不動産投資とは? 基礎知識からメリットやリスクまで解説します。

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「不動産投資」という言葉を聞いたことはありますか?

以前は一部の投資家がやっているイメージがあったかもしれませんが、最近では一般のサラリーマンの方々が不動産投資をして成功している例も多くみられます。不動産投資で成功すれば、安定収入(副収入)が得られる上に税金対策にもなり、将来の年金を補完することもできることから、一般のサラリーマンの間でも不動産投資が注目されています。

しかし、不動産投資と聞くと、「投資」という言葉が付いているため、何だか複雑で難しそうな感じがしますよね。

そこでこの記事では、「不動産投資とはどんなものか」について、誰でもわかりやすいように丁寧に解説していきます。さらに、実際に不動産投資に関心を持たれた方のために、初心者が不動産投資を始める時のポイントも随時ご紹介していきます。

ぜひ参考にしてくださいね。

1.不動産投資の基礎知識

まず、不動産投資の基礎知識として、

・不動産投資の仕組み
・不動産投資の種類
・不動産投資と他の不動産投資の比較
・不動産投資の利回り

の3点をみていきましょう。

1-1.不動産投資の仕組み

不動産投資には、①インカムゲイン方式②キャピタルゲイン方式の2種類があります。それぞれ以下のようなものです。

①インカムゲイン方式
不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法です。
多くの場合、物件をローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。毎月の家賃収入の中からローン返済やその他支出を引いたものが利益になります。

②キャピタルゲイン方式
不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法です。
不動産購入費用と不動産売却益の差額が利益となります。

incomcapital

不動産投資初心者は、インカムゲインを重視した不動産投資をするのがオススメです。キャピタルゲインは、細かく景気の動向を読み取る必要がありますので、キャピタルゲインを重視した投資は不動産投資初心者には難しいでしょう。

以下、インカムゲイン方式についてより詳しく見ていきます。

インカムゲイン方式では、(1)まず物件を購入し、(2)それを第三者に賃貸することで、(3)毎月安定した家賃収入を得ます。
多くの場合、物件は金融機関からのローンで購入し、家賃収入の中から毎月ローンを返済していきます。毎月の家賃収入の中からローン返済やその他支出を差し引いたものがオーナーの利益となるのです。
また、入居者の募集や物件の管理などについては、管理会社に依頼するケースが多いです。
関係を図に表すと、以下のようになります。

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1-2.不動産投資の種類

ここからは、不動産投資の種類について解説します。

1-2-1.マンション経営

マンション経営は、マンションを一室単位で経営するものです。最も始めやすいので、初心者にはこの方法がオススメです

マンション経営については、下記サイトで詳しく解説していますので、ご関心のある方はあわせて参考にしてください。
参考記事①:【保存版】マンション経営で安定収入を得るための仕組みとリスクを徹底解説!
参考記事②:必ずチェックしておきたい!マンション経営のリスクと対処法

1-2-2.アパート経営

アパート経営は、集合住宅一棟の経営を行うものです。元々所有していた自分の土地にアパートを新しく建築したり、土地と建物をセットで購入して始めたりするのが一般的です。

アパート経営については下記サイトで詳しく解説していますので、ご関心のある方はあわせて参考にしてください。
参考記事①:頭金0円でもはじめられる?アパート経営に必要な資金の話

1-2-3.戸建て経営

戸建て経営は、一戸建ての経営を行うものです。アパート経営と同様、元々所有していた自分の土地に戸建てを新しく建築したり、土地と建物をセットで購入して始めたりするのが一般的です。

1-2-4.シェアハウス経営

シェアハウス経営は、自分の所有する建物(マンション1室や戸建て)をシェアハウスとして賃貸する方法です。新しい不動産投資の方法なのですが、近年若者を中心にシェアハウスの人気が高まっていることから、注目を集めています。

シェアハウス経営の詳細については、下記サイトで詳しく解説していますので、ご興味のある方はあわせて参考にしてみてください。
参考記事:シェアハウス経営の完全マニュアル | メリット、デメリット、始め方

どの種類の不動産投資を選べばいいの?

