【保存版】マンション経営で安定収入を得るための仕組みとリスクを徹底解説!

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マンション経営に興味があるけど、リスクが多いと聞くこともあり、実際にやるのは不安。「投資」と聞くだけで難しそうで自分には無理。そう思ってしまい、興味はあるけどなかなかマンション経営に踏み出せない人も多いのではないでしょうか。
しかし実は、きちんとその仕組みを理解し、考えられるリスクに対する事前の知識を持てば、誰でもマンション経営で安定収入を得ることが可能なのです。しかも、他の投資と比べ、始めるのに資金が必要なく、100万円以下で始められる場合もあります。
本記事では、マンション経営の仕組みを説明し、考えられるリスクとその対処法を徹底解説します。内容をしっかり抑え、マンション経営で夢の安定収入を掴みましょう。

1. マンション経営とは

1-1. マンション経営の仕組み

マンション経営とは、マンションを1室単位で購入し、それを第三者(入居者と呼びます)に賃貸することで、毎月安定した家賃収入を得ていくことです。多くの場合、マンションはローンで購入し、家賃収入の中からローンを返済していきます。図で表すと下記のイメージです。

mansionkeieishikumi

1-2. マンション経営のメリット

マンション経営をすることには次のようなメリットがあります。

(1)少ない資金で始められる

先ほど書いた通り、多くの場合マンションはローンで購入し、マンションの家賃収入でローンを返済していきます。そのため、マンション経営は他の投資に比べて少ない資金で始められる、という特徴があります。

(2)安定収入が得られる

マンションに入居者がいれば、オーナーは毎月安定した金額の家賃収入を得ることができます。つまり、入居者がいる限り安定収入を得られる、というわけです。

(3)節税になる

マンション経営をすると、所得税と住民税を節税することができます。この仕組みについては、後ほど詳しく説明します。

(4)生命保険として活用できる

マンション購入時に加入を義務付けられる団体信用保険を、生命保険として活用することができます。

※ローンを利用しない場合は、団体信用保険の加入義務はありません。

団体信用保険は、購入者に万が一のこと(死亡もしくは重度の傷害)が発生し、購入者がローンの支払いができなくなった場合でも、保険によってローンが支払われるというものです。
これにより、購入者に万が一のことがあった場合でも、その家族はローンが完済された状態でマンションを受け取ることができるのです。また、もし購入者が死亡してしまった場合、相続税が通常より優遇され、マンションを受け取った家族は、まるまる家賃収入を得ることができます(別途諸経費は必要です)。
もちろん、マンションを相続後、売却してお金に変えてしまうという方法もあるでしょう。このようにして、マンションを生命保険として活用できるのです。

さらに、マンションを生命保険代わりにすることで、毎月死亡保障にかけているお金を医療保障に回したり、節約したりするという活用も考えられます。

(5)景気の変動を受けにくい

マンションは、デフレの場合でも立地の良い物件であれば家賃が大幅に下がることはないので、景気変動の影響を受けにくいといえるでしょう。もちろん、インフレの場合は物価価格の上昇に合わせて家賃をあげることも可能です。

1-3. マンション経営のデメリット

多くのメリットがあるマンション経営ですが、その反面さまざまなリスクがあるのも事実です。

例えば、マンションの部屋が空室になってしまった場合、当然家賃収入は入りません。この場合、ローンの支払いは自腹ですることになってしまいます。また、地震、火災などで物件が損害を受けてしまうこともあるかもしれません。

マンション経営のリスクについては後ほど詳しく説明しますが、事前にしっかり対策を立てておくことが重要です。

1-4. マンション経営とアパート経営の違い

マンション経営と似たものとして、「アパート経営」という言葉を聞いたことがあるかもしれません。マンション経営とアパート経営はどのように違うのでしょうか?

