【保存版】不動産投資の10個のメリットと他の投資との比較まとめ

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不動産投資を検討されていますか?
今後のためを考えて投資をいくつか検討し、その中の1つとして不動産投資を選択肢として考えられる方も多いですが、他の投資と比べて良い投資法なのか?具体的にメリットは何か?など、たくさんの疑問があると思います。

実は、不動産投資には想像以上に沢山のメリットがあります。不動産投資を始めれば安定して副収入が入ってくるだけでなく、投資用に購入した不動産は生命保険代わりにも使えます。さらに、給与所得のある方であれば、所得税や住民税の節税効果も望めます。

また、不動産投資は他の投資と比較して簡単に始められる、計画が立てやすい、リスクマネジメントがしやすい、などのメリットがあり、投資初心者には絶対に不動産投資がオススメなのです。

この記事では、上記に紹介した不動産投資をすることによるメリット、他の投資と比較した時の不動産投資のメリットを合計10個ご紹介します。また、最近では海外不動産投資を検討される方も多いので、海外不動産投資にはどのようなメリットがあるのかについてもご紹介します。
この記事を読めば、あなたも不動産投資のメリットを完全に理解でき、ご自身の投資計画がスッキリ見えるようになるでしょう。

0.不動産投資の基本的な仕組み

具体的な不動産投資のメリットの話に入る前に、まず不動産投資の基本的な仕組みについて説明します。

不動産投資には、①インカムゲイン方式②キャピタルゲイン方式の2種類があります。それぞれ以下のようなものです。

①インカムゲイン方式
不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法です。
多くの場合、物件をローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。毎月の家賃収入の中からローン返済やその他支出を引いたものが利益になります。

②キャピタルゲイン方式
不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法です。
不動産購入費用と不動産売却益の差額が利益となります。

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両者を比べた時、インカムゲイン方式の方が初心者向けといえます。キャピタルゲイン方式は、細かく景気の動向を読み取ったり、リフォームを施したりと手間ひまがかかりますので、初心者にはオススメできません。

以下、不動産投資(主にインカムゲイン方式について)のメリットについて、1つずつ解説していきます。

1.長期的かつ安定的な不労所得が得られる

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1つ目のメリットは、長期的かつ安定した不労所得が得られることです。
不動産投資による家賃収入は、物件に入居者がいる限り入ってくるものなので、長期的収入といえます。かつ、不動産の価値というのは急激に下がることはないので、家賃収入は安定的収入といえます。
また、不動産投資によって得られる家賃収入は、自分自身で働くことなく入ってくる不労所得です。物件の管理や入居者募集なども、管理会社に依頼してしまえば自分でする必要がありません。大きな手間をかけることなく、収入が得られるのです。

2.年金の代わりになる

2つ目のメリットは、年金の代わりになるということです。
仕事を定年した後、不動産投資によって得られる長期的かつ安定的な家賃収入を、私的年金として活用することができます。
近年、少子高齢化による財源不足などから、公的年金に対する不安が高まっています。公的年金がさほど受給できなくなる場合への備えとして、不動産投資は良い方法なのです。

3.インフレ対策になる

3つ目のメリットは、インフレ対策になることです。
インフレとは、モノの価値が上がることであり、お金の価値が下がることです。
例えば、インフレになると、今まで100円で買えていた消しゴムが200円出さないと買えなくなります。これは、消しゴムの価値が上がったともいえますし、お金の交換価値が下がったともいえますよね。

2013年1月、日銀が2%の物価目標の導入を決定し、それ以後金融緩和を続けています。もし今後これを達成した場合、お金を貯金したままだと、2%だけお金の交換価値が目減りすることになってしまいます。
そこで、お金を不動産に変えてしまえば、インフレになって金の交換価値が目減りしても不動産価値は下がらないので、インフレの悪影響を受けないということになります。

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4.生命保険の代わりになる

4つ目のメリットは、生命保険代わりになることです。
不動産購入時に加入を義務付けられる団体信用保険を、生命保険として活用することがでるのです。

団体信用保険とは、購入者に万が一のこと(死亡もしくは重度の障害)が発生し、購入者がローンの支払いができなくなった場合でも、保険によってローンが支払われるというものです。

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これにより、購入者に万が一のことがあった場合でも、その家族はローンが完済された状態で不動産を受け取ることができます。また、もし購入者が死亡してしまった場合、相続税が通常より優遇され、不動産を受け取った家族は、まるまる家賃収入を得ることができます(※別途諸経費は必要です)。もちろん、不動産を相続後、売却してお金に変えてしまうという方法もあるでしょう。
このようにして、不動産を生命保険として活用できるのです。

