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不動産投資は初期費用なしでも可能?ランニングコストから経費計上まで解説【物件種類別】

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不動産投資を始めるためには、さまざまな初期費用が必要です。

とはいえ、「何にどれくらいの費用がかかるのか」分からない人もいるのではないでしょうか。「初期費用は必ず要るのか?」と疑問に思う人もいるかもしれません。

実は、不動産投資の初期費用は工夫次第で抑えられます。場合によっては、ほぼ初期費用ナシで始めることも可能でしょう。なぜならローンの組み方や投資物件の種類によって用意すべき初期費用は変わるからです。

今回は不動産投資にかかる初期費用の内訳や金額、節約するためのポイントを分かりやすく解説します。ランニングコスト経費計上についても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

1.不動産投資の初期費用・総額で必要な金額とは

1.不動産投資の初期費用・総額で必要な金額とは

不動産投資の初期費用は一概にいくら、と断言することはできません。

なぜなら投資する物件の種類や社会的ステータスによって準備するべき初期費用は異なるからです。

ただし目安となる基準はありますので、下記で詳しく解説します。

1-1.新築・中古の違い

購入する物件が、新築・中古のどちらかによって初期費用は異なります。

目安としては、新築だと物件購入額の4〜5%中古だと物件購入額の7〜8%ほどです。物件の規模や構造などにもよるので、多少の増減はあります。

中古物件のほうが初期費用が高くなる理由は、不動産会社に支払う仲介手数料がかかるからです。

新築の場合は、売主となっているディベロッパーや不動産会社から直接購入するケースが多いため、仲介手数料はかからない場合がほとんどでしょう。

ただし中古物件であっても、売主から直接購入する場合や不動産会社自身が売主となっている物件を購入した場合は仲介手数料がかかりません。

1-2.社会的ステータスによる違い

ローンを組んで物件を購入するときは、頭金として物件価格の一部を現金で支払うのが一般的です。

必要な頭金の額は、社会的なステータスによって異なります。なぜなら年収が高くて給与が安定した職業に就いている場合は、金融機関がより多くのお金を貸してくれるからです。

たとえば医者や弁護士、大手企業勤めのサラリーマン、公務員などは、頭金ナシで物件価格のほぼ全額に対して融資を受けられるケースもあります。

また社会的ステータスが高い場合は、必要な諸費用に対しても融資を受けられる可能性もあります。その場合はローンでカバーできない費用を10万円ほど負担するだけで不動産投資を始めることが可能です。

一般的なサラリーマンの場合は、「ローン頭金(物件価格の10%)+諸費用(3%)」が初期費用の目安と言えるでしょう。たとえば2,000万円の物件の場合だとローンの頭金で200万円、諸費用で60万円ほどかかる計算になります。

いっぽうで、フリーランスや自営業などで安定した給与収入がない人は、そもそも融資を受けられないケースがあることには注意が必要です。

ただし属性を問わず貯金額が多いほど融資の審査に通る可能性は高くなるので、必ずしも給与収入がない人はローンが降りないというわけではありません。

できる限り自己資金の割合を増やしたり、まずは現金で安い物件に投資して実績を作ったりすることで審査を通りやすくすることは可能です。

2.不動産投資の初期費用【具体的な名目】

2.不動産投資の初期費用【具体的な名目】

不動産投資の初期費用には、ローンの頭金以外に「諸費用」も含まれます。

諸費用とは何を指すのか、どれくらいの費用が必要なのか、その内訳を具体的に紹介しましょう。

2-1.不動産登記費用

不動産を所有するためには登記をする必要があります。登記とは、物件の所有者を明らかにするために、法務局の帳簿に物件の場所や所有者などの情報を登録することです。

登記に必要な費用は、「登録免許税」「司法書士報酬」に分かれます。

登録免許税は、不動産登記を申請するときに国に納める税金です。税額は手続きの内容や物件の種類によって異なります。

購入した中古物件の所有権を自分に移転する場合であれば、「固定資産税評価額×1.5~2%」が税額の目安です。固定資産税評価額とは固定資産税を決める際の基準となる金額のことで、各自治体が独自に決定しています。

