東京オリンピックの影響は?不動産価格の推移について徹底分析!

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現在不動産を持っている、またはこれから不動産の購入を考えているという方にとって、気になるのが不動産価格の推移ではないでしょうか。

今後自分の不動産価格が上がるのか下がるのかは、不動産を売却したときに利益が出るのかどうかに大きく関わります。よって、不動産を持っている方やこれから買おうと考えている方は、不動産価格の推移をしっかり分析しておく必要があります。

特に東京都内の不動産価格は、2020年の東京オリンピック開催決定後上がり続けています。ただ、この減少が今後もずっと続くことは保証されていません。今後いつまで上がるのか、東京オリンピック終了後はどうなるのか、しっかり見極める必要があるでしょう。

そこでこの記事では、不動産価格の推移について、データを元にわかりやすく解説していきます。不動産価格はこれまでどのように推移してきたのか、今後どうなるのか、東京オリンピック後はどうなるのか、地方都市についてはどうか、海外についてはどうかなど、不動産取引に関わる人が絶対に知っておきたい情報が満載です。

不動産を持っている方、これから不動産の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてくださいね。

1.これまでの不動産価格推移はどうなっている?

まず、これまでの不動産価格推移がどうなっているかをみてみましょう。

1-1.市場の状況

これまでの市場の状況はどうなっているのでしょうか。

1-1-1.ここ数年の土地価格の推移

ここ数年の土地価格の推移は、以下のようになっています。


参考:http://www.tochidai.info/

また、以下のようなデータもあります。


参考:http://www.tochi-d.com/?choice=avg

いずれのデータをみても、バブルの時期は土地価格が跳ね上がっていますが、それが終わって以降は比較的安定していることがわかります。

1-1-2.ここ数年の中古マンション価格の推移

では続いて、ここ数年の中古マンション価格の推移についてみてみましょう。

出典:http://www.nomu.com/knowledge/chika/

中古マンションの多くは投資用として取引されますので、中古マンションの市場は不動産取引市場を反映します。データを見ると、2008年のリーマンショックで大きく下がっていますがその後持ち直し、ここ数年は比較的安定していることがわかります。

1-1-3.ここ10年の首都圏マンション価格の推移

続いて、首都圏のマンション価格の推移がどのようになっているかみてみましょう。

出典:https://smtrc.jp/useful/knowledge/column/2016_02.html

「坪単価」とは、建物を建てる際にかかる1坪あたりの建築費のことです。新築マンションの坪単価に関して、2008年のリーマンショックで東京の新築マンションは一度大きく下がっていますが、その後徐々に伸びているのがわかります。

これには、2020年の東京オリンピック開催が決定したことが大きく関わっているのです。

1-2.東京オリンピック開催決定後動きはあった?

2020年の東京オリンピック開催決定後、不動産価格にどのような動きがあったのでしょうか。

1-2-1.都内マンション価格の上昇

まず大きいのは、都内マンション価格の上昇です。2014年から2016年にかけて、東京都内のマンション価格は約11%上昇しています。特にオリンピックに向け再開発の進む湾岸エリアのマンションの価格が上昇しているのです。

大きな原因となっているのは、海外投資家(特に中国の投資家)がオリンピックに向けた値上がりを期待して都内マンションを購入していることです。日銀の大幅な金融緩和による円安と相まってこの状況が生じています。

その他の原因

都内マンション価格が上昇している原因として、上記以外にも以下のような原因が考えられます。
・オリンピックに向け様々な建設が急速に進む中、人手不足が生じ人件費が上がっている
・東京オリンピックに向けてインフラ整備が進んでいる
・日銀の金融緩和政策により、国内でも不動産に投資をする個人投資家が増えた
・2015年の相続税改定により、節税対策として不動産の人気が高まった

ただ、都内マンションの価格上昇については、もうピークを迎えて落ち着くのではないかという見方もあります。今後大きく伸びるということはないと考えておいた方がいいかもしれません。

1-2-2.都内テナント物件価格の上昇

続いて注目されるのが、都内テナント物件価格の上昇です。

オリンピックによって、国内外から東京に多くの人が集まります。ということは、東京に大きなビジネスチャンスが生じるということです。よって、東京のテナント物件の需要が高まり、都内テナント物件価格が上昇しているのです。

2.今後の不動産価格推移はどうなる?

さて、今後の不動産価格はどうなることが予想されるのでしょうか。
ここからは、今後の不動産価格について考えてみたいと思います。

2-1.東京オリンピックに向けての動きは?

まず、2020年の東京オリンピックに向けて不動産価格がどうなっていくかについて考えてみたいと思います。

先ほど都内マンションの価格上昇についてはもうピークを迎えていると書きましたが、それでも2019年頃までは緩やかに上昇していくのではないかと予想されます。都内に投資用マンションを購入された方は、2019年を売却の目安にすると良いのではないでしょうか。

2-2.東京オリンピック後はどうなる?

