あなたの土地の評価額がいくらか、気になりますよね？
土地の評価額と言っても、そこには４種類の評価額が存在します。
そのため、土地の評価額を知りたいと思ったとしても、どの評価額を利用すればいいのか迷ってしまいますよね。
土地は大きなお金が動きますので、ネットでなんとなく調べて算出した評価額が自分の本来求めたいものではなかった。なんてことになると大変です。
土地の評価額を調べるにはまず、自分が評価額を知る目的を明らかにし、それに対応した評価額を求めることが大切なのです。
そこでこの記事では、評価額を求める目的とそれに対応した評価額を説明します。
その上で、それぞれの目的に応じた土地評価額の４つの求め方を、１つずつ丁寧に解説していきます。特に、税金計算のために評価額を知りたいという方は絶対に知っておきたい「全国地価マップ」の使い方を徹底的に解説しています。
これを読めば、あなたの求める土地評価額の求め方が、迷うことなくスラスラ理解できるようになるでしょう。
さらに、自分で求める方法だけでなく、不動産鑑定士に鑑定してもらう場合についても書きました。鑑定の利用をご検討の方はあわせてご覧ください。
目次
0．土地の評価額は４種類あります
土地の評価額は４種類存在します。なぜ４種類もあるかというと、土地を評価する目的に応じて評価のポイントが異なり、結果的に計算方法も異なるためです。
まずは、４種類どんなものがあるか見ていきましょう。
①実勢価格
②公示地価/基準地価
③固定資産税評価額
④相続税評価額
0-1．実勢価格
実勢価格は、実際の不動産市場取引の中で形成される時価や相場と言われる価格のことです。「売買の対象」という観点で土地を評価します。
0-2．公示地価/基準地価
公示地価は、国や都道府県が定める標準地/基準地の価格のことです。一般的に「地価」とも呼ばれます。
0-3．固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税の算出基準とするために求められる土地の評価額のことです。固定資産税以外にも、土地にかかる様々な税金の基準となります。「税金の徴収」という観点で土地を評価します。
0-4．相続税評価額
相続税評価額は、相続税の算出基準とするために求められる土地の評価額のことです。「相続税の徴収」という観点で土地を評価します。
以上の４つについてまとめると、以下の表のようになります。
| 公示地価/基準地価との比較 | 公表主体 | 公表時期 | 利用目的 | |
| 実勢価格 | 取引により変更 | 不動産会社や シンクタンク | 決まっていない | 売買 |
| 公示地価 基準地価 | 1.0 | 国土交通省 都道府県 | 毎年３月、９月 | 公正な値を知る |
| 固定資産税評価額 | 約0.7 | 市町村 | ３年ごとに４月 | 税金の計算 |
| 相続税評価額 | 約0.8 | 国税庁 | 毎年７月 | 相続税の計算 |
以下、それぞれの詳しい解説をしていきますが、用途に応じたものを確認するようにしてください。もう一度評価額の利用目的と使用すべき評価額をまとめておきます。
・土地の公正な値を知りたい場合⇒「2．公示地価/基準地価」へ
・土地にかかる税金を計算する場合⇒「3．固定資産税評価額」へ
・土地にかかる相続税を計算する場合⇒「4．相続税評価額」へ
また、最後に「5．不動産鑑定士に鑑定してもらう場合」についても書きましたので、不動産鑑定士のご利用を検討中の場合はあわせてご覧下さい。
1．実勢価格（土地を売買する場合）
1-1．実勢価格とは
実勢価格とは、実際の不動産市場取引の中で形成される時価や相場と言われる価格のことです。
土地の取引価格は、売主と買主の交渉の中で、それぞれ個別に決まります。いくらで売買しなければいけない、ということは決まっていないのです。
ただ、取引事例をいくつか集めてみると、似たような土地（エリア、面積など）はある一定の価格帯で取引されていることがわかります。それが、実勢価格なのです。
ただ、実勢価格を調べたからといって、対象となる土地が同じ価格で取引されるとは限りません。実勢価格はあくまで売買の際の参考程度ということは覚えておきましょう。
1-2．実勢価格の計算・調べ方
実勢価格を知る方法には、以下の３つがあります。
①不動産情報サイトを利用する
②国土交通省による「土地総合情報システム」を利用する
③不動産会社に査定をしてもらう