司法書士報酬は、登記手続きを代行してもらう場合にかかる費用です。具体的な金額は案件の内容や司法書士によって変わるため、個別に見積りを出してもらうことになります。

なお、登記手続きを自分で行う場合は司法書士報酬はかかりません。ただし登記手続きには複雑で専門的な知識が必要になるため、司法書士に依頼する場合がほとんどです。

2-2.税金

不動産物件を購入する行為自体にも、「不動産取得税」「印紙税」という2種類の税金がかかります。

不動産取得税は、その名のとおり土地や建物を取得したときに発生する税金です。物件の種類が住宅の場合は、「固定資産税評価額×3%(※2021年3月31日までの税率)」が税額の目安となります。

印紙税は売買契約書やローン契約書、工事請負契約などを交わすときに必要な印紙代のことです。

印紙税の金額は契約書の記載金額によって決まるので、それぞれのケースで異なります。不動産は高額なため、合計して数万円~数十万円かかることが多いでしょう。

2-3.融資手数料

銀行などから融資を受けてローンを組む場合、事務手数料が発生するのが一般的です。

一般的には「不動産投資事務取扱手数料」などの名目で、借入金額の1%〜3%で設定されていることが多いでしょう。

そのほか、融資を受ける際にはローン保証会社と契約を結ぶための保証料も必要です。保証料の金額は借主の信用度や返済額などによって異なりますが、保証会社によっては無料の場合もあります。

2-4.火災保険料

火災保険は加入が義務付けられているわけではありませんが、リスクに備えて加入する場合がほとんどです。

火災保険料は建物の構造や面積、保険金額の設定などによって異なります。同じ条件であれば各社の保険料にそれほど差はないでしょう。

ちなみに、地震などの自然災害リスクに備えたい場合も火災保険への加入が必須です。

ほとんどの場合、地震保険は火災保険のオプション扱いとなっています。地震による火災であっても、火災保険単体では補償の対象外となっているのが一般的です。

2-5.仲介手数料

不動産会社に仲介してもらって物件を購入する場合は、仲介手数料がかかります。

そもそも仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立したときに、売主との間を取り持った業者に支払う報酬のことです。

具体的な手数料額は物件の売買価格や不動産会社の方針によって異なりますが、上限の基準は法律で定められています。400万円以上の物件では、「売買価格(税抜)×3%+消費税」が上限です。

2-6.清算金

清算金とは、売主がすでに支払っている諸費用に関連して請求されるお金のことです。

具体的には、次のような費用を日割り計算で請求されることが多いでしょう。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理費
  • 修繕積立金

一般的に、これらの費用は決まった期日に支払われます。

たとえば固定資産税や都市計画税は毎年1月1日時点に不動産を保有している人に納税義務があります。つまり1月2日に物件を売買した場合でも、元の所有者に支払義務が発生してしまうわけです。

そのような不平等を解消するために、昔から不動産を売買するときは清算金を支払う習慣があります。あくまで習慣のため、売主や不動産会社によっては請求されないケースもあります。

3.不動産投資の初期費用を抑える方法

3.不動産投資の初期費用を抑える方法

不動産投資にかかる初期費用は、工夫次第で節約することが可能です。初期費用を抑えるうえで重要なポイントを3つ紹介しましょう。

3-1.頭金を減らす

ローンを組む場合は、シンプルに頭金を減らすのも一つの方法です。もちろん信用度や属性によっては頭金の額を下げられないケースもありますが、金融機関を変えれば審査に受かる可能性もあります。

もし社会的にステータスの高い人であれば、物件価格を全額融資するフルローンや、諸費用も含めて融資を受けられるオーバーローンの利用を検討してみても良いかもしれません。

