需要があります。家族が入居するファミリータイプのマンションや戸建ての場合、病院や商業施設に近い、住宅地として人気がある、といったエリアに賃貸需要があります。

4-5.利回りの相場を知る

実際に計算してみて、利回りがどれくらいであれば「利回りが良い」と言えるのでしょうか?ここでは、利回りの相場を紹介しようと思います。
物件ごとの利回りの相場は、以下の表ようになっています。

物件 利回りの相場
マンション(1室)の利回り ○表面利回り
・都内の中古マンション
…6~8%
・都内の新築マンション
…4~5%
○実質利回り
・都内の中古マンション
…4~6%
・都内の新築マンション
…2~4%
アパート1棟の利回り ・都内の中古アパート
…8~10%
・都内の新築アパート
…6.5~7.5%
(表面利回りと実質利回りの相場に大差なし)
一戸建ての利回り 10%を超えることも多く、大きければ20%台の利回りを出すこともある
(表面利回りと実質利回りの相場に大差なし)

5.高利回り物件の探し方

ここからは、高利回り物件の探し方を紹介します。
物件を探す際は、不動産会社の営業マンの勧める物件ではなく、インターネットの不動産検索サイトで探しましょう。

5-1.掘り出し物件を発見できる

営業マンが勧めてくるのは、会社が売りたい物件(利益が高いなど)の場合が多いです。対して、インターネットに掲載されている物件の場合は、物件の売主がさまざまな理由(相続、離婚、病気など)で物件を早く現金化したい場合もあり、大幅な値引きに応じてくれることがあります。一般の人が利用する不動産検索サイトは、このような掘り出し物の物件が多いのです。

5-2.具体例

不動産検索サイトの例として、いくつか下にあげておきますので参考にしてみてください。

楽待(らくまち)
健美家(けんびや)
at home 投資

6.利回りをあげる方法

ここからは、実際に不動産投資をしている人向けに、利回りを上げる方法をご紹介します。
実質利回りの計算をおさらいすると、下記のようになります。

実質利回り=[(年間の家賃収入-諸経費)÷投資用不動産の購入価格]×100

利回りを上げる方法としては、①年間の家賃収入を上げる、②諸経費を下げる、の2点が考えられます。以下、これら2つのポイントごとにみていきます。

6-1.年間の家賃収入を上げる

6-1-1.リフォーム・リノベーションをする

利回りを上げる方法として、リフォーム・リノベーションをするという方法があげられます。リフォーム・リノベーションを行えば物件の価値が上がりますので、家賃を上げることができます。

通常、入居者が退去した場合は次の入居者に備えてリフォームを行います。これとは別に、入居者にとって魅力的な設備を加えたり、建物の外観を良くしたりするために工事を行うのです。

ただ、これにはそれなりのお金がかかります。リフォーム・リノベーションの相場はまちまちですが、安くても数十万、大規模なものになれば数百万円はかかってしまいます。どのようなリフォームをするかしっかり考えた上で、リフォーム・リノベーション業者と値段の交渉を綿密に行う必要があります。主な工事のリフォーム相場を表にしてまとめましたので、参考にしてください。

項目 費用
キッチン 新キッチンへの取り替え 15~30万円前後
食器洗浄機の設置 17~25万円前後
3点ユニット(風呂、トイレ、洗面所) 分離工事 50~100万円前後
浴槽を交換 20~90万円前後
便器を交換 7~20万円前後
便器に温水洗浄機をつける 20~50万円前後
洗面化粧台の交換 10~30万円前後
フローリングの張り替え 15~20万円前後
クロスの総張り替え 5~7万円前後
給湯器交換 10~15万円前後
天井・壁のリフォーム それぞれ単価900円
各木部の塗装 単価3万円前後
ルームクリーニング 2万円以内
床暖房を設置 25~50万円
ふすま・ドアを交換 2~15万円
押入れをクローゼットに変更 20~25万円
コンセントを増設 1万円以内

6-1-2.自動販売機の設置

所有する土地に余裕がある場合、自動販売機を設置するというのも一つの手です。うまくいけば月に1万5,000円ほどの利益を見込むこともできるようです。
ちなみに、自動販売機の設置費用は、ほとんどの場合すべて業者さんが負担してくれます。よって、かかる費用は月々の電気代のみです。月々の電気代はだいたい2,000~3,000円なので、結果的に黒字になることが多いようです。

6-1-3.携帯電話の基地局の設置

利回りを上げる方法として、携帯電話の基地局を設置するというのも一つの手です。
携帯電話の基地局を物件に設置すると、携帯電話会社から賃借料が払われます。賃借料の金額は、都内などの人口の密集する地域の場合、月に10万円以上もらえるようです。そして、基地局の設置費用は携帯会社が負担してくれるので、費用はかかりません。携帯電話の基地局を設置すれば、支出なく賃借料を得ることが可能なのです。

6-2.諸経費を下げる

諸経費を下げる方法としては、自分で行える管理業務は自分で行うということがあげられます。

諸経費の中には、物件管理業者に払う管理費や、賃貸管理業者にはらう賃貸管理代行手数料が含まれています。物件管理業務は、建物設備の点検や建物の共有部分の清掃などです。賃貸管理業務は、家賃の集金代行や空室時の入居者募集などです。
これらの中から、自分でできるものを見つけて自分で行うことによって、管理費や賃貸代行手数料を下げ、諸経費を下げることができます。

例えば、物件管理業務について、アパート1棟を経営する場合、経営するアパートと自宅が近ければアパートの共有部分の清掃は自分で行うことができますよね。こうすることで、管理費を減らすことができます。
また、賃貸管理業務について、入居者からの家賃の入金を自身の口座にすることで、賃貸管理業者に集金を頼む必要がなくなります。こうすることで、賃貸管理代行手数料を減らすことができます。

以上のように、物件管理業者や賃貸管理業者にどういった業務の代行を依頼しているのかを一度自分で確認し、その中から自分で行うことができるものを探してみると、諸経費
を下げるポイントがみつかるでしょう。

7.まとめ

不動産投資の利回りについて解説してきましたが、いかがでしたか?
これから不動産投資を検討されている方は、この記事に書いたポイントを踏まえてご自身で利回りを計算してみてください。既に不動産投資をされている方は、この記事で紹介したものの中から、自分にも実行できそうな利回りを上げる方法を見つけてみてください。
この記事が、不動産投資を検討されている方・既に不動産投資をされている方の参考になれば幸いです。

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