マンションオーナーになりたいけど、どうやってなったらいいかわからない。そんな方も多いのではないでしょうか？
しかし、マンションオーナーになることは実はそんなに難しいことではありません。
実際多くのマンションオーナーは、不動産の専門知識を持っていない人も多くいます。また、他の仕事をしながら、不動産経営を行っている人もいるでしょう。
この記事ではマンションオーナーになる方法や、マンションオーナーになるメリットについて解説します。
この記事を読み終えれば、あなたもマンションオーナーになる方法がわかりますよ！
目次
1．マンションオーナーとは？資格は必要？費用は？儲かる？
まずは、マンションオーナーになる方法を具体的にみて行きましょう。
1-1.資格は必要？
不動産関連の資格はたくさんありますが、マンションオーナーになるために資格は必要なのでしょうか。結論から言うとマンションオーナーになるために資格は必要ありません。
ただし、資格が必要無いからと言って全く知識が必要無いわけではありません。不動産投資に関する最低限の知識を身に付けておかないと不動産投資で成功することはできないでしょう。
※不動産投資に関する知識について、くわしく知りたい方はこちらの記事「投資用マンションとは？リスクと利回り・失敗しない物件の選び方を解説」もご確認ください。
1-2.なるには？
マンションオーナーになるには、特別な資格は必要ありません。マンションを保有している人は全て「マンションオーナー」ということです。
マンションの管理・運営は管理会社に、全てお任せすることもできます。そのため、会社勤めをしながらでも副業としてマンションオーナーになっている人も多くいます。
特に医者や弁護士など収入が多い人は、マンションオーナーになっているケースが多くあります。つまり、忙しくてもマンションオーナーになれるということですね。
1-3.費用？
マンションオーナーになるための費用は、即ちマンションの購入費用ということになります。
マンションの購入費用は築年数や、立地等によって異なります。不動産は動かない財産ですので、立地が特に重要です。同じ建物でも都心と地方では、価格が大きく異なります。
マンションを購入するということになりますので、最低でも数百万円が必要です。マンションを運営しているなかで、様々なリスクがありますので、気軽にできるものではないと思っていただいた方がよいでしょう。
ただし、資金は全て現金で用意しないといけないわけではありません。投資用のローンを利用すれば、手元資金が無くてもマンションを購入することができます。また、借りたお金は毎月の家賃収入で返済することが可能です。
1-4.儲かる？
ではマンション投資が実際に儲かるかどうか、シミュレーションしてみましょう。マンション投資で儲ける方法は、大きく分けて2種類です。
一つ目はインカムゲイン。インカムゲインとは毎月の家賃収入のことを指します。もう一つはキャピタルゲイン。キャピタルゲインとは売却した際の値上がり益のことです。
キャピタルゲインは不動産自体が値上がりする必要があり、確実性が無いので今回はインカムゲインに絞って解説します。
1-4-1.一棟マンションに投資をした場合のシミュレーション
まずは一棟マンションに投資をした場合のシミュレーションをしていきましょう。前提は以下の通りです。
【物件情報】
購入価格：1億円
部屋数：10室
賃料：月10万円/1室（満室時 月100万円）
融資金額:1億円（フルローン）
融資期間:20年
金利：2%
【各種費用】
ローン（元本部分）：500万円/年
ローン（金利部分）：200万円/年
固定資産税：10万円/年
管理費：12万円/年
修繕積立金：6万円/年
火災保険：2万円/年
このケースでは満室時の収入が年間1,200万円。費用の合計が730万円となりますので、年間の収入は470万円となります。1億円の投資に対し年間の収入が470万円得られるということは、利回りは4.7%となります。定期預金の利息は0.01%程度ですので、一棟マンションが満室稼働していれば、定期預金等の元本保証の商品に比べるとかなり儲かることがわかります。
しかし、これはあくまで満室想定で計算しています。10室のうち5室が空室となってしまった場合、年間の収支はマイナス130万円となってしまいます。一棟マンションに投資をする場合、いかに満室に近い状態で運営するかというのが重要となってきます。
1-4-2.マンション1室に投資をした場合のシミュレーション
次にマンション1室に投資をした場合のシミュレーションをみて行きましょう。
【物件情報】
購入価格：1,000万円
賃料：月10万円
融資金額:1,000万円（フルローン）
融資期間:20年
金利：2%
【各種費用】
ローン（元本部分）：50万円
ローン（金利部分）：20万円
固定資産税：1万円/年
管理費：0.8万円/年
修繕積立金：1万円/年
火災保険：0.2万円/年
この場合、年間の収入は47万円となります。部屋がうまっている場合の利回りは、4.7%ですので、一棟でマンションを購入する場合と同じです。ただし、マンションの一室に投資をした場合、一室が空室になってしまうと空室率は100%となり収入が無くなってしまいます。