1-2-1．不動産情報サイトを利用する
不動産情報サイトを利用すれば、実勢価格に近い数値を推測ことができます。
「実勢価格に近い数値」と書いたのは、不動産情報サイトに載っている価格は実勢価格そのものではないからです。というのも、不動産情報サイトに載っているのはあくまで「販売価格」であり、実際に成約した価格（「成約価格」）ではないのです。成約価格まで載せているサイトは多くありません。成約価格は売主と買主の交渉の中で決まり、たいてい販売価格より低い価格になります。
とはいえ、不動産情報サイトに載せられた販売価格を調べることで、「それより少し安い価格」ということで実勢価格に近い数値を推測することはできます。以下、よく利用される不動産情報サイトをいくつか載せておきますので、参考にしてみてください。
1-2-2．国土交通省による「土地総合情報システム」を利用する
国土交通省による「土地総合情報システム」を利用するという方法もあります。
「土地総合情報システム」は、国土交通省が不動産取引を行った当事者にアンケート調査を行い、その結果から得られたデータを集計し公開しているものです。
国による公的な情報であるため、信頼性は高いといえます。
ただ、アンケートによるものであるため、網羅性が完璧とは言えず、地域によっては情報が少ないということもありえます。自分の知りたい地域の情報が少ないと感じたら、他の手段を考えましょう。
1-2-3．不動産会社に査定をしてもらう
売買対象の土地が決まっているなら、不動産会社に査定してもらうという方法もあります。
査定を依頼したからといって契約しなければならないということもありませんし、今はインターネットにて無料で査定してくれるところもあります。
プロの目で査定してもらえますので、より正確な数値を期待することができます。
この時の注意点は、なるべく複数の不動産会社に査定をしてもらうということです。
不動産会社によって査定結果がことなる場合がありますので、参考資料を集めるという意味で、複数の不動産会社に査定をしてもらった方がいいです。
以下、無料査定をしてくれるサイトをいくつかご紹介しますので、利用してみてください。
2．公示地価/基準地価（土地の公正な評価額を知りたい場合）
2-1．公示地価/基準地価とは
公示地価/基準地価とは、国（国土交通省）や都道府県が定める標準地/基準地の価格のことです。公示地価は国土交通省により、基準地価は都道府県により定められます。
公示地価/基準地価は、公的な土地の価格の指標となり、取引価格の基準にもなります（取引価格を拘束するわけではありません）。
公示地価/基準地価はすべての土地について公開されるわけではなく、標準地として定められたいくつかの地点のみについて公開されます。
よって、知りたい土地の近くの標準地から知りたい土地の公示地価/基準地価を推測する形になります。
2-2．公示地価/基準地価の計算・調べ方
公示地価/基準地価は、「全国地価マップ」を利用して調べることができます。
ここから、「全国地価マップ」の使い方を説明していきます。
まずは、画面真ん中右に「次へ」ボタンがあるのでクリックします。
次に、職業を選択し、「同意する」ボタンをクリックします。
日本地図が出てきますので、地図上か左の一覧から、調べたい都道府県をクリックします。今回は試しに「東京都」をクリックします。
選択した都道府県の地図が出てきますので、また地図上か左の一覧から、調べたい市区町村をクリックします。今回は試しに「渋谷区」をクリックします。
その市区町村内の住所があ～わ行に表示されます。この中から、調べたいものをクリックします。今回は試しに「宇田川町」をクリックします。
ここから先、より詳しく住所をクリックする画面が出てきますので、自分の探したい土地の住所のものをクリックします。今回は、試しに「１」をクリックしていきます。
すると、その住所の地図が出てきます。最初は地図の上部が「固定資産税路線価等」となっているので、２つ横の「地価公示・地価調査」というところをクリックします。
地図上に、黒い四角や赤い三角が現れます。黒い四角が公示地価の標準値、赤い三角が基準地価の標準地です。
そこをクリックすると、画面左側に「属性情報」として、価格や地積、利用区分・構造などが表示されます。
黒い四角や赤い三角が見つからない場合は、少し地図を移動させてみたり、画面右で地図を縮小してみたりして探してみましょう。
