投資用マンションとは?自分で住むマンションとは何が違うの??

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

投資用マンションとは、不動産投資に利用するためのマンションのことをいいます。マンションを購入して第三者に貸し出すことで、安定的な家賃収入を得ていくことができるのです。いまの給与に加えて副収入を得たい人や、将来のための資産運用をしたい人にとって、投資用マンションを購入するのは良い方法といえるでしょう。

ただ、「『投資』と聞くと自分には難しそう」、「興味はあるけど実際どのようなマンションを購入すればいいのか分からない」という方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、投資用マンションとはどのようなマンションのことをいうのか、投資用マンションを購入する流れやポイントなど、投資用マンションを購入するにあたって絶対に知っておきたい知識について1から徹底的に解説していきます。
さらに、記事のところどころで、不動産投資を成功させるためのポイントについても解説していきます。

これを読めば、投資用マンションの基礎知識をしっかりつけた上で、不動産投資を成功させるノウハウも身に着けることができるでしょう。

1.投資用マンションとは?

投資用マンションとは、どのようなマンションのことをいうのでしょうか。

1-1.投資用マンションとは?

投資用マンションとは、不動産投資を行うために所有するマンションのことをいいます。

自分自身で住むために所有する自宅用マンションと異なり、投資用マンションは第三者に貸し出して家賃収入を得たり、第三者に売却して売却益を出したりします

投資用マンションに住むことはできる?

投資用で買ったマンションに、自分が住むことも可能です。
はじめは投資用で買ったけれど、後で気が変わって自分が住みたくなったということもあるでしょう。そういった場合、自分で住んでしまうということもできるのです。ただ、ローンで融資を受けてマンションを購入した場合、月々の返済は自分の給料などからしていく必要があります。
また、投資用にマンションを丸々一棟購入した場合、その中の一室に自分が入居してしまうことも可能です。
逆に、いま自分が住んでいるマンションを誰かに貸し出して投資用にしてしまうこともできます。
「投資用」「居住用」というのは、その所有者の目的によく区分けであって、途中で変わることもあるのです

1-2.投資用マンションで利益が出る仕組み

投資用マンションを持っていると、どのように利益を出すことができるのでしょうか。ここでは、不動産投資の仕組みを解説します。

不動産投資で収益を得る方法として、①インカムゲイン方式②キャピタルゲイン方式の2種類があります。それぞれの説明は次のようになります。

1-2-1.インカムゲイン方式

インカムゲイン方式は、不動産を購入し、それを第三者に賃貸することで、毎月家賃収入を得ていく方法です。

1-2-2.キャピタルゲイン方式

キャピタルゲイン方式は、不動産を低価格の時に購入し、景気などの影響で価格が上昇した時に購入価格より高い価格で売却することで、差額の利益を得る方法です。

1-3.投資用マンションの種類

投資用マンションには、①区分マンション②一棟マンションの2種類があります。

1-3-1.区分マンション

区分マンションは、マンション建物の中の1室を単位として購入するパターンのことです。

さらに細かくいうと、区分マンションの中には一人暮らし用のワンルームマンションとファミリー世帯が住む用のファミリーマンションがあります。それぞれの特徴は以下のとおりになります。

  メリット デメリット
ワンルーム ・価格が安い(利回りが高い)
・物件管理の手間が少ない
・家賃の価格競争が激しい
ファミリータイプ ・1世帯が比較的長く住んでくれる ・価格が高め(利回りが低い)
・一度空室になると次の入居者が来るまでに時間がかかる

