不動産投資初心者を成功に導く基礎知識・始め方

不動産投資の始め方|はじめにやるべき情報収集と物件の選び方

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不動産投資を始めたくても、周囲に相談相手がおらず何から始めるべきか分からない人もいるのではないでしょうか?

不動産投資を始める人の中には、いきなり物件を購入する人もいれば資金を貯めるところから始める人、セミナーに行って勉強する人など、さまざまなタイプの人がいます。

特に初心者の方は、何から始めるべきか迷う人もいるでしょう。

投資用物件を購入する場面であれば、知識を身に着けずに購入した場合と知識を身に着けてから購入した場合で利益額に大きな差が出ることもあります。

結論を言うと不動産投資に関する知識を身に着けてから物件を購入した方がよいのですが、この順序を知らないと不動産投資開始早々、大損失を生み出すことになってしまいます。

つまり、不動産投資を開始する時の手順を知っていれば成功する確率も上がるということです。

最初に勉強をした方がいいの?不動産投資に関する情報を集めればよいの?物件はいつ購入すればよいの?といろいろ浮かび上がっても、何からすればよいか分かりませんよね?

今回は不動産投資を開始するまでの理想の流れを解説しながら物件を購入する時の注意点などを紹介します。

不動産投資について相談できる人が周囲にいない人も、この記事を読んで頭の中を整理してから不動産投資を始めてみてください。

1.そもそも、不動産投資とは?

不動産投資とはマンションやアパートなどの物件を購入、あるいは出資をすることで資産を増やしていく投資のことです。一般的な不動産投資の流れはご覧の通りです。

  • 1.不動産を購入(出資)する
  • 2.入居者に保有している物件を貸す
  • 3.入居者が家賃を支払うことで収入が入る

なお投資家の中には、家賃収入ではなく不動産の売却と購入を繰り返して資産を増やす人もいます。

インカムゲインとキャピタルゲイン

2.不動産投資を始めるには、何からすれば良い?

不動産投資を始める時にいきなり不動産を買うのはNGです。収益が生まれない物件を購入してしまう恐れがあるからです。それを防ぐためにも、不動産を購入する前には下記2つのステップを踏みましょう。

2-1.不動産投資を通じて何を得たいのか目標を決める

まずは不動産投資を行ってどんな結果が欲しいか目標を決めましょう。目標の具体例は下記の通りです。

2-1-1.専業大家になって脱サラしたい

サラリーマン生活を辞めるために、不動産投資をするパターンです。この場合は脱サラをしても生活を送ることができる金額を、不動産投資のみで稼ぐことが最大の目標になります。実現させるには、長期間収益を生み出す物件を見つけられるかがカギとなるでしょう。

2-1-2.サラリーマンの副業として生活の足しになる収入を得たい

副業に近い感覚で不動産投資を行うのであれば無理に複数の不動産を保有する必要はないでしょう。不動産投資で毎月3万円の収入を増やしたい場合は、それに見合う不動産を1、2件持っておけば目標達成できる可能性は十分あります。

会社員としての給料もあるため次々に不動産を購入していくよりかは、確実に収益を生み出してくれそうな不動産に絞って投資をするスタイルの方がよいでしょう。

2-1-3.老後のための資産運用

老後のための資産運用を考えているのであれば、老後に突入した(定年退職後以降)時の資産がどのぐらい必要か計算してみましょう。老後に突入してから毎月25万円のキャッシュが必要であれば、年金で支給される金額を除いて不動産投資でいくらの収益が必要か考えると投資計画を立てやすいです(年金支給額は変わる可能性があるため要注意)。

また、数十年後も不動産を保有する可能性がある場合は長期的に資産を生み出す物件を見つけられるかが大事になるでしょう。

2-1-4.税金対策

税金対策で不動産を保有する場合は、不動産価格ではなく不動産の評価額に目を向けて購入した方がよいでしょう。購入する不動産によって税金対策の効果が変わるからです。たとえば相続税の場合だと、不動産価格ではなく不動産の評価額によって税額が異なります。そのため、同じ不動産価格でも物件によって税金対策の効果が異なるのです

しかも相続税や不動産を評価する時のルールは改正されることもあるため、専門家に相談するのも大事といえるでしょう。

相続時の課税評価額の違い

2-2.情報収集が必須

不動産投資に関する情報収集も大事です。情報を手に入れることで利益を増やせたり、損失を減らせたりするからです。下記のツールを使うと効率的に情報を集めることができます。