それぞれの種類の特徴を比較して表にすると、下記のようになります。下記からメリットとデメリットを把握し、自分に合った種類を選ぶのが大切です。

マンション経営 アパート経営 戸建て経営 シェアハウス経営
経営難易度 やや難 やや難
始めるのにかかる費用 やや高 やや高
利回り
物件のメンテナンスにかかる費用
入居者がいなくなってしまう(空室)リスク 中~高

 

1-3.不動産投資と他の投資の比較

不動産投資は他の投資と比較してどのような特徴があるのでしょうか。
不動産投資を株式投資、銀行預貯金と比較した表が以下のようになります。

株式投資 銀行預貯金 不動産投資
利益 金利 配当、値上がり益 賃料、値上がり益
リスク 株価の下落
投資先会社の破綻
金融機関の破綻 家賃収入の未回収
不動産価格の下落
物件の損壊
特徴 ローリスク
ローリターン
ハイリスク
ハイリターン
ミドルリスク
ミドルリターン

株式投資は、会社の業績が悪化すれば株価が大幅に下落したり、投資先の会社が倒産すれば株式の価値がゼロになってしまったりするリスクがあります。一方、会社の業績が向上すれば、株価が上昇し株式の価値が何倍、何十倍になる可能性もあります。まさに、ハイリスク・ハイリターンな投資といえます。

銀行預貯金は、金融機関が破綻してしまうと投資した資金が返ってこなくなるというリスクがあります。ただ、このリスクが起きる可能性は非常に低いです。一方、金利は非常に低く設定されていますので、得られる利益も小さいです。ローリスク・ローリターンの投資といえます。

不動産投資は、家賃収入で長期的・安定的な収入が見込める一方、空室の発生や入居者の家賃滞納で家賃収入が回収できないリスクや不動産価値が下落してしまうリスク、建物が損壊して投資が続けられなくなるリスクなどがあります。ただ、「土地・建物」という現物資産の価値がゼロになってしまうということは考えにくいです。また、リスクの多くは事前に対策をとることができます。上記のリスクが起こらない限りは長期的で安定的な家賃手入を得ることができます。よって、ミドルリスク・ミドルリターンといえます。

1-4.不動産投資の利回り

不動産投資でどれくらい利益が出るか、ということをシミュレーションする際に必要なのが、利回りの計算です。
不動産投資の利回り計算は2種類あります。
表面利回り実質利回りです。
以下、それぞれについて説明します。

1-4-1.表面利回り

表面利回りは、以下の計算式で求められます。

表面利回り=[年間の家賃収入の総額÷投資用不動産の購入価格]×100

「年間の家賃収入の総額」は、年間で一度も空室が出なかった場合に得られる家賃収入の総額のことです。
「投資用不動産の購入価格」は、土地や建物の購入価格の合計のことです。

例えば、1000万円で購入した物件を月8万で貸した場合、表面利回りは
[96万円(8万×12ヶ月)÷1000万円]×100=9.6%
となります。

一般的に投資用不動産のサイトで紹介されている「利回り」は表面利回りの計算が多いようです。

ただし、実際には不動産を購入する上でも不動産経営をする上でも「諸経費」がかかります。
表面利回りとは、不動産経営でかかる諸経費を考慮することなく計算された利回りなのです。

そこで、不動産経営でかかる諸経費まで考慮して計算する利回りが、実質利回りです。

1-4-2.実質利回り

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

実質利回り=[(年間の家賃収入-諸経費)÷(投資用不動産の購入価格+購入時にかかる諸経費)]×100

「諸経費」は、不動産経営にかかる経費の合計のことです。具体的には、建物の維持管理費(管理費、修繕積立金、修繕金、資本的支出など)、租税公課(固定資産税・都市計画税)、火災・地震保険料があります。
「購入時にかかる諸経費」は、不動産の購入にかかる諸経費の合計のことです。具体的には、不動産仲介手数料、登録免許税などがあります。大まかに、購入価格の10%と計算することができます。

不動産投資の必要経費について詳しく知りたい方は、絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅の記事にまとめてありますので、あわせて参考にしてください。

さきほどの物件で、購入時の諸経費が100万円、年間の諸経費が50万円かかっていた場合、これを考慮した実質利回りは以下のようになります。

実質利回り
=[(96万円-50万円)÷(1,000万円+100万円)]×100
=(46万円÷1,100万円)×100
=4.2%(小数点第2位以下四捨五入)

