「空室率」について | 賃貸住宅、貸しビルの現状と空室対策

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不動産投資を行う際に、一番気になるのが空室リスクではないでしょうか?
賃貸物件を経営する場合、部屋が空室になってしまって賃料収入が入らないリスクがあります。

そのため、不動産投資を検討している人および不動産投資をしている人にとって、「空室率」の相場感は絶対に把握しておきたい事項だと思います。

ところが、実際に空室率について調べてみると、「サイトによって数値が違うし見方がよくわからない!」「最近の空室率はどうなっているのか、新聞等では難しくてよく分からない!」と混乱された方もいるのではないでしょうか?

そこで、この記事では、空室率の基本的な計算方法から、賃貸住宅と貸しビル(オフィス)のそれぞれの空室率の現状、自分の物件の空室率を下げるための空室対策まで、「空室率」について知っておきたいことを徹底解説します。

1.空室率とは何か?

1-1.空室率の定義

まず、空室率とは何か、という点から確認していきましょう。
空室率とは、マンションやアパートなどの賃貸住宅やオフィスなどの貸しビルの中で、空室がある割合のことです。

1-2.空室率の計算方法

「空室率について調べてみると、サイトによって数値が異なって混乱した」ということはありませんか?
実は、空室率はベースとする観点によって計算方法が異なるのです。
ここからは、空室率の計算方法を3つご紹介します。
※参考:『全国賃貸住宅新聞』2015年2月23日「第74回空室率の定義」

1-2-1.「時点」をベースとした計算

まず、「時点」をベースにした空室率の計算があります。これは、まさに計算した「その時点」での空室率を計算するものです。「空室率」といった場合、最も多く使われるのがこの計算による空室率です。シンプルに空室率を算出したい場合は、この計算を使用します。
計算式は下のようになります。

空室率=[空室戸数÷賃貸することの可能な物件の戸数]×100

「空室戸数」とは、計算したその時点で賃貸借契約の存在しない部屋の戸数のことです。これを、実際に賃貸することが可能な物件の戸数(その時点で空室のものと稼働しているものの合計)で割って100をかけると「時点」をベースにした空室率が出ます。

具体的に考えてみましょう。あるエリアの賃貸住宅数をリサーチした時に、全部で1000戸物件があったとします。そのうち、70戸が空室になっていたとします。
この場合、空室率は
70÷1000×100=7%となります。

1-2-2.「稼働」をベースとした計算

次に、「稼働」をベースとした空室率の計算があります。これは、実際に物件が稼働したかどうかで計算するものです。年間を通した実績まで算出したい場合は、この計算を使用します。
計算式は、下のようになります。

空室率={[年間の空室戸数×空室期間(日数)の平均]÷[全戸数×365日(1年)]}×100

「空室戸数」は、年間で一度でも賃貸借契約が解約になった物件の戸数です。

具体的に考えてみましょう。ある貸しビルの全戸数が100部屋だとします。そのうち、年間で20戸の物件が空室になったとします。その空室期間の平均が90日だったとします。この場合の計算は以下のようになります。

[20戸×90日]÷[100戸×365日]×100=約4.9%(小数点第二位以下四捨五入)

上記の計算の場合、「年間の空室戸数」または「空室期間(日数)の平均」が小さければそれだけ空室率も下がるということになります。

1-2-3.「想定賃料」をベースとした計算

最後に、「想定賃料」をベースとした空室率の計算があります。これは、先ほどのような日数ではなくて賃料を基準に計算するものです。「物件をちゃんと稼働させられているか」だけでなく、「賃料をきちんと回収できているか」まで算出したい場合は、この計算を使用します。
計算式は、下のようになります。

空室率=[(満室の場合入ってくる年間家賃収入-実際に入っている年間家賃収入)÷満室の場合入ってくる年間家賃収入]×100

具体的に考えてみましょう。あるアパートで、部屋数が10戸、それぞれ月10万円で貸し出していたとします。このアパートでは、1年間満室だったら10万円×10戸×12か月=1200万円の家賃収入があるはずです。ところが、実際に入ったのは1000万円だったとします。この場合の空室率は以下のように計算されます。

空室率=[(1200万円-1000万円)÷1200万円]×100=約17%(小数点3位以下四捨五入)

空室率の計算方法については理解していただけたでしょうか?
空室率について調べた際は、その資料がどういった視点で空室率を算出しているのかを確認するとよいでしょう。

ここからは、具体的に空室率の現状がどうなっているのか、空室対策としてどのような方法が考えられるかについて、賃貸住宅と貸しビル(オフィス)に分けて説明していきたいと思います。

2.賃貸住宅の空室率

まず、賃貸住宅の空室率についてみていきましょう。なお、ここで「空室率」という場合は、「時点」をベースとした計算:「空室戸数÷賃貸することの可能な物件の戸数×100」の計算で出したものを指すことにします。