2-2-1.ブログ

不動産投資に関する情報が載っているブログを参考にすると、不動産投資に関する情報がたくさん載っています。ブログのなかには不動産投資に長年携わっている専門家が資産を増やすコツについて載せてあるため、役立つ情報と出会える可能性もあります。

スマートフォン(タブレット・パソコン)とインターネット環境さえあれば場所を問わず閲覧できるため、スキマ時間を使って情報収集したい人におすすめの手段といえるでしょう。

以下の記事も参考にしてみてください。

関連記事:カテゴリー別|絶対読むべき不動産投資のブログ15選

関連記事:不動産投資の勉強法|おすすめのブログや書籍などを紹介

2-2-2.資料請求

不動産投資会社から資料請求をして、情報収集を行う手もあります。資料に狙い目の物件や最新の不動産事情などが載っていれば、その情報を不動産投資で活用できます不動産投資の運用実績を掲載している資料もあるため、不動産投資のイメージをつかむ意味でも役立つでしょう。

2-2-3.セミナー

不動産投資に関するセミナーに参加して、情報収集を行う方法もあります。不動産会社や投資系会社などが主催することが多いです。不動産投資のスペシャリストを呼んで、資産を増やすコツについて学んだり直接質問をすることができたりする場合もあります。

さらにセミナーに参加している人とのつながりを作れば、そこから新たな情報を手に入れることも可能です。

3.投資用物件の選び方

ここからは、不動産投資を行ったことがない人向けに投資用物件の選び方を紹介します。

3-1.手頃な値段で購入できる物件を買う

高額な物件だからといって直ぐに家賃収入が発生するとは限りません。不動産価格が高くても入居者が集まらない場合もあるため無理に高額な物件を買う必要はないです。損失時のリスクを減らすために、少額投資をおすすめします。

なお、どの価格帯の物件を買うべきか決められない人は自身のキャッシュフローを計算してから購入金額を決めるとよいでしょう。毎月の収入額と支出額を算出すると無理なく購入できる金額が出てきます。ファイナンシャルプランナーなど家計のプロに診断してもらうのも方法です。

3-2.一棟買いよりも区分マンションを買う

区分マンションとは部屋単位で購入できる物件のことで、一棟を買う場合と比べて少ない資金で購入できます。保有している部屋数は少ないものの、その分地価の下落による家賃の値下がりの影響は受けづらいです。保有する部屋数も少ないため管理がラクです。

物件を手放す際も一棟を保有している場合と比べて、不動産の売却が成立しやすいため区分マンションでの購入がおすすめといえます。

3-3.利便性がよい物件を選ぶ

利便性がよい物件とは、生活を送る時に便利な環境が整っている地域に建っている物件のことを指します。具体例は下記の通りです。

  • ・駅から近い(徒歩10分程度)
  • ・自宅の近くにバス停がある
  • ・物件の近くにスーパーやコンビニがある etc

公共交通機関が整っている地域の物件であれば、車を持っていない人も生活しやすいため入居者が集まる確率が上がるでしょう。しかし利便性がよい場所に建っていても、治安が悪かったり騒がしかったりする地域だと、借り手が付きづらくなることがあるためご注意ください。

3-4.セキュリティがしっかりしている

セキュリティの対策に力を入れているマンションもおすすめです。2017年にスーモが行った「お住まいに関するアンケート」では、23.0%の人がセキュリティ面を意識して物件を探すと答えています。セキュリティの一例は下記の通りです。

  • ・オートロック機能
  • ・防犯カメラ
  • ・モニター付きインターホン etc

セキュリティ機能が付いていない不動産でも、購入後にセキュリティ機能を追加できる物件もあります。詳しくは不動産業者や建物の管理会社に聞いてみてください。

3-5.購入後もランニングコストを支払える物件を買う

ランニングコストとは、物件の購入後に発生する費用のことです。物件を購入した後もランニングコストを払い続ける必要があります。想定されるコストはご覧の通りです。

  • ・管理費
  • ・修繕積立金(マンションをリフォーム・修理する時に使用する資金)
  • ・固定資産税(地価によって変動する)etc

上記のコストは確実に発生します。不動産価格が安い物件でも、ランニングコストが高い場合もあるためご注意ください。

 

マンション経営で儲けるコツについては、【3分でわかる】マンション経営は儲かるの?その基準とポイントを解説の記事で解説しています。

4.まとめ

不動産投資で成功させるには、勢いで物件を買わないことが大事です。
物件の購入時に不動産のプロへ相談をすると、あなた好みの物件を紹介してもらえる場合があります。

ぜひ、一つずつステップを踏みながら不動産投資に取り組んでみてください。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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