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不動産投資の初期費用に含まれる項目や抑えるコツを紹介

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不動産投資で物件を購入する時に発生するのが初期費用です。

ひと口に初期費用といっても、さまざまな項目があります。

この記事では初期費用として発生する代表的な項目を解説しつつ、費用を抑えるコツも紹介します。

1.初期費用に関する基礎知識

はじめに、不動産の初期費用に関する概要や初期費用などを見てみましょう。

1-1.不動産投資の初期費用とはそもそも何なのか

不動産投資で発生する初期費用とは、不動産購入価格以外で発生する諸経費のことです。不動産を買う時は不動産代金の他に諸経費の支払いが発生します。

極端な話、不動産価格が3,000万円だとしても初期費用が100万円だった場合は3,100万円支払う必要があるということです。もちろん、ローンを組んでいる場合は支払利息も負担しなければなりません。不動産を購入する時は、不動産価格以上の金額を支払う必要があることを頭の中に入れておきましょう。

なお、不動産購入時に発生した初期費用を経費に算入する場合は、不動産の保有目的によって異なるためご注意ください。

 

1-2.不動産投資の初期費用目安

初期費用の金額は不動産価格や不動産売買業者によって異なります。しかし、複数の不動産会社を調査したところ不動産価格の3~8%の初期費用がかかることが分かりました。

初期費用が不動産価格の8%だった場合は、3000万円の物件を購入すると240万円。1億円の物件を購入した場合は800万円が初期費用の相場となります。不動産価格が高くなるほど初期費用の相場も高くなるため覚えておきましょう。

 

1-3.「頭金」とは何か

頭金とは不動産価格から住宅ローンを引いた部分の金額を指しており、初期費用とは別に設定されている金額です。たとえば不動産価格が1000万円で800万円の住宅ローンを組んだ場合は「1,000万円-800万円」となるため200万円が頭金です。

頭金が指定されている不動産を購入する場合は、不動産購入時(売買契約締結~物件の引き渡し日までの間)までに支払わなければなりません(不動産業者によって頭金の支払日は異なります)。

不動産を購入する時は、初期費用と頭金を支払うことが一般的ですが、頭金0の状態でローンを組んで購入できる物件もあります。ちなみに頭金0の状態でローンを組む時は「フルローン」or「オーバーローン」を使用します。2つのローンの内容は下記の通りです。

フルローン・・・不動産価格にのみ適用される

オーバーローン・・・不動産価格+初期費用に適用される

仮に不動産価格が2000万円で初期費用が100万円だとすると、フルローンの場合は2,000万円にのみ適用され、オーバーローンの場合は2,100万円に対して適用される形になります。

しかし頭金を負担しないということは、不動産購入時に支払残額が減っていないことになるため、ローンを組んでいる人は頭金を払った人と比べて利息を多く支払わなければなりません。したがって負担する支払利息の金額を抑えたい人は、頭金を多く支払ってローンの金額を小さくすることをおすすめします。

2.初期費用の主な項目を見てみよう

ここでは、初期費用時に発生する主な項目を見てみましょう。ここで紹介する項目は、不動産の購入額とは別で必要なものなので要チェックです。

2-1.仲介手数料

仲介手数料とは不動産の売買が成立した時に不動産業者へ支払う手数料のことです。手数料は「不動産価格の〇%」と設定されているケースが多いです。支払うタイミングは売買契約が成立した時と物件を譲り受けた時の2回に分けて支払うのが一般的でしょう。

なお、仲介手数料の上限額は宅建法で定められており不動産価格によって異なります。

 

不動産価格(いずれも税込) 仲介手数料(いずれも税抜)
~200万円以下にあたる部分 5%
200万円超~400万円にあたる部分 4%
400万円超にあたる部分 3%

 

たとえば不動産価格が税込1,000万円の物件を購入する時に発生する仲介手数料の上限額は、ご覧の通りです。

200万円以下にあたる部分・・・              200万円×5%=10万円(+税)

200万円超~400万円にあたる部分・・・ 200万円×4%=8万円(+税)

400万円超にあたる部分・・・       600万円×3%=18万円(+税)

合計・・・               36万円+税

 

つまり不動産価格が税込1,000万円の物件を購入した時に、仲介手数料が36万円+税を超えている場合は違法ということです。

 

2-2.ローンに関する手数料

ローンを組む時は金融機関に支払う事務手数料と、ローンの保証人になってもらう保証会社に支払う保証料が発生します。事務手数料は5万円程度、保証料は借入額の2%程度が相場です。なお、ローンを組む金融機関やプラン、借入額によって手数料は異なります。

