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不動産クラウドファンディングの概要、仕組みを紹介!

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不動産投資の世界でも、クラウドファンディングを活用して資産を増やす人がいます。
クラウドファンディングに挑戦したいものの、仕組みや概要が分からずに躊躇っている人もいるはず。

この記事では、不動産投資におけるクラウドファンディングの概要や仕組みを解説しつつ、
クラウドファンディングサービスを展開している企業の紹介をします。

1.不動産のクラウドファンディングの概要・仕組みは?

不動産のクラウドファンディングとは、不動産の運用に関係する資金をインターネット上で集めることができるサービスのことです。国土交通省では、空き物件の活用を促進する方法として紹介しています。

特徴は、不特定多数の投資家に向けて出資者を募れることです。インターネット上で募集をかけるシステムになっているため、全国各地の人にプロジェクトの告知ができます

なお、出資者には発生した収入に応じて配当金が分配されます。

クラウドファンディングの参加から収益を得るまでの、大まかな流れは下記の通りです。

  1. 1.不動産のクラウドファンディングを実施しているホームページを開く
  2. 2.気になるプロジェクトを選んで出資する
  3. 3.出資金額や予定利回り率に応じて収益を得られる

プロジェクトの対象となる物件はマンションだけではなくオフィスビルホテル商業施設などあらゆる種類の建物が対象となっています。プロジェクトのなかにはクラウドファンディングで集めた資金で古民家をリノベーションし、投資物件として運用するパターンもあります。

1-1.出資金はいくらから?

出資金は1万円からの場合が多いです。2019年には最低出資金額が1円から設定されているサービスも誕生しています。

1-2.不動産のクラウドファンディングに参加する方法

不動産のクラウドファンディングに参加する時の流れは下記の通りです(サイトによって多少異なります)。

  1. 1.不動産のクラウドファンディングを扱っているサイト内で申込む(会員登録)
  2. 2.申込時に入力した住所に、登録(審査)完了のハガキが届く
  3. 3.ハガキを受け取ったら、指定された口座(投資専用口座)に投資金を入金する
  4. 4.サイト内で気に入った投資案件を選択し、投資を申し込む
  5. 5.不動産の運用が始まり、出資金額や運用実績によって収益が振り込まれる

クラウドファンディングを運用しているサイトによっては、申込者を審査で落とす場合もあるためご注意ください。

2.不動産のクラウドファンディングの特徴

ここでは、不動産のクラウドファンディングの特徴を見てみましょう。

2-1.不動産を管理する手間がほとんどない

クラウドファンディングを活用した不動産投資では、出資者が不動産を管理する手間はほぼありません。立ち上げ者(出資を募った人)側で管理するのが一般的です。自身で不動産を管理することが苦手な人にも、おすすめの投資方法といえます。

2-2.出資額が小さい

小さな出資額で投資に参加できるのも特徴です。前述で述べた通り、最低出資金額が1万円になっているプロジェクトもあります。しかし出資額が少なくなるほど低リターンとなることも忘れてはいけません。実際に、出資額によってどのくらい配当額が変わるか見てみましょう。

~例.予定利回り率が年間4%の物件に投資した場合の年間の配当金~

パターン1.出資金1万円
→1万円×4%=400円

パターン2.出資金100万円
→100万円×4%=4万円

極端な話、出資額の差が100倍だと配当額の差も100倍になります。年間の配当額を増やしたい人は、無理のない程度で出資額を増やすとよいでしょう。

2-3.家賃収入の一部が入ってくる

クラウドファンディングでは、主に家賃収入の一部が配当として入ります。仮に入居者が埋まらず分配金が減ったとしても、出資金額が少なければ損失額も小さいです。

3.他の投資方法と比べてみよう

クラウドファンディングの他に、さまざまな不動産投資の手段があります。ここでは、他の不動産投資手段と比較しながら、クラウドファンディングの強み(メリット)や弱み(デメリット)について紹介します。

3-1.丸々一部屋(一棟)買い

丸々一部屋買う時と比べた時の強みは初期費用の安さです。不動産を丸々買う時は仲介手数料や印紙税などを支払わなければなりませんが、クラウドファンディングの場合は初期費用がほとんど発生しません。少額投資ができる分、高級物件の投資にも関われるチャンスもあります。解約時も自身で不動産を売却する作業が発生しないためラクです。

しかし、出資の割合が少ない分リターンは小さいです。1つの不動産に対して複数人で出資している状態ですのであプロジェクトのみでの高収入は期待できません。また、自分好みの内装にアレンジできないのもクラウドファンディングの弱みといえるでしょう。

●(丸々一部屋買う時と比較した場合の)強み ●(丸々一部屋買う時と比較した場合の)弱み
初期費用が安い 建物を自由に改造できない
リターンが少ない 解約が自由にできる
高級物件の投資に関われるチャンスがある

3-2.REIT

REITは別名「不動産投資信託」と呼ばれている投資方法で、証券会社で金融証券を買って投資を行うイメージです。REITと比べた時の強みは出資物件を自分で選んだうえで投資できることです。REITの場合は、投資信託と呼ばれる金融商品に対して出資する形になるため、出資金がどの物件の資金に使われるか分かりません