マンション経営はマンションの1室を単位として取り扱うのにたいして、アパート経営は建物1棟を取り扱う場合をさします。アパート経営の特徴としては、先ほど挙げた空室になってしまうリスクを分散させることができる反面、投資金額が大きくなり、立地、家賃、設備の選択が難しいといった点が挙げられるでしょう。

2. マンション経営を行う前に知っておきたいこと

次に、マンション経営を行う前に知っておきたいことついてご説明します。

2-1. 節税ができる仕組み

先ほどマンション経営のメリットの説明で「マンション経営は節税になる」とお伝えしました。これはどういうことでしょうか。

結論からお伝えすると、マンション経営により、所得税や住民税、相続税を節税することが可能です。本記事では、節税の際によく使われる、所得税を節税できる仕組みについて簡単にご紹介します。

【所得税を節税できる仕組み】
●不動産所得とは
まず、不動産所得という言葉について理解しましょう。
不動産所得とは、マンションの家賃収入からマンションを管理するのにかかる費用(必要経費)を引いた残額のことです。式にすると下のようになります。

家賃収入-必要経費=不動産所得

すると、下のような関係を導くことができます。

家賃収入>必要経費=税務上黒字(不動産所得がプラスになる)
家賃収入<必要経費=税務上赤字(不動産所得がマイナスになる)

ここで、節税になるのは税務上赤字の場合、ということを覚えておいてください。

●損益通算とは
働いて所得を得ている方であれば、所得税を国に納めていると思います。所得税というのは、年収からさまざまな控除を引いた金額(課税所得)についてかかるものです。そして、この課税所得に税率をかけたものが所得税の税額となります。式にすると下の通りです。

年収-各種控除=課税所得
課税所得×税率=税額

先ほど節税になるのは税務上赤字の場合だと書きましたが、不動産所得の赤字は給与所得と合算することができます。この仕組みが損益通算です。

つまり、不動産所得が税務上赤字の場合、赤字の金額だけ「年収」が減ることになります。そうすると、それに伴い「課税所得」も減りますよね。すると、それに応じて「税額」も減るということです。これが、損益通算によって所得税が節税できる仕組みです。

ちなみに、「減る」というのは、確定申告に記入して提出することで、後から還付金をうけることができるという意味です。

具体例や減価償却費の仕組みなど詳細を知りたい方は、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事を参考にしてみてください。

2-2. 経費の種類はどんなものがあるか

さて、実際にマンション経営をするにあたってどのような経費がかかるのでしょうか。

(1)初期にかかる経費

マンション経営の初期段階(初年度とその翌年)にかかる経費の項目と内容を表にすると下のようになります。
ちなみに、これらの中で必要経費として確定申告に記載できるものについては下線をひいておきました。おさらいですが、家賃収入から必要経費を引いた額がマイナスになった場合、還付金を受けられ節税になるのでしたね。

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税

登録免許税

固定資産税・都市計画税精算金

不動産取得税(購入の翌年にかかる)

司法書士にはらうお金

(登記を司法書士に依頼した場合)

登記依頼の費用
保険料

(保険に入った場合)

火災保険料

地震保険料

賃貸住宅費用補償保険料

銀行に払うお金

(銀行から融資を受ける場合)

金銭消費貸借契約書に貼る印紙税

融資事務手数料

ローンの保証料

不動産仲介会社にはらうお金

(不動産仲介会社を利用した場合)

不動産仲介手数料

登録免許税は、購入したマンションが自分のものであることを証明するためにする登記にかかる税金です。

固定資産税・都市計画税と不動産取得税は、土地や家屋を購入することによって発生する税金です。固定資産税は以後も継続してかかりますが、不動産取得税はマンション購入の翌年に1回のみ払うものです。ちなみに「精算金」となっているのは、固定資産税・都市計画税は毎年1月1日に不動産の所有者に対し課される税金のため、購入の年の分の税金は売主が納めていることになるのです。そのため、売却後の期間の分を買主が返金するということで「精算金」となっています。

これらが、合計しておおよそ物件価格の1割ほどかかるといわれています。

(2)継続してかかる経費

マンション経営をする上で、継続してかかる経費の項目と内容を表にすると下のようになります。この表でも、必要経費として計算できるものについては下線を引いておきました。

項目 内容
税金 固定資産税・都市計画税

賃貸による利益に課される事業税

など

マンション運営費

(マンション管理会社に払うお金)

管理費・修繕積立金

など

賃貸管理会社にはらうお金

(賃貸管理会社に物件の管理を委託する場合)

