重要なのはやっぱり立地!?不動産価値が下がりにくい物件の選び方

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これから不動産を購入しようとしている場合、気になるのが不動産価値ですよね。

投資用に不動産を購入する場合は、不動産価値が下がるとキャピタルゲイン(売却利益)が下がってしまうことになります。
また、マイホーム用に不動産を購入する場合でも、将来何らかの事情でその物件を手放さなければならなくなったとき、不動産価値が下がってしまうと、思ったほど物件を現金化できないということになりかねません。

こうならないためにも、将来不動産価値が下がりにくい物件のポイントを抑えておく必要があるのです。

そこでこの記事では、不動産価値がどのように算出されるかという基本的なところから、将来不動産価値が下がりにくい物件はどのような物件なのかというポイントをわかりやすく解説していきます。この記事を読めば、絶対に損をしない不動産を購入することができるようになるでしょう。

ぜひ参考にしてくださいね。

なお、現在すでに不動産を持っていて、今後の不動産価値の動向が気になるという方は、この記事で自分の不動産が将来不動産価値の下がりにくい物件に当てはまるかを確認した上で、東京オリンピックの影響は?不動産価格の推移について徹底分析!もあわせて参考にしてください。

1.不動産価値の計算方法

まず、不動産価値がどのように計算されるのかについてご紹介します。
不動産価値の計算方法には、大きく分けて

①積算価格
②収益価格

の2つがあります。

1-1.積算価格

積算価格は、不動産鑑定評価額の1つで、土地と建物についてそれぞれ現在の価値を計算し、それらを合わせた価格のことを指します。そして、この算出方法を原価法と呼びます。

具体的には、以下の式で計算されます。

積算価格=土地の評価額+建物の評価額

「物件価格」とは違う?「積算価格」と「物件価格」は異なりますので注意が必要です。
物件価格は、売り手と買い手との間で決まる(実勢)価格です。そこには需要と供給といった観点が加味されます。一方の積算価格は、あくまで客観的に算出された現在の不動産の価値です。
よって、積算価格が6000万円だからといって、物件価格も6000万円になるというわけではありません。

積算価格の詳しい計算方法については、積算価格とは何か?計算方法から利用方法まで徹底解説で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。
また、積算価格の計算に必要な土地評価額の調べ方については、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法で詳しく解説していますので、そちらもあわせて参考にしてください。

1-2.収益価格

積算価格は、不動産鑑定評価額の1つで、「その不動産が将来生み出すだろうと予測される純利益」と「現在価値を総合して算出する不動産の価値」を合計して算出する評価額を指します。
上記の積算価格が「建築費用」という視点で不動産を評価するのに対し、収益価格は「不動産から得られる利益」という視点で不動産を評価します。

収益価格の計算には以下の2つがあります。
・直接還元法
・DCF法

1-2-1.直接還元法

直接還元法は、対象不動産から1年間で得られる純利益(家賃収入など)を還元利回り(表面利回り)で割って収益を算出する方法です。以下の式で計算されます。

対象不動産の収益価格=1年間の純利益÷還元利回り

「1年間の純利益」は、対象不動産から得られる利益(家賃収入など)から対象不動産の経営にかかる諸費用(租税公課など)を引いたものです。

「還元利回り」とは、いわゆる表面利回りのことです。表面利回りは、「[年間の家賃収入の総額÷不動産の購入価格]×100」で算出されます(利回りの計算については不動産投資の利回りとは?計算方法から注意点まで徹底解説します!)。

例えば、マンション一室に投資して、家賃が年間200万円得られ、諸経費が年間40万円掛かり、還元利回りが5%だった場合、収益価格は「(200万円-40万円)÷5%(0.05)=3200万円」となります。

1-2-2.DCF法

DCF法は直接還元法より細かく収益価格を算出できる計算です。ただ、その分計算が非常に複雑になっており、不動産の素人が計算するのは困難といえます。
よって、DCF法によってより細かい収益価格が知りたい場合は、不動産会社に聞いてみることをおすすめします。

2.不動産価値の下がりにくい物件の選び方

ここからは、不動産価値の下がりにくい物件の選び方についてご紹介していきます。

2-0.マンションと一戸建てどちらが良いのか?