このように、表面利回りと実質利回りには差が出てしまいます(9.6%→4.2%)。

投資用不動産に書かれた利回りを信じて物件を購入してしまうと、実際に不動産の経営を始めたら思っていたほど利益が出ない、ということになってしまいます。
そのため、物件購入時は自分できちんと実質利回りまで計算する必要があるのです。

2.不動産投資のメリット

ここからは、不動産投資によって得られるメリットについて確認していきましょう。

2-1.安定的かつ長期的な不労所得が得られる

不動産投資では、長期的・安定的に収益をあげることができます
将来にわたって賃貸需要の減少しない地域の物件を選べば、急に不動産の価値が下がってしまうといったことはありません。なので、安定的に収益をあげることができます。

2-2.税制上のメリット

不動産投資をすることで、税制上のメリットがあります。
まず、不動産投資によって所得税・住民税を節税することができます
この仕組みについては、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事で詳しく説明していますので、関心のある方はあわせて参考にしてください。

また、不動産投資によって相続税を節税することができます。資産を現金として持っているよりも不動産として持っている方が相続税において有利なのです。この仕組みについての詳細は、【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法の記事で紹介しています。

2-3.年金の代わりになる

仕事を定年した後、不動産投資によって得られる長期的かつ安定的な家賃収入を、私的年金として活用することができます
近年、少子高齢化による財源不足などから、公的年金に対する不安が高まっています。公的年金がさほど受給できなくなる場合への備えとして、不動産投資は良い方法なのです。

2-4.生命保険の代わりになる

不動産購入時に加入を義務付けられる団体信用保険を、生命保険として活用することができます

※ローンを組んで不動産を購入した際には、団体信用保険の加入が義務付けられていますが、ローンを組まずに購入した際には加入は義務付けられていません。

団体信用保険は、購入者に万が一のこと(死亡もしくは重度の傷害)が発生し、購入者がローンの支払いができなくなった場合でも、保険によってローンが支払われるというものです。
これにより、購入者に万が一のことがあった場合でも、その家族はローンが完済された状態で不動産を受け取ることができるのです。また、もし購入者が死亡してしまった場合、相続税が通常より優遇され、不動産を受け取った家族は、まるまる家賃収入を得ることができます(別途諸経費は必要です)。
もちろん、不動産を相続後、売却してお金に変えてしまうという方法もあるでしょう。このようにして、不動産を生命保険として活用できるのです。

さらに、不動産を生命保険代わりにすることで、毎月死亡保障にかけているお金を医療保障に回したり、節約したりするという活用も考えられます。

不動産投資のメリットについては、【保存版】不動産投資の10個のメリットと他の投資との比較まとめの記事でより詳しく解説していますので、ご関心のある方はあわせて参考にしてください。

3.不動産投資のリスク

次に、不動産投資に伴うリスクをご紹介します。不動産投資のリスクをまとめた表が以下になります。

リスク 説明
空室リスク 物件が入居者のいない状態になってしまうこと。
空室期間は家賃収入が得られなくなってしまいます。さらに、ローン返済が残っている場合は、自分の財布から返済しなくてはいけなくなります。
▼原因となる出来事の例
・欠陥のある物件を買ってしまった場合
・事故物件を買ってしまった場合
・立地の悪い物件を買ってしまった場合
物件価格下落リスク 物件の価値(価格)が下落してしまうこと。
投資用物件を売却する時の利益(キャピタルゲイン)が小さくなり、最悪の場合は赤字になってしまいます。
▼原因となる出来事の例
・立地の悪い物件を買ってしまった場合
・物件周辺エリアの賃貸需要が下がってしまった場合
・物件が損害を受けてしまった場合
物件損害リスク 地震や火災によって物件に損害が及んでしまうこと。
上記の物件価格下落につながることもありますし、最悪の場合不動産投資を続けることができなくなってしまいます。
▼原因となる出来事の例
・地震や火災の被害にあってしまった場合
返済リスク ローン返済ができなくなってしまうこと。
▼原因となる出来事の例
・融資を受けすぎてしまった場合
・ローン返済期間に金利が大幅に上昇してしまった場合
・不動産投資が立ち行かなくなってしまった場合
家賃滞納リスク 入居者に家賃を滞納されてしまうこと。
家賃収入が得られなくなってしまいます。最悪の場合、家賃を支払わないまま逃げられてしまうケースもあります。