賃貸管理委託費用
保険料(保険に入った場合) 火災保険

地震保険

賃貸住宅費用補償保険料

ローンの返済(融資を受けた場合) ローン返済

ローン利息

マンション管理会社と賃貸管理会社が異なる点に注意してください。マンション管理会社は、名前の通りマンション(物件)を管理してくれる会社です。一方、賃貸管理会社は、入居者の募集や家賃集金など賃貸に関することを管理してくれる会社です。

管理費はマンション管理会社に対して、物件の管理をしてくれることに対して支払う報酬です。修繕積立金は、マンションの維持、保全のために行う定期的な修繕に使うために毎月積み立てるお金です。

ローン返済については、利息は必要経費に含まれますが、元金については必要経費に含まれませんので、注意してください。

ただし、損益通算する場合は、土地等を取得するために要した借入金の利子は対象になりません。 損益通算する際には、土地等を取得するために要した借入金の利子の額を計算し、利子全体から、その分を引いた利子を経費として計上します。

(3)意外と知られていない必要経費として計上できるもの

最後に、マンション経営をする上でかかりうる経費の中で、意外と知られていないけど実は必要経費として計上できるものを紹介します。この項目と内容を表にすると下のようになります。

項目 内容
交通費 ・不動産投資会社主催のセミナーに参加するための交通費

・管理会社などとの打ち合わせに参加するための交通費

・物件の下見に行くための交通費 など

通信費 ・管理会社と連絡を取った場合の通信料

・インターネットで物件を検索した場合の通信料 など

(全額は難しいので、3~4割で申請)

新聞図書費 ・不動産経営に影響がある記事を知るための新聞の費用

・不動産経営に関係のある本の購入費用

接待交際費 ・管理会社や税理士との打ち合わせの際の飲食費

・不動産投資仲間と意見交換をする際の飲食費 など

消耗品費 マンション経営をするにあたって購入した消耗品の費用
その他税理士報酬 確定申告を税理士に依頼した場合にかかる費用 など

2-3. 利回りの計算

マンション経営について調べていくと、「利回り」という言葉を目にすることがあると思います。利回りとは、簡単にいえばどれくらいの利益が出るかということですが、この利回りとはどのように計算されるものなのでしょうか?
利回りの計算方法としては、(1)表面利回りと(2)実質利回りがあります。

(1)表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入の合計を物件価格で割ったものです。式にすると以下のようになります。

年間の家賃収入の総額÷物件価格×100

例えば、499万円で購入した物件を月8万で貸した場合、表面利回りは
96万円(8万×12ヶ月)÷499万円×100=19.24%(小数点3位以下四捨五入)
となります。

投資用不動産のサイトで紹介されている「利回り」はこちらの計算が多いようです。
ただし、実際にはさきほど紹介した管理費、固定資産税などの諸経費や、リフォーム代などがかかります。これらを考慮して計算する利回りが実質利回りです。

(2)実質利回り

実質利回りの計算は以下のようになります。

(年間の家賃収入-管理費や固定資産税などの諸経費)÷(購入価格+諸経費(不動産手数料、登録免許税、リフォーム代など))×100

さきほどの物件の実質利回りを計算すると以下のようになります。

(96万円-10万円)÷(499万円+120万円)×100=13.89%(小数点3位以下四捨五入)
※諸経費に関しては推定金額です。

このように、表面利回りと実質利回りには差が生じます。実際に不動産を購入する際は、表面利回りだけでなく実質利回りまで計算するようにしたほうが良いでしょう。ちなみに、推定で実質利回りを計算して、10%以上あるのが理想的です。

2-4. ローンの仕組み

実際にマンションを購入する際には、ローンを組むことになります。このローンについて、詳しく見ていきましょう。

(1)ローンの種類

ローンには2種類あります。住宅ローンと事業ローンです。投資物件は住宅ローンでは借りられないため、基本的には事業ローンを利用することになります。

(2)ローン金額の決定要素

ローンで借りられる金額はどのように決定されるのでしょうか。決定要素となるのは、①物件の資産価値と②ローン対象者の属性の2つです。

①物件の資産価値は、物件の価値(担保力)と物件の収益力から判断します。具体的には、物件が新築か中古か、駅からの距離はどれくらいか、物件の完成度はどうか、などを見られます。