2-1.空室率の現状~データ~

まず、さまざまなデータから賃貸住宅の空室率の現状をみていきます。

2-1-1.空室率の推移

空室率の推移は以下のグラフのようになっています。

gn-20140729-26

出典:「ガベージニュース 賃貸住宅の空き室率推移をグラフ化してみる(2014年)」

1978年から2013年にかけて、空室率は上昇し続けていることがわかります。それと同時に、賃貸住宅全体の物件数も上昇し続けています。

2-1-2.地域別の空室率

地域別に空室率を見てみると、以下のグラフのようになります。

gn-20140729-28

出典:「ガベージニュース 賃貸住宅の空き室率推移をグラフ化してみる(2014年)」

都道府県ごとの空室率を高い順・低い順それぞれランキングにしてみると、以下の表のようになります。

空室率の高い順 空室率の低い順
第1位 福井県(30.1%) 沖縄県(11.7%)
第2位 山梨県(28.2%) 東京都(14.5%)
第3位 長野県(27.7%) 佐賀県(15.7%)
第4位 茨城県(27.5%) 宮崎県(15.8%)
第5位 青森県(26.1%) 愛知県・神奈川県(16.1%)

データ元:「HOME’S不動産投資」(2016.3.18)

空室率の最も高い県は福井県で30.1%、空き室率の最も低い県は沖縄県で11.7%となっています。東京都・神奈川県・愛知県といった、人の多く集まるような都道府県はやはり空室率が低いようです。

2-2.空室率の現状~分析~

2-1でみたように、近年賃貸住宅の空室率は上がり続けています。この原因としては、どのようなものが考えられるのでしょうか?

前提として、賃貸住宅の空室率は、賃貸住宅を求める人・世帯の数(需要)と利用可能な賃貸住宅数(供給)の関係で決まります。このバランスが、下の2つの現象により崩れてきているのです。

2-2-1.人口減少

1つ目に、日本の人口が減少し続けています。総務省のデータによれば、2015年9月時点での人口は1億2687万6千人で、前年同月に比べ減少しています。10年前の2005年10月と比べてみると、約90万人も減っていることになります。人口の推移については、総務省のHPにも記載があります(総務省統計局)。
これから日本の人口は加速の一途をたどり、2030年以降は毎年100万人ずつの人口が減少するともいわれています。

人口が減れば、それだけ賃貸住宅の需要が減ることになりますので、空室率は増えることになります。

2-2-2.物件数の増加

2つ目に、上で見たように人口は減少しているにも関わらず、新しい賃貸用物件は次々と建築されています。
日本には、国による人口や世帯数に応じた住宅供給計画や建設計画といったものはありません。そのため、住宅用物件数の新築が行われてしまうのです。

人口が減って住宅物件の需要が減っているにも関わらず、住宅物件(供給)はどんどん増えるということになれば、供給が過剰になってしまいます。これにより、空室率が上昇しているのです。

ちなみに、住宅供給計画や建設計画といったものがないからといって新築がどんどん行われてしまう理由として、相続税対策として不動産を購入する人の需要があるから、ということが考えられます。相続税のしくみ上、財産は現金で持っているより賃貸用の不動産として持っている方が節税になるのです。これを利用しようとする人からの需要があるために、新築物件が次々と増えてしまうというわけです。

2-3.空室対策にはどのようなものがあるか?

このように、空室率が上昇する中で、物件のオーナーとしてできる空室対策にはどのようなものがあるのでしょうか?

2-3-0.空室になりやすい物件・なりにくい物件の特徴を抑える

まず、空室対策をするために、空室になりやすい物件・なりにくい物件それぞれの特徴を抑えましょう。これをまとめたものが下の表になります。

空室になりやすい物件の特徴 空室になりにくい物件の特徴
×利便性が悪い ○利便性が良い
×部屋の間取りが悪い ○賃貸需要のある立地
×賃料が相場より高い ○競合物件との差別化ができている
×生活環境がよくない ○きちんと管理されている

これらを踏まえた上で、以下考えられうる空室対策について、「不動産購入時にできる対策」と「不動産所有時にできる対策」に分けて説明していきます。

2-3-1.不動産購入時にできる対策

①利便性の良い物件を選ぶ
これから不動産を選ぶ場合、利便性の良い物件を選んで購入する必要があります。
立地の良い物件の条件としては、駅から徒歩10分以内です。この「駅」は、東京23区内、もしくは乗り換えなしで都心まで30分以内でアクセスでき、乗降者数が1日5万人以上の大きな駅が望ましいでしょう。
こうした物件は利便性も高く、賃貸需要も高いので、空室になりにくいといえます。

