【保存版】土地活用で駐車場経営をする方法を1から徹底解説!

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こんにちは!
「不動産投資のススメ」の管理人、松崎 サブローです!

土地活用として駐車場経営を検討中ですか?

現在使っていない土地を所有していて、そこを上手く活用したいと考えたとき、駐車場経営は最も手軽に始められる活用方法といえるでしょう。始めるための初期費用が少なくてすみますし、法令等の制限も少なく比較的どんな土地であっても始められます。

また、経営をする上でのリスクも少ないので、土地活用に慣れていない人でも安心です。後々別の用途で土地を使うことになっても、比較的素早くそちらに切り替えることもできます。

ただ、実際にどのような手順で始めれば良いのか、よく分からないという方がほとんどだと思います。

そこでこの記事では、駐車場経営の仕組みや、始めるための手順など、駐車場経営を始める上で知っておかなければいけないことについて1から解説します。

1.土地活用としての駐車場経営とは?

この記事では、土地活用として「駐車場を経営する」という方法について解説します。
駐車場経営とは、あなたが所有する土地を、車が駐車できるくらいの大きさに駐車区画割りし、区画ごとに利用者に賃貸し、賃料を得ていくことです。

駐車場を賃貸する方法としては、月極(つきぎめ)駐車場コインパーキングの2種類があります。

月極駐車場とは、1ヶ月単位で賃貸される駐車場のことを指します。一方、コインパーキングは、利用時間単位で貸し出される駐車場のことを指します。

経営する上での両者のメリットとデメリットをまとめると、以下の表のようになります。

メリット デメリット
月極駐車場 ・月単位のため、収支計画が立てやすく収入も安定しやすい
・駐車台数を多く取れる(車止めや料金精算機の設置が不要な分)
・収入に上限があるので、コインパーキングと比較して低収入になりがち
コインパーキング ・稼働率に応じて収入が上がり、月極と比較して高収入になりがち ・駐車台数が少なくなる(車止めや料金精算機の設置が必要な分)
・自分で機器を設置する場合、初期投資が大きくなる
〇月極駐車場とコインパーキングの併用は可能?

月極駐車場とコインパーキングを併用して経営することも可能です。広い土地を持っている場合であれば、土地を区画して両方を経営することもできます。この場合、駐車場経営を協力して行う不動産業者に相談してみましょう。

駐車場を経営する方式としては、①管理委託方式②一括借上方式③利益配分方式の3つがあります。
以下、それぞれについて解説します。

1-1.管理委託方式

管理委託方式は、土地の所有者が、利用者の募集や駐車場の管理・運営を不動産業者に委託する方式です。土地を駐車場にするための整備や機器の設置は土地の所有者が行うことが多いです。

1-2.一括借上方式

一括借上方式は、土地の所有者が不動産業者に一括して土地を賃貸し、不動産業者がそれを利用者に転貸する方式です。土地を駐車場にするための整備や機器の設置は、土地の所有者が行う場合もあれば不動産業者が行う場合もあります。

1-3.利益配分方式

利益配分方式は、土地の所有者と不動産業者が共同で駐車場の運営を行う方式です。利益はあらかじめ取り決めた割合で配分します。土地を駐車場にするための整備や機器の設置は、土地の所有者が行う場合もあれば不動産業者が行う場合もあります。

1-4.それぞれのメリットとデメリット

管理委託方式、一括借上方式、利益配分方式、それぞれのメリットとデメリットをまとめると、以下のようになります。

メリット デメリット
管理委託方式 ・満室時の手取りが多くなる ・設備投資が自己負担
・空室リスクは自分で負う
一括借上方式 ・収入が安定する
・空室リスクを負わない
・収入に上限がある
利益配分方式 ・業者から細かい経営の情報が得られる ・管理委託よりは収入が劣る

上で紹介した3つはあくまで一般的なパターンであり、業者によってはこれ以外の方式を用意している場合もあります。

2.他の土地活用との比較

空いている土地を活用する方法としては、駐車場経営以外にもアパート経営や商業施設の経営、トランクルームなど、様々な方法があります。

ここからは、上記様々な方法と比較した時の駐車場経営のメリットとデメリットは何かについて検討していきます。

まず、駐車場経営とその他の土地活用の比較をまとめると、以下のようになります。

駐車場 アパート/マンション コンビニ トランクルーム
初期費用
(少ないほど◎)
柔軟性
(どんな土地でもできるか)
×
流動性・転用性 ×
収益性 ×
需要の安定性