1-3-2.一棟マンション

一棟マンションは、マンション建物の一棟丸ごと購入するパターンのことです。

多額の購入資金が必要であることと建物の管理に手間やコストがかかることから、不動産投資の上級者向けといえるでしょう。

2.投資用マンションを購入する時のポイント

ここからは、実際に投資用マンションを購入するときのポイントについて書いていきます。

2-0.購入の流れ

まず、投資用マンションを購入する流れを確認しましょう。

以下、それぞれについてポイントをまとめていきます。

2-1.予算を確認する

まず、投資用マンションの購入にあたって予算を確認しておきましょう。投資用マンションの購入にかかる費用は、①頭金②諸経費です。

これらを合計すると、投資用マンションを購入する際に物件価格の2~4割を用意することが必要となります。以下、詳しく解説します。

2-1-1.頭金は物件価格の1~3割

頭金とは、物件購入価格の一部を最初に現金で支払う金額のことです。下記の式で計算されます。

頭金=物件購入価格-ローンの融資額

不動産販売会社が金融機関と提携している提携ローンの場合、購入金額の70~100%の借入が可能になります(まれにフルローンを受けることもできます)。これを参考にすると、頭金としては物件価格の1割~3割を用意しておいた方がいいでしょう。

事業ローンを利用しない場合投資用不動産を購入する際、多くの場合は事業ローンで融資を受けます。その場合、第三者に賃貸することで得られる家賃収入の中から、月々ローンを返済していくのです。
ただ、人によっては事業ローンを利用せず、一括で購入する場合もあるでしょう。その場合、購入時に頭金ではなく物件価格全額がかかることになります。

2-1-2.諸経費は物件価格の1割

諸経費は、物件購入時に物件購入価格とは別にかかる費用のことです。具体的にあげると、下記表のようになります。

項目 内容
税金 売買契約書に貼る印紙税
登録免許税
固定資産税・都市計画税精算金
不動産取得税(購入の翌年にかかる)
司法書士にはらうお金
(登記を司法書士に依頼した場合)
登記依頼の費用
保険料
(保険に入った場合)
火災保険料
地震保険料
賃貸住宅費用補償保険料
銀行に払うお金
(銀行から融資を受ける場合)
金銭消費貸借契約書に貼る印紙税
融資事務手数料
ローンの保証料
不動産仲介会社にはらうお金
(不動産仲介会社を利用した場合)
不動産仲介手数料

これらが、合計してだいたい物件購入価格の1割ほどかかるといわれています。

具体的にはどれくらいかかるの?

ここまでのことを踏まえて、具体的に投資用マンションを購入するときにどれくらいの費用がかかるか計算して見ましょう。
参考として、中古ワンルームマンションの価格相場は1,300~1,600万円です。ここから計算すると、投資用マンションを購入するには少なくともだいたい260~640万円くらいかかることになります。

2-2.物件を選ぶ

続いて、購入する物件を選びましょう。
物件を選ぶときのポイントは以下の通りです。

① 中古ワンルームマンションを選ぶ
② 念入りに物件の情報を集める
③ 駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ

2-2-1.中古ワンルームマンションを選ぶ

あなたが不動産投資初心者であるなら、中古ワンルームマンションを選ぶことをおすすめします。

中古物件は価格が安いので安く始めることができます。そして、ワンルームマンションは空室期間が短く、ランニングコストが低いです。これらの理由から、中古ワンルームマンションをオススメします。

中古マンションと新築マンションの比較や中古マンションに投資するときのポイントについて、初心者に超オススメ!中古マンション投資の全知識により詳しい解説がありますので、あわせて参考にしてください。

また、ワンルームマンションに投資するときのポイントは、失敗しないためのワンルームマンション投資マニュアルで詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

新耐震基準であるかに注意中古物件を購入する際に注意が必要なのが、新耐震基準法施行後に建てられた物件を選ぶということです。具体的には、1981年(昭和56年)以降に建てられた物件を選びましょう。
それまで震度5程度の地震に耐えうる住宅とされていた基準が、新耐震基準では「震度6強以上の地震で倒れない住宅」と変わりました。地震がきて投資物件が損害を受けてしまうリスクを避けるためにも、新耐震基準法施行後に建てられた物件を選ぶようにしましょう。