ただし頭金を減らすことが必ずしも正解とは限りません。頭金が多く用意できるほどローンの審査に通りやすくなり、金利の優遇も受けやすくなるからです。

また、頭金が多く用意できるほど返済総額も、月々の返済額も減ることになります。収支のバランスを考えたうえで検討することが大切です。

3-2.安い物件を買う

新築物件よりも安い中古物件を買うほうが初期費用は減らせるでしょう。

物件価格が低いとローンの頭金が少なくて済むのはもちろん、物件の価値を基準に算定される税金や諸費用も下がる傾向にあるからです。

もちろん中古物件だと仲介手数料が発生する場合が多いので初期費用の割合は増えます。しかし次に紹介するポイントを意識すれば、その仲介手数料も節約できる可能性があります。

3-3.仲介手数料が安い会社を選ぶ

物件の売買時に支払う仲介手数料は各社で差があります。先述したとおり、仲介手数料は法律で「上限価格のみ」が決められているからです。

そのため、できるだけ仲介手数料が安い不動産会社を選べば初期費用を抑えられます。なかには自社で仕入れた物件をユーザーに紹介することで仲介手数料無料を実現している不動産投資会社などもあります。

取り扱っている物件の種類や会社の信用度だけではなく、仲介手数料にも注目しながら不動産会社を選んでみてください。

※不動産投資会社の選び方やおすすめの会社については、「不動産投資おすすめ会社ランキング【2020年最新版】」で詳しく解説しています。

4.不動産投資を始めた後のランニングコスト【初期費用】

4.不動産投資を始めた後のランニングコスト【初期費用】

不動産投資を始める際は、初期費用だけではなく運用中のランニングコストについても考えておく必要があります。

たとえば次のような費用は運用中のランニングコストとして発生します。

  • 月々のローン返済費用(元金の一部+金利)
  • 毎年課税される税金(固定資産税・都市計画税・所得税・住民税など)
  • 管理にかかる費用(管理費・修繕積立金など)
  • 保険料(地震保険・火災保険など)

そのほか不動産会社に物件の管理を依頼する場合は、管理委託契手数料なども必要です。

また、設備が故障・破損した場合の修繕費用や入居者が入れ替わる場合のリフォーム費用など突発的に費用が発生することもあります。もしもの場合に備えて、少し余裕を持って計算しておきたいところです。

4-1.経費計上に関して学ぼう

不動産投資で発生するコストを少しでも抑えるためには、経費計上について学ぶ必要があります。

なぜなら必要な費用の一部を経費として確定申告することで節税ができるからです。節税することで支払うべき合計金額が減り、結果としてランニングコストや初期費用も抑えられます。

たとえば、次のような費用は不動産投資にかかる経費として計上できるのが一般的です。

  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 司法書士報酬
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 管理委託手数料
  • 管理費・修繕積立金
  • ローン金利
  • 修繕・リフォーム費用
  • 火災・地震保険料

ただし、全ての費用が経費として申告できるわけではありません。たとえば次のようなものは経費計上できないので注意が必要です。

  • 仲介手数料
  • 所得税
  • 住民税
  • ローンの元金

上にあげた例は全てではありません。他の費用もそのつど調べながら、経費にできるものは経費として計上していくことが大切です。

5.「不動産投資 初期費用」のまとめ

不動産投資で利益を出すためには、キャッシュフロー(お金の流れ)についてしっかりと考えておく必要があります。つまり不動産投資を行う前に、初期費用はもちろん運用開始後のランニングコストについてもしっかりと把握しておくことが非常に重要と言えるでしょう。

そのうえで抑えられる費用は抑え経費計上できるものは経費として申告すれば、より収益を増やすことも可能です。

考えることは多いかもしれませんが、それもまた不動産投資の醍醐味です。ぜひ計画的に進めてください。

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松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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