土地にはどんな税金がかかるかご存知ですか？

実は、土地は取得した時、所有した時、売却する時で、それぞれかかる税金が異なります。また、同じ取得した時でも、売買で取得したのか、相続で取得したのか、贈与で取得したのかでかかる税金が異なってきます。

よって、土地をこれから取得する人も、いま所有している人も、これから売却しようとする人も、土地にかかる税金の全体像を把握しておくことが絶対に必要なのです。土地にかかる税金は比較的高額ですので、かかる税金をあらかじめ知っておかないと、突然思わぬ大きな出費がかかって資産運用が狂ってしまうということになりかねません。

そこでこの記事では、土地にかかる税金の全体像を示した後、取得時、所有時、売却時それぞれにかかる税金について徹底的に解説していきます。計算方法はもちろんのこと、見落としてはいけない控除や軽減税率、節税方法についても言及します。

これを読めば、あなたも土地にかかる税金について完全に理解し、税金への不安がなくなるでしょう。また、この記事で得た知識はあなたの資産運用の大きな手助けとなるでしょう。土地を扱うすべての方必見です。ぜひ参考にしてくださいね。

0．土地にかかる税金の全体像

最初に、土地にかかる税金の全体像を掴んでおきましょう。

土地の税金は、土地の取得時、土地の所有時、土地の売却時のそれぞれにかかります。各時点にかかる税金を表にまとめると以下のようになります。

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1．土地の取得時にかかる税金

1-1．不動産取得税

土地を取得した時、不動産取得税がかかります。

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得した際、都道府県に収める税金です。その土地を取得した年のみ課税されます。

1-1-1．計算・調べ方

土地の不動産取得税の課税額は、取得した土地の固定資産税評価額に税率３％をかけて算出されます。

土地の不動産取得税額＝土地の固定資産税評価額×３％

①土地の固定資産税評価額
おおまかな計算として、土地の固定資産税評価額は時価の６０～７０％となります。

正確な値を知りたい場合は、市町村の税務課に問い合わせるか、下記サイトで調べることができます。
全国地価マップ

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法

②税率について
上記税率３％は、「平成２０年４月１日から平成３０年３月３１日まで」に取得した土地についての税率です。平成３０年３月３１日以降はまた変更があるかもしれませんので、随時都道府県のHPを確認してみてください。参考までに、東京都主税局のHPを載せておきます。
東京都主税局「不動産取得税」

1-1-2．控除・節税対策

地方自治体ごとに税額の控除・軽減が設けられています。参考までに、ここでは東京都の場合についてご紹介します。それぞれの都道府県のHPで確認してみて下さい。

取得した土地が宅地の場合、課税標準が１/２になる特例があります。

宅地の課税標準額＝固定資産税評価額×１/２
（この特例は平成３０年３月３１日まで適用されます。）
参考：東京都主税局「不動産取得税」

さらに、その土地が一定の要件を満たす場合、次の（ア）（イ）いずれかの軽減が受けられます。

（ア）45,000円（税額が45,000円未満である場合はその額）
（イ）土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積の2倍（一戸当たり200㎡が限度）×税率（３％）
参考：東京都主税局「不動産取得税」

1-2．登録免許税

土地を取得した時、登録免許税がかかります。

土地を取得した際、土地の引渡しと同時に土地の所有権が自分に移ったことを証明する登記を申請する必要がありますが、この登記についてかかる税金が登録免許税です。その土地を取得した年のみ課税されます。

1-2-1．計算・調べ方

土地の登録免許税の課税額は、土地の固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。

土地の登録免許税額＝土地の固定資産税評価額×税率

①土地の固定資産税評価額
おおまかな計算として、土地の固定資産税評価額は時価の６０～７０％となります。

正確な値を知りたい場合は、市町村の税務課に問い合わせるか、下記サイトで調べることができます。
全国地価マップ

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法

②税率について
登録免許税の税率は、土地を取得した方法によって異なります。まとめると以下のようになります。

出典：No.7191　登録免許税の税額表

1-2-2．控除・節税対策

売買で土地を取得した場合で、平成29年3月31日までに登記を受ける場合、税率は1.5％に軽減されます。
参考：No.7191　登録免許税の税額表

1-3．印紙税（売買で取得した場合）

売買によって土地を購入した場合、印紙税がかかります。

土地を購入する際、売主と買主の間で不動産売買契約書を作成します。この契約書には、契約書に記載した金額（土地の売買価格）に応じて収入印紙を貼付するのですが、この印紙代が印紙税になります。

1-3-1．計算・調べ方

契約書記載金額と印紙税額の対応を表にまとめると、下のようになります。契約書作成時期によって金額が異なるので注意してください。

金額については国税庁のHPにも記載がありますので、併せてご覧ください。
（国税庁HP「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」）。

1-3-2．控除・節税対策

売買契約書を作成するときに注意したいのが、売主が所有する分の契約書をコピーにするという点です。

売買契約時、契約書は売主と買主が1通ずつ所有します。これに関して、両者が契約書の原本を持つことにしてしまうと、印紙は2枚必要です。よって、それぞれが印紙税額を負担することになります。

