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区分マンション投資は失敗する?メリット・デメリットを比較して解説

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「区分マンション投資は儲かるの?」

不動産投資の中でも少額で始めやすい区分マンション投資。区分マンション投資は本当に儲かるのか?失敗しないのか不安ですよね。

区分マンション投資はデメリットを理解することで失敗は回避できます。またエリアや、賃貸需要のある物件に狙いを定めることで成功する可能性もあります。

そこで今回は区分マンション投資のメリット・デメリットを徹底解説します。また成功させるコツについても紹介していますので、ぜひ参考にしてください。

1. 区分マンション投資のメリット

1. 区分マンション投資のメリット

区分マンション投資とはマンションの1室を購入して、賃貸に出す方法です。

ここではメリットについて4つ紹介します。

1-1. 投資額が安い

区分マンションは、1棟マンションに比べて投資額が安く抑えられます。

新築アパートやマンションは5,000万円〜数億以上必要になる場合もありますが、都内の新築区分なら2,000万円台から購入できます。

区分マンションは、修繕費が安いのもメリット修繕費積立金を支払う必要がありますが、1棟マンションのように外観・共有部の修繕の必要はなく、退去時の部屋のリフォームだけで済みます。

管理に関しても手間がかかりにくいのが特徴。共有部分の管理も必要なく、部屋だけの管理になるため、自主管理でも手間はかかりません。

また管理会社に委託すると、入居者のクレーム対応・退去の立ち会いもしてくれるため、まったく手間がかからなくなります

1-2. 損失リスクが低い

1棟マンションと比べて損失リスクは少ないです。

1棟マンションの一部で事故物件が出た場合、マンション全体の評価が低くなります。区分マンション投資だと1部屋だけが影響があり、リスクも最低限に抑えられます。

1棟マンションと同じ部屋数を持ちたいのであれば、区分マンションをたくさん持つ方がリスク分散にもなります。

場所・ワンルームタイプ・ファミリータイプなど分散して投資できるのは、区分マンション投資の魅力とも言えるでしょう。

1-3. 売買の選択肢が多い

区分投資マンションは、1棟マンションに比べ流動性が高く売買しやすいです。

価格が安く、管理に手間がかからない理由で買う人も多くいます。またマンションの選択肢が多いので、選ぶ人も自分の指向にあったものを選べるし、売る人も買う人を見つけやすいのも特徴です。

万が一、売りたくなっても買い手が見つかりやすいのは、ほかの不動産投資に比べ強みであります。

1-4. 木造より災害リスクに強い

区分マンション投資は、投資先が鉄筋コンクリート(RC)造のマンションのため、木造と比べ構造がしっかりしているため災害リスクにも強いです。

木造アパートは10年~15年経過すると見た目も古くなります。また燃えやすく、シロアリ被害や、傾き、雨漏りなどのリスクも高いです。

自然災害や火事などが起きると、1棟マンション・アパート全体の被害を受けますが区分マンション投資は部屋の被害を受けない限り、補修する必要はありません。

2. 区分マンション投資のデメリット

2. 区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資のデメリット5つを紹介します。

不動産投資はデメリットを理解することが大事です。

2-1. 利回りが低い

1棟マンション、1棟アパートに比べ、区分マンション投資の利回りは低くなります。

価格利回り
1棟マンション1億6,482万円8.06%
1棟アパート6,600万円8.59%
区分マンション1,513万円7.59%

[引用元:健美家_収益物件市場動向マンスリーレポート(2020/10全体サマリ)]


区分の物件価格は1番安い
ですが、利回りは1番低いのがわかります

上記は表面利回りのため、実際は管理費用・修繕積立金などの経費を引くため、実質利回りは7.59%よりも低くなります

また1棟マンションに比べると収入は少ないです。区分1部屋しかない場合、空室になると収入は0円になります。1棟だったら、仮に10部屋中3部屋が空室でも残り7部屋分のお金は入ります。

2-2. 土地比率が低い

区分マンション投資の場合、土地は床面積で持分割合が決まります。

そのため1棟マンションと比べ土地面積は、ほとんどありません。土地の所有権が少ないため、建物の比率が高く、土地の比率が低いことになります。

20階以上の高層マンションだと、資産価値は建物部分が大半占めます。減価償却は建物だけ有効なため節税には有利ですが、古くなると資産価値は大きく減少するリスクもあります。

2-3. マンション全体の運営には権限が弱い

区分マンションは、他にもオーナーがたくさんいるためマンション全体の運営には、権限が弱いです。
たとえば以下は勝手にできません。

  • 自分の部屋だけペットOKにできない
  • 空室が埋まらない理由で、自分の部屋だけ家賃の値引きはできない
  • 共用部に関係する玄関の扉を変更する

独断で決めると他のオーナーからクレームが入る場合もあります。

また自分は望んでいなくてもマンション全体で修理が必要になると、支払い義務が発生し、修繕積立金が値上がりする可能性もあります。

自分で決められないところが区分マンション投資の弱さです。

2-4. 融資が通りづらい

区分マンション投資は融資が通りづらいのが1番のデメリットです。

銀行は不動産を積算評価で算出し、融資額を決めます。区分マンションは積算評価が低いため、融資が通らない可能性があります。

融資を引く場合は個人の信用で融資を引きます。一般的に年収×10倍あれば融資を引くことは可能です。住宅ローンなどある場合は引いて算出するため、融資枠は小さくなるので注意しましょう。

