土地にかかる税金について|取得時・所有時・売却時に分けてご紹介

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土地にはどんな税金がかかるかご存知ですか?

実は、土地は取得した時、所有した時、売却する時で、それぞれかかる税金が異なります。また、同じ取得した時でも、売買で取得したのか、相続で取得したのか、贈与で取得したのかでかかる税金が異なってきます。

よって、土地をこれから取得する人も、いま所有している人も、これから売却しようとする人も、土地にかかる税金の全体像を把握しておくことが絶対に必要なのです。土地にかかる税金は比較的高額ですので、かかる税金をあらかじめ知っておかないと、突然思わぬ大きな出費がかかって資産運用が狂ってしまうということになりかねません。

そこでこの記事では、土地にかかる税金の全体像を示した後、取得時、所有時、売却時それぞれにかかる税金について徹底的に解説していきます。計算方法はもちろんのこと、見落としてはいけない控除や軽減税率、節税方法についても言及します。

これを読めば、あなたも土地にかかる税金について完全に理解し、税金への不安がなくなるでしょう。また、この記事で得た知識はあなたの資産運用の大きな手助けとなるでしょう。土地を扱うすべての方必見です。ぜひ参考にしてくださいね。

0.土地にかかる税金の全体像

最初に、土地にかかる税金の全体像を掴んでおきましょう。
土地の税金は、土地の取得時、土地の所有時、土地の売却時のそれぞれにかかります。各時点にかかる税金を表にまとめると以下のようになります。

土地の取得時にかかる税金 不動産取得税
登録免許税
印紙税(売買で取得した場合)
相続税(相続で取得した場合)
贈与税(贈与で取得した場合)
土地の所有時にかかる税金 固定資産税
都市計画税
土地の売却時にかかる税金 印紙税
譲渡所得税・住民税
抵当権抹消登記の登録免許税

※リンクをクリックすると該当する見出しへ飛べます

1.土地の取得時にかかる税金

1-1.不動産取得税

土地を取得した時、不動産取得税がかかります。
不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際、都道府県に収める税金です。その土地を取得した年のみ課税されます。

1-1-1.計算・調べ方

土地の不動産取得税の課税額は、取得した土地の固定資産税評価額に税率3%をかけて算出されます。

土地の不動産取得税額=土地の固定資産税評価額×3%

①土地の固定資産税評価額
おおまかな計算として、土地の固定資産税評価額は時価の60~70%となります。

正確な値を知りたい場合は、市町村の税務課に問い合わせるか、下記サイトで調べることができます。
全国地価マップ

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法

②税率について
上記税率3%は、「平成20年4月1日から平成30年3月31日まで」に取得した土地についての税率です。平成30年3月31日以降はまた変更があるかもしれませんので、随時都道府県のHPを確認してみてください。参考までに、東京都主税局のHPを載せておきます。
東京都主税局「不動産取得税」

1-1-2.控除・節税対策

地方自治体ごとに税額の控除・軽減が設けられています。参考までに、ここでは東京都の場合についてご紹介します。それぞれの都道府県のHPで確認してみて下さい。

取得した土地が宅地の場合、課税標準が1/2になる特例があります。

宅地の課税標準額=固定資産税評価額×1/2
(この特例は平成30年3月31日まで適用されます。)
参考:東京都主税局「不動産取得税」

さらに、その土地が一定の要件を満たす場合、次の(ア)(イ)いずれかの軽減が受けられます。

(ア)45,000円(税額が45,000円未満である場合はその額)
(イ)土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍(一戸当たり200㎡が限度)×税率(3%)
参考:東京都主税局「不動産取得税」

1-2.登録免許税

土地を取得した時、登録免許税がかかります。
土地を取得した際、土地の引渡しと同時に土地の所有権が自分に移ったことを証明する登記を申請する必要がありますが、この登記についてかかる税金が登録免許税です。その土地を取得した年のみ課税されます。