不動産価値について考えるとき、マンションと一戸建てどちらの方が下がりにくいのか、気になりませんか。

結論から言うと、マンションと一戸建てでは入居者のニーズが異なることから、不動産価値について一概にどちらの方が下がりにくいということはありません

ただ、それぞれの特徴はおさえておく必要があるでしょう。マンションと一戸建ての特徴をまとめると以下のようになります。

  メリット デメリット
マンション 賃貸・売却が容易 建物の管理が困難
(複数人の共同所有になるため)
一戸建て 建物の立替が容易
土地の資産価値を保つことが可能
賃貸・売却に時間がかかる

これを踏まえた上で、以下不動産価値の下がりにくい物件の条件について紹介していきます。

2-1.不動産価値の下がりにくい立地を選ぶ

最も大切なのは、やはり不動産価値の下がりにくい立地を選ぶことです。
立地が重要な理由としては、変えることができない要素だからです。
設備や内装、物件の形式はあとからでも変更できますが、立地だけは変えることができません。
つまり、立地選びを失敗すると取り返しがつかなくなるのです。

不動産価値の下がりにくい立地のポイントは、以下の4点です。

・交通の便が良い立地
・生活しやすい立地
・安全性が高い立地
・住環境が良い立地

2-1-1.交通の便が良い立地

1つめは、交通の便が良い立地です。具体的には、ターミナル駅から徒歩10分以内が望ましいです。

2-1-2.生活しやすい立地

2つめは、生活しやすい立地です。具体的には、コンビニや商業施設(商店街やスーパー、大型デパートなど)、病院、金融機関、郵便局、学校など、生活に必要な施設が近くにあればあるほど不動産価値は下がりにくいです。

2-1-3.安全性が高い立地

3つめは、安全性の高い立地です。具体的には、自然災害(地震や台風などに強い、治安が良いなどがポイントになります。

以下のようなサイトで調べることができます。

国土交通用ハザードマップポータルサイト
東京都防災マップ
警視庁 事件事故発生マップ

2-1-4.住環境が良い立地

4つめは、住環境の良い立地です。具体的には、街並みが美しい、老舗の店がある、大きな公園がある、などの生活を豊かにしてくれるプラスα的なポイントがあると良いでしょう。

2-2.不動産価値の下がりにくい建物を選ぶ

次に大切なのが、不動産価値の下がりにくい建物を選ぶことです。これは特にマンションにおいて重要なポイントになります。

不動産価値の下がりにくい建物を選ぶ時のポイントは、以下の2点です。

・リノベーションしやすい部屋の間取り
・部屋の広さは70平方メートル以上
・建物の設備が充実している

2-2-1.リノベーションしやすい部屋の間取り

1つめは、リノベーションしやすい部屋の間取り・構造であることです。将来リノベーションがしやすい物件だと、不動産価値は落ちにくいといえます。

具体的には、まず間取り的には水回り(トイレ、お風呂、洗面所など)が隣接していると良いです。トイレとお風呂が廊下で分断されておらずまとまっていると、将来リノベーションが行いやすいのです。
また、2LDK以上の場合、リビングと部屋が隣接していると良いです。リビングと部屋が隣接していると、将来壁をなくしてリビングを広くする、などのリノベーションが可能になります。

次に構造としては二重床構造であると良いです。二重床構造とは、コンクリートの床スラブとフローロングの間に、支持脚などで空間を設ける工法です。二重床構造だと、将来配管の取替がしやすいのです。
また、構造部分と内装部分が完全に切り離されたスケルトンタイプのマンションも将来リノベーションがしやすいといえます。

2-2-2.部屋の広さは70平方メートル以上

2つめに、部屋の広さもポイントになります。

マンションの供給の中心となるのは3LDKです。これを踏まえて今後建てられる新築マンションと競うことを考えると、部屋の広さが70平方メートル以上あるマンションは使い勝手がよく、その不動産価値は下がりにくいと考えられます。

2-2-3.建物の設備

3つめに、建物の設備も重要なポイントとなります。

例えば、建物敷地内にスーパーやコンビニ、病院など、生活に必要な施設が入っているようなマンションは不動産価値が下がりにくいといえるでしょう。

ただ、注意が必要なのは、必要以上の施設がついていると逆に管理費が上がることから避けられてしまう可能性がある点です。「生活に必要な施設」を見極めるバランス感覚が必要になります。

2-3.しっかり管理された物件を選ぶ

続いて大切なのが、しっかり管理された物件を選ぶということです。

物件がしっかり管理されているかを見抜くポイントは以下の5点になります。

・管理会社がついていること
・修繕計画が立てられていること
・十分な修繕積立金が集められていること
・植栽が整っていること
・駐輪場が整っていること

以下、それぞれについて解説します。

2-3-1.管理会社がついていること

まず、管理会社がついていることを確認しましょう。自主管理だとどうしても管理が行き届いていない場合があります。管理のプロがしっかり管理している物件の方が望ましいです。

