不動産投資で絶対に失敗したくない人はこちら

不動産投資の種類と特徴

中古マンション投資は失敗しない?メリット・デメリットを比較して解説

投稿日:

中古マンション投資は失敗しない?メリット・デメリットを比較して解説

日本の住宅は新築信仰が強い傾向がありますが、アメリカなどでは中古の不動産の扱いも比較的多いようです。

そのため、アメリカでは約8割の人が中古物件に住んでいるといわれています。

近年では、日本でも中古のマンション投資は広がってきており、良質の物件を安く購入して、マンション経営を個人でする人が増えてきている状況です。

今回は、新築マンションではなく、あえて中古マンションに投資する場合のメリットやデメリットについて、詳しく解説をしていきます。

新築マンションでは得られない、様々なメリットが中古マンションにはあります。(もちろんデメリットも存在します)

これからマンション投資を検討している方は、この記事を読んで、物件を選ぶ際の参考にしてください。

1.中古マンション投資のメリット【新築の違い】

1.中古マンション投資のメリット【新築の違い】

中古マンションは新築マンションと比較すると、様々なメリットがあります。

ここでは、中古マンションと新築の違いから生まれるメリットについて、詳しく解説をしていきましょう。

参考記事:不動産投資のメリット・デメリットとは?失敗したら借金まみれ?【サラリーマンにおすすめな理由を解説】

1-1.購入価格が安い

中古マンションが新築マンションより優れている点としては、購入価格が安いことです。

他の商品と同様に、不動産においても新品より中古の方が価格が安くなります。

国土交通省が実施した「不動産市場動向マンスリーレポート 2017年首都圏」の調査結果では、2017年の首都圏の新築マンションの平均分譲価格は5,908万円(平均面積68.8平米)であるのに対し、中古マンションの平均成約価格は3,195万円(平均面積63.9平米、平均築年数20.7年)という結果になりました。

面積あたりの単価で比較すると、新築の平米単価が85.9万円に対し、築20年の中古物件の場合は平米単価が50万円となりますので、約40%ほど低いことがわかります。

1-2.利回りが高い

中古マンションは、新築マンションと比較すると利回りが高いのもメリットです。

一般的な新築マンションの利回りの相場は2〜5%前後ですが、中古マンションの場合は3〜7%前後になります。

新築マンションの利回りが低い原因としては、購入価格が高いということが挙げられます。

利回りは分かりやすく言うと、マンションの購入価格に対しての利益の割合であるため、購入価格が高く設定されている新築マンションはどうしても利回りが低くなってしまうのです。

新築マンションの価格は分譲会社があらかじめ決定しており、販売員などの人件費や広告費などの販促費用が価格に上乗せされるため、価格が高くなってしまいます。

一方、中古マンションは需給の状況で価格が決定されるため、新築に比べると安く購入することが可能です。

1-3.資産価値と賃料が安定している

安定性が高いのもマンション投資の良い点です。

築15〜20年以降の物件に関しては、価格の下落が緩やかになるため、資産価値が急激に低下してしまうリスクがありません

賃料についても、築11年以降の物件賃料に対する値下げ幅は少ない傾向が見られます。

物件価格や賃料は、株式投資などと比較すると値動きの変動が少ないため、一般の方でも安定した資産形成を行うことが可能です。

また、相続税などの節税対策にも効果が抜群で、投資用マンションの評価額は現金の3分の1程度に評価されるため、多額の税金を払わなくても済みます。

例えば、資産額が2000万円の場合は、2000万円全てが課税対象となりますが、2000万円の投資用マンションを購入した場合、評価額が3分の1に減りますので、課税対象が600万円になるのです。