区分マンションで融資を通りやすくするのは、不動産会社が提携している金融機関を利用することです。

提携している金融機関の数が多いほど、不動産会社の売り上げ実績もよく信頼できる不動産会社となります。自分に合う条件の良い融資先を紹介してもらいましょう。

3. 区分マンション投資を成功させるコツ

3. 区分マンション投資を成功させるコツ

区分マンション投資を成功させるコツを3選紹介します。

3-1. 物件の選び方を学ぶ

3-1-1.賃貸需要のあるエリアを選定しよう

区分マンションは、空室リスクが低い場所を選ばないといけません。駅から徒歩10分以内にする、大型ショッピングモールがあるなど賃貸需要がある物件にしましょう。

またエリアは地方や郊外ではなく、人口が増えている都心が狙い目です。都心の場合は駅近物件が好まれるため、徒歩10分以内の物件を探しましょう。

3-1-2.築浅物件がオススメ

新築の場合、空室リスクは低いですが物件価格が高いため利回りは低くなります。

中古だと利回りは高く狙えますが、耐震基準を満たしていない、設備が古くリフォームに費用がかかるなどのリスクもあるため、築浅物件をオススメします。

築浅物件だと新築よりは安く購入でき、リフォームも抑えられます。古くなる前に売却も可能になるでしょう。

3-1-3.管理費と修繕積立金を確認

毎月支払う必要のある管理費と修繕積立金がいくら発生するのか確認しましょう。

修繕積立金は急に値上がりする場合もあり、事前に長期修繕計画をチェックするのをオススメします。

毎月の家賃収入から、返済額、管理費・修繕積立金を引いて、いくら残るか収支計画表を作成しましょう。

3-1-4.管理状況を確認する

投資先マンションの管理運営はきちんとしているか確認しましょう。

共有部や、ゴミ捨て場が汚れていると入居者は嫌がります。共用部の清掃は月何回するのか事前に知っておきましょう。

また管理会社・管理組合の対応はいいか、クレームなどないかも確認しましょう。長く住んでもらうためにも、共用部・管理は大事です。

3-2. シュミレーションをする

単一物件と複数物件を持った場合、どれくらいの差が出るのか比べてみましょう。
【単一物件】

価格1,500万円
表面利回り6.4%
場所東京都内
築年数・構造5年・RC造
月家賃(年間)8万円(96万円)
購入諸経費75万円(価格の5%)
稼働90%
年間経費約19万円(年間家賃の20%)
借入金20年
金利2%
頭金575万円(購入諸経費込み)
毎年の返済額(元利均等)約60万円
年間の手取り約15万円

【複数物件】
単一物件と同じ条件の物件を3つ所有している場合

価格1,500万円×3
表面利回りすべて6.4%
場所東京都内
築年数・構造5年・RC造
月家賃(年間)24万円(288万円)
購入諸経費225万円(価格の5%)
稼働90%
年間経費約57万円(年間家賃の20%)
借入金35年
金利2%
頭金1,225万円(購入諸経費込み)
毎年の返済額(元利均等)約156万円
年間の手取り67.5万円

単一だと手取りは年間15万円しか残らなく、また空室になると0円になります。手取りを増やすためには、頭金を多く入れるか、融資の返済期間を長くする必要があります。一方複数物件の場合、年間手取りは67.5万円も残り空室が出ても他の物件で補えるため、リスク分散と収益を大きく増やせるでしょう。

3-3. 正しい不動産会社を選ぶ

区分マンション投資をする場合、不動産会で購入申し込みをします。

そのときに悪い不動産会社だと、入居者ニーズがない自分たちの売りたい物件を勧めてくる、もしくは高い物件を買わされる可能性もあります。


正しい不動産会社選びが重要
になります。不動産のプロである不動産会社に相談するのが1番であるため、信頼の高い不動産会社を選びましょう

※不動産会社選びに迷ったら「不動産投資おすすめ会社ランキング【2020年最新版】」にて全国の不動産会社30社をランキング形式で紹介しています。ぜひ参考にしてください。

4. 区分マンション投資は儲かる?のまとめ

「区分マンション投資が儲かるのか?」については、以下が重要です。

  • 東京都心の駅から徒歩10分以内の物件が狙い目
  • 築浅物件を狙う
  • 共有スペースが綺麗に掃除している
  • マンション管理会社・管理組合の対応に問題はないか確認しよう
  • 信頼のできる不動産会社を選ぶ
  • 単一ではなく複数の物件で収益を拡大しよう

区分マンション投資はメリット・デメリットも理解し、投資をしましょう。まずは不動産会社のセミナーに参加して勉強するのをオススメします。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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