②ローン対象者の属性の判断では、肩書きは何か、安定した収入があるか、家族構成はどうなっているか、面接時の人間性、などを見られます。

以上2つの基準から、銀行はローン金額を決定します。

(3)金額決定までの流れ

ローン金額決定までの流れは下のようになります。

①融資をお願いしたい銀行に、物件の審査をお願いする
②銀行が、物件の資産価値を審査し、融資できるパーセンテージを回答
③ローン対象者を審査し、問題がなければそのパーセンテージで融資決定

このようにしてローンの金額が決定します。

2-5. 始めるのにいくら費用が必要か

実際にマンション経営をはじめるのにはいくら費用が必要なのでしょうか。必要なものとしては、(1)自己資金(頭金)と(2)初期費用があります。

(1)自己資金(頭金)

自己資金は、物件価格の一部を最初に現金で支払う金額のことです。式にすると

物件価格-ローンの融資額=自己資金

となります。

不動産販売会社が金融機関と提携している提携ローンの場合、購入金額の70~100%の借入が可能になります。これを参考にすると、自己資金としては物件価格の1割~3割を用意しておいた方がいいでしょう。

(2)諸費用

諸費用は、物件価格とは別にかかる費用です。さきほど経費の説明で書いた「初期にかかる経費」がこれにあたります。ということは、諸費用としては、物件価格の1割を用意しておいた方がいいでしょう。

(3)総合すると

(1)と(2)の結論を総合すると、マンション経営をはじめるには、物件価格の2~
4割を用意しておいた方が良いということになります。
マンション経営を考えた場合、この金額を目指して貯金をしましょう。

3. リスクとその対処法

ここまでで、マンション経営の基本的な仕組みから、実際始めるにはいくら必要かまで知ることができました。しかし、マンション経営をしていく中ではあらゆるリスクに直面することが考えられます。マンション経営を成功させるには、実際にマンション経営を始める前にリスクをしっかり抑え、事前に対策をすることがとても重要なのです。

そこで、ここからはマンション経営を始める前に知っておいた方が良いリスクとその具体的な対処法についてお話します。

3-0. マンション経営において「リスク」をどう考えるか

具体的なリスクの話に入る前に、マンション経営をするにあたって「リスク」というものをどう考えるか、ということをお話したいと思います。

「リスク」と聞くと、多くの人はすぐそれを「危険」と捉えてしまうかもしれません。
ですが、経済学には「リスクとリターンは均衡する」という言葉があり、リスクが高ければその分だけ収益機会となるリターンを得られる確率も高くなると考えられています。
マンション経営にも、いくつかのリスクがある反面、収益機会も大いにあるということになります。せっかくマンション経営に興味をもったのに、「リスク」という言葉に過剰になってしまうと、そこにある収益機会を逃すことになってしまいます。

マンション経営で大切なのは、知識を使って「あらかじめ対策をとることができるリスク」にしっかり対処し、取ったリスク<実際の収益(ローリスク・ミドルリターン、もしくはミドルリスク・ハイリターン)を狙うことです。そのためには、マンション経営にあたって「あらかじめ対策の取れるリスク」は何か、その対処法は何か、をしっかり知ることが重要なのです。

以下、時系列にマンション購入時、マンション所有時のそれぞれについて、考えられるリスクとその対処法について説明していきます。

3-1. マンション購入時のリスクとその対処法

マンションを購入する際に発生することが考えられるリスクとして、「瑕疵(かし)のある物件を買ってしまう」ということが考えられます。瑕疵とは、何かしらの欠陥があることです。

これらを確認せずに物件を買ってしまうと、その物件自体の価値が下がってしまったり、入居者が入らなくなってしまったりすることも考えられるので、しっかり対応することが必要です。

瑕疵の種類としては、(1)物理的な瑕疵、(2)環境的な瑕疵、(3)心理的な瑕疵、の3種類があります。

(1)物理的な瑕疵のある物件を購入してしまうリスク

物理的な瑕疵の具体例としては、建物の傾き・不具合、雨漏りなどが考えられます。

これら物理的な瑕疵のある物件を選ばないようにする対策としては、マンション購入時に契約書の「物件状況確認書」をしっかり確認することです。

物件状況確認書には、以下の項目が設けられており、それぞれについて現在の物件の状況が書かれています。

  • 雨漏り
  • シロアリ被害
  • 建物の瑕疵(傾き・腐食・不具合など)
  • 石綿使用調査の結果の記録
  • 給排水施設の故障・漏水
  • 新築時の建物確認通知書・設計図書
  • 住宅性能評価
  • 耐震診断
  • 増改築・修繕・リフォームの履歴