ただ、実は売主は契約書を原本で所有する必要はありません。よって、買主が契約書の原本を所有し、売主はそのコピーを所有するということも可能なのです。こうすることで、印紙は1枚でよく、それぞれが印紙税額を半額ずつ負担すれば良くなります。

1-4．相続税（相続で取得した場合）

土地を相続した場合、土地に対しても相続税が課せられます。

1-4-1．計算・調べ方

相続税の計算式は、以下のようになります。

相続税額＝（すべての財産額－基礎控除額）×相続税率

土地も「すべての財産額」に含めて考えますが、土地の「財産額」の計算は少し特殊なので気を付けましょう。土地の価値は①路線価方式か②倍率方式によって求められます。

①路線価方式
宅地の評価額は主に路線価方式によって求められます。
路線価方式では、その土地が面している道路につけられた「路線価」に、土地の面積をかけることで評価額を求めます。２つ以上の道路に面していたり、複雑な形（不整形など）をしていたりする場合は、評価額に補正率をかけて調整されます。

土地の評価額＝路線価×土地の面積（㎡）（×補正率）

②倍率方式
市街地以外の宅地や田、畑、山林などの評価額は、倍率方式によって求めます。
倍率方式では、その土地の固定資産税評価額に、地区と種類ごとに定められている一定の倍率を掛けて評価額を求めます。

土地の評価額＝固定資産税評価額×倍率

全国の路線価や倍率表は「全国地価マップ」や国税庁のHPから確認することができますので、正確な数字を確認したい場合はこちらを参考にしてみて下さい。
全国地価マップ
路線価図・評価倍率表｜国税庁

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法

1-4-2．控除・節税対策

相続した土地が小規模宅地であった場合、土地の評価額が減額されます。

小規模宅地とは、土地が事業用の場合は400㎡、一定の居住用の土地の場合は330㎡、一定の貸付用の土地の場合は200㎡までの部分を指します。

どれくらい減額されるかについては、事業用・居住用の場合は80％、貸付用の場合は50％の減額を受けることができます。
これらをまとめると下記のようになります。

小規模宅地の場合の減額については、財産を相続したときの税金｜国税庁もあわせて参考にしてください。

また、土地の形がきれいな正方形、長方形でない場合、相続税の計算のなかで調節がなされます。その調節に用いられるのが「補正率」です。
補正率の計算については、国税庁HP　奥行価格補正率表に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

1-5．贈与税（贈与で取得した場合）

1-5-1．計算・調べ方

贈与税の計算は以下のようになります。

贈与税額＝課税価格×税率（－控除額）
※課税価格＝贈与財産価格－110万円（基礎控除）

「贈与財産価格」の計算は、相続税における土地の評価額の計算と同じです。ただ、小規模宅地の特例は適用されません。

1-5-2．控除・節税対策

贈与税の税率とそれに応じた控除は下記のようになっています。

他にも、非課税枠が設けられていますので、詳しくは国税庁HP　贈与税をご確認ください。

2．土地の所有時にかかる税金

2-1．固定資産税

土地を所有していると、固定資産税がかかります。

固定資産税は、毎年1月1日の時点で公的な書類（市町村の固定資産課税台帳や登記簿など）に不動産の所有者として登録されている人に課される税金のことです。土地を取得した翌年から毎年かかります。

2-1-1．計算・調べ方

固定資産税額は、以下の計算式で求められます。

固定資産税額＝固定資産税路線価×地積（㎡）×税率1.4％

○固定資産税路線価
固定資産税路線価とは、その土地が面している道路につけられた評価額のことです。路線価がいくらに設定されているかは、「全国地価マップ」から確認することができます。
全国地価マップ

全国地価マップの使い方は下記のサイトで解説していますので、あわせて参考にしてください。
【保存版】土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法

○地積
地積とは、土地の面積のことを指します。

○税率
標準税率は1.4％ですが、市区町村によって異なる場合がありますので、市区町村のHPを確認するようにしましょう。

固定資産税がいくらかかるかは、公的な書類によっても知ることができます。公的な書類には、以下２つのものがあります。

○固定資産税課税明細書
固定資産税納税通知書は、毎年５月下旬ころ、その年の１月１日時点の所有者に役所が送付する書類です。「課税明細書」として納税通知書と一緒に送付されることも多いです。
固定資産税納税通知書・課税明細書には、土地の評価額やそれに基づいて算出された税額が記載されています。

上記書類は、再発行されません。よって、上記書類の送付時期を過ぎてから土地を取得した場合、1月1日時点の所有者にもらうしか確認する方法がありません。
もし上記書類が手に入らなかった場合、固定資産税公課証明書によっても税額を確認することができます。

○固定資産税公課証明書
固定資産税公課証明書は、固定資産税額を証明するための書類です。役所に申請すれば交付してもらうことができます。

固定資産税公課証明書を交付してもらうためには、すでに所有者として登記をしているか、登記をしていなくても売買が成立済みであることが必要となります（原則として1月1日時点での所有者への交付になります）。また、交付申請の際に登記簿謄本や売買契約書を添付する必要があります。