表示される価格は１㎡あたりの価格ですので、これに知りたい土地の面積をかけたものが公示地価/基準地価となります。
今回の宇田川町の場合、「渋谷5-2」と「渋谷5-25」に標準値が見つかります。それぞれの公示地価の計算は以下のようになります。①渋谷5-2の場合
1㎡あたりの価格は4,610,000円です。求めたい土地の面積が150㎡とすると、公示地価
＝4,610,000（円）×150（㎡）
＝691,500,000円②渋谷5-25の場合
1㎡あたりの価格は1,770,000円です。求めたい土地の面積が150㎡とすると、公示地価
＝1,770,000（円）×150（㎡）
＝265,500,000円
標準値と知りたい土地が同じとは限らないため、１００％ぴったりの値を求めることはできないのですが、かなり参考になる値を出すことができます。
3．固定資産税評価額（不動産にかかる税金を計算する場合）
3-1．固定資産税評価額とは
固定資産税評価額とは、固定資産税の算出基準とするために求められる土地の評価額のことです。「固定資産税路線価」とも呼ばれます。固定資産税以外にも、様々な税金の計算に使われます。
3-2．固定資産税評価額の計算・調べ方
固定資産税評価額（路線価）は、「全国地価マップ」を利用して調べることができます。使い方を見ていきます。
まずは、画面真ん中右に「次へ」ボタンがあるのでクリックします。
次に、職業を選択し、「同意する」ボタンをクリックします。
日本地図が出てきますので、地図上か左の一覧から、調べたい都道府県をクリックします。今回は試しに「東京都」をクリックします。
選択した都道府県の地図が出てきますので、また地図上か左の一覧から、調べたい市区町村をクリックします。今回は試しに「渋谷区」をクリックします。
その市区町村内の住所があ～わ行に表示されます。この中から、調べたいものをクリックします。今回は試しに「宇田川町」をクリックします。
ここから先、より詳しく住所をクリックする画面が出てきますので、自分の探したい土地の住所のものをクリックします。今回は、試しに「１」をクリックしていきます。
すると、その住所の地図が出てきます。
地図の上部で「固定資産税路線価等」という文字が緑色になっていることを確認しましょう。
地図上に、道路に沿って赤い矢印（主要な街路）や青い矢印（その他の街路）が引かれているのがわかると思います。
その矢印のそばにかかれた数字が、その矢印が引かれた道路に面する土地の１㎡あたりの固定資産税評価額（路線価）となります。
3-3．固定資産税の計算
固定資産税額は、この路線価に地積と税率1.4％（市区町村によってことなる場合あり）をかけた額になります。
固定資産税額＝路線価×地積（㎡）×税率1.4％
また、一定の条件を満たす土地については税率が軽減されることがありますので、そちらについても確認しておきましょう。
参考として、東京都主税局のHPを記載しておきます。
東京都主税局
※シミュレーション今回の宇田川町の場合、地図中央より少し上に路線価「1,210,000」という数字があります。この道路に面する地積150㎡の土地の固定資産税額は、以下のようになります。
固定資産税額
＝1,210,000（円）×150（㎡）×1.4％
＝2,541,000円
※固定資産税評価額の計算方法についてより詳細に知りたい方は「固定資産税評価額の計算方法｜土地は？建物は？」もご覧ください。
4．相続税評価額（不動産を相続したときの相続税を計算する場合）
4-1．相続税評価額とは
相続税評価額とは、相続税の算出基準とするために求められる土地の評価額のことです。相続税路線価とも呼ばれます。
土地を相続した場合、その土地も「財産」とみなされ相続税の課税対象となります。その際、土地の財産価格をどう計算するかの基準となるのが、相続税評価額（路線価）です。
相続した土地が市街地外の宅地や田、畑、山林などの場合、「倍率方式」という方法で土地が評価されます。この場合、上記路線価を利用することができません。
この場合の土地評価額は、「固定資産税評価額×倍率」で算出されます。「固定資産税評価額」は、上の「3．固定資産税評価額」の手順に従って調べることができます。
「倍率」は、下記国税庁のHPで調べることができます。
路線価図・評価倍率表｜国税庁
4-2．相続税評価額の計算・調べ方
相続税評価額（路線価）は、「全国地価マップ」を利用して調べることができます。使い方を見ていきます。