購入前にこれをしっかり確認することで、買おうとしているマンションの現状を把握し、物理的な瑕疵のある物件を買ってしまうことを防ぐことができます。

(2)環境的な瑕疵のある物件を購入してしまうリスク

環境的瑕疵の具体例としては、近隣からの騒音・振動、悪臭、近くに暴力団が住んでいる、などが考えられます。

これらの環境的な瑕疵のある物件を選ばないようにする対策としては、購入前に自分で現地へ足を運び、周辺の環境を確認したり、管理会社から以前入居者からのクレームがあったかどうかの確認をしたりすることです。入居者の身になって考えることが大切です。

また、マンション内に暴力団事務所が入っている場合は、それを報告することが法律上不動産販売者の「告知義務」として、売る側の人間が買う側の人間に必ず伝えておくべき情報となっていますので、しっかり確認しましょう。

(3)心理的な瑕疵のある物件を購入してしまうリスク

心理的な瑕疵の具体例としては、その物件で以前殺人事件や自殺があった場合が考えられます。このような物件は、いわゆる「事故物件」と呼ばれます。
何か目に見える形での問題がなくても、不吉な感じがするために事故物件は避けられることが多いです。そういった意味ではこれも立派な瑕疵といえます。

事故物件についても、先ほどと同様法律上不動産販売者の「告知義務」となっています。ただ、何年前の事件・事故まで説明しなければならないのかについて、法律上明確な規定はありません(過去の裁判例には3年としたものがあります)。

よって、事故物件を買うリスクを事前に完全に防ぐことは難しいです。

そこで、事前にできる対策としては、万が一事故物件を買わされてしまった場合、契約を解除することができる場合がありますので、このことを覚えておくということです。
民法の規定では、契約の解除ができるのは、瑕疵を知ってから1年以内です。万が一購入後にそのマンションが事故物件だと判明した場合は、早急に対応するようにしましょう。

瑕疵がないかどうかを確認する方法まとめ

①マンション購入時に契約書の「物件状況確認書」して、問題ないかどうかを確認する。
②購入前に自分で現地へ足を運び、周辺の環境を確認したり、管理会社から以前入居者からのクレームがあったかどうかの確認をしたりする
③事故物件ではないかをあらかじめ確認する
※万が一後から発覚した場合は、契約を解除する

3-2. マンション所有時のリスクとその対処法

3-2-1. 空室のリスク

マンション経営をしていて入居者不在が続いた場合、家賃収入が入らないだけでなく自腹でローン返済をしなくてはならなくなってしまいます。

この対策としては、
①空室になりやすい物件となりにくい物件の特徴を抑える
②サブリース契約を利用する
の2点があります。

①空室になりやすい物件となりにくい物件の特徴を抑える
この2つを表にすると以下のようになります。

空室になりやすい物件の特徴 空室になりにくい物件の特徴
×利便性が悪い

駅から遠い、あまり利用者がいないような駅の近くにある、など

○利便性が良い

駅から近い(10分以内)

病院や商業施設に近い、など

×建物が古い ○賃貸需要のある立地(人が多く集まる地域)

繁華街に近い、住宅地として人気がる、など

×部屋の間取りが悪い

入居者層によってニーズのある間取りは異なります。物件周辺の地域がどういった層に人気のあるエリアで、それに対して物件の間取りはどうか、を考えることが必要です。

○競合物件との差別化ができている

需要はあるのにそれに対し数が少ない物件

Ex)サラリーマンに人気のエリアで、ワンルームより1LDKを選ぶ

×生活環境がよくない ○きちんと管理されている

外観や共有部分が綺麗か

これらを把握した上で、空室になりやすい要素のある物件を避け、空室になりにくい要素のある物件を選びます。

これに加え、より具体的な話ですが、地方のマンションで、特定の入居者の賃貸需要(近くに大学や工場がある)に頼っているような物件は避けた方がよいでしょう。施設移転などで突然その物件の賃貸需要がなくなるおそれがあります。

