相続との違いは??土地を生前贈与する際に必要な全知識

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土地の生前贈与をお考えですか?

「自分が生きている間に所有する土地を誰かに譲りたい」という場合や、「親や祖父母に生きているうちに土地を譲って欲しい」という場合、生前贈与をする必要があります。相続税の節税にもなりうることから、生前贈与を検討されている方も多いと思います。

ただ、「生前贈与」という言葉は聞いたことがあっても実際どういうものかよくわからないというのが正直なところではないでしょうか。土地の引き渡すということもあり、何だか手続きもややこしそうな印象を受けますよね。

そこでこの記事では、生前贈与について基礎から徹底的に解説しました。特に生前贈与にかかる「贈与税」の計算については絶対に押さえておきたいポイントですので、かなり詳細に記載しました。これを読めば、生前贈与についてしっかり理解し、自分が生前贈与を利用すべきかどうか、利用する場合にどうすれば良いかがしっかり判断できるようになるでしょう。

ぜひ参考にしてくださいね。

1.土地の生前贈与とは?

1-1.生前贈与とは?

生前贈与とは、財産(現金、不動産など)を所有する人が、生きているうちに自分の財産を他人に無償で譲ることをいいます。土地の生前贈与という場合、土地の所有者が、生きているうちに自分の土地を他人に無償で譲ることを意味します。

一般的に人が亡くなった場合、その人の財産は相続によって相続人に受け継がれます。生前贈与をすれば、相続の手続きとは別に財産を他人に譲ることができます。

1-2.土地の生前贈与の方法・手続き

生前贈与は、財産を譲る人と受け取る人の間の口約束でも成立します。ただ、後のトラブルを避けるためにも、贈与契約書を作成しておくようにしましょう。

また、土地を生前贈与する場合、「登記」を譲る人から受け取る人に移転しておかなければ贈与の効力がありませんので、注意しましょう。登記の移転については、「不動産の名義変更について完全網羅|流れ・必要書類・費用など」に詳しい記載がありますので、あわせて参考にして下さい。

2.土地の生前贈与をするメリットとデメリット

土地の所有者が死亡した場合、その土地は相続によって相続人に受け継がれることになります。これと比較した時、土地の所有者が生きているうちに土地を生前贈与することにはどんなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
以下、土地の生前贈与をするメリットとデメリットについて、それぞれみていきます。

2-1.メリット

2-1-1.土地を好きな人に譲ることができる

土地所有者の側から見て、土地を自分の好きな人に譲ることができるというメリットがあります。
相続の場合ですと、相続人(財産を受け継ぐ人)が誰になるかということが法律で決められています。財産の所有者の思い通りにその財産が受け継がれていかない場合があるのです。
一方生前贈与を利用すれば、自分が譲りたい人に財産を譲ることができます。

2-1-2.比較的短期間に土地を譲る(受け取る)ことができる

生前贈与の手続は比較的短期間で済ませることができます。よって、「今すぐ土地を譲りたい」または「今すぐ土地を受け取りたい」といった事情がある場合、生前贈与を利用すれば比較的短期間に土地を譲る(受け取る)ことができます

2-1-3.将来かかる相続税を節税できる可能性がある

生前贈与を利用すれば、将来かかる相続税を節税することができる可能性があります。将来の相続人(配偶者、子供など)にあらかじめ生前贈与をしておけば、相続人が将来負担する相続税を軽減させてあげられる場合があるのです。
生前贈与の非課税制度・減額措置を利用するのですが、この仕組みについては後ほど詳しく解説します。

2-2.デメリット

生前贈与を利用した場合、生前贈与にかかる税金が高額になってしまう可能性があります。
まず考えられるのが、「贈与税」です。生前贈与をすると、贈与した財産に贈与税が課せられます。場合によってはこの贈与税が非常に高額になってしまう可能性があります。贈与税の税率については、後ほど詳しく説明します。
また、生前贈与を利用すると「不動産取得税」という税金もかかります。これは、相続の場合にはかからない税金です。

