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不動産投資の税金と節税対策

不動産投資は節税にならない?嘘?仕組みと具体的シミュレーションを紹介!

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不動産投資は節税にならない?嘘?仕組みと具体的シミュレーションを紹介!

不動産投資は節税になる」とよく聞きませんか?

「節税になるなら、始めてみようかな」と思うはず。

しかし、一方で

  • どうやって節税したら良いのか分からない
  • そもそも何で不動産投資が節税に繋がるの?

など、様々な疑問が頭に浮かびます。

この記事を読んでいるあなたも、このようなことでお悩みなのでは無いでしょか?

そこで今回この記事では、不動産投資が節税対策になる理由はもちろん、法人化した方が良いのか?

節税目的で不動産投資を始める際の注意点などを、実際に不動産投資経験者が分かりやすく解説します!

1.不動産投資は本当に節税はできるのか?

1.不動産投資は本当に節税はできるのか?

不動産投資は、大きい買い物です。

営業マンに「節税になるから」と言われるとおりに契約して、あとで後悔するかもしれません。

そのためにも、あらかじめ知識を付けておきましょう。

1-1.所得税や住民税の節税

「所得税」は、給与の収入金額から所得控除額を引いて、算出します。

そのため給与が多いと、当然所得税も大きくなります。

課税対象になる所得の種類は、給与所得・不動産所得・譲渡所得などに分かれます。

以下それぞれの所得の説明です。

  • 給与所得は、会社から給料をもらう所得
  • 不動産所得は、不動産投資で賃料や礼金などが発生したときの所得
  • 譲渡所得は、不動産や土地などを売却した時に利益が出た所得

譲渡所得は分離課税のため、給与所得と不動産所得の合算はできません。

給与所得と不動産所得は合算可能で、このことを「損益通算」といいます。不動産所得がマイナスの場合は、給与から引かれた所得税が還付されます。

例えば、給与が400万で不動産所得がマイナス100万の時、合算して300万に対して所得税が発生します。払い過ぎた所得税が還付されるわけです。マイナスのときだけ、節税効果はあります。

次に「住民税」は、昨年1月〜12月末までの所得によって決まります。住民税の計算式は以下です。

【所得金額」-「所得控除額」】×「所得税率」-【「控除額など」】

この「所得金額」に、給与所得と不動産所得が合算できます。

所得金額で損益通算して節税になるのは、不動産所得がマイナスの場合だけ。プラスだと所得金額が上がるので、住民税は高くなります。

不動産投資をして住民税が節税になるのは、減価償却費などが大きく関係します。減価償却費については、のちほど「減価償却費の節税」で説明いたします。

1-2.法人化にした場合の節税

法人化すると、新たに会社を立ち上げることになります。

そのため給料所得の合算は不可ですが、法人化をすれば不動産所得の節税になることもあります。

まず法人化する時のポイントは、所得(給料所得+不動産所得)が1,000万を超えたとき。個人の所得税は、所得が高いほど税率の上がる累進課税です。

逆に法人税は税率が一定。資本金が1億円以下の中小法人には、軽減税率が適用されます。所得が800万までは15%、800万からは23.2%の2種類だけ。

たとえば所得が1,000万と800万で、所得税と法人税の税率はどれくらい違うのでしょうか。

  • 所得が1,000万の時、所得税は33%、法人税は23.2%
  • また所得が800万の時は、所得税は23%、法人税は23.2%

所得が1,000万の時は、法人税が10%近く低いですね。800万の時は、所得税と法人税にあまり差はありません。

所得が800万のときは、青色申告特別控除の最大65万を使用した方が節税になります。そのため法人化するのは、所得が1,000万超えた辺りで考えてみましょう。

1-3.相続税の節税

現金で相続と、不動産で相続する場合は、額面の評価額が変わります。

現金相続が5,000万の場合、額面全部の5,000万円の相続税が発生します。

不動産の場合は路線価や賃貸している点などで、額面の50〜60%です。そのため2,500万前後の評価額となります。

相続税の計算式は、「相続によって取得した財産価格 - 基礎控除額」×「相続税率」です。財産価格が低ければ、続税も低くなり、節税対策となります。

1-4.減価償却費で節税

不動産は、土地と建物に分かれます。

土地の価格は変動しませんが、建物は劣化とともに減少します。減少した分を「減価償却費」と計上できます。

減価償却資産は、建物や設備、また建物の中を大きくリフォームした場合などです。償却資産には法定耐用年数と償却率が決められています。

種類耐用年数償却率
建物木造22年0.046
鉄骨造(鉄骨の厚みが3〜4mm以下)27年0.038
鉄骨造(鉄骨の厚みが3〜4mm以上)34年0.030
RC造(鉄筋コンクリート造)47年0.022
[引用元:財務省令「原価償却資産の耐用年数等に関する省令」/原価償却資産の償却表]

