不動産投資初心者を成功に導く基礎知識・始め方

不動産バブルはいつ崩壊する?バブルといわれる理由とは?

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2019年現在、東京23区や福岡市の一部で土地の価格が上がっていますが、その一方で過去に起こったバブル崩壊が頭をよぎる人もいるでしょう。

不動産バブルが起きていると発言している専門家の話を聞くと、バブル崩壊で不動産価格が落ちてしまうのかな…?」と思ってしまいますよね。

しかし仮に不動産バブルだとしても、バブルが弾けるタイミングは誰にも分かりません

半年後にバブルが弾けるかもしれませんし、来年になっても崩壊せずに不動産価格が上がり続ける場合もあります

ただ、そうは言っても不動産投資で大損失を被らないために不動産バブル崩壊に対する準備をすることはできます。

この記事では不動産バブルといわれている理由を解説しつつ、不動産バブル崩壊が起きそうなタイミングや不動産バブル崩壊の被害に巻き込まれないためのコツを紹介します。

1.不動産バブルが崩壊するといわれている理由

はじめに、不動産バブルが崩壊するといわれている理由を見てみましょう。

1-1.金融機関の審査状況が厳しくなっている

不動産融資を行う時、金融機関の審査状況は明らかに厳しくなっています。

理由の一つが2018年以降に起こった不動産に関する問題です。たとえば、このような問題が起こりました。

1-1-1.スルガ銀行がシェアハウス運営会社に不正融資した問題

「かぼちゃの馬車」と呼ばれるシェアハウスを運営していた会社が、融資時の書類を不正に改ざんし、スルガ銀行から融資を受けた問題です。

融資時の審査基準も大きな問題となり、金融庁はスルガ銀行の立ち入り検査を行いました。立入検査後は2018年10月に金融庁から行政処分が下される事態となり、世間ではスルガショックと呼ばれました。

メモ

金融機関が、不動産投資に関する融資について考えるきっかけになりました。

1-1-2.アパマンショップ平岸駅前店で起こったスプレー爆発問題

アパマンショップ平岸駅前店では、本部から送られた大量の消臭スプレーを店舗内でガス抜きした結果、大爆発が起きてしまい50人以上の負傷者数を出す大事故となりました。

店舗周辺の建物では、爆発によって窓ガラスが割れたり建物の一部が吹き飛ぶ被害が起こり、営業不能となった飲食店もあったようです。

メモ

スプレー缶の売れ残りがあることを本部にバレないようにするため、起こった事件だといわれています。

1-1-3.レオパレスが施工不備の状態で自社物件を建てていた問題

レオパレスでは、施工不備の状態で建てた賃貸物件を貸し出していたことが発覚し、対象の物件に住んでいた住民は引っ越さなければならない事態に追い込まれました。

しかも、新大学生や新社会人などの引っ越し時期とかぶっていたこともあり、引っ越し業者が見つからない事態に陥る人もいたようです。

ポイント

これらの問題が起こったことで、融資時の審査を厳しくしている金融機関はたくさんあります

融資審査が厳しくなればローンを組んで不動産投資を実施できる人が減るため、不動産の売れ残りが増えるということです。結果、不動産バブルの崩壊を促すといわれています。

1-2.(都心部での)マンションの売れ残りが目立つ

都心部を中心にマンションの値段が高騰し続けて売れ残りが目立ってきたことが、不動産バブル崩壊の前兆という人もいます。

リクルート住まいカンパニーが実施した調査(2018年首都圏新築マンション契約者動向調査)によると、東京23区内で物件を購入した人の物件平均価格は2014年で4,965万円でしたが2018年では6,158万円まで上がっており、4年間で20%以上上昇しています。

物件価格が極端に上昇すると、不動産を購入できなくなる人が増えるため不動産の需要は低くなりやすいです。結果、不動産バブル崩壊につながるといわれています。

1-3.人口減少の進行

内閣府が発表した資料「平成30年版高齢社会白書」によると日本の人口減少は今後も進み、2029年には1億2,000万人、2053年には1億人を切ると推測されています。

現在は住宅総数のうち10%以上が空き家となっており、今後も人口減少によって空き家が増える可能性は高いです。空き家が増えれば不動産の供給過多になるため、不動産バブル崩壊につながるといわれています。

2.不動産バブルが崩壊しそうなタイミングは?

不動産バブルがいつ崩壊するかは、誰も分かりません。

しかし、予想をある程度立てておけば不動産バブルが崩壊した時に冷静な対応をとれる可能性が上がります。ここでは、不動産バブルが崩壊しそうなタイミングを予想してみましょう。

2-1.消費税が10%に上がった時

消費税が8%から10%に上がると、家計への負担が大きくなると感じ不動産の購入者が減る恐れがあるからです。

不動産の場合は購入金額が高い分、増税による負担額も数万~数十万円単位で増えます。そのため、増税後は不動産の購入者が減ってバブル崩壊につながる可能性があると予想します。

2-2.2020年東京オリンピック終了後

東京オリンピック終了後に経済が後退してお金を使う人が減り、不動産バブルが崩壊するというシナリオです。オリンピック後にインバウンドの需要がなくなった地域では、不動産価格が大暴落するかもしれません。

メモ

その一方でみずほ総合研究所のレポート(五輪ロスはあるか?2020年以降の需要は根強い)には、オリンピックの終了が理由で景気が格段に悪くなる可能性は低いと報告されているため、どう転がるかは怪しいところです。

2-3.世界経済に悪影響を及ぼす出来事が起こった時

リーマンショックのように世界経済に悪影響を及ぼす出来事が起こると、日本の景気は悪くなります。つまり、不動産を購入する人が減り不動産バブル崩壊を起こす恐れがあります。

アメリカの景気悪化米中間での貿易摩擦など、日本の経済にダメージを与えそうな問題は海外で起こっています。国内だけではなく海外の情報も日頃から仕入れておかないと、防ぐのは難しいでしょう。

3.不動産バブル崩壊の被害に巻き込まれないためには?

物件購入後に、不動産バブル崩壊の被害に巻き込まれたくないですよね?

最後の章では、バブル崩壊に巻き込まれる確率を減らす方法について紹介します。

3-1.人口が増えそうな地域の物件を購入する

国内では人口減少が進んでいますが、人口が増えている地域もあります

ベッドタウンとして発展したり大学が近くに建ったりしそうな地域は住む人が増える可能性があるため賃貸物件需要は高まりやすいです

日頃から街の再開発が起こりそうな地域を探す習慣をつけておくとよいでしょう。

3-2.購入から売却までのプロセスを立ててから購入する

物件の購入から売却までのプロセスを立ててから購入するのも、不動産バブル崩壊の被害に巻き込まれる確率を下げるために大事です。

年間の収支計画や物件の売却時期・損益分岐点を事前に算出しておけば、どの物件を購入すべきか決めやすいです。

注意

利回り率が高いという理由で安易に物件を購入すると、収益が一向に発生しない場合もあります。そのため、投資計画を綿密に立ててから物件を購入しましょう

4.まとめ

現時点で、不動産バブルかは分かりません。しかし、不動産バブルだといえる理由があるのは事実ですので、何らかの対策は講じたほうがよいです。

対策をするかしないかで、不動産投資の運用実績に大きく差がつくこともあります

これから不動産投資にチャレンジする人は、プロの力を借りながら物件を慎重に選ぶことをおすすめします。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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