ここから、メリットとデメリットをまとめると以下のようになります。

メリット ・手軽に始められる
・リスクが低い
デメリット ・収益性が低い
・需要安定性が低い

以下、それぞれについて解説します。

2-1.メリット

駐車場経営のメリットは①手軽に始められることと②リスクが低いことです。

2-1-1.手軽に始められる

駐車場経営のメリットの1つは手軽に始められることです。

まず、始めるのに必要な初期費用が少ないです。土地に簡単な整備をするだけであれば0円からでも始められますし、ある程度しっかり設備を整えた場合でも30~50万円ほどで始められます。

また、どんな土地であっても始めることができます。他の土地活用だと立地の条件や法律上の規制、土地の広さや形状などで、始めるためのハードルが高くなっています。しかし、駐車場の場合は比較的どんな土地であっても対応することができるのです。

さらに言えば、始めるのにかかる手間も少ないです。他の土地活用と違い、始めるための手続きが複雑でないし、トラブルになりうる要因も少ないです。

2-1-2.リスクが低い

駐車場経営のメリットの2つめはリスクが少ないことです。

まず、土地の流動性・転用性が大きいです。駐車場経営は、ローンでの借入も必要としません。また、駐車場は借地借家法の対象外なので、利用者の立ち退きも容易に行えます。さらに、建物の取り壊しなども必要ありません。よって、違う方法で土地活用したくなった時や売却したくなった時に、すぐそれに対応することができます。

また、老朽化するリスクや災害にあうリスクも少ないです。多少の設備メンテナンスが必要となることはありますが、老朽化で価値が下がるといったリスクは少ないです。また、平坦で建物を必要としませんので、災害にあうリスクも少ないといえます。

2-2.デメリット

駐車場経営のデメリットは①収益性が低いことと②需要の安定性が低いことです。

2-2-1.収益性が低い

駐車場経営のデメリットの1つは、収益性が低いことです。

賃貸住宅(アパートやマンション)経営で得られる家賃収入や、コンビニ経営で得られるテナント収入に比べると、駐車場経営で得られる賃料収入は小さいです。リスクが少ない分、リターンも少ないです。

また、税制上の優遇も受けられません。土地に賃貸住宅を建てた場合、固定資産税や都市計画税、相続税が減税される措置がありますが、駐車場の場合はこれを受けられません。

2-2-2.需要の安定性が低い

駐車場経営のデメリットの2つめは、需要の安定性が低いことです。

少子高齢化や人口減少で、車を運転する人の絶対数は減少すると予想されます。加えて、都市部では若者の車離れがささやかれ、カーシェアリングなどのサービスも登場しています。こうした景気の変動に流され、需要の安定性が低くなってしまうおそれがあります。

3.あなたは駐車場経営に向いている?

ここまで、駐車場経営はどのようなものか、そのメリットとデメリットは何か、ということについて解説してきました。

そこで、自分が駐車場経営をするのに向いているのかどうか、気になりますよね。

ここからは、あなたが駐車場経営をするのに向いているかどうか、

①どんな目的で土地活用をする人が駐車場経営に向いているのか?
②駐車場経営に向いている土地はどんな土地か?

という2点から考えていきたいと思います。

3-1.どんな目的で始めるのがいい?

駐車場経営は、どんな目的で土地活用をしようとする人に向いているといえるのでしょうか。まとめると、以下のようになります。

〇駐車場経営は、こんな人におすすめ!

・土地活用をしたいけど、お金はあまりかけたくない人
・ローリスクローリターンで少しずつ収益を上げたい人
・将来別の形で土地を利用するかもしれないので、転用性を確保したまま土地活用したい人
・短期間だけ土地活用をしたい人
・狭い、法律上の制約がある、などの理由で建物が建てられないような土地の活用をしたい人
・土地の空きスペースを活用したい人

駐車場経営は、土地があれば自己資金0円からでも始めることができます。ローリスクな分リターンも大きくはないですが、需要のある地域であれば安定した経営が見込めるでしょう。

また、将来子供に譲るつもりであったり、マイホームを建てる予定であったりと、他の用途が予定された土地をそれまでのつなぎで活用したいという場合も、駐車場経営は有効です。

さらに、駐車場経営は柔軟性が高いです。広さや法律の問題で建物が建てられない土地や、家や商業施設を建てて余った部分の土地なども、駐車場として活用することができます。

3-2.駐車場経営に向いている土地

次に、駐車場に向いている土地というのはどのような土地なのでしょうか。

駐車場経営に向いているのは、以下のような土地です。

〇駐車場経営に向いているのはこんな土地!

