土地の生前贈与をお考えですか？

「自分が生きている間に所有する土地を誰かに譲りたい」という場合や、「親や祖父母に生きているうちに土地を譲って欲しい」という場合、生前贈与をする必要があります。相続税の節税にもなりうることから、生前贈与を検討されている方も多いと思います。

ただ、「生前贈与」という言葉は聞いたことがあっても実際どういうものかよくわからないというのが正直なところではないでしょうか。土地の引き渡すということもあり、何だか手続きもややこしそうな印象を受けますよね。

そこでこの記事では、生前贈与について基礎から徹底的に解説しました。特に生前贈与にかかる「贈与税」の計算については絶対に押さえておきたいポイントですので、かなり詳細に記載しました。これを読めば、生前贈与についてしっかり理解し、自分が生前贈与を利用すべきかどうか、利用する場合にどうすれば良いかがしっかり判断できるようになるでしょう。

ぜひ参考にしてくださいね。

1．土地の生前贈与とは？

1-1．生前贈与とは？

生前贈与とは、財産（現金、不動産など）を所有する人が、生きているうちに自分の財産を他人に無償で譲ることをいいます。土地の生前贈与という場合、土地の所有者が、生きているうちに自分の土地を他人に無償で譲ることを意味します。

一般的に人が亡くなった場合、その人の財産は相続によって相続人に受け継がれます。生前贈与をすれば、相続の手続きとは別に財産を他人に譲ることができます。

1-2．土地の生前贈与の方法・手続き

生前贈与は、財産を譲る人と受け取る人の間の口約束でも成立します。ただ、後のトラブルを避けるためにも、贈与契約書を作成しておくようにしましょう。

また、土地を生前贈与する場合、「登記」を譲る人から受け取る人に移転しておかなければ贈与の効力がありませんので、注意しましょう。登記の移転については、「不動産の名義変更について完全網羅｜流れ・必要書類・費用など」に詳しい記載がありますので、あわせて参考にして下さい。

2．土地の生前贈与をするメリットとデメリット

土地の所有者が死亡した場合、その土地は相続によって相続人に受け継がれることになります。これと比較した時、土地の所有者が生きているうちに土地を生前贈与することにはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
以下、土地の生前贈与をするメリットとデメリットについて、それぞれみていきます。

2-1．メリット

2-1-1．土地を好きな人に譲ることができる

土地所有者の側から見て、土地を自分の好きな人に譲ることができるというメリットがあります。
相続の場合ですと、相続人（財産を受け継ぐ人）が誰になるかということが法律で決められています。財産の所有者の思い通りにその財産が受け継がれていかない場合があるのです。
一方生前贈与を利用すれば、自分が譲りたい人に財産を譲ることができます。

2-1-2．比較的短期間に土地を譲る（受け取る）ことができる

生前贈与の手続は比較的短期間で済ませることができます。よって、「今すぐ土地を譲りたい」または「今すぐ土地を受け取りたい」といった事情がある場合、生前贈与を利用すれば比較的短期間に土地を譲る（受け取る）ことができます。

2-1-3．将来かかる相続税を節税できる可能性がある

生前贈与を利用すれば、将来かかる相続税を節税することができる可能性があります。将来の相続人（配偶者、子供など）にあらかじめ生前贈与をしておけば、相続人が将来負担する相続税を軽減させてあげられる場合があるのです。
生前贈与の非課税制度・減額措置を利用するのですが、この仕組みについては後ほど詳しく解説します。

2-2．デメリット

生前贈与を利用した場合、生前贈与にかかる税金が高額になってしまう可能性があります。
まず考えられるのが、「贈与税」です。生前贈与をすると、贈与した財産に贈与税が課せられます。場合によってはこの贈与税が非常に高額になってしまう可能性があります。贈与税の税率については、後ほど詳しく説明します。
また、生前贈与を利用すると「不動産取得税」という税金もかかります。これは、相続の場合にはかからない税金です。

以上のことから、土地の生前贈与の利用については、「どうしてもいますぐ土地を譲りたい（受け取りたい）」や「どうしても譲る人を指定したい」という事情がある場合でない限り、贈与財産や相続財産にかかる税金をトータルで考えて検討する必要があります。

3．土地の生前贈与にかかる税金

ここからは、土地の生前贈与にかかる税金について解説していきます。
土地の生前贈与にかかる税金は、以下の３つです。

①贈与税
②不動産取得税
③登録免許税

3-1．贈与税

贈与税とは、個人から個人へと財産の贈与が行われた場合に、贈与の対象となった財産に対してかかる税金のことです。贈与を受けた側が支払います。

贈与税の税率や計算方法に関しては、土地の贈与税はいくらかかる？税率や控除額など、計算方法まとめの記事で解説していますので、こちらを参照してください。

3-2．不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときにかかる税金のことです。土地の生前贈与を受けた方が払うことになります。

