マンション経営 住宅購入 資金・ローン

マンションは頭金なしでも購入できるが危険?理想の頭金目安はいくら?

投稿日:

マンションを購入するのに頭金って、どれくらい必要なんだろう。

2割程度が目安とも聞いたことがあるけれど、実際には頭金なしで購入した人もいるらしい。

では、自分の場合は、どれくらい頭金が必要になるか知りたい。そんなふうにお考えではないでしょうか。

結論から言うと、マンションは頭金なしでも購入可能です。実は、マンションを購入する人の約半分は頭金なしで購入しているというデータもあります。

ただし、頭金が少ないことによるデメリットもあります。

そこで本日は、マンション購入で失敗して損しないための「頭金」についての知識をご紹介します。

1.頭金とはマンション購入時に先に自分の現金で支払うお金

一般的に、マンションを購入する際は、住宅ローンが利用されます。

頭金とは、その際、住宅ローンを利用せず自己資金で支払う部分のお金を指します。

こちらは、3,000万円の物件を購入した場合の、頭金の割合と総支払額をシュミレーションしたものです。(※35年元利均等返済・金利2.0%・固定金利の場合)

頭金の割合 頭金の金額 ローン借入額 毎月返済額 返済総額 総支払額
0% 0円 3,000万円 約100,000円 約4,174 万円 約4,174万円
10% 300万円 2,700万円 約90,000円 約3,757 万円 約4,057万円
20% 600万円 2,400万円 約80,000円 約3,340 万円 約3,900万円
30% 900万円 2,100万円 約70,000円 約2,922 万円 約3,622万円

上記の図を見ると分かるように、頭金を多く支払うことで、住宅ローンの返済額を減らすことができます。

頭金が0円と900万円の場合を比較すると、総支払額には約560万円もの差がでることになります。

2.頭金が多いことのメリット

頭金を多く支払うことができた場合のメリットを紹介します。

2-1.月々の返済額を減額できる

ローンの借入金が少なくなるため、1ヶ月ごとの支払額が少なくなります。

2-2.返済期間が短くなる

頭金が少ない場合と同じ金額を月々返済した場合、頭金を支払った分、返済期間が短くなります。

2-3.総支払額を減額できる

ローンの借入金の総額が少なくなるので、借り入れ利息額も減ります。

2-4.年収が低くても高額物件を買える

頭金が多いと、年収が低くても選ぶことのできる物件の幅が広がります。

逆に、年収が低く(400万円以下)頭金が用意できない場合、そもそも住宅ローンが利用できないこともあります。

頭金なし、全額ローンでは購入できない高値の物件にまで選択肢が広がります。

お金を貸す金融機関の側にたって考えてみると、「頭金がある=経済的余裕があり安心」と考え返済踏み倒しのリスクを避けることができるので、より大きな金額を貸すことが可能になるのです。

3.頭金が多いことのデメリット

一方で、頭金を多く払うことのデメリットも紹介します。

3-1.諸経費を支払うお金が少なくなる

マンション購入には、頭金以外にも物件価格の3~5%程度経費がかかります。

具体的には、次のようなものです。

・登記費用
・管理費・修繕積立金等
・住宅支援機構融資費用
・住宅支援機構財形融資費用
・提携ローン融資費用
・つなぎ融資費用
・ローン事務手数料
・固定資産税および都市計画税
・印紙税(不動産の売買契約)
・印紙税(住宅ローンの金銭消費貸借契約)
・火災保険料

例えば3,000万円のマンションを購入すると考えた場合、必要になる諸経費は37万円〜45万円です。さらに不動産会社を仲介して物件を購入した場合は、この金額に更に6万円+消費税が追加されます。

頭金を多く支払いすぎることで、諸経費を支払うお金が不足する可能性もあるのです。

3-2.貯蓄が減る

頭金を支払うためには、ある程度まとまったお金が必要になります。

もともと貯蓄がある場合は別ですが、少ない中から捻出した場合、貯蓄が一気になくなってしまいます。

マンション購入後の生活で、急に病気になったり、子供の教育費でまとまったお金が必要になったときに困る可能性があります。

そういった万が一の事態に備えて、収入がまったく途絶えたとしても1年間生活できるくらいの貯蓄は残しておきたいところです。

頭金を貯める間にほしいマンションがなくなる

購入を考えているマンションの頭金を貯めている間に、物件が売れてしまう場合があります。

人気マンションの場合特にすぐに売れる傾向があるので、頭金を多く用意してから購入しようと考えている方にとっては、チャンスを逃す結果になります。

また、金利が上昇する場合もあるので、注意が必要です。

4.頭金の目安・支払金額の決め方

一般的に、頭金の目安は2割と言われています。

とはいえ、具体的にはどのように決めていけばよいのかを紹介します。

4-1.毎月のローン返済可能額から考える

頭金は、毎月のローン返済可能額から考える方法があります。

こちらは、3,000万円の物件を購入した場合の、頭金の割合と総支払額をシュミレーションしたものです。(※35年元利均等返済・金利2.0%・固定金利の場合)

頭金の割合 頭金の金額 ローン借入額 毎月返済額 返済総額 総支払額
0% 0円 3,000万円 約100,000円 約4,174 万円 約4,174万円
10% 300万円 2,700万円 約90,000円 約3,757 万円 約4,057万円
20% 600万円 2,400万円 約80,000円 約3,340 万円 約3,900万円
30% 900万円 2,100万円 約70,000円 約2,922 万円 約3,622万円