1-2-1.計算・調べ方

土地の登録免許税の課税額は、土地の固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。

土地の登録免許税額=土地の固定資産税評価額×税率

①土地の固定資産税評価額
おおまかな計算として、土地の固定資産税評価額は時価の60~70%となります。

正確な値を知りたい場合は、市町村の税務課に問い合わせるか、下記サイトで調べることができます。
全国地価マップ

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法

②税率について
登録免許税の税率は、土地を取得した方法によって異なります。まとめると以下のようになります。

内容 税率
売買 2%
相続、法人の合併又は共有の分割 0.4%
その他(贈与・交換・収用・競売など) 2%

出典:No.7191 登録免許税の税額表

1-2-2.控除・節税対策

売買で土地を取得した場合で、平成29年3月31日までに登記を受ける場合、税率は1.5%に軽減されます。
参考:No.7191 登録免許税の税額表

1-3.印紙税(売買で取得した場合)

売買によって土地を購入した場合、印紙税がかかります。
土地を購入する際、売主と買主の間で不動産売買契約書を作成します。この契約書には、契約書に記載した金額(土地の売買価格)に応じて収入印紙を貼付するのですが、この印紙代が印紙税になります。

1-3-1.計算・調べ方

契約書記載金額と印紙税額の対応を表にまとめると、下のようになります。契約書作成時期によって金額が異なるので注意してください。

契約書記載金額 印紙税額
契約書作成時期が
H9.4.1~H26.3.31
契約書作成時期が
H26.4.1~H30.3.31
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円を超え
50万円以下
400円 200円
50万円を超え
100万円以下
1000円 500円
100万円を超え
500万円以下
2000円 1000円
500万円を超え
1000万円以下
1万円 5000円
1000万円を超え
5000万円以下
1万5千円 1万円
5000万円を超え
1億円以下
4万5千円 3万円
1億円を超え
5億円以下
8万円 6万円
5億円を超え
10億円以下
18万円 16万円
10億円を超え
50億円以下
36万円 32万円
50億円を超えるもの 54万円 48万円
契約金額の記載がないもの 200円

金額については国税庁のHPにも記載がありますので、併せてご覧ください。
国税庁HP「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」)。

1-3-2.控除・節税対策

売買契約書を作成するときに注意したいのが、売主が所有する分の契約書をコピーにするという点です。
売買契約時、契約書は売主と買主が1通ずつ所有します。これに関して、両者が契約書の原本を持つことにしてしまうと、印紙は2枚必要です。よって、それぞれが印紙税額を負担することになります。
ただ、実は売主は契約書を原本で所有する必要はありません。よって、買主が契約書の原本を所有し、売主はそのコピーを所有するということも可能なのです。こうすることで、印紙は1枚でよく、それぞれが印紙税額を半額ずつ負担すれば良くなります。

1-4.相続税(相続で取得した場合)

土地を相続した場合、土地に対しても相続税が課せられます。

1-4-1.計算・調べ方

相続税の計算式は、以下のようになります。

相続税額=(すべての財産額-基礎控除額)×相続税率

土地も「すべての財産額」に含めて考えますが、土地の「財産額」の計算は少し特殊なので気を付けましょう。土地の価値は①路線価方式か②倍率方式によって求められます。

①路線価方式
宅地の評価額は主に路線価方式によって求められます。
路線価方式では、その土地が面している道路につけられた「路線価」に、土地の面積をかけることで評価額を求めます。2つ以上の道路に面していたり、複雑な形(不整形など)をしていたりする場合は、評価額に補正率をかけて調整されます。

土地の評価額=路線価×土地の面積(㎡)(×補正率)

②倍率方式
市街地以外の宅地や田、畑、山林などの評価額は、倍率方式によって求めます。
倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に、地区と種類ごとに定められている一定の倍率を掛けて評価額を求めます。

土地の評価額=固定資産税評価額×倍率

全国の路線価や倍率表は「全国地価マップ」や国税庁のHPから確認することができますので、正確な数字を確認したい場合はこちらを参考にしてみて下さい。
全国地価マップ
路線価図・評価倍率表|国税庁

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法

1-4-2.控除・節税対策

相続した土地が小規模宅地であった場合、土地の評価額が減額されます。
小規模宅地とは、土地が事業用の場合は400㎡、一定の居住用の土地の場合は330㎡、一定の貸付用の土地の場合は200㎡までの部分を指します。
どれくらい減額されるかについては、事業用・居住用の場合は80%、貸付用の場合は50%の減額を受けることができます。
これらをまとめると下記のようになります。