では、東京オリンピック後はどうなるのでしょうか。

2-2-1.東京の人口は減少

東京オリンピック後、東京の人口は減少すると考えられています。

東京都の人口は、2020年に1335万人とピークを迎え、以降徐々に減っていく(2050年には1175万人になる)と予想されています(参考:国立社会保障・人口問題研究所)。

2-2-2.東京の空き家が増加

また、東京オリンピック後、都内の空き家が増加すると考えられています。

現在、東京都内では急速にマンションの建設が進んでいます。さらに、オリンピックで使用した選手村の一部を住宅として利用しようという計画もあります(参考:東京都オリンピック・パラリンピック準備局)。一方、上で紹介したように2020年以降東京都の人口は減少すると予想されています。

また、2020年に団塊の世代が70歳を超え、徐々に現在の住宅を離れ老人ホームや医療施設などに入る数が増えることが予想されます。

以上のことから、住宅の供給過多状態が起き、空き家が増加してしまうと考えられるのです。

2-2-3.不動産価値は下落?

さらに、東京オリンピック後、都内の不動産価値は下落すると考えられています。

上で紹介した通り、東京オリンピック後はマンションの供給過多になることが予想されます。また、2020年には新築マンション購入のために住宅ローンを組むことができる購買層(30代後半~40代前半)が減ることで、新築マンションの需要が低下することも予想されます。

さらに、上でも述べたような外国人によるマンションの購入が、様々な問題を引き起こしています。
例えば、マンション管理組合に対して管理費や修繕積立金を支払わないというケースや、勝手に民泊ビジネスを始めてしまうというケースです。外国人は物件の管理に関する意識が日本人とは異なる場合があり、このような問題が起きてしまいます。
また、そもそも言語の問題もあります。コミュニケーションが円滑に取れないことから、意思疎通にすれ違いが生じトラブルになってしまうことがあるのです。

こういったトラブルを避けようと、外国人オーナーの物件は買い手や借り手から避けられてしまうことがあります。

以上のことから、都内の不動産価値は下がっていくだろうと予想されているのです。

2-3.東京以外はどうなる?

2020年以降、東京以外の不動産価格はどうなるのでしょうか。

東京以外の地方都市では、すでに人口減少が続いているところが多数あります。総務省が公表した2014年10月の人口推計によれば、全国47都道府県のうち東京、沖縄、埼玉、神奈川、愛知、千葉、福岡を除く40道府県で前年度に比べて人口が減少しました(参考:日本経済新聞)。

2-4.今後不動産価格が落ちにくいエリアは?

2020年の東京オリンピック開催後も不動産価格が落ちにくいエリアはあるのでしょうか。

ここからは、東京オリンピック開催後も不動産価格が落ちにくいと思われるエリアをご紹介したいと思います。
これから不動産を購入される方は参考にしてくださいね。

東京オリンピック開催後も不動産価格が落ちにくいと思われるエリアは、以下の通りです。

東京オリンピック後も不動産価値が落ちにくいと思われるエリア

・山手線や地下鉄の主要駅から徒歩10分以内のエリア
・歴史のある高級エリア(港区や千代田区など)や、従来から人気のある住宅エリア(品川区の城南五山、目黒区の高台、渋谷区の一部エリアなど)

やはり利便性の高い立地にある物件や長く人気のある物件は不動産価格が落ちにくいと予想されているようです。
不動産価格の下がりにくい物件の選び方については、重要なのはやっぱり立地!?不動産価値が下がりにくい物件の選び方に詳しい解説がありますので、ぜひ参考にしてください。

3.海外の不動産価格推移

最後に、海外の不動産価格の推移についてもみていきましょう。

3-1.アメリカ

アメリカの不動産価格の推移は以下のようになっています。

出典:http://www.world401.com/data_yougo/usa_house_price.html

このグラフは「S&Pケースシラー全米住宅価格指数」というものに基づいて作成されています。S&Pケースシラー全米住宅価格指数とは、2000年1月の価格を100として算出された全米の不動産価格の推移を総合した指数です。

アメリカの不動産価格は1975年以降およそ上昇を続け2006年にピークを迎えますが、2008年のリーマンショック以降一気に下がってしまいます。それでも2012年以降は少しずつ回復し、2015年にはピーク時近くに至るまでになりました。

ちなみにグラフをみると、1975年から2015年の40年間で、アメリカの不動産価格はおよそ7倍になっていることがわかります。

3-2.中国

中国の不動産価格の推移は以下のようになっています。

出典:http://www.rieti.go.jp/users/china-tr/jp/ssqs/160412ssqs.html

2015年より、不動産価格は順調に伸びていることがわかります。特に、深センでは2016年2月の前年比が57.8%に及びました。

3-3.イギリス

イギリスの不動産価格の推移は以下のようになっています。

出典:http://finance.lifeplan-japan.net/index.php?%E8%8B%B1%E5%9B%BD%E3%83%BB%E4%BD%8F%E5%AE%85%E4%BE%A1%E6%A0%BC

いずれも1995年の住宅価格を100として算出したものです。
やはり2008年のリーマンショックで下がっていますが、それ以降は安定しており、ロンドンについては2013年にピーク時近くまで伸びていることがわかります。

ただ、EU離脱が不動産価格にどう影響してくるかわからないので、今後の動きは注意深く見ていく必要があるでしょう。

4.まとめ

不動産価格の推移についてみてきましたがいかがでしたか。
この記事が、不動産価格について知りたいと考える全ての方の参考になれば幸いです。

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