管理会社の名前がわかったら、その管理会社がどのような会社かホームページで確認しておきましょう。名前の知れている大手の管理会社であれば安心です。そうでない場合はホームページに管理実績が記載されているはずですので、確認しておきましょう。

2-3-2.修繕計画が立てられていること

マンションの場合、修繕計画が立てられていることを確認しましょう。具体的には、不動産会社(仲介業者)か管理会社(管理人)に聞くことで、調べてもらえたり写しをもらえたりします。

マンションの場合、10年~15年ごとに大規模な修繕工事が必要になってきます。それに向けて計画的に修繕積立金を集めておく必要があるのです。この計画がきちんと立てられていない物件は将来不動産価値が下がるでしょう。

写しをもらえた場合、その計画がきちんとしたものであることを確認するため、以下の点をチェックしておきましょう。

・計画期間が20年以上であること
・外壁、屋根、給水管および排水管に係る修繕工事の実施予定時期ならびに当該工事の予定額が明記されていること

2-3-3.十分な修繕積立金が集められていること

すでに入居者のいるマンションの場合、十分な修繕積立金が集められていることも確認しましょう。目安としては、専有面積1㎡につき200~300円の計算で集められていれば十分といえるでしょう。

修繕積立金は、上でご紹介した修繕工事にかかる費用です。これがきちんとした額集められていないと、メンテナンスが不十分とみなされ不動産価値が下がってしまいます。

2-3-4.実際に建物の管理が行き届いていること

最後に、実際に建物の管理が行き届いていることを確認しましょう。
具体的には以下のポイントを確認します。

・清掃が行き届いていること
(ゴミが落ちていないか、クモの巣が張ってしまってないか、ホコリは取れているか)
・駐輪場が整っていること
(自転車がきれいに並べられているか)
・植栽が整っていること
(植栽がきれいになっているか、植物は枯れていないか)

2-4.ブランド力のある不動産会社を選ぶ

ブランド力のある不動産会社が取り扱う物件は不動産価値が下がりにくいと言われます。具体的には、大手不動産会社が分譲する物件は不動産価値が下がりにくいです。

大手不動産会社とは、具体的に以下のような会社のことをいいます。

東急不動産
野村不動産
三菱地所レジデンス
東京建物
三井不動産レジデンシャル
積水ハウス
住友不動産
大京

2-5.インターネットの情報を利用する

最後に、不動産価値の下がりにくい物件を選ぶにあたってインターネットの情報を利用するのもありです。

具体的には、以下のような情報を利用してみましょう。

・住みたい街ランキング
・周辺物件の賃料相場を調べる

以下、それぞれについて解説していきます。

2-5-1.住みたい街ランキング

様々なサイトが調査している住みたい街ランキングは、需要を反映しているといえます。ランキング上位に入るようなエリアの物件は、不動産価値が下がりにくいといえるでしょう。

一般的によく知られるのは、SUUMOによる住みたい街ランキングです。2016年の結果は以下のようになっています。

関東 関西
1位 恵比寿 1位 西宮北口
2位 吉祥寺 2位 梅田
3位 横浜 3位 神戸三宮
4位 武蔵小杉 4位 岡本
4位 自由が丘 5位 千里中央
6位 目黒 5位 夙川
7位 池袋 7位 なんば
8位 新宿 8位 宝塚
9位 東京 9位 江坂
10位 二子玉川 10位 天王寺

出典:住みたい街ランキング

他にも以下のようなサイトが住みたい街ランキングを発表していますので参考にしてみてください。

【2016】みんなが選んだ東京住みたい街ランキングBEST10

2-5-2.周辺物件の賃料相場を調べる

また、購入予定の物件の周辺物件の賃料相場を調べてみるのも良いでしょう。賃料相場は賃貸需要を反映しますので、賃料相場が高く出ていればその分ニーズも高く不動産価値は下がりにくいでしょう。

賃料相場は、以下のようなサイトで調べることができます。

HOME’S
CHINTAI
SUUMO

不動産査定購入予定の物件の価値がどれくらいか、不動産会社に査定してもらうのも良いでしょう。
以下のサイトで無料査定してもらえますので、ぜひ利用してみてください。

いくらで売れるか→HOME4U
いくらで賃貸できるか→イエカレ+

3.今後不動産価値はどうなる?

日本全体として、今後不動産価値がどうなっていくのかも気になるところですよね。
今後の不動産価値の推移については、東京オリンピックの影響は?不動産価格の推移について徹底分析!で詳しく解説していますので、参考にしてみて下さい。

4.まとめ

今回は不動産価値について書いてきましたがいかがでしたか。
この記事が、現在不動産を保有している、またはこれから不動産を購入しようとする全ての方の参考になれば幸いです。

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