土地の区分 面積 減額率
事業用 400㎡ 80%
居住用 330㎡ 80%
貸付用 200㎡ 50%

小規模宅地の場合の減額については、財産を相続したときの税金|国税庁もあわせて参考にしてください。

また、土地の形がきれいな正方形、長方形でない場合、相続税の計算のなかで調節がなされます。その調節に用いられるのが「補正率」です。
補正率の計算については、国税庁HP 奥行価格補正率表に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

1-5.贈与税(贈与で取得した場合)

1-5-1.計算・調べ方

贈与税の計算は以下のようになります。

贈与税額=課税価格×税率(-控除額)
※課税価格=贈与財産価格-110万円(基礎控除)

「贈与財産価格」の計算は、相続税における土地の評価額の計算と同じです。ただ、小規模宅地の特例は適用されません。

1-5-2.控除・節税対策

贈与税の税率とそれに応じた控除は下記のようになっています。

課税価格 税率 控除額
200万円以下 10% なし
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円を超える場合 55% 640万円

他にも、非課税枠が設けられていますので、詳しくは国税庁HP 贈与税をご確認ください。

2.土地の所有時にかかる税金

2-1.固定資産税

土地を所有していると、固定資産税がかかります。
固定資産税は、毎年1月1日の時点で公的な書類(市町村の固定資産課税台帳や登記簿など)に不動産の所有者として登録されている人に課される税金のことです。土地を取得した翌年から毎年かかります

2-1-1.計算・調べ方

固定資産税額は、以下の計算式で求められます。

固定資産税額=固定資産税路線価×地積(㎡)×税率1.4%

○固定資産税路線価
固定資産税路線価とは、その土地が面している道路につけられた評価額のことです。路線価がいくらに設定されているかは、「全国地価マップ」から確認することができます。
全国地価マップ

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法

3年に1回の評価替え

固定資産税評価路線価は、3年に1回のペースで評価替えが行われています。年が変わった際は必ずチェックするようにしましょう。

○地積
地積とは、土地の面積のことを指します。

○税率
標準税率は1.4%ですが、市区町村によって異なる場合がありますので、市区町村のHPを確認するようにしましょう。

固定資産税がいくらかかるかは、公的な書類によっても知ることができます。公的な書類には、以下2つのものがあります。

○固定資産税課税明細書
固定資産税納税通知書は、毎年5月下旬ころ、その年の1月1日時点の所有者に役所が送付する書類です。「課税明細書」として納税通知書と一緒に送付されることも多いです。
固定資産税納税通知書・課税明細書には、土地の評価額やそれに基づいて算出された税額が記載されています。

上記書類は、再発行されません。よって、上記書類の送付時期を過ぎてから土地を取得した場合、1月1日時点の所有者にもらうしか確認する方法がありません。
もし上記書類が手に入らなかった場合、固定資産税公課証明書によっても税額を確認することができます。

○固定資産税公課証明書
固定資産税公課証明書は、固定資産税額を証明するための書類です。役所に申請すれば交付してもらうことができます。
固定資産税公課証明書を交付してもらうためには、すでに所有者として登記をしているか、登記をしていなくても売買が成立済みであることが必要となります(原則として1月1日時点での所有者への交付になります)。また、交付申請の際に登記簿謄本売買契約書を添付する必要があります。

登記簿謄本の取得方法

登記簿謄本(登記事項証明書)とは、登記についての情報が書かれた書類です。不動産の現在の所有者を確定するためにこの書類が必要となります。これを取得するには、物件の管轄法務局で取得する、郵送で取得する、最寄りの法務局で取得する、の3つの方法があります。それぞれの場合の手順は、以下の表のようになります。
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方法 手順
物件の管轄法務局で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる
②その法務局を訪れ、申請書を記入
③申請書を窓口に提出
郵送で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる
②その法務局に、申請書、登記印紙、返信用の切手を郵送
最寄りの法務局で取得する 「不動産登記情報交換サービス」を利用