2-2-2.念入りに物件の情報を集める

物件を選ぶ際、念入りに物件の情報を集めるようにしましょう。

以下、物件の情報を集めるときに使えるサイト、セミナーを載せておきますので、参考にしてみてください。

① おすすめのサイト
楽待
健美家
不動産投資連合隊
ホームズ
日本不動産イニシアティブ

② おすすめのセミナー(以下のサイトでセミナーを探すことができます)
楽待「不動産投資セミナーを検索」
健美家「不動産投資セミナーを探す」

不動産の情報を探していると、「利回り」という言葉をよく目にするかもしれません。利回りとは、投資した金額(投資額)に対して収益額(リターン)がどれくらいあるかを測る指標のことです。計算方法など詳しく知りたい方は、不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!を参考にしてください。

2-2-3.駅から徒歩10分以内の物件を選ぶ

投資用マンションは、駅から徒歩10分以内の物件を選ぶようにしましょう。
より詳細に言うと、この「駅」は東京23区内、もしくは乗り換えなしで都心まで30分以内でアクセスでき、乗降者数が1日5万人以上の大きな駅が望ましいでしょう。
こうした物件は利便性も高く、賃貸需要も高いので、空室になりにくいといえます。

2-3.物件購入を申し込む(事業ローンの事前審査を受ける)

物件を選んだら、不動産会社に物件購入を申し込みます。同じタイミングで、事業ローンの事前審査を受けましょう。

事前審査は、ローンの本審査を受ける前に、本審査に通りそうかを確かめるために受ける審査のことをいいます。万が一本審査が通らないとなると、物件の購入がスムーズにいかなくなってしまうので、あらかじめ仮の審査をしておくのです。

これらの手続きを終えるのにだいたい1~2週間ほどかかります。

2-4.物件を購入する(事業ローンの本審査を受ける)

物件購入を申し込んだ後、売買契約を結んで物件を購入することになります。また、このタイミングで、事業ローンの本審査を受けます。

2-4-1.売買契約について

物件を購入する際、売主との間で売買契約を結ぶことになります。以下のサイトから売買契約書の雛形をダウンロードすることができます。

公益社団法人全日本不動産協会東京都本部城東第一支部

売買契約を結ぶ際に必要となる書類は以下の通りです。

必要書類・印鑑(実印)
・手付金(契約の成立を保証するために売買代金の一部を支払います)
・印紙(契約書に添付します)
・本人確認書類

2-4-2.不動産投資ローンについて

投資用のマンションを購入するとき、多くの場合はローンで融資を受けて購入します。ここで利用するのが、不動産投資ローンです。
不動産投資ローンで融資を受ける方法や具体的にどれくらいの融資を受けられるかについては、不動産投資ローンを利用して融資を受けるための全知識で詳しく解説していますので、あわせて参考にしてください。

2-5.物件の賃貸を開始する

物件を購入したら、第三者に対して物件の賃貸を開始します。
この時、できれば入居者を審査するようにしましょう。家賃滞納をするような入居者がくるのを避けるためです。
入居者を審査する際のポイントは、下記のようになります。

・入居希望者の勤務先や年収を確認する
・親族を連帯保証人につけてもらう
※この時、連帯保証人についても勤務先や年収を確認する
・連帯保証人がつけられない場合、必ず保証会社をつけてもらう
・直接面接をして人間性をみる

3.マンション投資にはリスクもあることに注意

以上のことを頭に入れておけば、投資用マンションを購入することができます。
ただ、購入する前に確認しておきたいのが、マンション投資をするにはリスクも伴うということです。
そこで、マンション投資を始める前にマンション投資に伴うリスクをしっかりと把握し、リスクマネジメントを行うことが重要になります。

マンション投資に伴うリスクについては、必ずチェックしておきたい!マンション経営のリスクと対処法に詳しい解説がありますので、マンション投資を始める前に必ず確認するようにしてください。

4.まとめ

今回は投資用マンションについて書きましたがいかがでしたか。
この記事が、これから投資用マンションを購入しようと考えているすべての方の参考になれば幸いです。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket

不動産投資に関する最新情報をメールで受け取る

不動産投資に関する最新情報を届けるメールマガジンです。
クローズドのセミナーの案内や、メルマガだけで聞ける情報も盛りだくさん!
是非無料で登録してみてくださいね。

購読はこちらから