②エリアにおいて人気のある間取りの物件を選ぶ
これから不動産を選ぶ場合、その物件のあるエリアにおいて人気のある間取りの物件を選ぶようにします。
入居者層によってニーズのある間取りは異なります。そのため、購入を検討している物件の周辺地域がどういった層に人気のあるエリアで(家族、学生の一人暮らし、単身のサラリーマンなど)、それに対して物件の間取りはどうか、をあらかじめリサーチする必要があります。

加えて、競合物件との差別化ができているとなお良いでしょう。このポイントは、「需要はあるのにそれに対し数が少ない物件」を選ぶことです。
例えば、あなたが購入を検討する物件の周辺地域が一人暮らしのサラリーマンに人気のあるエリアで、そのエリアにはワンルームが多いとします。そこで1LDKの物件を見つけられれば、それは競合物件との差別化ができるということになります。

③購入を検討している物件の生活環境を確認する
周辺地域の生活環境が悪いと、入居者は入りにくくなってしまいます。具体的には、近隣からの騒音・振動、悪臭のある物件や、近くに暴力団が住んでいる物件などです。
こうしたことがないかどうか、物件の購入前に自分で現地へ足を運び、周辺の環境を確認したり、管理会社から以前入居者からのクレームがあったかを確認したりすることが大切です。

2-3-2.不動産所有時にできる対策

①家賃を見直す
家賃設定が相場より高いと、入居者は来にくくなってしまいます。
自分の設定している家賃が相場と比較して高くなりすぎていないか、見直す必要があるでしょう。具体的には、近隣の賃貸物件の情報を集め、自分の物件と比較検討します。比較検討の対象は主に立地、間取り、設備などです。これらを見て、周りの物件より自分の物件の方が優れている点にプラス評価、周りの物件より自分の物件の方が劣っている点にマイナス評価をつけ、価格を算出します。

②サービスの質の高い物件管理会社を選ぶ
不動産投資用物件の管理に関しては、管理会社に依頼する場合が殆どですが、この管理会社をきちんとしたところを選ぶというのも、空室対策として重要です。物件がきちんと管理されていて設備も充実している物件であれば、入居者1人・世帯あたりが長く住んでくれる上に次の入居者も見つかりやすいからです。

具体的にきちんとした管理会社かどうかのチェックポイントとしては、以下の4点があげられます。

・その管理会社が受注している物件の戸数(多い方が良い)
・緊急時などの管理体制
・マンション管理資格所有者数(多い方が良い)
・国際規格ISO(国際標準化機構)9000シリーズ取得の有無

③サブリース契約を利用する
サブリース契約(借り上げ契約)とは、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、その物件を入居者へ転貸することです。これを利用すれば、不動産会社が入居者募集や空室保証をしてくれるので、空室になることはなくなります。
ただ、サブリース契約を利用すると、利用しない場合に比べて家賃収入が安くなる、家賃が値下げされる、といったリスクも伴いますので、利用にあたっては注意が必要です。
サブリースの詳細については、サブリース(一括借り上げ)について絶対に知っておきたい9つのことの記事を参考にしてみてください。

④魅力的なサービスをつける
空室を防ぐ方法として、魅力的なサービスをつけるという方法もあります。具体的には、礼金を0円にする、一ヶ月分の賃料をサービスするなどです。
家賃は、一度下げると再び上げるのが難しくなってしまいます。なので、家賃を下げる代わりにこれらのサービスをつけるのです。短期的に見たら少し損をしているようにも思えますが、中長期的に見れば家賃を下げるよりメリットがあります。

3.貸しビル(オフィス)の空室率

次に、貸しビル(オフィス)の空室率についてみていきましょう。なお、ここで「空室率」という場合は、「空室戸数÷賃貸することの可能な物件の戸数×100」の計算で出したものを指すことにします。

3-1.空室率の現状~データ~

まず、さまざまなデータから貸しビル(オフィス)の空室率の現状をみていきます。

3-1-1.近年の空室率の推移

2010年から2015年にかけての主要都市の空室率の推移をグラフにすると下のようになります(各年12月の空室率)。

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※東京5区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区です。
データ元:「全国オフィス空室率」

各都市ともに、一定の周期で上下していることがわかります。

3-1-2.地域別の空室率

主要都市の2015年12月のオフィス空室率をグラフにすると、以下のようになります。

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※東京5区は千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区です。
データ元:「全国オフィス空室率」

主要都市でみても、やはり東京の空室率が圧倒的に低いことがわかります。

3-2.空室率の現状~分析~

貸しビル(オフィス)の場合、空室率はどのように動くのでしょうか?
貸しビル(オフィス)の空室率は、オフィスを必要とするテナントの数(需要)と実際のオフィス用物件数(供給)の関係で決まります。このバランスの中で周期的に上下するのです。
加えて、オフィスの空室率は賃料とも相関関係があります。空室率が高い時期は、オフィスの需要は緩やかな状態ですので、借り手であるテナント企業が優位な状況といえ、賃料は下がりやすいです。一方、空室率が低い時期は、需要が差し迫った状態ですので、貸し手であるオーナーが優位な状況といえ、賃料は上がりやすいです。

空室率と賃料の関係が逆転する空室率の水準を「自然空室率」とよび、その数値はこれまで5%前後といわれてきました。
ただ、近年この数値は上昇してきており、現在ではこの数値は7%ともいわれるようになりました。

3-3.空室対策にはどのようなものがあるか?