また、高額マンションも避けたほうが良いです。高額賃料のマンションに住む人は限られていますので、一度空室になると空室期間が長くなりがちです。

②サブリース契約(借り上げ契約)を利用する
サブリース契約(借り上げ契約)とは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、その物件を入居者へ転貸することです。これをすることによって、空室になる心配はなくなります。

ただ、サブリース契約をするにあたっても以下のような問題点がありますので注意が必要です。

まず、直接入居者に貸した場合に比べて、家賃収入は2割ほど安くなります。また、空室が保証されるとはいえ、同じ家賃額がずっと保証されるわけではありません。不動産会社から数年に1度、家賃の値下げを迫られ、応じないと解約される、といったこともあるようです。特に、賃貸需要のない土地を選んでしまうと、家賃の値下げは確実でしょう。

サブリース契約をするにあたっては、将来家賃の値下げがあるということをきちんと知った上で、マンションの建つ土地に賃貸需要があるのかを事前にきちんと自分で確かめるべきでしょう。

3-2-2. 入居者トラブルのリスク

マンションを経営していて、入居者とのトラブルが起こるリスクがあります。具体的には、(1)入居者が家賃滞納をする、(2)そのマンションで入居者の自殺や事件・事故が起き、マンションが事故物件化してしまう、などです。

(1)入居者が家賃滞納をするリスク
入居者が入ったのは良いものの、家賃滞納をされてしまったらこちらが思わぬ損害を被ることになってしまいます。

これに対する対策としては、次の3つをあげることができます。
①賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
②入居者審査を厳しくする
③建物明け渡し訴訟について知る

(1)-①賃貸管理会社に家賃の立替払いをしてもらう
賃貸管理会社は、オーナーの代わりに不動産の賃貸管理をする管理会社のことです(マンション全体の管理をする管理会社とは別になります)。賃貸管理会社にマンションの管理委託をすることによって、万が一入居者の家賃滞納があった場合でも、管理会社が家賃の立て替えをしてくれます。

立て替えをしてくれる期間は管理会社によって異なりますが、だいたい6ヶ月から、長い会社だと1年まで立て替えしてくれます。

ただ、管理会社に委託すると、費用として家賃の5~6%ほどかかるということは覚えておきましょう。

(1)-②入居者審査を厳しくする
入居者審査を厳しくすることで、きちんと家賃を払えそうな人にのみ入居してもらうようにすることができます。具体的には、次の点を審査します。

・入居希望者の勤務先や年収を確認する
・親族を連帯保証人につけてもらう(この際、連帯保証人についても勤務先や年収を確認する)
・連帯保証人がつけられない場合、必ず保証会社をつけてもらう
・直接面接をして人間性をみる

ただし、あまり審査を厳しくしすぎると、今度は空室になってしまいかねないので注意が
必要です。バランスの良い審査をするようにしましょう。

(2)マンションが事故物件化してしまうリスク
マンションが事故物件化してしまうと、以後のマンション経営に大きな支障をきたすことになります。

ただ、これを事前に防ぐのはほぼ不可能といえるでしょう。入居する人が今後自殺をしそうな人かどうかを事前にしることは不可能です。

そこで、事前にできる対策としては、この場合の損害賠償について知っておくということです。
もし自分の貸しているマンションで入居者が自殺した場合、自殺した入居者の遺族と連帯保証人に対して損害賠償請求をすることができます。過去の裁判例によれば、「損害」として認められるのは、自殺がなければ得られた家賃分の損害金額と部屋の改修費用です。万が一に備えてこのことを覚えておきましょう。

3-2-3. 物件が損害をうけるリスク

マンション経営をしていて、そのマンションが火災や地震・津波などで損害を受けるというリスクがあります。特に日本は地震の起こりやすい国ですので、万が一起きた場合に備えておくことが必要です。これらに対する対策を順番に説明していきます。

(1)火災による損害を受けるリスク
まず、火災のリスクへの対策としては、次のことが考えられます。

①火災保険にはいる(必須)
②万が一の場合緊急車両が入りにくい、狭い道路が入り組んでいるような地域は避ける
③他の物件からの飛び火を避けるために、木造家屋が密集しているような地域は避ける