こう見るとかなり多いようにも思えますが、不動産投資のリスクの多くはあらかじめ対策をとることで事前に防ぐことができます。不動産投資のリスク対策については、失敗を回避!不動産投資のリスクと対処法を時系列で解説します!の記事でより詳しく解説していますので、不動産投資を本格的に始めようという場合は必ずチェックするようにしてください。

4.不動産投資にかかる経費について

不動産投資を検討する際、経費がどれくらいかかるのかというのは気になる点だと思います。
不動産投資をする上で、不動産購入費以外にもさまざまな経費がかかります。不動産投資を始める際は、これらを考慮して資金繰りをする必要があります。
不動産投資にかかる経費をまとめると、下記のようになります。

4-1.不動産購入時にかかる経費

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税精算金
不動産取得税(購入の翌年にかかる)
司法書士にはらうお金
(登記を司法書士に依頼した場合)
登記依頼の費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険料
地震保険料
賃貸住宅費用補償保険料
銀行に払うお金
(銀行から融資を受ける場合)
金銭消費貸借契約書に貼る印紙税
融資事務手数料
ローンの保証料
不動産仲介会社にはらうお金
(不動産仲介会社を利用した場合)
不動産仲介手数料

これらが、合計してだいたい物件購入価格の1割ほどかかるといわれています。
ちなみに、不動産購入時に融資はだいたい物件価格の7~9割受けられます。

4-2.不動産経営時にかかる経費

項目 内容
税金 固定資産税・都市計画税
賃貸による利益に課される事業税
(賃貸業が「事業規模」にあたる場合)
など
物件の運営費 管理費・修繕積立金
修繕費
など
賃貸管理会社にはらうお金
(賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合)
賃貸管理委託費用
保険料(保険に入った場合) 火災保険
地震保険
賃貸住宅費用補償保険料
ローンの返済(融資を受けた場合) ローン返済
ローン利息

中でも、予算を確認する際に重要なのが修繕費です。他の費用はだいたい月や年ごとに一定の方法で計算する金額を払うため予測がつきますが、修繕費は予測がつかないのです。あらかじめ修繕費を見込んでいないと、急に設備が故障して修繕費がかかるということになった場合対応できないということになってしまいます。
予算を考える際は、修繕費がかかることを見込んでおきましょう。

不動産投資をする上でかかる必要経費については、絶対に知っておきたい!不動産所得の必要経費を完全網羅で詳しく解説しています。ご関心のある方は、あわせて参考にしてください。

4-3.不動産売却時にかかる経費

項目 内容
租税公課 印紙税
譲渡所得税・住民税
消費税
抵当権抹消登記の登録免許税(抵当権設定した場合)
手数料 不動産仲介業者に支払う仲介手数料

不動産投資の最後に投資用不動産を売却する際にも経費がかかります。最終的に不動産投資の利益が確定するのは不動産売却時ですので、ここでどれだけ経費がかかるかをおさえておくことも重要です。

不動産売却時にかかる租税公課がどれくらいかかるかについては、不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめで詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

不動産仲介手数料がどれくらいかかるかについては、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

5.不動産投資の確定申告について

不動産所得がある場合、確定申告をする必要があります。サラリーマンなどで給与所得がある場合でも、給与所得の確定申告とは別に不動産所得の確定申告を自分でする必要があります。
確定申告に必要な書類は下記国税庁HPからダウンロードするか、最寄りの税務署で取得しましょう。
所得税(確定申告書等作成コーナー)

書類を記入したら、税務署に提出します。確定申告の提出期限は、毎年2月上旬から3月下旬です。遅れると延滞税を払わなくてはいけなくなるので気をつけましょう。

確定申告の具体的な方法や計算方法は、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみてください。

6.まとめ

不動産投資とはどのようなものかについて解説してきましたが、いかがでしたか?
この記事を読んで「実際に不動産投資をやってみたい!」と思われた方は、【保存版】不動産投資の仕組みを初心者向けに1から徹底解説でより具体的なノウハウをご紹介していますので、ぜひそちらもご覧ください。
この記事が、不動産投資を検討するすべての方の参考になれば幸いです。

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