いずれの場合も、まずは物件の管轄法務局を調べることが必要となります。物件の管轄法務局については、法務局のHPから調べることができます。
法務局HP_管轄のご案内

また、申請書を記入する際、「地番」と「家屋番号」に注意が必要です。普段私たちが使っている住所とは異なる場合があります。法務局に備え付けのブルーマップで確認するか、窓口で質問するようにしましょう。

郵送で取得する場合についてですが、申請書は最寄りの法務局で、登記印紙は郵便局でそれぞれ取得することができます。

最寄りの法務局で取得する場合の「不動産登記情報交換サービス」とは、コンピューター化された法務局同士で登記事項証明書の取得を相互に行うサービスです。最寄りの法務局と物件の管轄法務局の両方がコンピューター化に対応している場合、これを利用して最寄りの法務局で登記事項証明書を取得することができます。

2-1-2.控除・節税対策

固定資産税は、土地の上に住宅が建っていると税額が軽減される特例があります。
住宅の敷地とそれに応じた軽減率をまとめると以下の表のようになります。

住宅の敷地 軽減率
200㎡までの部分 1/6に軽減
200㎡を超える部分 1/3に軽減

軽減については、都道府県によって異なる場合もありますので、その土地のある都道府県のHPで確認するようにしてください。

2-2.都市計画税

都市計画税は、固定資産税と変わらない性質の税金です。都市計画において「市街化区域」に指定されている土地にのみ課税されます。自分の所有する土地が「市街化区域」に該当するかどうかは、インターネットで「自治体名 都市計画情報」と検索するか、市区町村の役所で問い合わせてみましょう。

2-2-1.計算・調べ方

都市計画税は、以下の計算式によって求めることができます。

都市計画税額=路線価×地積(㎡)×税率0.3%

路線価や地積については固定資産税と同じです。税率は標準税率が0.3%ですが、市区町村によって異なる場合がありますので、市区町村のHPで確認しておきましょう。

2-2-2.控除・節税対策

都市計画税は、土地の上に住宅が建っていると税額が軽減される特例があります。
住宅の敷地とそれに応じた軽減率をまとめると以下の表のようになります。

住宅の敷地 軽減率
200㎡までの部分 1/3に軽減
200㎡を超える部分 2/3に軽減

軽減については、都道府県によって異なる場合もありますので、その土地のある都道府県のHPで確認するようにしてください。

3.土地の売却時にかかる税金

3-1.印紙税

不動産を売却する際、売主と買主の間で不動産売買契約書を作成します。この契約書には、契約書に記載した金額(不動産の売買価格)に応じて収入印紙を貼付するのですが、この印紙代が印紙税になります。

3-1-1.計算・調べ方

契約書記載金額と印紙税額の対応を表にまとめると、下のようになります。契約書作成時期によって金額が異なるので注意してください。

契約書記載金額 印紙税額
契約書作成時期が
H9.4.1~H26.3.31
契約書作成時期が
H26.4.1~H30.3.31
1万円未満 非課税
10万円以下 200円
10万円を超え
50万円以下
400円 200円
50万円を超え
100万円以下
1000円 500円
100万円を超え
500万円以下
2000円 1000円
500万円を超え
1000万円以下
1万円 5000円
1000万円を超え
5000万円以下
1万5千円 1万円
5000万円を超え
1億円以下
4万5千円 3万円
1億円を超え
5億円以下
8万円 6万円
5億円を超え
10億円以下
18万円 16万円
10億円を超え
50億円以下
36万円 32万円
50億円を超えるもの 54万円 48万円
契約金額の記載がないもの 200円

金額については国税庁のHPにも記載がありますので、併せてご覧ください。
国税庁HP「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」)。

3-1-2.控除・節税対策

売買契約書を作成するときに注意したいのが、売主が所有する分の契約書をコピーにするという点です。
売買契約時、契約書は売主と買主が1通ずつ所有します。これに関して、両者が契約書の原本を持つことにしてしまうと、印紙は2枚必要です。よって、それぞれが印紙税額を負担することになります。
ただ、実は売主は契約書を原本で所有する必要はありません。よって、買主が契約書の原本を所有し、売主はそのコピーを所有するということも可能なのです。こうすることで、印紙は1枚でよく、それぞれが印紙税額を半額ずつ負担すれば良くなります。