保険料を惜しまず、万が一の場合に備えて火災保険には入るようにしましょう。

(2)地震・津波による損害を受けるリスク
次に、地震・津波のリスクへの対策としては、次のことが考えられます。

①活断層のある地域や沿岸部の物件は極力避ける。
②建物の構造を理解する
③地震保険にはいる

②の「建物の構造を理解する」については、
・購入を検討している物件が鉄筋コンクリート(RC)造の重厚なマンションであること
・新耐震法の施行(昭和56年)以降に建てられた物件であること
を確認してください。
この2つの条件を備えた物件であれば、ある程度の地震であれば倒壊の恐れはないといえます。

ただし、熊本の地震のような震度7の揺れが連続して起こることを、現在の耐震基準法では想定していないため、倒壊の恐れは絶対にないとは言い切れませんのでご注意ください。

③の「地震保険にはいる」については、建物が地震で損害を受けた場合を考えてのことです。ただ、これで全額補償されることは難しいので、できれば掛け金を最大にするのが望ましいでしょう。

3-2-4. 金利上昇のリスク

多くの方はマンションを購入する際にローンで購入しますが、もし、多額のローンを抱えている状態で金利が上昇すると、金利の上昇分だけ返済額が想定よりも多くなってしまうことがあります。
特に、複数の物件を同時に経営する場合、多額のローンを抱え込んでしまい返済が困難になってしまうおそれがあります。

この対策として、複数の物件を同時に経営する場合は、投資額に対して借入割合を4割以内に抑えるということが考えられます。

例えば、1,200万円の物件を3戸経営する場合、借り入れの合計は1,200×3×0.4の1,440万円以内に抑えるということです。これで急な金利上昇にも対応することができます。

3-2-5. 家賃下降リスク

マンション経営のメリットとして景気変動の影響を受けにくいことを話しましたが、物件の立地が悪いとデフレとともに家賃が下がってしまうことも考えられます。

この対策として、①立地・利便性がよく、②人気のある間取りの物件を選ぶということが考えられます。これは空室になりにくい建物の特徴とも重複しますので、物件を選ぶ際に一緒に気をつけることができます。

4. 不動産に関する資格のご紹介

ここまでマンション経営について説明してきましたが、「まだいきなり始めるのはちょっと怖い」という方もいると思います。
そのような方には、マンション経営のステップとして、不動産に関する資格を取得することをおすすめします。不動産の知識を持っていると、不動産投資に有利になることもあり得るのです。代表的なものとしては、以下の3つがあります。

4-1. 宅地建物取引士

宅地建物取引士(通称「宅建」)は宅地建物取引業法に基づいた国家資格です。不動産の売買や賃貸など不動産取引の仲介に欠かせない資格で、不動産取引で重要事項を説明するにはこの資格が必要となります。

この資格を取得することでマンション取引の知識が身に付きますので、マンション経営するにあたって役に立つこともあるでしょう。

因みに、毎年の合格率は16~17%で、合格基準は正答率70%前後のようです。

4-2. マンション管理士

マンション管理士は、国土交通省により認定された国家資格です。この資格を持っていると、マンション管理組合のコンサルタントとして、法的手段を用いて住民トラブルを解決するために必要とされる一定の知識を持っていることの証明になります。

この資格を取得することで、住民間のトラブルが発生した場合に対応するための知識が身に付きますので、マンション経営をするにあたって役に立つこともあるでしょう。

因みに、毎年の合格率は7~9%台で、合格基準は正答率70%前後のようです。

4-3. 管理業務主任者

管理業務主任者は、マンション管理業者が管理組合などに対して管理業務委託に関する重要事項の説明や管理業務報告を行う際に必要とされる国家資格です。マンション管理業者にはこの資格の設置義務があります。

この資格を取得することで、マンションの管理業務委託についての知識が身に付きますので、マンション経営をするにあたって役に立つこともあるでしょう。

因みに、毎年の合格率は20%前後で、合格基準は正答率75%前後のようです。

5. まとめ

マンション経営の仕組みからリスクとその対策まで書きましたが、いかがでしたか?
この記事が、「マンション経営をはじめてみよう」「まずはお金を貯めよう」「不動産系の資格の勉強をしてみよう」など、みなさんの行動のきっかけになれれば幸いです。

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