このように、節税対策としても、マンション投資は非常に有効な手段と言えるでしょう。

1-4.管理状態を把握してから購入できる

中古マンションを購入するメリットには、購入する時点で、実際の運営状態を確認できるということがあります。

現物を見てから買えるので、イメージと違うというデメリットはないでしょう。どんな入居者が入っているのかも事前に調査ができます。

また、すでに入居者がいる中古マンションの場合は、入居者を新たに募集する必要がありませんので、購入した途端に家賃収入が得られるのがメリットです。

一方、新築の場合は、新たに入居者を募集しなくてはなりませんし、たとえ入居希望者が現れたとしても、希望通りの人というわけにはいきません。

あまりたちの良くない入居者が入ってくる可能性もあり、空室リスクもあります

その点、すでに稼働している中古マンションの場合は、空室リスクもあまりなく、変な入居者が入ってくる心配もありません。

運営が始まっている状態から購入するため、効率よくマンション経営ができます。

1-5.団体信用生命保険が付く

マンション投資は、たいていの場合、事業用のアパートローンなどを組みますが、万が一、購入者が死んだり、重度の障害が残っても団体信用生命保険が付くため、家族に借金が残らないのもメリットです。

返済中に万が一のことがあっても、ローンの残債は保険金で支払われるので、遺族は家賃収入を遺族年金として受け取ることができます。

また、売却もできますので、まとまった資金を現金化することも可能です。

生命保険に加入した場合は、保険料を毎月支払わなければならず、払い込んだ金額は戻ってくることはありません

しかし、マンション投資の場合は、資産を残し家賃収入を得ながら、万が一の保障を家族に残せます

2.中古マンション投資のデメリット【新築との違い】

2.中古マンション投資のデメリット【新築との違い】

同じマンション投資でも、購入する物件が中古と新築によって様々な違いが出てきます。

ここでは、新築ではなく中古マンションを購入した場合のデメリットについて、詳しく解説をしていきましょう。

参考記事:不動産投資で失敗する5つの原因はこれだ!成功者との違いとは!?

2-1.老朽化・修繕リスク

中古マンションは新築マンションに比べると、安く購入できるというメリットがありますが、新築に比べて築年数が経っている分、修繕リスクは高まる傾向があります。

経年劣化による外壁の汚れなど外面だけでなく、建物の内面でも配管や給水設備などが傷んで修繕工事が必要になる場合があるでしょう。

古くなってくると、自然災害による耐久性も弱まり、火災などのアクシデントにも被害を受けやすくなる可能性が高くなっていくようです。

築年数が長ければ長いほど修繕費は高くなりますので、築30年以上になるマンションなどは、大規模な修繕を迫られるケースも多々あります。

また、1981(昭和56)年6月1日以前に建築された古いマンションのなかには、新耐震基準に対応していない場合もありますので注意しましょう。

2-2.瑕疵担保責任の保証がない

中古マンションを購入した場合に「瑕疵担保責任」の保証がない場合があります。

「瑕疵担保責任」とは売主が負う責任の一種で、売却した物件に売り主も知らなかった隠れた欠陥(=瑕疵)があった場合に、買主が売主に対して契約の解除や損害賠償の請求が行える権利のことです。

民法では「物件を引き渡してから10年間、買い主が瑕疵を発見した日から1年以内に責任を追及できる」とされています。

しかし、この法律では、かなり長い期間にわたって売主が瑕疵について責任をもたなければなりません。そのため、瑕疵担保期間については特約をつけることが可能です。

宅地建物取引業法では、売り主が瑕疵担保責任を負う期間を「物件引き渡しから2年以上」と定めており、たいていの宅建業者は最低保証期間となる「引き渡し2年」を瑕疵担保責任を負う期間としています。

そのため、瑕疵担保責任の期間は長くても2年程度ということが多く、この期間を過ぎてから中古マンションの欠陥が見つかった場合は、オーナー自身が修繕しなければならないケースが多いようです。

このように、瑕疵担保責任の期限が過ぎた後に欠陥が見つかった場合は、オーナーに修繕義務が発生する場合があることも留意しておきましょう。

2-3.ローン返済が厳しくなる

中古マンションを購入し、投資として運営していく際の失敗として多いのが家賃保証契約に関するものです。

家賃保証とは、空室期間も一定の家賃収入が得られるサービスのことであり、マンション販売事業者の中には、契約を結ぶために家賃保証をセットにして販売している会社が多数あります。