一方クラウドファンディングの場合は各プロジェクトで投資物件が明確にされているため、自身が気に入った物件にのみ出資金を使ってもらうことが可能です。最低投資金額においても、REITより安く設定されている案件が多いため自己資金が少なくても投資しやすいといえます。

しかし、クラウドファンディングでは損失が発生した時のカバーが難しいです。プロジェクトでは出資対象となる不動産が決まっているため、他の不動産で得た収益で損失を補うことはありません

たいしてREITの場合は、出資者から集めた資金を複数の投資物件に回しています。つまり損失が発生している不動産があったとしても他の不動産で収益が発生していれば損失をカバーできるためリスクヘッジの面で優れているといえるのです。

さらに、出資金を手軽に返金してもらえる面でもクラウドファンディングは劣っています。REITは証券取引所で売買されている投資信託です。証券取引所で取引が行われている時間帯であれば原則、証券を売却できるため出資金を取り戻しやすい取引といえます。

一方、クラウドファンディングでは出資を辞めたいと思った時に出資金を取り戻せないことがあります。プロジェクト期間が終了するまで返金に応じなかったり、詐欺目的でプロジェクトを立ち上げて出資金を持ち逃げされたりする例があるからです。そのため、クラウドファンディングのプロジェクトは慎重に選びましょう。

●(REITと比較した場合の)強み ●(REITと比較した場合の)弱み
最低投資金額が安い 出資金の投資先物件が明確にされている
損失が発生した時のカバーが難しい 出資金を返金してもらうのが難しい

3-3.不動産小口化商品

不動産小口化商品とは、1棟のマンションを小口化して複数の投資家に販売する商品のことです。たとえば1棟1億円のマンションであれば、100分割にして一口100万円で投資家に販売するイメージです。

不動産小口化商品と比較した時の強みは、一口あたりの単価が安いことです。クラウドファンディングでは一口あたり1万円で出資できるパターンが多いですが、不動産小口化商品では一口あたり100万円以上かかる商品が多いです。

さらに(任意組合型の)不動産小口化商品を購入すると登記に関する費用や手間が発生しますが、クラウドファンディングでは登記をする必要はありません。よって、クラウドファンディングの方が初期費用も安く済みます。

しかし、クラウドファンディングでは出資をしても不動産のオーナーにはなれません。(任意組合型の)不動産小口化商品を購入した場合は少額出資でも不動産のオーナーとして登録されますが、クラウドファンディングでの出資では不可能です。そのため相続対策をしたい人は、不動産小口化商品への出資がよいといえます。

●(不動産小口化商品と比較した場合の)強み ●(不動産小口化商品と比較した場合の)弱み
最低投資金額が安い 登記による費用や手間がかからない
不動産オーナーになれない 相続税対策に役立たない

※不動産小口化商品に関してより詳しく知りたい方は「不動産小口化商品とは?メリット・REITとの違い・取扱業者を紹介!」も御覧ください。

4.クラウドファンディングを行う時の注意点

クラウドファンディングを活用して不動産投資を行う時の注意点を紹介します。

4-1.プロジェクトや会社によってルールが違う

必要最低投資金額や手数料は、プロジェクトやクラウドファンディングを展開している会社によって異なります。前述では1万円から投資できるプロジェクトがあると話しましたが、なかには最低投資金額を10万円に設定しているプロジェクトもあります。全てのプロジェクトに1万円から参加できるわけではないためご注意ください。

4-2.好きなタイミングで売却できない

不動産を売却したいと思っても、自身のみの意向で売却を決めることはできません。不動産の売却決定権は、あくまでプロジェクトを運用している事業者側にあります。

5.不動産のクラウドファンディングを取り扱っている企業を紹介!

全ての不動産会社でクラウドファンディングを扱っているわけではありません。最後に、不動産のクラウドファンディングを扱っている業者を3つ紹介します。

5-1.タテルファンディング

出典:タテルファンディング

 

タテルファンディングは、一口1万円からの出資できるクラウドファンディング業者です。会員登録者数は8万2,000人を超えており、累計で5,800万円以上の分配金が出資者に配られています。予定分配率が4.5%前後のプロジェクトがあるのも特徴です。

 

5-2.ビットリアルティ

出典:ビットリアルティ

 

ビットリアルティでは、野村総合研究所のテクノロジーを活用しながらインターネット上のサービスを展開しているのが特徴です。安全性が高いプラットフォームづくりに力を入れています。さらに不動産の投資顧問を行っている会社ケネディクスのノウハウを用いて物件の鑑定を行うため、高品質の投資物件と巡り合える確率が高いです。

 

5-3.アメリカンファンディング

出典:アメリカンファンディング

 

maneoマーケット株式会社が運用しているサイトアメリカンファンディングでは、アメリカの物件を対象にサービス展開をしています。登録者数は4,000人程度ですが出資者への分配金額は23億円を超えています。なお最低投資金額は2万円からになっている案件が多いです。

6.まとめ

最低投資金額が1,2万円からの案件も多いため、少額投資を行いたい人にピッタリな方法といえるでしょう。

国でもクラウドファンディングによる不動産活用は注目されています。

不動産投資に興味を持った人は、少額投資できるクラウドファンディングを利用してみてください。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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