オーナーチェンジ物件のメリットとデメリット。実は落とし穴あり?

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投資用不動産の購入について、入居者がいない状態の物件を「空室物件」、すでに入居者がいる状態の物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。オーナーチェンジ物件を購入すれば、すでに入居者がいる状態で不動産経営が始められますので、すぐに家賃収入が手に入るという大きなメリットがあります。

ただし、オーナーチェンジ物件を購入するにあたっては、空室物件を購入するとき以上に気をつけなければならない点がいくつか存在します。

これらの点をしっかり押さえておかなければ、順調に不動産経営をスタートしたと思いきやすぐに失敗してしまうということになりかねません。オーナーチェンジ物件を購入する前に、オーナーチェンジ物件に関する基礎知識を身につけ、気をつけるポイントをしっかりクリアしておくことが絶対に必要です。

1.オーナーチェンジとは?

オーナーチェンジとは、現在賃借人が居住している物件を、賃借人をそのままにして売買することです。賃貸借契約を継続したまま、物件の所有者(オーナー)だけが変わることから「オーナーチェンジ」と呼ばれます。

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入居者が入っていない状態の物件(空室物件)を購入した場合は「オーナーチェンジ」とは言いません。
ここで確認しておきたいのが、自分が物件を購入したからといって現在の入居者を退去させることができるわけではないという点です。つまり、購入した物件に自分で住むことはできません。オーナーチェンジが利用できるのは、居住用物件ではなく投資用物件に限ります。

以下、現在入居者がいる状態の物件を「オーナーチェンジ物件」と呼ぶことにします。

2.オーナーチェンジ物件を購入するメリット

オーナーチェンジ物件を購入することのメリットは、以下の3つです、

2-1.収支計画が立てやすい

オーナーチェンジ物件を購入した場合、収支計画が立てやすいです。

オーナーチェンジ物件は、すでに家賃が設定されています。また、中古物件ですので、「重要事項調査報告書」により管理費や修繕積立金などの諸費用がどれくらいかかるかが明らかです。よって、毎月家賃収入がどれくらい入って費用がどれくらいかかるかが分かり、収支計画や利回り計算がしやすいのです。

2-2.すぐに賃料が手に入る

オーナーチェンジ物件を購入した場合、すぐに賃料が手に入ります

空室物件を購入した場合、新たな入居者が来るまで家賃収入は入りません。一方、オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいますので、すぐに賃料が手に入るのです。

2-3.物件が安く手に入る

オーナーチェンジ物件は、空室物件より安く手に入る傾向にあります。

すでに入居者がいる場合、入居者に賃借権(その物件に居住する権利)があります。入居者の賃借権があることで、物件に対するオーナーの自己使用が制限されるので、その分売買価格が安く設定されるのです。

3.オーナーチェンジ物件を売買するデメリット

オーナーチェンジ物件を購入することのデメリットは、以下の3つです、

3-1.事前に内見できない

オーナーチェンジ物件を購入する際、原則として事前に物件の内見をすることができません。購入の時に手掛かりとなるのは、賃貸借契約の内容と建物の外観のみです。室内の状況は、賃借人が退去するまで分かりません。いざ室内を見たら思わぬ瑕疵(何らかの欠陥)が明らかになる、というリスクがあるのです。
室内の附属設備の種類など、書面で分かるものについては購入前にしっかりと確認しておきましょう。

※オーナーチェンジであっても、オーナーと入居者にお願いして両方から特別の許可がもらえれば、物件の内見ができる場合があります。

3-2.住宅ローンが使えない

オーナーチェンジ物件は、自分で住むことができません。よって、自分が居住する住宅を購入するためのローンである住宅ローンは使うことができません
そこでオーナーチェンジ物件購入の際は投資用ローンを利用することになりますが、投資用ローンは住宅ローンより金利が高くなりがちです。

3-3.競争率が高い

オーナーチェンジ物件はすでに入居者がいるので、安定稼働中の物件といえます。すると、不動産投資家からのニーズも高く、購入にあたって競争率が高くなります

4.オーナーチェンジ物件を選ぶ時のポイント・注意点

続いて、オーナーチェンジ物件を選ぶ時のポイント・注意点をご紹介します。

4-1.購入の際にチェックすべき点

オーナーチェンジ物件を購入するにあたってチェックすべきポイントが3点あります。

4-1-1.現在の入居者の入居期間

オーナーチェンジ物件を購入する際は、現在の入居者の入居期間を確認しておきましょう。
というのも、例えば今の入居者が10年近く住み続けている人である場合、当初の家賃のままずっと住んでいる可能性があります。すると、その入居者が退去して次の入居者を募集する時、今の家賃から大幅に額を下げなければならなくなってしまいます。家賃は築年数に応じて値下げしないと入居者が来ないからです。