・車や人の往来が多い地域にある土地(繁華街や、近くに大型商業施設があるなど)
・住宅地街にあって、周辺に路上駐車が多い地域にある土地
・住宅街にあって、周辺の駐車場の稼働率が高い土地
・住宅街にあって、近くに駐車場の少ない大規模マンションがある土地
・車が出入りしやすい形状になっている土地(敷地に接する道路の幅が広い、間口が広いなど)

自分の所有する土地の現状を確認して、上記の条件に当てはまったら、その土地は駐車場経営に向いているといえるでしょう。

〇大規模な駐車場をつくる場合

最近では、機械式や立体式の大規模な駐車場も存在します。こういった大規模な駐車場をつくる場合、専門業者に依頼してきちんと車の通行量やニーズを調査する必要があります。

4.実際に駐車場経営する時に知っておきたいこと

では、実際に駐車場経営を始めようとした時、何が必要なのでしょうか。また、どんなことに注意するべきなのでしょうか。

ここからは、実際に駐車場経営をする上で知っておきたいことについて解説していきます。

4-1.始める流れ

駐車場経営を始める流れは、以下の通りです。

4-1-1.自分の土地で駐車場経営が可能か調べる

まず、自分の土地で駐車場経営が可能か調べます。確認するべきポイントは以下の4つです。

〇確認するポイント

①車が出入りするための接道と間口
②道路と敷地の間や敷地内に高低差はないか
③土地の形状からみて駐車台数がどれくらい取れそうか
④条例などの規制はないか

①車が出入りするための接道と間口
車が出入りするための接道と間口を確認します。接道はその土地が接している道路の幅で、間口はその土地が接している道路に面する部分の長さを指します。

できれば、接道は4m以上あるのが望ましいです。狭い道路を入らないと出入りできない駐車場は敬遠されてしまいます。
また、間口に障害物(街路樹、ガードレール、電柱など)がないかも確認します。もし障害物がある場合、移設・撤去できないか検討します。

〇障害物の移設・撤去について

障害物の撤去を検討する際は、障害物ごとに以下の点に注意してください。

・街路樹やガードレールについて
移設・撤去したい場合は役所に交渉します。車の進入路にかかる部分(6m程度)については、撤去できることもあります。

・電柱について
移設・撤去した場合はそれを所有する電力会社または電話会社(所有者は電柱に記載されています)に交渉します。支線や変圧器がついていないものに関しては、大抵移設してもらうことができます。逆に、それらがついているものの移設は難しいでしょう。

・道路標識について
移設・撤去したい場合は警察署と交渉します。数m程度の移設には応えてくれる場合も多いです。

②道路と敷地の間や敷地内に高低差はないか
道路と敷地の間や敷地内に高低差はないか確認します。もし高低差がある場合、車が駐車しやすいように土地を造成する必要があります。

どの程度の高低差が駐車に支障を生じるか、それに応じてどの程度の造成が必要か、ということは、状況によって異なります。もし高低差があると感じた場合、一度不動産業者などの専門家に相談してみましょう。

③土地の形状からみて駐車台数がどれくらい取れそうか
土地の形状からみて駐車台数がどれくらい取れそうかも確認します。駐車場に車を何台停められるかは、駐車場の収益性に関わる大切な問題です。駐車台数の目安として、以下の数字を参考にしてください。

〇普通車1台当たりの必要駐車区画
:最低でも2.5m×5m以上
〇駐車場内に設ける車路幅員
:最低でも4m以上

以上の数字を基に、自分の土地に何台車が停められそうか計算してみてください。土地の形が整形地でなくても、以上の計算で車がたくさん停められそうな土地は駐車場に向いているといえます。