まずは、画面真ん中右に「次へ」ボタンがあるのでクリックします。
次に、職業を選択し、「同意する」ボタンをクリックします。
日本地図が出てきますので、地図上か左の一覧から、調べたい都道府県をクリックします。
今回は試しに「東京都」をクリックします。
選択した都道府県の地図が出てきますので、また地図上か左の一覧から、調べたい市区町村をクリックします。今回は試しに「渋谷区」をクリックします。
その市区町村内の住所があ～わ行に表示されます。この中から、調べたいものをクリックします。今回は試しに「宇田川町」をクリックします。
ここから先、より詳しく住所をクリックする画面が出てきますので、自分の探したい土地の住所のものをクリックします。今回は、試しに「１」をクリックしていきます。
すると、その住所の地図が出てきます。最初は地図の上部が「固定資産税路線価等」となっているので、横の「相続税路線価等」というところをクリックします。
地図上に、道路に沿って青い矢印が引かれているのがわかると思います。
その矢印のそばにかかれた数字が、その矢印が引かれた道路に面する土地の１㎡あたりの相続税評価額（路線価）となります。
ちなみに、相続税評価額（路線価）については国税庁HPにも記載がありますので、「全国地価マップ」が使いにくいという方はこちらもご覧ください。
路線価図・評価倍率表｜国税庁
4-3．相続税の計算
相続税評価額は、この路線価に地積と補正率（適用される場合のみ）をかけた額になります。
土地の相続税評価額＝路線価×地積（㎡）（×補正率）
①補正率
土地の形がきれいな正方形、長方形でない場合、相続税の計算のなかで調節がなされます。その調節に用いられるのが補正率です。
補正率の計算については、国税庁HP 奥行価格補正率表に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。②減額率
相続した土地が小規模宅地であった場合、土地の評価額が減額されます。
小規模宅地とは、土地が事業用の場合は400㎡、一定の居住用の土地の場合は330㎡、一定の貸付用の土地の場合は200㎡までの部分を指します。
どれくらい減額されるかについては、事業用・居住用の場合は80％、貸付用の場合は50％の減額を受けることができます。
これらをまとめると下記のようになります。
| 土地の区分 | 面積 | 減額率 |
| 事業用 | 400㎡ | 80％ |
| 居住用 | 330㎡ | 80％ |
| 貸付用 | 200㎡ | 50％ |
小規模宅地の場合の減額については、財産を相続したときの税金｜国税庁もあわせて参考にしてください。
※シミュレーション今回の宇田川町の場合、地図の一番左下に路線価「1830B」というのがあります。
「1830」は1㎡あたりの路線価、「B」は借地権割合に応じてつけられるアルファベットです。
この道路に面する地積150㎡の土地（居住用の土地）の固定資産税額（小規模宅地より80％減額）は、以下のようになります。
相続税額
＝1,830（円）×150（㎡）×20％
＝54,900円
5．不動産鑑定士に土地の評価額鑑定を依頼する場合
以上の４つの評価額は自分で調べられるものでした。
より正確な土地の評価額を知りたいという場合、不動産鑑定士に土地を評価してもらうという方法もあります。
不動産鑑定士とは、不動産の鑑定評価に関する国家資格で、不動産の経済的価値を判断するプロです。
不動産鑑定士による鑑定評価には国土交通省が提供する鑑定評価基準があり、作成される不動産鑑定評価書は、公的機関に提出可能なほど高い証明力が認められています。
鑑定は、「実勢価格」でご紹介した不動産会社による査定よりもより厳密で適正な方法で評価されます。
上でご紹介した「公示地価／基準地価」も、不動産鑑定士による鑑定評価額を基準に決められています。
問題の鑑定料についてですが、相場は１５万円からスタートするところが多いようです。
鑑定料は決して安いとは言えませんが、どうしても正確な土地の評価額を知りたいという場合は、利用を検討してみると良いでしょう。
6．土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法まとめ
土地の評価額について書いてきましたがいかがでしたか。
この記事が、土地の評価額を調べたいすべての人の参考になれば幸いです。