貸しビルのオーナーとして、できる空室対策はどのようなものがあるのでしょうか?

3-3-0.オフィスが空室になる原因を検討する

まず、オフィスが空室になってしまう原因を検証しましょう。原因として考えられるものをあげると、下のようになります。

①なかなかテナントが決まらない原因
・そもそも物件の募集情報が行き渡っていない
・競合物件と比較して魅力的な点がない
・テナント候補や仲介業者に十分な資料が行き渡ってない
②すぐに退去されてしまう原因
・設備・快適性・管理への不満
・面積が足りなくなった、立地戦略の問題

3-3-1.告知方法を見直す

そもそも物件の募集情報が行き渡っていなければ、テナントは来ません。なかなか入居者が来ないという場合は、まず告知方法を見直してみるのが良いでしょう。
具体的には、広告してもらう仲介業者が適切か検討する、業者への電話・訪問回数を増やす、広告内容をよりわかりやすく修正する、などです。

3-3-2.競合エリア内の他の物件をリサーチする

テナントにとって、同じ立地の競合物件と比較して魅力的な点がなければその物件に決めることはできません。
競合エリア内で人気のある物件をリサーチし、それと自分の物件を比較しどこが違うか認識することが必要です。

3-3-3.物件資料を整える

テナント候補がせっかく物件に興味を持っても、渡された資料が少なければ問合わせてみようという気にはなりません。また、仲介業者に十分な資料が行き渡ってない場合、優先的にその物件を紹介しようとはしてくれません。
物件に興味を持ってくれたテナント候補や営業をしてくれる仲介業者に十分な資料が行き渡っているか、確認する必要があるでしょう。

3-3-4.物件の設備・快適性・管理を見直す

テナントが決まってもすぐに退去されてしまうという場合、物件の設備・快適性・管理面で何らかの不満を持たれた可能性があります。
これらの面でテナント流出の原因になっているものがないか、日頃から確認・対策をすることが必要です。

3-3-5.ニーズを確認する

テナント流出の原因として、物件が面積や立地などの面でテナントのニーズに合わなくなったということが考えられます。
自分の物件がどういった企業を対象とするのかを明確にし、それに合わせて物件の管理・設備の拡充・広告をすることで、入居者も増え、テナントの流出も防ぐことができるでしょう。

3-3-6.貸し会議室として利用する

その他の空室対策として、オフィス用の部屋を貸し会議室として利用するということがあげられます。
貸し会議室とは、オフィス一室を会議室として一定期間貸し出すサービスのことです。部屋を恒常的に賃貸・保有するのではなく、必要に応じてレンタルするという方式です。

最近になり、空室を貸し会議室に利用するというのが、空室対策として注目を集めています。始めるための費用がかからず、空室を有効活用できるからです。一方のテナント側としても、不況やデフレで企業業績が低下していることから、オフィスを恒常的に保有するよりもコストの低い貸し会議室を利用しようという需要が高まっています。

貸し会議室を始める上で、備品として最低限必要なのは会議用机、椅子、ホワイトボードです。これに加え、オプションとしてプロジェクター、スクリーン、マイク、CD・DVDプレイヤー、テレビ、マイクスタンド、演台などを用意すると良いでしょう。

3-3-7.シェアオフィスへのリノベーション

中小ビルの場合、「シェアオフィス」にリノベーションするという方法も考えられます。
シェアオフィスとは、ひと部屋が7~24坪程度の小規模のオフィスに、会議室やコピー機等のOA機器を共有し複数の利用者が同じスペースを共有するものです。

シェアオフィスへのリノベーションは以下の手順で行います。
①専有部の間仕切りを行い、小割オフィスと内廊下を作る
②共用の会議室やラウンジを設ける
共用部にはコピー機やドリンクサーバーがあると良いでしょう。さらに、屋上を開放して喫煙コーナーを作るとさらに良いです。

4.まとめ

空室率について解説しましたがいかがでしたか?空室率は基本的な計算としくみをおさえておけば難しくないのです。
また、空室対策も、しっかり原因から探っていけば実践できるはずです。この記事が、不動産投資に関わるすべての方の参考になれば幸いです。

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