4-1-2.保証人の有無

オーナーチェンジ物件を購入する際は、現在の入居者に保証人が付いているかを確認しておきましょう。賃貸借契約書を見ることで確認できます。
保証人がいないと、万が一入居者が家賃を滞納した場合に家賃が保証されない危険があります。もし保証人がいなかった場合、しっかりつけてもらうようするか、管理会社に相談しましょう(管理会社の中には家賃保証をしてくれるところもあります)。
また、現在の入居者が長期入居者である場合、契約当時につけた保証人が疎遠になっていたり亡くなっていたりで連絡が取れなくなっている可能性があります。きちんと連絡が取れる保証人かどうかも確認しましょう。

4-1-3.敷金の扱い

オーナーチェンジ物件を購入する際は、敷金の扱いがどうなっているかを確認しておきましょう。賃貸借契約書を見ることで確認できます。
敷金とは、家の賃貸借契約において家賃の支払いなど借主の債務を担保するため、借主から貸主に交付するお金です。借主が債務を怠った分のお金がそこから引かれ、残った分は契約終了後に貸主から借主に返還されます。
オーナーチェンジをした場合、敷金の返済義務は前オーナーから引き継ぐことになります。よって、契約で敷金の扱いがどうなっているか確認し、前オーナーから敷金の引継ぎを行うことが大切です。

オーナーチェンジ物件購入の手続きは一般の不動産投資物件購入の手続きと変わりません。詳しくは、不動産投資とは? 基礎知識からメリットやリスクまで解説します。をご参照ください。

4-2.前のオーナーが手放した理由に注意

オーナーチェンジ物件の場合、前のオーナーはまだ継続して家賃収入が得られるにも関わらず物件を手放しているということになります。オーナーが家賃収入を手放してまで物件を売る理由には注意する必要があるでしょう。
前オーナーの個人的な事情でまとまった現金が必要になりやむを得ず手放す、といった事情であれば良いでしょう。ただ、中には不良入居者(家賃滞納を繰り返す、入居マナーが悪い)やマンションの管理組合とのトラブルが嫌になり手放すといった事情を抱えている場合があります。このような場合、新たなオーナーとなる自分に問題が引き継がれてしまう危険性があります。
前のオーナーがなぜ物件を手放したのかにつき、売買交渉の際にでもしっかり確認しておく必要があります。

4-3.オーナーチェンジ詐欺のリスク

オーナーチェンジ物件を購入する際は、オーナーチェンジ詐欺に気をつける必要があります。

オーナーチェンジ詐欺とは、一時的に知り合いなどに入居させ高めの家賃設定をしておき、表面上は高利回りを演出して、購入して数か月したら退去させるという手口のことです。新しい入居者を募集する時は相場通りの家賃設定になってしまうので、購入時に見たような高利回りでの経営はできなくなります。
この被害にあってしまうと、収支や利回りの計算が大幅に狂ってしまうことになります。購入の際は、きちんと周辺エリアの家賃相場をチェックしておきましょう。

5.オーナーチェンジする際の賃借人対応

オーナーチェンジで物件の所有者が変わっても、すでにいる入居者を退去させることはできません。賃貸借契約は継続したまま、賃貸人(物件を貸す人)が変わるということになります。
そこで、オーナーチェンジ物件を購入した場合、賃貸人が変わることを賃借人(入居者)に通知する必要があります
一般的に、この通知はオーナーチェンジ物件の購入後にすれば足ります。具体的には、

・賃貸人が変更したこと
・新たな家賃の振込先
・新たな賃貸人の連絡先
・敷金を承継したこと
・次回の契約更新までの賃貸契約書の取り扱いをどうするか(決まっている場合)

などを通知します。最後の「次回の契約更新までの賃貸契約書の取り扱いをどうするか」については、新しい契約書に差し替えるか現在の契約書を継続するかはケースバイケースです。

6.まとめ

オーナーチェンジ物件について書きましたがいかがでしたか。
この記事が投資用物件の購入をお考えのみなさんの参考になれば幸いです。

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