償却費の算出方法は、「取得した額×耐用年数に応じた償却率」です。

RC造と、木造とで減価償却費を比べてみましょう。

  • 5,000万のRC造の原価償却費は、5,000万×0.022=110万
  • 5,000万の木造の減価償却費は、5,000万×0.046=230万

木造の方が耐用年数が短い分、減価償却費が大きくなります。住民税のところで説明しました住民税の計算式。

【「所得金額」-「所得控除額」】×「所得税率」-【「控除額など」】

【控除額など】に減価償却費を計上できることにより、節税効果も高まります。

ただ、計上できるのは法定耐用年数の期間まで。過ぎると計上できなくなりますので、節税効果も厳しくなります。

2.不動産投資の節税で大事なのは物件選び!

2.不動産投資の節税で大事なのは物件選び!

物件選びが大事な理由は「減価償却費」の耐用年数に関わってきます。

それぞれの物件の節税ポイントについて説明します。

2-1.築古木造の節税効果

今回は築古戸建ての場合で説明します。

私が不動産投資しているのが、築古戸建ての物件です。築50年ぐらいの物件で、減価償却の法定年数は過ぎています。法定年数が過ぎた場合の計算式。

法定耐用年数×20%
[引用元:中古資産の耐用年数]

木造の法定耐用年数が22年で、当てはめると22×20%=4.4。

木造の法定耐用年数過ぎた減価償却費は4年になります。

物件の費用は、建物18万(築古戸建ては建物に価値はない)、登記代10万、固定資産税5,000円、リフォーム代190万の合計218.5万円。

218.5万円×4年=546,250円。

4年間だけですが、毎年546,250円の減価償却費として経費に計上できます。

耐用年数の過ぎた築古戸建ては、減価償却期間が短い。そのため、多く経費として計上できるので1番節税効果は高いです。

その代わり4年後には減価償却費なくなるので、コンスタントに4年ごと購入すれば、毎年高い減価償却費の計上はできるので、ずっと節税効果が続きます。

2-2.ワンルームマンションの節税効果

ワンルームマンションも土地と建物に分けて、建物部分だけを減価償却します。

たとえば建物部分の価格が2,000万でRC構造の場合、2,000万×0.022=44万。

毎年減価償却費としては、44万の減価償却費の計上が可能です。法定耐用年数が長い分、節税効果は木造よりも少ないです。

またワンルームマンションを買った年は、物件の購入に関する手数料・不動産取得税などを費用として大きく計上します。

そのため初年度は費用計上が高くて、節税効果があったと実感されます。2年目以降は、物件の手数料などが計上できないので、思ったより節税にならないこともあります。

2-3.新築マンションの節税効果

新築マンションは地域によりますが、ある一定の人気はあります。そのため入居者は付きやすい傾向です。

新築マンションの建物が5,000万、設備が1,000万とします。建物がRC造の場合耐用年数は47年まであります。
建物5,000万×0.022=110万
設備は耐用年数15年で償却率は0.067。
設備1,000×0.067=67万

1年目から110万+67万=177万が減価償却費として資産で計上できます。法定耐用年数が47年と長いので、節税効果は木造よりも低いです。

マンションの場合、戸数が多いので入る家賃収入も多くなります。経費など引いてもプラスになれば、もちろん税金は上がります。

ただ、借入金などの返済や必要経費が多いと当然マイナスになり、給料から補填することもあります。購入前によくシミュレーションしましょう。

3.不動産投資で確定申告は必要?

3.不動産投資で確定申告は必要?