④条例などの規制はないか
条例などの規制がないかも確認します。地域によっては、条例で駐車場の区画割に関する規制が設けられている場合もあります。

〇条例による規制の例

例えば大阪市では、いわゆる「串刺し駐車」(前面道路に対して複数の車室が並んで直接面しているような配置)に関して以下のように定められています。

1前面道路に対して

2台以下 設置可
3~9台 配置上やむを得ない場合設置可
10台以上 不可

出典:建築物における駐車施設の附置等に関する条例の取扱について(手引書)

4-1-2.自分の土地の周辺で駐車場市場がどうなっているか調べる

次に、自分の土地の周辺で駐車場市場がどうなっているか調べます。
具体的には、以下にあげるようなサイトを使って、自分の土地の周辺の、駐車場の需要と供給を調べます。

<月極駐車場>
タイムズの月極駐車場検索
駐マップ
パーキングポイント

<コインパーキング>
タイムズ駐車場検索
コインパサーチ
NAVITIME

調べるべきポイントは以下の通りです。

〇調べるべきポイント

①周辺地域の駐車場数
②周辺地域の駐車場の稼働率
③料金相場
④駐車場の形態

①周辺地域の駐車場数
まず、周辺地域に駐車場がどれくらいあるかを調べます。ついでに、月極駐車場とコインパーキングのどちらが多いかも調査します。

②周辺地域の駐車場の稼働状況
次に、周辺地域の駐車場の稼働状況を調べます。
月極駐車場に関しては、現地に足を運ぶか、管理会社に空き状況を問合わせましょう。どれくらい利用されているか分かれば、そこから稼働状況も確認できます。
コインパーキングの場合、時間貸しなので稼働状況の確認が取りづらいです。そこで、1ヶ月くらいかけ、様々な日にち・時間で空き状況を確認し、そこから稼働状況を確認します。

③料金相場
次に、周辺地域の駐車場の料金相場を調べます。
同じエリア内の料金は概ね同じくらいになるのが一般的です。よって、周辺地域の駐車場の料金をいくつか調べれば相場がわかります。相場を基に、自分が駐車場経営した場合の収支計画のメドを立てましょう。
逆に、周りより明らかに高い場合、設備や車の停めやすさなど何かしらの理由があるはずですので、調べてみましょう。自分の土地でもそれができれば、相場よりも料金が取れるかもしれません。

④駐車場の形態
次に、駐車場の形態についてしらべましょう。
例えば、月極駐車場が多いかコインパーキングが多いか、砂利敷きかアスファルト敷きか、平置きか立体駐車場か、などを調べます。これらの情報から、そのエリアでそのような駐車場のニーズが高いかがわかります。
加えて、車の種類についても調べましょう。例えば、高級車が多く停まっているようであれば、飛び石で車体を傷つける心配のないアスファルト敷きのニーズが高い、設備の良い駐車場のニーズが高いでしょう。このように、停まっている車種から駐車場ニーズを探ることもできます。

4-1-3.月極かコインパーキングか選択する

次に、月極かコインパーキングかを選択します。
月極とコインパーキングのメリットとデメリットをおさらいしておくと、以下のようになります。

メリット デメリット
月極駐車場 ・月単位のため、収支計画が立てやすく収入も安定しやすい
・駐車台数を多く取れる(車止めや料金精算機の設置が不要な分)
・収入に上限があるので、コインパーキングと比較して低収入になりがち
コインパーキング ・稼働率に応じて収入が上がり、月極と比較して高収入になりがち ・駐車台数が少なくなる(車止めや料金精算機の設置が必要な分)
・自分で機器を設置する場合、初期投資が大きくなる

以上のことから、月極駐車場とコインパーキングは、それぞれ以下のような人におすすめです。

〇こんな人におすすめ!