中古マンションは新築に比べると、資産価値が低くなるため、金融機関から融資を受ける際に金利が高くなりがちです。

しかし、「家賃保証がありますから金利が高くても心配いりません」と営業マンに言われると、安心感が出てしまうため、多少高めの金利でも借り入れをしてしまいます。

宅建業者がサブリースで家賃保証をオーナーに対して行う場合、入居状況が悪化したり近隣の家賃相場が下落したりすると、家賃自体が減額になる可能性もあります。

家賃保証だからといって過信しすぎることは禁物でしょう。

3.中古マンション投資で失敗しないための対策方法

3.中古マンション投資で失敗しないための対策方法

不動産投資をする際には、まず、事前に準備をしておくことが必要です。

面倒だからといって、準備をせずにいきなり投資をしてしまうと、予想外のトラブルが発生したり、収入より支出の方が増えてしまったりするケースも見られます。

ここでは、マンション投資を始める前に、あらかじめ準備をしておくことをご紹介していきましょう。

参考記事:【初心者】不動産投資の始め方を解説!ブログや本など失敗リスクを下げる勉強方法も紹介!

3-1.計画を立てて勉強する

マンション投資をする際に起きる大抵の失敗は、計画不足と勉強不足から発生することが多いようです。

そうならないためにも、まずは、不動産投資について勉強することから始めましょう。

不動産投資には、基本的な不動産知識の勉強はもちろん、最新の情報収集も重要です。

また、利回りなども、表面的な利率だけでなく、実質的な利回りをちゃんと数字で見れるようにしなければなりません。

不動産投資をするための、おすすめの勉強方法は下記の通りです。

  1. 不動産投資に関する本を読む
  2. 不動産投資に関するブログを見る
  3. インターネットで不動産投資に関する情報を収集する
  4. 不動産投資に関するセミナーに参加する

まずは、不動産投資に関する本を何冊か読んで、不動産の知識を身につけるようにしましょう。

不動産投資に関する書籍は、数多く販売されているため、投資の内容にぴったりの本が見つかります。

また、実際に不動産投資をしている投資家のブログを見るのもおすすめです。

プロとして専業で投資をしている方から、普通の主婦やサラリーマンの方など、幅広い層の方がブログを開設していますので、現実的な投資の仕方を学べます。

インターネットでも、様々な企業や団体などが情報を提供していますが、ネットでは不確実な情報も混在しているため、専門家の知見が発表されているものを選ぶようにしましょう。

時間をかけずに本格的な知識を得たい場合は、不動産投資に関するセミナーに参加するのもおすすめです。

無料のセミナーなども多数開催されていますから、ご興味がある方は試してみるのも良いかもしれません。

3-2.物件の選び方を学ぶ

マンション投資に成功するためには、物件の選び方を学ぶことも重要です。

物件の良しあしで、その後の収益がまるっきり違ってくるので、物件を選ぶ際にはある程度の「目利き」が必要となります。

物件を選ぶ基準としては、「物件の立地」「周辺環境」「管理状況」「耐震基準」など、環境や建物の状況を見ることがキーポイントです。

この中でも「物件の立地」は大変重要であり、駅から徒歩10分以内であると、かなり入居率が高くなります。

また、周辺環境がスーパーやコンビニ、病院などが近いと、生活するうえで便利なため人気があるようです。

建物に関しても、清掃がきちんとされており、住設機器も問題なく使えるなど、管理状況が良好な物件が良いでしょう。

マンションの管理状態により、物件の将来的な資産価値がほぼ決まるとされていますので、管理が行き届いているかどうかは必ず確認しなければなりません。

最後に、大きな地震が発生しても建物が壊れたり傷んだりしないように、耐震基準のグレードが高い物件を選ぶのをおすすめします。

参考記事:ワンルームマンションを扱うおすすめ不動産投資会社ランキング【2020年最新版】

3-3.信頼できる会社を見つける

マンション投資に失敗しないためには、信頼できる不動産会社を見つけることが必要です。

様々な投資専門の不動産会社がありますが、信頼できる不動産会社としては、中古マンションを扱っていて、日本で今一番勢いがある不動産会社と言われている「GAテクノロジーズ」と、老舗の「日本財託」の2社をおすすめします。