不動産投資における確定申告が必要なのは、給与以外で20万円以上の収入がある場合。

逆に20万円以下ならする必要はありません。

仮に家賃が5万円×12ヶ月=60万となり、確定申告は必要になります。

3-1.個人事業主の場合の申告方法

サラリーマンで不動産投資を始める場合は、法人化以外は個人事業主として始めます。

個人事業主として開始する場合、管轄の税務署に「開業届け」を提出します。

開業日は、物件の募集を開始した日などです。その1ヶ月後までには、税務署に開業届けを提出しましょう。

開業届けを出さなくても罰則などはありません。ただ青色申告を適用する場合は、開業届けは必須です。

開業年度に青色申告する場合は、「青色申告承諾申請書」の届けが必要です。開業後2ヶ月以内と決められているので、開業届けと一緒に出した方が忘れません。

「青色申告」とはそもそも何のか?疑問に思いますよね。申告方法は、白色申告と青色申告の2つがあり、それぞれ説明します。

【白色申告】

  • 簡易簿記の記帳であること
  • 特別控除がない

【青色申告】

  • 事業的規模ではない・簡易簿記で記帳の場合、最高10万まで控除可能
  • 事業的規模・複式簿記で記帳の場合、最高65※まで控除可能

※2020年より青色申告控除額が65万 → 55万に減少します。
ただ「e-Taxによる申告または電子帳簿保存」を行うと、継続して65万の控除が可能。

事業的規模とは、独立して貸している室数が10室以上もくは、独立した家屋が5棟以上であることが必要です。

白色申告は特別控除がありません。
簡易簿記も青色申告の10万控除と変わらないので、特別控除ができる青色申告をすることで、節税対策になります。

3-2.経費で節税できるポイント

不動産投資において大きな節税は、経費です。

「家賃や返金しなくていい礼金など」ー「必要な経費」が、不動産所得です。

必要な経費が多いほど、不動産所得が少なくなるので、節税効果はあります。

【一般的な必要な経費にできるもの】

  1. 減価償却費
  2. 土地を借りている地代
  3. 金融機関など借入れしているときの利子
  4. 物件の固定資産税、不動産取得税など
  5. 賃貸している建物などの火災保険料
  6. 建物などの修繕費用
  7. 不動産投資の書籍やセミナー代、また交際費

などがあります。

ただ必要経費を多く入れすぎ赤字になると、金融機関の評価は悪くなります。評価が悪くなると、次の物件購入するときに借入れが厳しくなります。

金融機関からすると、赤字経営で借入れ分が返済できるのか心配になりますよね。

減価償却費で赤字になる分には構わないですが、それ以外であまり多く入れすぎないように注意しましょう。

4.不動産投資は節税目的だけでするのは危険!

4.不動産投資は節税目的だけでするのは危険!

不動産投資の魅力は「不労所得の家賃収入」。

物件を管理会社にお願いすれば、大家さんはあまりすることがありません。

物件の掃除をしてくれて、入居者・退去時などの対応をしてくれます。「不労収入」や「節税効果」など甘い言葉で不動産投資を始めるのは危険です。

危険な理由のポイント。

  1. 空室リスク
    • 空室が続くと家賃収入が減り、金融機関などに借入れしていると、最悪会社の給与から補填することもある
  2. 減価償却費期間が過ぎる
    • 償却費期間が過ぎると、今まで計上できていた償却費が控除できなくなり、その分税金の負担が大きくなる
  3. 家賃の変動リスク
    • 築年数が経ったり、周囲の家賃価格が下がると、家賃を下げざる得ない
    • 家賃収入が減り、金融機関などに借入れしていると、最悪会社の給与から補填することもある

節税のために始めた不動産投資が、会社の給与で補填するのは本末転倒です。

なんのために不動産投資を始めたか、分からなくなりますね。

5.「不動産投資の節税」まとめ

不動産投資は節税にならない?嘘?仕組みと具体的シミュレーションを紹介!

不動産投資の節税について説明しました。

「節税になるから」と簡単に始めてはいけません。

事前に物件のシミュレーションをするのが大事です。それで節税効果あるのか、ないのかを判断しましょう。

簡単にこの記事をまとめます。

  • 所得税・住民税は、不動産所得がマイナスであれば租税効果あり
  • 法人化するのはサラリーマンの所得と不動産所得が1,000万円を超えたとき
  • 減価償却費が短い木造の方が節税効果は高い
  • 開業届を出す時に「青色申告承諾申請書」も一緒に提出しましょう
  • 経費を多く入れて赤字になると、金融機関の評判が悪くなるおそれがある
  • 節税になると始めた不動産投資が、会社の給料で補填するリスクもある

不動産投資は、投資ではなく「不動産賃貸業」という仕事になります。

ある程度のリスクも考えた上で、まずは小さな物件から始めてみるのもいいかもしれません。慣れてきたら、大きな物件にシフトするといいでしょう!

  • この記事を書いた人
武田正和

m.takeda

1984年生まれ。イエベスト監修者。宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士。不動産に関する多数の資格を保持し、個人としても複数の不動産投資を手掛ける。複雑な不動産の知識を、初心者でも理解できるように届けることをミッションに、正確で信頼のできる情報を提供している。

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