初心者に超オススメ!中古マンション投資の全知識

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これから不動産投資、特にマンション投資をしようと考えている方には、中古マンションに投資することを強くオススメします。
「投資するなら、建物が新しくて綺麗な新築マンションの方が良いんじゃないの?」と思う方も多いでしょう。ところが、しっかりポイントをおさえて投資を進めていけば、むしろ中古マンションの方が収益を上げやすいのです。特に、不動産投資が初めてだという方には、中古マンションが絶対にオススメです。

そこでこの記事では、中古マンション投資市場の現状、中古マンション投資のメリット・デメリットから、中古マンション投資で気を付けるべきポイントまで、中古マンション投資について徹底的に解説します。この記事を読めば、中古マンション投資の基礎知識、ノウハウが身に付き、安心して中古マンション投資を行うことができるようになるでしょう。

0.中古マンション投資市場

中古マンション市場は、いま非常に盛り上がっているといえます。特に、中古ワンルームマンションの市場が活気づいています。

公益財団法人 東日本不動産流通機構「月間速報Market Watch 2016(平成28)年02月度」によれば、最近の成約件数(売買契約が成立した件数)とその前年同月比は、下記の表・グラフのようになっています。

  2015年
6月
 
7月
 
8月
 
9月
 
10月
 
11月
 
12月
2016年
1月
 
2月
成約件数 3,114 2,808 2,415 2,772 2,877 2,971 2,543 2,655 3,539
前年同月比(%) 10.7 10.9 14.0 -5.7 8.4 5.0 1.8 8.8 7.5

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参考:月例マーケットウォッチ

成約件数の前年同月比は、おおむねプラスを記録していることがわかります。
中古ワンルームマンションの場合、居住のために購入されることはまれで、購入する側も売却する側も、ほとんどが不動産投資で利益を得ることを目的とした人々です。よって、このデータは、ワンルームマンションへの投資件数が年々増えてきているということを表します。

この背景には、まず、2012年の政権交代やアベノミクスへの期待、2013年の東京オリンピック開催決定のニュースなどにより、徐々に景気が刺激されたことが考えられます。

1.中古マンション投資のメリット

中古マンション投資のメリットは、以下のようなものがあります。

1-1.価格が安い

中古マンションは、新築マンションと比較して中古マンションは購入価格が安く、投資しやすいといえます。
新築マンションの場合は「新築」というだけで金額が上乗せされてしまうので、中古マンションより購入価格が高くなってしまいます。中古マンションの価格は新築マンションの価格の7~8割で購入することができます。

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データ参考:不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向(2014年)」
データ参考:公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2014年)」

物件購入価格の相場は以下のサイトで調べることができますので、併せて参考にしてください。
不動産情報サイト アットホーム

1-2.利回りが良い

購入価格が安く抑えられるので、その分投資利回りが高くとれます。
より詳しく説明すると、まず、利回りは下記の計算で算出されます。

(実質)利回り=[年間家賃収入-諸経費]÷[物件価格+物件購入時にかかる諸経費]×100

つまり、物件価格が低くなればなるほど式の分母が少なくなり、利回りが高くなるのです。先ほどご紹介したように、中古マンションは新築マンションより物件価格が安いので、利回りも高くなります。

実際に(都内)中古マンションの実質利回り相場を(都内)新築マンションと比較してみると、(都内)新築マンションの実質利回り相場が2~4%なのに対し、(都内)中古マンションの実質利回り相場は4~6%です。

利回りについてより詳しく知りたい方は、不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

1-3.管理状態が確かめられる

中古の場合はすでに入居者が入っているので、どのくらい家賃収入があって、どのくらい必要経費がかかるかを計算しシミュレーションすることができます。事前にこれらがシミュレーションできれば、家賃設定や資金計画の参考にすることができます。

2.中古マンション投資のデメリット

続いて、中古マンション投資のデメリットは以下のようなものがあります。

2-1.ローンが組みにくい

中古マンションの場合、ローンが組みにくいというデメリットがあります。
中古マンションは新築マンションと比較して物件評価が低くなってしまいます。なので、融資してくれる金融機関がなかなか見つからなかったり、見つかっても融資額が新築マンションと比較すると低くなってしまったりすることがあります。

2-2.節税効果が小さい

中古マンション投資のデメリットとして、節税効果(所得税・住民税の節税、相続税対策)が小さいということがあげられます。

不動産投資のメリットとして、所得税・住民税の節税になるという点があります。減価償却費という必要経費を使って節税することができるのです(この点については、不動産投資による節税はどういう仕組み!?徹底解説します!の記事で詳しく解説していますので、あわせて参考にして下さい)。