さらに、こうして不動産を生命保険代わりにすることで、毎月死亡保障にかけているお金を医療保障に回したり、節約したりするという活用も考えられます。

5.節税効果がある

5つ目のメリットは、節税効果があるということです。
不動産投資をすることで、所得税と住民税を節税することができます。

不動産投資で税務上赤字が出た場合(不動産投資にかかる必要経費(支出)が家賃収入(収入)を上回った場合)、その赤字分は所得税、住民税の計算から引くことができます。この仕組みを損益通算といいます。

例えば、年収800万円のサラリーマンが不動産投資をして200万円の赤字が出た場合、所得税と住民税の計算は下の図のようになります。

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これが不動産投資で節税ができる仕組みです。

ところが、「せっかく不動産投資をしているのに赤字が出たら意味がないんじゃないか?」と思われた方もいるでしょう。ここで説明が必要なのが、減価償却費です。
減価償却費とは、「建物が年々劣化していくだろう」という建前で、実際の支出とは関係なく不動産投資の必要経費として計算する仕組みです。先ほどの「不動産投資で税務上赤字が出た場合」というのは、「必要経費」の中にこの減価償却費が含まれた上での赤字です。つまり、税金の計算上赤字がでているが、実際のキャッシュフローでは赤字は出ていないという状態なのです。

※減価償却費について詳しく知りたい方は、不動産投資の必須知識!マンション減価償却費の計算方法と利用方法で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

具体的に考えてみましょう。ある人が不動産投資で年間150万円の家賃収入を得ているとします。これに対し、年間の必要経費が180万円かかっているとします。この時、税務上の不動産所得と実際のキャッシュフローは、以下のようになっているのです。

税務上の不動産所得   キャッシュフロー  
家賃収入 150万円 家賃収入 150万円
減価償却費 80万円
その他の費用 100万円 その他の費用 100万円
不動産所得 -30万円 手元に残る資金 50万円

税務上は30万円の赤字が出ているのに対し、実際のキャッシュフローは50万円の黒字になっていることがわかります。

不動産投資による節税の仕組みについて詳しく知りたい方は、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

6.相続税対策になる

6つ目のメリットは、相続税対策になることです。
資産を現金として持っておくより、不動産にしてしまった方が相続税の節税になるのです。

この理由は、相続税の計算方法にあります。相続税額は、下記の計算式で求められます。

相続税額=(すべての財産額-基礎控除額)×相続税率

この式から、「すべての財産額」が小さくなれば「相続税額」も小さくなることがわかります。

ここで、相続税の計算において「財産額」がどのように算出されるかについて説明します。相続税の計算においては、現金と不動産とで「財産額」がどのように評価されるかが異なるのです。

財産が現金や有価証券の場合、相続税の計算における「財産額」は「時価」で評価されます。例えば、資産として現金1億8,000万円を相続する場合、相続税計算の「財産額」はそのまま1億8,000万円となります。

他方、財産が不動産の場合、相続税の計算における「財産額」は、「路線価」(土地の場合)、や「固定資産税評価額」(建物の場合)で評価されます。
「路線価」によれば、相続税計算の「財産額」は、だいたい土地の価格の70~80%で評価されます。「固定資産税評価額」によれば、相続税計算の「財産額」は、だいたい建築費用の50~70%になります。
例えば、資産として1億円分の土地と、その上に建築費用8,000万円の建物を持っていた場合、相続税計算の「財産額」は1億円×80%=8,000万円と8,000万円×70%=5,600万円の合計1億3,600万円となります。さらに、相続する不動産が投資用の場合、土地の場合は「路線価」で評価される額の80%、建物の場合は「固定資産税評価額」で評価される額の70%となりますので、最終的に相続税計算上の「財産額」は、下記の図のようになります。

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つまり、同じ金額の財産でも、現金で持っているよりも不動産で持っている場合の方が、相続税を計算するときに低く計算されるのです。
不動産投資による相続税対策について詳しく知りたい方は、【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

7.他の投資と比べて自己資金をあまり使わずに投資できる

7つ目のメリットは、他の投資と比べて自己資金をあまり使わずに投資できることです。
株式投資やFX投資などの場合、投資額のすべてを自己資金で出さなければいけません。しっかりと利益を出そうと思ったら、多額の自己資金が必要になるでしょう。
それと比べて、不動産投資の場合ローンを利用してレバレッジを効かせた投資をすることができるので、自己資金は投資額の一部で良いのです。
不動産投資では、物件の購入時にローンで融資を受けることができます。融資は物件購入価格の70~90%(条件を満たせばまれにフルローン)受けられますので、不動産投資を始めるには、最低物件価格の10%あればよいということになります(中古ワンルームマンションであれば、初期費用100万円以下で始められるケースもあります)。また、ローン返済は物件から生じる家賃収入の中から返済していきますので、自分の財布を傷めずに投資を進めることができるのです。