2-1-2．控除・節税対策

固定資産税は、土地の上に住宅が建っていると税額が軽減される特例があります。

住宅の敷地とそれに応じた軽減率をまとめると以下の表のようになります。

軽減については、都道府県によって異なる場合もありますので、その土地のある都道府県のHPで確認するようにしてください。

2-2．都市計画税

都市計画税は、固定資産税と変わらない性質の税金です。

都市計画において「市街化区域」に指定されている土地にのみ課税されます。自分の所有する土地が「市街化区域」に該当するかどうかは、インターネットで「自治体名　都市計画情報」と検索するか、市区町村の役所で問い合わせてみましょう。

2-2-1．計算・調べ方

都市計画税は、以下の計算式によって求めることができます。

都市計画税額＝路線価×地積（㎡）×税率0.3％

路線価や地積については固定資産税と同じです。税率は標準税率が0.3％ですが、市区町村によって異なる場合がありますので、市区町村のHPで確認しておきましょう。

2-2-2．控除・節税対策

都市計画税は、土地の上に住宅が建っていると税額が軽減される特例があります。

住宅の敷地とそれに応じた軽減率をまとめると以下の表のようになります。

軽減については、都道府県によって異なる場合もありますので、その土地のある都道府県のHPで確認するようにしてください。

3．土地の売却時にかかる税金

3-1．印紙税

不動産を売却する際、売主と買主の間で不動産売買契約書を作成します。

この契約書には、契約書に記載した金額（不動産の売買価格）に応じて収入印紙を貼付するのですが、この印紙代が印紙税になります。

3-1-1．計算・調べ方

契約書記載金額と印紙税額の対応を表にまとめると、下のようになります。

契約書作成時期によって金額が異なるので注意してください。

金額については国税庁のHPにも記載がありますので、併せてご覧ください。
（国税庁HP「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」）。

3-1-2．控除・節税対策

売買契約書を作成するときに注意したいのが、売主が所有する分の契約書をコピーにするという点です。

売買契約時、契約書は売主と買主が1通ずつ所有します。これに関して、両者が契約書の原本を持つことにしてしまうと、印紙は2枚必要です。よって、それぞれが印紙税額を負担することになります。

ただ、実は売主は契約書を原本で所有する必要はありません。よって、買主が契約書の原本を所有し、売主はそのコピーを所有するということも可能なのです。こうすることで、印紙は1枚でよく、それぞれが印紙税額を半額ずつ負担すれば良くなります。

3-2．譲渡所得税・住民税

不動産を売却することで利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して所得税と住民税がかかります。

3-2-1．計算・調べ方

譲渡所得税・住民税の計算式は、以下のようになります。

①譲渡所得
譲渡所得は、不動産の売却価格から、その不動産を購入した時の価格と購入時・売却時にそれぞれかかった諸費用を引いたものです。

②譲渡所得税額
譲渡所得税額は、譲渡所得に税率をかけた金額です。

③諸費用
不動産購入時の諸費用は、具体的には不動産会社の仲介手数料や、登録免許税、不動産取得税といった税金などです。これに関しては、わからない場合は「売却価格の5％」として計算することができます。
不動産売却時の諸費用は、具体的には不動産会社の仲介手数料や先ほど説明した印紙税などです。

④税率
譲与所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。具体的には、譲渡した年の月1日において、その不動産の所有期間が5年を超えているか否かで区別をします。
5年を超えている場合は長期譲渡所得として計算し、5年以下の場合は短期譲渡所得として計算します（ちょうど5年の場合は短期譲渡所得です）。
これを表にすると以下のようになります。

3-2-2．控除・節税対策

土地の譲渡所得税には、収用等により譲渡した場合、特定土地区画整理事業等のために譲渡した場合など、いくつかの特別控除が設けられています。

詳しくは、国税庁HP「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

3-3．抵当権抹消登記の登録免許税

売却する不動産の登記に「抵当権」が設定されている場合、それを抹消するために抵当権抹消登記の登録免許税がかかります。これは不動産1つにつき1000円です。

詳しく説明すると、まず「抵当権」とは、債権などの担保として不動産について設定するものです。代表的なものとして、不動産を銀行などの金融機関からローンで融資を受けて購入した場合、金融機関が自分の債権の担保としてその不動産に抵当権を設定します。この抵当権は、不動産の登記に記録されることになります。

不動産を売却する場合、買主としては購入する不動産に抵当権があったら厄介なことになります。よって、不動産に抵当権が設定されている場合、その抵当権を登記から抹消するための手続きをしなくてはなりません。ここでかかるのが抵当権抹消登記の登録免許税です。

この抵当権を登記から抹消するための手続きについては、自分ですることもできるのですが、手間と時間がかかってしまうことから司法書士に依頼することも多いです。この場合、登録免許税（不動産1つにつき1000円）に加えて司法書士報酬がかかることになります。司法書士報酬は事務所によって値段が異なりますが、相場は1万円前後となっているようです。

4．土地にかかる税金まとめ

土地にかかる税金について書きましたが、いかがでしたか。

この記事が、土地を購入・所有・売却しようとするすべての方の参考になれば幸いです。