ただ、この減価償却費による節税効果は、築年数とともに減少します。よって、築年数の経っている中古マンションでは、所得税・住民税の節税効果は小さいといえます。

また、不動産投資のメリットとして、相続税対策になるという点があります(下記サイトで詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください)。
詳細記事:【保存版】相続税対策として不動産を利用する全方法
この点についても、中古マンションでは新築マンションほどの効果は期待できません。

2-3.室内設備の老朽化

中古マンション投資のデメリットとして、室内設備の老朽化があります。
投資用の中古マンションを購入した際、エアコンや給湯器などの室内設備は新品に交換されているというわけではありません。そのため、購入してすぐ設備の修理が発生するケースがあります。

2-4.間取りや共有部分が古い

マンションの間取りや共有部分の設備(オートロックなど)にも流行があります。中古マンションの場合、こうした流行が取り入れられていません。それが原因で入居者が来づらくなってしまうという危険も考えられます。

3.中古マンション投資のポイント

ここからは、中古マンション投資において気をつけるべきポイントをご紹介します。

3-1.物件管理状況を確認する

中古マンションに投資する際は、物件管理状況を確認しましょう。具体的には、建物管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せます。手順としては、「重要事項に係る調査依頼書」を建築会社に提出し、「重要事項に係る調査報告書」を建築会社から受け取ります。両書類のひな型は、下記のサイトからダウンロードすることができます。
資料ダウンロード

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重要事項調査報告書には、下記の事項が記されています。

・調査依頼日
・対象となる物件名や部屋番号、所在地、建築年次
・修繕積立金総額
・管理費、修繕積立金の月額
・管理費、修繕積立金の滞納額(マンション全体と対象となる部屋について)
・管理費、修繕積立金の改訂予定
・管理組合の借入金の有無
・修繕工事履歴
・管理形態
・大規模修繕改修工事に関する予定
・アスベストや耐震診断の有無 
など

この中で特に注意したいのは、管理費、修繕費積立金の滞納額の有無修繕工事履歴です。

まず、管理費、修繕積立金の滞納の有無を確認しましょう。管理費、修繕積立金の滞納があると、新しいオーナーの負担になってしまうこともあります。思わぬ支出を避けるためにも、しっかり確認しておきましょう。
次に、築15年以上の中古物件を購入する際は、過去に大規模修繕が行われているかも確認しましょう。建物は築年数とともに劣化しますので、ある程度築年数が経ったら大規模修繕をする必要があります。大規模修繕を自分でするとなると、数百万円~数千万円の費用がかかってしまいます。これを補うのは難しいでしょうから、購入前になされているのが望ましいです。

3-2.築何年かを確認する

中古マンションに投資する際は、築何年かを確認しましょう。築年数に関して確認するポイントは、2点あります。

3-2-1.耐震基準

築年数によって耐震基準が異なります。
1981年(昭和56年)から新耐震基準法が施行され、それまで震度5程度の地震に耐えうる住宅とされた基準が、

震度6強以上の地震で倒れない住宅

引用:国土交通省 「住宅・建築物の耐震化について」

と変わりました。
地震がきて投資物件が損害を受けてしまうリスクを避けるためにも、新耐震基準法施行後に建てられた物件を購入するようにしましょう。

3-2-2.品質・保証内容

築年数によって品質・保証内容が異なります。
バブル前後に建てられた物件は保証期間が2年間しかなく、欠陥住宅にあたってしまう危険もあります。
そうした状況を受け、平成12年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が制定されました。この法律以降に建てられた物件の保証期間は10年間となります。

さらに平成13年には、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」が施行されました。これにより、マンションの分譲段階における適正化の措置として、維持修繕に関する計画を作成し計画的に修繕を実施することが必要とされました。それまでの物件は、分譲時に修繕計画が立てられていないものや、あっても使い物にならないようなものばかりで、後になってから多額の修繕費を負担することになることも多かったようです。しかし、マンション管理適正化法の制定により、修繕工事の計画がマンション購入前に確認できるようになりました。

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3-3.立地を確認する

中古マンションに投資する際は、その立地を確認しましょう。
物件を選ぶ際は、都心の物件を選ぶことをおすすめします。より具体的にいうと、東京23区内の駅、もしくは、乗り換えなしで都心まで30分でアクセスでき乗降者数が1日5万人以上の大きな駅から徒歩10分以内の物件が良いです。
理由は、そういった立地の物件は賃貸需要が高いので、入居者がみつかりやすく空室が発生しにくいからです。