8.他の投資と比べて計画が立てやすい

8つ目のメリットは、他の投資と比べて計画が立てやすいということです。
株式投資やFX投資などの場合、利益の発生が不定期な部分がありますので、初心者には資金計画の見通しが立てにくいです。
これに対し不動産投資の場合、物件に入居者がいる限り家賃収入は毎月一定額入ってきます。また、かかる経費もだいたい毎月どれくらいかかるかは決まっています。よって、資金計画の見通しが立てやすいのです。

9.他の投資と比べて安定して高利回りである

9つ目のメリットは、他の投資と比べて安定して高利回りであるという点です。
株式投資やFX投資などの場合、一気にハイリターンを得るチャンスがある反面、ハイリスクを負ってしまう可能性も大きいといえます。
これに対し不動産投資の場合、安定して高利回りを得ることができます。先ほどから書いている通り、家賃収入は物件に入居者がいる限り安定的に得られるものですし、立地の良い物件を選べば高額の家賃収入を得ることが可能だからです。

10.他の投資と比べて現物不動産という強みがある

10つ目のメリットは、他の投資と比べて現物不動産という強みがあるということです。
株式投資やFX投資などの場合、やりとりされるのはお金だけです。
これに対して不動産投資の場合、やり取りされるのはお金と不動産という現物です。投資用に購入した不動産は自分の資産になりますので、賃貸・売却するだけでなく、将来自分で住むという活用もできます。こうした活用方法の広さが、現物不動産の強みです。

11.他の投資と比べてリスクマネジメントしやすい

11つ目のメリットは、他の投資と比べてリスクマネジメントしやすいということです。
株式投資やFX投資の場合、動向が予測できず思わぬハイリスクを負ってしまう危険があります。
これに対し不動産投資の場合、多くのリスクに対してはあらかじめ対策をとることが可能なのです。
不動産投資において考えられるリスクとしては、ざっと以下のようなものが考えられます。

○瑕疵物件リスク
何らかの瑕疵(欠陥)がある物件を購入してしまうリスク
○空室リスク
物件が空室(入居者がいない状態)になってしまうリスク
○価格下落リスク
物件の価格が下落してしまうリスク
○物件損害リスク
地震や火災によって物件が損害を受けるリスク
○返済リスク
ローン返済ができなくなってしまうリスク
○金利上昇リスク
まだローンを返済し終わらないうちに金利が上昇して返済額が多くなってしまうリスク
○入居者トラブルリスク
入居者の家賃滞納や入居者同士の揉め事など、入居者がトラブルを起こすリスク

「結構多いな…」と思われた方もいるかもしれません。ただ、上記のリスクはすべてあらかじめ対策を取って防ぐことが可能なのです。具体的にどうしたら良いかは、失敗を回避!不動産投資のリスクと対処法を時系列で解説します!の記事で詳しく解説していますので、そちらをご覧下さい。

11.海外不動産投資のメリットは?

最近では海外の不動産投資を考える方も多いようです。
そこで、最後に海外不動産投資のメリットについて書きたいと思います。

①大きな売却益を狙うことができる
1つ目のメリットは、キャピタルゲイン方式で大きな売却益を狙うことができることです。これが海外不動産投資最大のメリットといえるでしょう。
特に新興国の不動産は、今後短期間で不動産価格が数十倍、数百倍という幅で一気に上がる可能性があります。つまりスーパーハイリターンを狙うことができるのです。

②国内以上に少額からの投資が可能
2つ目のメリットは、国内以上に少額からの投資が可能ということです。
国内の不動産だと、立地の良い首都圏の物件はやはり価格が高いといえます。
これに比べて海外の不動産だと、立地の良い不動産でもかなり安く購入できるものもあります。こういった物件はねらい目です。

③リスク分散として利用できる
3つ目のメリットは、リスク分散として利用できるということです。
国内の不動産に投資するだけだと、日本の経済状況に左右されてしまう部分があります。国内の不動産に加えて海外の不動産にも投資しておくことで、リスクをうまく分散させることができるのです。

12.まとめ

不動産投資のメリットについてご紹介しましたが、いかがでしたか?
不動産投資にはこんなに多くのメリットがあります。将来のために何か投資をしようと考えている方は、ぜひ不動産投資を検討してみて下さいね。

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