3-2.譲渡所得税・住民税

不動産を売却することで利益が出た場合、その利益(譲渡所得)に対して所得税と住民税がかかります。

3-2-1.計算・調べ方

譲渡所得税・住民税の計算式は、以下のようになります。

<計算式>

譲渡所得=不動産の売却価格-(不動産の購入価格+購入時の諸費用+売却時の諸費用)譲渡所得税額=譲渡所得×税率(所得税と住民税あわせて)

①譲渡所得
譲渡所得は、不動産の売却価格から、その不動産を購入した時の価格と購入時・売却時にそれぞれかかった諸費用を引いたものです。

②譲渡所得税額
譲渡所得税額は、譲渡所得に税率をかけた金額です。

③諸費用
不動産購入時の諸費用は、具体的には不動産会社の仲介手数料や、登録免許税、不動産取得税といった税金などです。これに関しては、わからない場合は「売却価格の5%」として計算することができます。
不動産売却時の諸費用は、具体的には不動産会社の仲介手数料や先ほど説明した印紙税などです。

④税率
譲与所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。具体的には、譲渡した年の月1日において、その不動産の所有期間が5年を超えているか否かで区別をします。
5年を超えている場合は長期譲渡所得として計算し、5年以下の場合は短期譲渡所得として計算します(ちょうど5年の場合は短期譲渡所得です)。
これを表にすると以下のようになります。

期間区分 長期譲渡所得
(5年を超える)
短期譲渡所得
(5年以下)
税率計算式 譲渡所得×20%
(所得税15%+住民税5%)
譲渡所得×39%
(所得税30%+住民税9%)
※シミュレーション

この計算式を使っていくつかシミュレーションを考えてみましょう。
㋐3000万円で購入した物件(諸費用300万円)を10年間(長期)所有し、5000万円で売却(諸費用500万円)した場合、譲渡所得税額の計算は以下のようになります。
譲渡所得=5000万円-(3000万円+300万円+500万円)=1200万円
譲渡所得税額=1200万円×20%=240万円

㋑3000万円で購入した物件(諸費用300万円)を3年間(短期)所有し、5000万円で売却(諸費用500万円)した場合、譲渡所得税額の計算は以下のようになります。
譲渡所得=5000万円-(3000万円+300万円+500万円)=1200万円
譲渡所得税額=1200万円×39%=468万円

3-2-2.控除・節税対策

土地の譲渡所得税には、収用等により譲渡した場合、特定土地区画整理事業等のために譲渡した場合など、いくつかの特別控除が設けられています。詳しくは、国税庁HP「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

3-3.抵当権抹消登記の登録免許税

売却する不動産の登記に「抵当権」が設定されている場合、それを抹消するために抵当権抹消登記の登録免許税がかかります。これは不動産1つにつき1000円です。

詳しく説明すると、まず「抵当権」とは、債権などの担保として不動産について設定するものです。代表的なものとして、不動産を銀行などの金融機関からローンで融資を受けて購入した場合、金融機関が自分の債権の担保としてその不動産に抵当権を設定します。この抵当権は、不動産の登記に記録されることになります。

不動産を売却する場合、買主としては購入する不動産に抵当権があったら厄介なことになります。よって、不動産に抵当権が設定されている場合、その抵当権を登記から抹消するための手続きをしなくてはなりません。ここでかかるのが抵当権抹消登記の登録免許税です。

この抵当権を登記から抹消するための手続きについては、自分ですることもできるのですが、手間と時間がかかってしまうことから司法書士に依頼することも多いです。この場合、登録免許税(不動産1つにつき1000円)に加えて司法書士報酬がかかることになります。司法書士報酬は事務所によって値段が異なりますが、相場は1万円前後となっているようです。

4.まとめ

土地にかかる税金について書きましたが、いかがでしたか。
この記事が、土地を購入・所有・売却しようとするすべての方の参考になれば幸いです。

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