3-4.ワンルームマンションを選ぶ

中古マンションにはファミリータイプとワンルームがありますが、このうちワンルームを選ぶようにします。理由は、以下の通りです。

3-4-1.利回り

ファミリーマンションはワンルームマンションに比べて購入価格が高額になります。しかし、高額な物件価格に見合った家賃は取れません。価格がワンルームマンションの倍以上でも、家賃はワンルームマンションの倍は取れません。よって、利回りはワンルームマンションと比較して低くなってしまいます。

3-4-2.ランニングコスト

ファミリーマンションはワンルームマンションに比べてランニングコストが高くなります。
ランニングコストは、主にリフォーム費用です。ワンルームマンションでは1回のリフォームが数万円で済むことも多いですが、ファミリーマンションでは少なくとも数十万、大きければ数百万円かかってしまいます。また、エアコンの数も多く、メンテナンスや修繕費もその分多くかかってしまいます。

3-4-3.空室期間

ファミリーマンションはワンルームマンションに比べて空室期間が長くなります。
まず、リフォーム工事の期間が長くなります。ワンルームマンションが7~10日で済むのに対し、ファミリーマンションは2週間~1ヶ月かかります。この期間は空室になってしまいます。
また、一度空室になってから次の入居者が決まるまでの期間も長くなる傾向があります。
ワンルームマンションは、一人暮らしの人が住むことが想定されます。そうなると、一人の意思で物件を決定することができますので、物件を決定するためのハードルが低くなります。一方、ファミリータイプのマンションは、家族全員の意思が一致した上で物件を決定しますので、物件を決定するためのハードルが高くなります。そうなると、ファミリータイプのマンションはワンルームマンションに比べて入居者が入りにくく、空室期間が長くなりやすいのです。

以上の理由から、ファミリーマンションではなくワンルームマンションを選ぶべきなのです。

3-5.入居者を確認する

現在入居者がいる中古マンションに投資する際は、入居者を確認しましょう。具体的には、以下の2点を確認します。

3-5-1.入居者が長期入居者ではないか確認する

すでに入居者がいる物件の購入を検討している場合、その入居者が長期入居ではないか注意する必要があります。なぜなら、長期入居の場合、家賃が周辺家賃相場より高く設定されていることがあるからです。

例えば、新築時から10年間同じ入居者が住み続けているとします。この場合、建物は築10年にも関わらず、家賃は新築時と同じかさほど変わらない金額で設定されていることがあります。
ところが、先ほども書いたとおり、家賃相場は築年数とともに下がります。よって、現在の入居者が退去した途端、いままでの新築時と変わらない高い家賃から、築10年の低い相場家賃に下がってしまうのです。そうすると、利回りも大幅に下がってしまいます。

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こうならないためにも、すでに入居者がいる物件を検討する際は、今の入居者がいつから住んでいるのか、設定されている家賃が築年数に応じた周辺エリアの家賃相場と離れたものでないかを確かめる必要があります。

3-5-2.他の部屋の入居者を確認する

同じマンション内の他の入居者も確認しましょう。同じマンション内に1室でも暴力団関係者や悪質な新興宗教団体の入居があるだけで、マンション1棟ごと価値がうんと下がってしまうということがありえます。

3-6.売却時を見越す

中古マンションは、出口戦略としていつ売却するか、いくらで売却できるかまで考えて購入することが大事です。

最終的に、不動産投資の損益が確定するのは、物件を賃貸して家賃収入を得ている間ではなく、物件を売却した時なのです。
ここで、中古マンション市場について考えてみましょう。中古マンションの場合、居住のために購入されることはまれで、購入する側も売却する側も、ほとんどが不動産投資で利益を得ることを目的とした人々です。
その様な人々の不動産を見る目は厳しく、経年劣化による家賃相場や資産価値は必要以上に下げられて評価されます。購入した金額で売却できることはほぼないです。

よって、購入を検討している中古物件を、どれくらい投資用で利用し、いつ売るのか、そして、いくらで売れる見込みがあるのか、といったことを、事前に調べ、考えておく必要があるのです。これをしないと、結果的にワンルームマンション投資が赤字で終わってしまった、ということになりかねません。

4.まとめ

中古マンション投資について書きましたがいかがでしたか?
不動産投資、特にマンション投資に始めて挑戦する予定の方は、是非本記事を参考にしていただき、中古マンションから始めてみてはいかがでしょうか?本記事が皆さまの参考になれば幸いです。

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