空室になってしまうと、毎年73万円の赤字となってしまいます。マンションの一室に投資をする場合もいかに部屋を空室にしないかが重要となってくることがわかります。
1-4-3.駐車場に投資をした場合のシミュレーション
次に、マンションを建てずに土地を駐車場として運営した場合のシミュレーションをしてみましょう。建物を建てる場合とどちらがお得なのでしょうか。
【物件情報】
購入価格：1億円
駐車スペース：40台分
賃料：月2万円（車1台分）
融資金額:1億円（フルローン）
融資期間:20年
金利：2%
【各種費用】
ローン（元本部分）：500万円/年
ローン（金利部分）：200万円/年
固定資産税：10万円/年
管理費：5万円/年
駐車場に投資をした場合、マンションに比べると管理費が安く、修繕積立金や火災保険等の諸費用もかかりません。つまり、ランニングコストが少なくてすむということです。一方で、得られる賃料も安いため、満室でも大きな利益を得ることもできません。
今回のケースでは満室時の収入が年間960万円。コストが715万円となりますので、年間収入は245万円。利回りは2.45%となりますので、満室時の利回りはマンションよりも低くなります。駐車場等、建物が無い不動産への投資はランニングコストが少なくてすむものの収益性は劣ると考えて下さい。
2．マンションオーナーになるメリット
ここまで、マンションオーナーになる方法を解説しました。では、マンションオーナーになるとどのようなメリットがあるのでしょうか。具体的に確認していきましょう。
2-1.家賃収入を得られる
マンションオーナーになる最大の理由は、家賃収入を得られると言う点です。他の仕事をしていても、管理会社に運営を任せることが可能です。そのため、本業を続けながら副業として収入を得ることも可能です。
2-2.私的年金になる
私的年金とは公的年金の他に、個人的な年金として公的年金の足しにすることです。不動産は安定した家賃収入があるため、年金収入の不足分を補うために最適です。
2019年には年金2,000万円問題が大きな話題となりました。金融庁の試算によると公的年金だけでは生活ができていない人が多いということがわかっています。不動産投資で毎月定期的な収入を得られることで私的年金として公的年金の不足分を補うことができるのです。
2-3.相続税対策になる
マンションオーナーになることで相続税対策にもつながります。
マンションを保有すると相続税対策に繋がる理由は、時価と相続税評価額の差にあります。マンションの相続税評価は時価の50%~70%程度になることが多く、マンションを購入することで相続税評価額を下げることができるのです。
そのため、マンションオーナーの多くは相続税対策を目的として不動産投資を行っているのです。
2-4.他の投資に比べてバランスが良い
マンションへの投資は株やFXに比べると、比較的リスクが低い投資と言えるでしょう。マンション投資は現物資産への投資となりますので、金融市場の混乱によって大きなダメージを受けることが少ない財産です。
不動産の価格は短期間で元本が2倍、3倍となることはありません。しかし、毎月の家賃収入でコツコツと利益をあげていくため、バランスが良い投資と言えるでしょう。
2-5.分散投資になる
不動産投資は株やFX等の投資に偏っている人にとって、分散投資にも繋がります。値動きの異なる商品と組み合わせることで、リスクを分散させることが可能です。
2-6.居住用としても利用できる
マンション投資の魅力は自分の居住用としても利用できることです。
例えば、一棟マンションを購入する場合であれば、そのうちの1室に自分で住むことや家族に住まわせることも可能です。自分が使うこともできると言う点は、現物資産への投資ならではの強みと言えるでしょう。
2-7.自分で運営する必要がない
マンション投資は物件を購入したら終わりと言うわけではなく、メンテナンスが必要です。マンションの老朽化に対する対応や、家賃の回収、入居者の募集など、日々様々な業務を行う必要があります。
しかし、そのような業務はマンション管理会社に依頼することで、自分で手を掛けなくてもマンションオーナーになることができます。管理会社に依頼することで費用は発生しますが、家賃収入から賄うことも可能です。
3．マンションオーナーになるデメリット
メリットも多いマンション投資ですが、マンションオーナーになることで発生するデメリットもあります。マンションオーナーになるデメリットもしっかり確認しておきましょう。
3-1.空室リスクがある
マンション投資をするうえで、最も大きなリスクとなるのが空室リスクです。いくら利回りが高い不動産でも、空室になってしまっては収入はありません。
マンションは保有するだけで、固定資産税や修繕費等様々な費用が発生します。そのため、収入が得られないということは赤字になってしまいます。
都心のマンションは比較的需要が旺盛です。しかし、地方は人口減少によってニーズがなくなっている所もありますので、注意が必要。マンション投資は長期間続くため、将来の見通しも見据えて投資をする必要があります。
3-2.家賃変動リスクがある
安定した家賃収入が魅力の不動産投資ですが、家賃も変動するリスクがあります。新築のうちは高い家賃で入居者が入っていた物件でも、老朽化に伴い家賃を下げないと入居者が入らないケースも多くあります。
