不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!

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不動産投資を行ううえで、よく耳にするキーワードが「節税」です。たしかに不動産投資を行えば、所得税、住民税、相続税などの税金を節税することが可能です。ただし、不動産投資による節税には条件があり、しっかりと仕組みを理解しておかなければ逆に損をしてしまう可能性もあります。
本記事では、不動産投資に全く馴染みがない人でもわかりやすいように、節税の仕組みや本質を徹底解説します!

1. 所得税や住民税を節税できる、損益通算の仕組みとは!?

1-1. 所得税が節税できる条件

まず、所得税に関わってくる不動産所得の仕組みを理解しましょう。
不動産所得とは、投資物件の家賃収入から物件を管理するのに掛かる費用(必要経費)を引いた残額のことを指します。
家賃収入—必要経費=不動産所得
つまり、
家賃収入>必要経費=税務上黒字
家賃収入<必要経費=税務上赤字
となり、不動産投資において所得税の節税となるのは、「税務上赤字」の場合です。

1-2. 税務上赤字によって所得税の節税になる損益計算とは?

サラリーマンであれば、毎月給与をもらっていると思います。そして、所得税は給与所得に掛かる仕組みです。実は、不動産所得の赤字は給与所得と合算することができます。その結果、合計の所得が下がるため、同時に所得税も少なくすることが可能なのです。この仕組を「損益通算」と呼びます。

損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち一定のもの(下記2(1)~(4)記載の所得)についてのみ、一定の順序にしたがって、総所得金額、退職所得金額又は山林所得金額等を計算する際に他の各種所得の金額から控除することです。

引用元:国税庁HP No.2250 損益通算
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2250.htm

1-3. 住民税が節税できる理由

住民税は、前年度の控除を行った後の課税所得に対して所得毎に適用になる税率を掛けて算出されます。そのため、損益通算によって所得税を節税することができれば、同時に住民税も節税することが可能です。

1-4. 損益通算を行った場合の税金比較

独身で年収800万円とした場合の、下記AとBの方の税金比較を見てみましょう。
A,給与所得:800万円 不動産所得:なし
B,給与所得:800万円 不動産所得:-200万円

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図からわかる通り、税務上200万円の赤字で損益通算をした場合、所得税と住民税を合わせて、約40万円の節税となります。

1-5. 減価償却費の有効活用

これまでの説明だと、不動産投資で節税するには不動産所得が赤字であることがわかります。しかし、せっかく投資しているにも関わらず赤字なら意味ありませんよね・・・。
しかし、不動産投資ではキャッシュフローが黒字にも関わらず税務上赤字にすることが可能なのです。それが、減価償却費をうまく利用する方法です。
減価償却費は、不動産を購入した年に一括で計上するのではなく、耐用年数に応じて規則的に費用を毎年計上していく仕組みです。

税務上の不動産所得 キャッシュフロー
家賃収入 150万円 家賃収入 150万円
減価償却費 80万円
その他の費用 100万円 その他の費用 100万円
不動産所得 -30万円 手元に残る資金 50万円

上記の表を見てわかる通り、減価償却費は現金支出がないにも関わらず、費用として計上できます。その結果、キャッシュフローが黒字でも不動産所得が赤字となり、損益通算によって節税ができるのです。

ただし、減価償却費は年数が経過すると縮小していきます。そのため、いつまでもキャッシュフローが黒字で税務上が赤字の状態を続けられるわけではありません。

不動産投資の目的はあくまで長期的に安定した収入を得ることです。節税はあくまで投資初期の1手段として考えるのが正解といえるでしょう。

2. 相続税の節税

次に、不動産投資によって相続税が節税できる仕組みを紹介します。結論からいうと、相続対象を現金から不動産に変えることで、課税評価額を大幅に減少できます。その結果、相続税の節税が可能です。

相続税は、現金の場合だとその時価に対して課税される仕組みなのに対して、不動産の場合は売買価格ではなく、不動産評価額をもとにして計算される仕組みだからです。

■不動産評価の計算方法
建物:固定資産評価額×(1-借家権割合)
土地:路線価評価額×(1-借家権割合×借地権割合)

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上記の図のように、2000万円の不動産の場合では約3分の1程度まで評価額を減少させることが可能となります。

不動産を利用した相続税対策について更に詳細を知りたい方は、【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法の記事を参考にしてみてください。

3. 個人か法人、どっちが良い?

不動産投資をするうえで、どのタイミングで法人化をするのが適切なのか?
まず、個人と法人の一番の違いは税率の違いです。個人には所得税が掛かり、法人には法人税が掛かります。つまり、この税率の違いが法人化を検討するうえでの一番の判断軸となります。

①専業大家の場合

税率は書くと長くなるので省略しますが、個人と法人の税率が逆転するのはだいたい課税所得が900万円を超えたときと言われています。900万円を超えると、所得税と住民税の税率は33%を超え、法人税率より高くなるためです。

②サラリーマン大家の場合

専業大家と違い、サラリーマンの方は既に給与収入があります。年収1,000万円の場合、給与だけで税率が30%を超えています。そこから更に不動産投資によって不動産所得が上乗せされるため、確実に法人化した方が節税メリットがあるといえます。

●役員報酬を利用した節税
当たり前のことですが、法人とは会社です。会社では、人件費として従業員にお給料を支払うことが可能です。そのため、不動産所得から人件費を引くことによって、利益を削減し、節税に繋げることが可能となります。家族の誰かを法人の役員として仕事をしてもらい、役員報酬を支払えば、その分、所得が分散されます。所得の分散によって各税率が低くなれば、結果的に大幅な節税を行うことが出来るのです。

まとめると、法人化のタイミングは給与所得と不動産所得の合計によって判断できます。ただし、法人からの役員報酬も交えた節税まで実現可能であれば、基本的には法人化して購入することで間違いないでしょう。

4. まとめ

本記事では不動産投資による節税についてご紹介しましたが、不動産投資の本来の目的は長期的に安定した収入を得ることです。不動産投資による節税で効果が期待できるのは、あくまで保有している財産を、現金から不動産に変更する相続税の場合です。所得税や住民税の節税は、不動産投資で大きな利益を生めないことが前提の話ですので、本質とはいえないでしょう。巷に出回る“不動産投資=節税”の言葉に騙されず、しっかりと自分の判断軸を持って不動産投資を行いましょう。

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