①月極駐車場は以下のような人におすすめ!
・手軽に駐車場経営をはじめたい人
・住宅街など、安定した利用者が見込める土地を所有している人
・周辺環境などの事情であまり頻繁な車の出入りを望まない人
・小さな土地で最大限の収益を出したい人
(土地が小さい場合にコインパーキングにすると、駐車台数が多く取れません)

②コインパーキングは以下のような人におすすめ!
・駐車場経営でできるだけ大きな収益を出したい人
・近くに大型商業施設などがあって人や車の出入りが激しい地域の土地を所有している人

4-1-4.管理・運営形態を選択する(業者を選ぶ)

次に、管理・運営形態や業者を選択します。
管理・運営形態ごとのメリットとデメリットをおさらいしておくと、以下のようになります。

メリット デメリット
管理委託方式 ・満室時の手取りが多くなる ・設備投資が自己負担
・空室リスクは自分で負う
一括借上方式 ・収入が安定する
・空室リスクを負わない
・収入に上限がある
利益配分方式 ・業者から細かい経営の情報が得られる ・管理委託よりは収入が劣る

以上の3つはあくまでも一般的な例であり、業者によって様々なプランが用意されています。どの方式で運営するかは、業者とよく相談して決まるとよいでしょう。

駐車場経営を一緒に行う業者として、主に以下のような会社があります。サイトのリンクを貼っておきますので、ぜひ参考にしてみてください。

〇おすすめの駐車場事業者

タイムズ24
三井のリパーク
日本パーキング株式会社
NTTル・パルク
TOYOCARMAX
ミウラクリエイト(※ミウラクリエイトはコインパーキング専門です)

4-2.始める時の注意点

最後に、駐車場経営を始めるにあたって注意しておくべき点について紹介します。

4-2-1.初期費用はいくらかかる?

駐車場経営を始めようと思った時に気になるのが、初期費用がいくらかかるかということですよね。駐車場整備を業者が行う場合は別ですが、自分で駐車場整備を行う場合は重要な問題になります。

簡易なもの(敷地内に砂利を敷く程度)であれば0円でも始められます。ただ、ある程度設備を整えた場合(排水溝、外灯、アスファルトやコンクリートの舗装、ライン引きなど)、30~50万円はかかるものと思っておいた方が良いでしょう。

4-2-2.管理・運営にかかる費用は?

また、駐車場の管理・運営にかかる費用がどれくらいかということも知っておいた方が良いでしょう。

駐車場の管理・運営には、以下のような費用がかかります。

<項目> <内容>
租税公課 固定資産税、都市計画税、事業税・所得税、住民税
管理委託費用 業者に管理を委託した場合にかかる費用です。だいたい賃料の5%程度かかります。
補修費用 駐車場を補修するためにかかる費用です。金額は補修する部位によりますが、工事費用より高くかかることはありません。

租税公課がそれぞれいくらかかるかは、不動産投資と税金の全て|節税対策や計算方法について徹底解説!を参考にしてみてください。
また、駐車場経営で収益を上げている場合、確定申告が必要となります。確定申告の方法については、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法を参考にしてみてください。

4-2-3.利回りの計算方法は?

駐車場経営でそれくらい利益が上がっているのかを計算するために、「利回り」について知っておく必要があります。利回りとは、投資した金額(投資額)に対して収益額(リターン)がどれくらいあるかを測る指標のことです。特に月極駐車場の場合、1月あたりどれくらいの利回りかを計算することは収益性を知る上でとても重要になります。

利回りの計算には①表面利回りと②実質利回りの2種類があり、それぞれ以下の式で求められます。

〇利回りの計算式

表面利回り=年間の賃料収入÷初期費用×100%
実質利回り=(年間の賃料収入-運営費用)÷初期費用×100%

簡単に計算できるのは表面利回りですが、より正確に計算できるのは実質利回りです。

例えば、自分の土地を駐車場にしてどれくらい利益が出そうか知りたい時、表面利回りの計算を用いて目処を立てることができます。「年間の賃料収入」に1年間ずっと満車だった場合の賃料収入を代入し、「初期費用」に30~50万円の数字を代入するのです。

5.まとめ

土地活用として駐車場を経営することについて書いてきましたがいかがでしたか。
最後にもう一度おさらいしておきますが、以下のどれかにあてはまる方は駐車場での土地活用を検討してみてください。

〇駐車場経営は、こんな人におすすめ!

・土地活用をしたいけど、お金はあまりかけたくない人
・ローリスクローリターンで少しずつ収益を上げたい人
・将来別の形で土地を利用するかもしれないので、転用性を確保したまま土地活用したい人
・短期間だけ土地活用をしたい人
・狭い、法律上の制約がある、などの理由で建物が建てられないような土地の活用をしたい人
・土地の空きスペースを活用したい人

この記事が、これから駐車場経営を始めようとしているすべての方の参考になれば幸いです。

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