家賃は一定ではないため、購入時に想定していたほど収入を得られないと言うリスクもあるのです。
3-3.金利変動リスクがある
マンションを購入する際に変動金利のローンを組んだ場合、金利変動のリスクにさらされることになります。
マンションを購入する際に、借りた金利が1%だったとすると、1%を基準にシミュレーションを行います。しかし、その後金利が上昇し、2%になった場合どうなるでしょうか。
金利コストが2倍になるということです。近年の日本は超低金利状態が長く続いていますが、金利が将来絶対に上がらないというわけではありません。そのため金利が上昇しても、返済できるプランを立てておくことが重要です。
3-4.自然災害のリスクがある
マンションは現物資産であるが故に自然災害のリスクにもさらされます。
日本は地震が多い国ですので、想定もしないような大地震で物件が損傷してしまう可能性があります。
また、台風や大雨によって被害が発生する可能性もありますので、修繕費用がかかったり、物件の価値が下がったりするリスクもあるでしょう。不動産の知識をいくら身に付けても、避けられない自然災害があることも覚えておく必要があります。
3-5.販売会社が倒産する可能性がある
マンションを購入した後に販売会社が倒産してしまう可能性があります。
販売会社とはマンションを購入した後も、何かとつきあいがあるものです。特に管理会社と契約をせずにマンション経営をしている場合、販売会社がよき相談相手となることも多いでしょう。
販売会社が倒産してしまうと、マンションの経営にも支障をきたすこともあります。マンションを購入する場合は、販売会社がしっかりしているかどうかも見定める必要があります。
4.マンションオーナーを目指す人が知っておくべき3つの失敗事例
マンションオーナーを目指し、失敗した人も数多くいます。どのような失敗事例があるのかを学んでおくことで、自分も同じ失敗をしないようにしましょう。
4-1.全く勉強せずに営業マンの言うことを全て信じた場合
マンションは営業マンが言葉巧みに営業をしています。
全く勉強せずにマンションを購入してしまった場合、その物件の欠点や将来性を見極めることができません。不動産には様々な知識が必要ですが、利回りの計算方法やローンの金利、火災保険、入居者向けインターネット等の知識は最低限身に付けておきたいところです。
4-2.利回りのみで判断した場合
利回りはマンション投資において重要な要素ですが、利回りのみで判断するのは、非常に危険です。
利回りは収入÷物件価格で決まります。そのため、物件価格が低ければ低いほど、利回りは高いということになります。
しかし、物件価格が低いということは、なんらかの欠点があるということです。現在の入居者が退去した際に次の入居者を見つけづらい物件もあります。利回りが高くても入居者が見つからなければ収入は0になってしまいますので、利回りだけで物件を選ぶのは危険です。
優良な物件を購入するためには、不動産に関する知識を身に付けて、総合的に判断する必要があるのです。
4-3.リスク想定が甘かった場合
マンション経営をしていると、様々なリスクがあります。様々なリスクを想定して、マンションを経営しなければなりません。
マンションは周辺環境にも大きく左右されます。そのため、周辺のショッピングモールの閉鎖等によって大きな影響をうけることもあります。
様々なリスク想定をしていなければ、不動産投資に失敗する可能性が高くなってしまいます。
5.マンションオーナーに向いている人
マンションオーナーには、どのような人が向いているのでしょうか。具体的に確認しておきましょう。
5-1.副収入・不労所得を手に入れたい人
マンションオーナーとなるメリットは、安定した家賃収入による不労所得です。
管理会社に任せることで、自分が手間を掛けずに収入を得る事ができます。そのため、まずは兼業で仕事をつづけながら、マンションオーナーになるのもよいでしょう。
自分の仕事をつづけながら不動産投資をすることで、生活も安定させながら、マンションオーナーになることが可能です。
5-2.勉強熱心な人
マンション投資には様々な知識が必要です。管理会社に任せることで、自分が手をかけなくても不動産投資をすることは可能です。しかし、やはりオーナーとしては知識があった方がよいでしょう。
また、信頼できる不動産会社をパートナーとして見つけることも重要です。日本には不動産会社が12万社以上あります。中には悪徳業者もありますので、騙されないようにする必要があります。
イエベストの徹底調査で判明したオススメの不動産会社5社は、以下の通りです。
※こちらの記事で「不動産投資おすすめ会社ランキング【2020年最新版】」徹底比較しています！
6.「マンションオーナー」のまとめ
マンションオーナーになることは特別な資格や経験が必要なわけではありません。しかし、不動産について勉強をする熱心さが無ければ、マンションオーナーになっても成功することはできないでしょう。
マンションオーナーになることで、安定的な家賃収入を得られるなど、さまざまなメリットがあります。デメリットもしっかり理解して、マンションオーナーを目指してみてはいかがでしょうか。