生前贈与を受けた土地にかかる不動産取得税の課税額は、取得した土地の価格（固定資産税評価額）に税率３％をかけて算出されます。

①「取得した土地の価格」について
「取得した土地の価格」は土地の固定資産税評価額となります。固定資産税評価額とは、国が定める固定資産評価基準による評価額のことで、大まかな計算としては土地の時価の60～70％となります。
固定資産税評価額について、正確な求め方を知りたい方は、【保存版】土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にして下さい。

②３％（税率）について
標準税率は３％ですが、場所によっては異なる可能性がありますので、念のため生前贈与を受ける土地のある都道府県のHPを参照するようにしてください。
参考：東京都主税局

3-3．登録免許税

登録免許税とは、不動産を取得したときにする登記にかかる税金のことです。生前贈与をする方と受ける方のどちらが払っても大丈夫です。

登録免許税額は、固定資産税評価額の２％をかけて算出されます。

参考：国税庁「No.7191　登録免許税の税額表」

土地の固定資産税評価額は、おおむね時価の60～70％になります。正確な求め方を知りたい方は、【保存版】土地評価額（土地価格）を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にして下さい。

ここまでをまとめると以下の表のようになります。

3-4．シミュレーション

固定資産税評価額が2,000万円の土地を生前贈与する場合にかかる税金についてシミュレーションをしてみましょう。なお、20歳以上の人が親から生前贈与を受ける場合を想定します。

①贈与税
基礎控除110万円を引いた土地の価格は、2000万円－110万円＝1890万円となります。
贈与税率は（２）の表より45％、控除額は265万円となります。
以上より、かかる贈与税額は下記の計算になります。
（2000万円－110万円）×45％－265万円
＝585万5000円

②不動産取得税
2000万円×３％＝60万円

③登録免許税
2000万円×２％＝40万円

かかる税金を合計すると、
585万5000円＋60万円＋40万円
＝685万5000円
となります。

4．土地の生前贈与にかかる税金の非課税制度

ここまで土地の生前贈与にかかる税金についてご紹介してきましたが、実は、贈与税については非課税制度や減額措置が設けられているのです。
そこでここからは、贈与税の非課税制度・減額措置についてご紹介していきます。これらを上手く使えば節税することもできますので、しっかりチェックしてくださいね。

4-1．相続時精算課税制度

贈与税については、相続時精算課税制度が設けられています。
相続時精算課税制度は、生前贈与につき以下の条件を満たす場合、2,500万円までの贈与税がかからないというものです。

参考：国税庁「No.4103　相続時精算課税の選択」

4-1-1．相続時精算課税制度の仕組み

相続時精算課税制度の仕組みについてご説明します。
相続時精算課税制度では、生前贈与者から贈与を受けた財産について、2,500万円までは生前贈与時の贈与税が非課税になります。
そして、2,500万円を超えた場合、超えた部分については20％の税率で贈与税が課税されます。

生前贈与者が亡くなったとき、相続財産の価格は、生前贈与した財産の贈与時の価格と相続財産（生前贈与しなかった財産）の価格をあわせて算出します。生前贈与時に贈与税を支払った場合（2,500万円を超えた場合）、支払った贈与税額はそこから控除されます。
以上を計算式にすると以下のようになります。

相続時精算課税制度を利用すれば、相続財産の価格は贈与時の価格で計算されます。そのため、土地の価格が贈与時から相続時にかけて上昇した場合でも、それが相続税に影響しないのです。

4-1-2．相続時精算課税制度の注意点

相続時精算課税制度には、以下のデメリットがありますので、利用する場合はよく注意しましょう。

①一度相続時精算課税制度の適用を受けてしまうと、その後暦年贈与ができない

②相続時精算課税制度の適用後は、贈与額に関わらず（0円でも）確定申告が必要になる
確定申告の方法については、初心者でも税理士不要！家賃収入がある人の確定申告の方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にして下さい。

③孫に生前贈与した場合、相続時に相続税が2割加算される可能性がある

4-2．配偶者控除

贈与税については、配偶者控除が設けられています。
配偶者控除は、以下の条件を満たす場合に基礎控除110万円＋最高2,000万円までの贈与税がかからないという制度です。

4-2-1．配偶者控除の仕組み

例えば、夫から妻に固定資産税評価額1000万円の土地を贈与した場合、贈与税はかかりません。

また、2100万円の土地を贈与する場合も、基礎控除の110万円を引いたら財産額は2100万円－110万円＝1990万円となるので、贈与税はかからないことになります。

つまり、生前贈与する土地の固定資産税評価額が2110万円までの場合、贈与税が非課税になります。

4-2-2．配偶者控除の注意点

配偶者控除を利用する場合、以下の書類が必要となります。

参考：国税庁「No.4452　夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

また、配偶者控除により贈与税額が0円でも、確定申告をする必要がありますので注意しましょう。確定申告の方法については、初心者でも税理士不要！家賃収入がある人の確定申告の方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にしてください。

5．まとめ

土地の生前贈与について書いてきましたがいかがでしたか？
この記事が、土地の生前贈与を検討する全ての方の参考になれば幸いです。