GAテクノロジーズは、創業わずか5年で東証マザーズ上場し、現在も業績が右肩上がりで伸びている急成長の不動産会社です。

ITを活かしたシステムで、誰でも簡単に不動産投資を行える、アプリOWNR by RENOSY(オーナーバイリノシー)を独自開発しています。

東京や大阪などの主要都市にある希少価値の高い中古ワンルームに特化して販売しており、サラリーマンの方でも、少額の資金で投資をスタートできるのが強みです。

一方、日本財託は、都内23区の中古ワンルームマンションを取り扱い、20年以上の実績がある老舗の不動産投資会社です。

仲介手数料を取らないのがセールスポイントで、オーナー数が8,397人、管理戸数は23,265戸、全体入居率が98.36%、セミナー参加者は23,000人という実績を誇っています。

投資用中古ワンルームマンション業界では、一目置かれる存在の会社でしょう。

参考記事:GAtechnologiesの評判・口コミ|創業5年でマザーズ上場

参考記事:日本財託の評判・口コミ|「強引な営業はしません」ってホント?

ビッグデータとAIで、中古マンションの物件相場を知れる「ユズサチ」もおすすめです。

6,000万件超の不動産ビッグデータとAIを活用した「プレサンス ブライト シミュレーター」で、物件価格や家賃相場を見ながら投資プランが作成できます。

また、ユズサチは、全国分譲マンション供給戸数ランキング2位の実績を誇るプレサンスコーポレーションのグループ会社が運営しており、表面利回りが5%前後の良質な物件を多数保有しているのが特徴です。

3-4.権利関係を詳細に確認する

マンション投資だけに限らず、不動産を購入する際には権利関係を詳細に確認しておきましょう。

先述した瑕疵担保責任の部分など、自分に不利な状況なものはないか確認しなくてはなりません。

中古マンションは以前購入した人が、売却したいと思ったから存在するもの。なぜ、売却することになったのか、その理由を知ることも重要です。

なかには、反社会的勢力団体が入居しているため、彼らが原因で手放すに至ったというケースも見られます。

このような物件の場合、入居者の安全性が脅かされてしまうことから、資産価値が下落してしまうことも多いのです。

こうした状況を避けるため、平成21年以降、不動産関係団体では、国土交通省や警察庁の指導の下、反社会的勢力団体の集合住宅への入居を禁止するモデル条項を制定しました。

しかし、施行される前に建てられた中古マンションには、現在も反社会的勢力団体が入居している場合もありますので、購入する前には、入居者や権利関係などに関する入念な調査を実行するようにしましょう。

3-5.価格を安く抑える

中古マンションは新築と比較すると、購入価格が値下げしやすいのがメリットです。

理由としては、中古マンションには新築マンションのように価格が設定されていないからです。売却価格を決める際には、売主と買主が不動産仲介業者を通して交渉を行います。

交渉次第では5〜10%は値引きが可能なので、できる範囲で価格交渉をして、安くできるようにしましょう。

価格が低いほど借り入れるローン金額も少なく済み、損失が大きくならず、返済もラクに出来るようになります。

参考記事:中古マンションを最大10%値引きするための手順と交渉の注意点

4.「中古マンション 投資」のまとめ

中古マンション投資は失敗しない?メリット・デメリットを比較して解説

今回は、中古マンションに投資する際のメリットやデメリット、投資に失敗しないための対策方法について、詳しく解説をしていきました。

中古マンションは、新築マンションより価格が低いため購入しやすく、良い物件を手に入れれば、確実に儲けることができる投資方法です。

節税対策にもなり、万が一の保障代わりとして、家族の生活も守ってくれます。

ただ、投資にはリスクもつきものなので、事前に自分でもリサーチや勉強をしておかなければなりません。

また、信頼できる不動産会社を見つけることも重要です。

これから、中古マンションに投資することを検討している方は、ぜひ、この記事を参考にしてください。

  • この記事を書いた人
武田正和

m.takeda

1984年生まれ。イエベスト監修者。宅地建物取引士・管理業務主任者・マンション管理士。不動産に関する多数の資格を保持し、個人としても複数の不動産投資を手掛ける。複雑な不動産の知識を、初心者でも理解できるように届けることをミッションに、正確で信頼のできる情報を提供している。

-不動産投資の種類と特徴

Copyright© イエベスト , 2021 All Rights Reserved.