頭金なしの場合の毎月の返済額は、約10万円です。

毎月10万円のローン返済が可能であれば、頭金はなしで大丈夫です。もしも「10万円はちょっと高いな・・・」と思うのであれば、頭金を金額を上げていく必要があります。

毎月の返済が約9万円なら頭金は10%の300万円、約8万円なら20%の600万円、約7万円なら30%の900万円が必要になることが分かります。

毎月のローン返済可能額を知るためには、現状の家計を「家賃」「支出」「貯蓄」の3つに分けて、毎月の収支状況を確認することも必要です。

一般的に、額面年収に対しての住宅ローンの返済額の割合を示した「返済負担率」が、25%以下になるのが、ローンを無理なく返済できる基準といわれています。

※「返済負担率」の計算方法
返済負担率=住宅ローン年間返済額÷額面年収

5.頭金に関する注意点

頭金を決める際には注意しなければならないことがあるので、紹介します。

5-1.諸費用・生活費を加味する

さきほど、「3-1.諸経費を支払うお金が少なくなる」でも触れましたが、マンションの購入には、頭金以外にも諸経費、生活費がかかります

頭金のことを考えると、ついこれらの存在はつい見落としがちですが、マンション購入後の方がむしろ長いので、注意する必要があります。

5-2.頭金なしは利息負担が大きい

頭金の割合 頭金の金額 ローン借入額 毎月返済額 返済総額 総支払額
0% 0円 3,000万円 約100,000円 約4,174 万円 約4,174万円
10% 300万円 2,700万円 約90,000円 約3,757 万円 約4,057万円
20% 600万円 2,400万円 約80,000円 約3,340 万円 約3,900万円
30% 900万円 2,100万円 約70,000円 約2,922 万円 約3,622万円

こちらの図を見ても分かると通り、頭金なしの場合は利息負担が大きくなってしまいます。

それだけでなく、万が一、住宅ローンが返せなくなったときに高額な借入額が残るというリスクもあります。

住宅ローンを利用する際には物件に抵当権がつけられ、もしもローンが返済できなくなった場合に、物件を売却してローンの残額の返済がおこなわれます。

そして、それでもローンが完済できない場合、不足分の返済を求められます。

不動産は、たとえ新築マンションで購入直後だとしても8割程度に価値が下がり、中古物件だった場合は価値の下落はより大きくなる性質をもっています。

結果、頭金なしで住宅ローンを組み、返済に失敗した場合には高額な借入額が残ってしまうのです。

5-3.頭金を貯めるより頭金なしでローンを借りたほうが総支払額が安い場合がある

頭金を多く用意すれば利息負担が減るため、総支払額が減ることは先程紹介しました。

しかし、賃貸住宅に住みながら頭金を貯めてお金がまとまった段階でローンを借りるよりも、頭金なしのフルローンでマンションを購入した方が支払総額が安くなり有利になることもあります。

理由は大きく2つあります。

・金利が上昇する可能性
・頭金を貯めるのは時間がかかる

金利が上昇する可能性

頭金を貯めている間に、金利が上昇することがあります。

たった1%の金利上昇であっても、住宅ローンは高額で返済期間も長いため、そのたった1%が大きな差を生むことになります。

3,000万円のマンションを35年ローン・金利2%と3%で比較した場合、支払額は次のようになります。

金利2% 金利3%
3,000万円のマンション 4,174万円 4,850万円

比較するとたった1%の違いでも、約700万円もの差がでることが分かります。

頭金を貯めるのは時間がかかる

賃貸物件に住みながら頭金用のお金を貯めるのは、時間がかかります。

たとえば、3,000万円のマンションを購入する場合を考えてみましょう。

2割の頭金で、600万円が必要になります。

600万円を3年間で用意するすると、1年で200万円必要になります。これを1ヶ月に換算すると約17万円です。

日々の生活をおこないながら、毎月17万円を貯めるのは一般的には難しいでしょう。

仮に期限を延ばして5年間で頭金を貯めるとしても、1年で120万円、1ヶ月で10万円の計算になります。

このように貯金を貯めるための毎月の負担が大きい場合は、トータルで考えると頭金なしのフルローンを組んでしまったほうが結果的に支払い総額が安くなることもあるのです。

まとめ

マンションは頭金なしでも購入が可能です。

頭金を多く支払うことで、返済額が少なくなる、返済期間が短くなるなど多くのメリットがあります。

一方で、頭金なしでの方が最終的に得をするケースもあります。

頭金を用意して買ったほうがいいか、頭金なしの方がよいかは、それぞれマンション購入者の事情によって異なります。

ですので、ぜひ本日紹介した内容を参考に頭金について考えてみてください。

  • この記事を書いた人
松崎サブロー

松崎サブロー

イエベストの編集長です。宅地建物取引士。不動産会社では不動産投資、不動産売却、不動産賃貸、不動産管理など幅広く担当。 不動産に関わる難しい知識を初心者にもわかりやすい正しい情報として提供することを心がけています。

-マンション経営, 住宅購入, 資金・ローン

Copyright© イエベスト , 2019 All Rights Reserved Powered by AFFINGER5.