 

2-3.登録免許税

登録免許税とは建物や土地の所有権が移った時に発生する税金で、支払額は土地や建物の評価額によって決まります。不動産の販売価格を基準にして税額を算出するわけではないためご注意ください。なお、投資用物件を保有する場合は下記資料の税率を覚えておくと便利です。

 

2-3-1.土地に関する税率

出展:国税庁

 

2-3-2.建物に関する税率

出展:国税庁

 

たとえば土地の評価額が2,000万円で建物の評価額が500万円の物件を購入した場合だと、

(2000万円+500万円)×1000分の20(2%)が税率を求める時の式ですので、登録免許税は50万円になります。

評価額は市町村で管理している固定資産課税台帳に載っていることが多いです(評価額が載っていない場合は登記所へお問い合わせください)

 

2-4.不動産取得税

不動産取得税も不動産を購入した時に発生する費用で、登録免除税と同じく不動産の評価額を用いて税額が算出します。土地に関しては100分の3、建物に関しては評価額の100分の3(住居用)or100分の4(非住居用)の税率を評価額にかけて計算します。例を見てみましょう。

 

例.土地の評価額1000万円、家屋(非住居用)の評価額700万円だった場合

1,000万円×100分の3+700万円×100分の4=58万円

土地にかかる税額が30万円家屋にかかる税額が28万円となるため、合計58万円の支払費用が発生します。

 

なお、申告期限日は不動産を取得した日から30日以内となっています。

 

参考:東京都主税局

 

2-5.収入印紙代

金銭消費貸借契約書売買契約書に貼る印紙代も初期費用として発生します。印紙の金額は、不動産購入時の契約金額によって異なります。印紙税の金額一覧は下記の通りです。

記載された契約金額 税額
1万円未満 非課税
1万円以上10万円以下 200円
10万円を超え50万円以下 400円
50万円を超え100万円以下 1千円
100万円を超え500万円以下 2千円
500万円を超え1千万円以下 1万円
1千万円を超え5千万円以下 2万円
5千万円を超え1億円以下 6万円
1億円を超え5億円以下 10万円
5億円を超え10億円以下 20万円
10億円を超え50億円以下 40万円
50億円を超えるもの 60万円
契約金額の記載のないもの 200円

出展:国税庁

たとえば不動産購入時の契約金額が5,000万円の場合は、印紙1枚の金額は6万円です。つまり、金銭消費貸借契約書と売買契約書に印紙を貼る場合は2枚必要ですので、計12万円の印紙税が発生します。

 

3.初期費用を抑える方法

初期費用を抑えることは可能です。最後の章では、初期費用を抑える方法を紹介します。

 

3-1.仲介手数料が安い不動産会社で物件を買う

仲介手数料が安い不動産会社で物件を購入すると初期費用の節約になります。

不動産会社によっては仲介手数料が無料の物件を扱っており、初期費用を数万円~数十万円削減することも可能です。ただし、仲介手数料が安い分不動産価格が高くなっている場合もあるためご注意ください。

また、不動産投資会社からアドバイスをしてもらって良い物件を手に入れるのも1つの方法です。

▼関連:「競売物件の購入方法・流れを解説!安さ目当ての初心者は要注意な理由」

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3-2.安いプランの火災保険料を選ぶ

火災保険料は不動産業者や保険会社から提示されたプランで契約しなければならないという法律はありません。不動産の購入者が別の保険会社で火災保険契約を結ぶことも可能です(不動産会社によっては拒む場合がある)。

 

必要がない補償を外したり補償金額を変更したりするだけで、年間の支払額を1,2万円程度浮かせられる場合もあります。気になる人は保険会社FPなどに相談するのも1つの手です。

 

3-3.ローンを安く組める金融機関を選ぶ

ローンの手数料は金融機関によって異なるため、事務手数料や保証会社に支払う手数料が安い金融機関を選びましょう。同じ額のローンを組んでも、手数料だけで数万円の差が出る場合もあります。ただし手数料が安い分、金利を高くしている金融会社も存在するためご注意ください。

 

まとめ

不動産の価格によっては初期費用が数百万円発生するため、少しでも安く購入したい人は初期費用を抑えるとよいでしょう。初期費用を削減した分のキャッシュを物件の内装代に使うと、内装が変わって入居希望者が現れる可能性もあります。ぜひお金を賢く使って、投資用の不動産を購入してみてください。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

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