以上のことから、土地の生前贈与の利用については、「どうしてもいますぐ土地を譲りたい(受け取りたい)」や「どうしても譲る人を指定したい」という事情がある場合でない限り、贈与財産や相続財産にかかる税金をトータルで考えて検討する必要があります

3.土地の生前贈与にかかる税金

ここからは、土地の生前贈与にかかる税金について解説していきます。
土地の生前贈与にかかる税金は、以下の3つです。

①贈与税
②不動産取得税
③登録免許税

3-1.贈与税

贈与税とは、個人から個人へと財産の贈与が行われた場合に、贈与の対象となった財産に対してかかる税金のことです。贈与を受けた側が支払います。

生前贈与を受けた土地にかかる贈与税額は、土地の価格(固定資産税評価額)から基礎控除110万円を引いた額に税率をかけて算出されます。控除がある場合は、そこから控除額が引かれます。計算式は、以下のようになります。

<計算式>

贈与税額
=(生前贈与を受けた土地の価格(固定資産税評価額)-基礎控除110万円)×税率-控除額

①「生前贈与を受けた土地の価格」について
計算式中の「生前贈与を受けた土地の価格」は、土地の固定資産税評価額です。固定資産税評価額とは、国が定める固定資産評価基準による評価額のことで、大まかな計算としては土地の時価の60~70%となります。
固定資産税評価額について、正確な求め方を知りたい方は、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にして下さい。

②「税率」と「控除額」について
贈与税の税率と控除額を表にまとめると、以下のようになります。

(1)通常の贈与税率

基礎控除(110万円)を引いた土地の価格 税率 控除額
200万円以下 10%  
200万円超
300万円以下
15% 10万円
300万円超
400万円以下
20% 25万円
400万円超
600万円以下
30% 65万円
600万円超
1000万円以下
40% 125万円
1000万円超
1500万円以下
45% 175万円
1500万円超
3000万円以下
50% 250万円
3000万円超 55% 400万円

(2)20歳以上の人が直径尊属(祖父母、親など)から生前贈与を受ける場合の贈与税率

基礎控除(110万円)を引いた土地の価格 税率 控除額
200万円以下 10%  
200万円超
300万円以下
15% 10万円
300万円超
400万円以下
400万円超
600万円以下
20% 30万円
600万円超
1000万円以下
30% 90万円
1000万円超
1500万円以下
40% 190万円
1500万円超
3000万円以下
45% 265万円
3000万円超
4500万円以下
50% 415万円
4500万円超 55% 640万円

参考:国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率(暦年課税)」

3-2.不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物などの不動産を取得したときにかかる税金のことです。土地の生前贈与を受けた方が払うことになります。

生前贈与を受けた土地にかかる不動産取得税の課税額は、取得した土地の価格(固定資産税評価額)に税率3%をかけて算出されます。

<計算式>

不動産取得税額
=取得した土地の価格(固定資産税評価額)×3%(税率)

①「取得した土地の価格」について
「取得した土地の価格」は土地の固定資産税評価額となります。固定資産税評価額とは、国が定める固定資産評価基準による評価額のことで、大まかな計算としては土地の時価の60~70%となります。
固定資産税評価額について、正確な求め方を知りたい方は、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にして下さい。

②3%(税率)について
標準税率は3%ですが、場所によっては異なる可能性がありますので、念のため生前贈与を受ける土地のある都道府県のHPを参照するようにしてください。
参考:東京都主税局

3-3.登録免許税

登録免許税とは、不動産を取得したときにする登記にかかる税金のことです。生前贈与をする方と受ける方のどちらが払っても大丈夫です

登録免許税額は、固定資産税評価額の2%をかけて算出されます。

登録免許税額
=固定資産税評価額×2%

参考:国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

土地の固定資産税評価額は、おおむね時価の60~70%になります。正確な求め方を知りたい方は、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にして下さい。

ここまでをまとめると以下の表のようになります。

項目 税額の計算方法 支払う人
贈与税 (固定資産税評価額-基礎控除110万円)×税率(上の表)-控除額 贈与を受けた側
不動産取得税 固定資産税評価額×3%(税率) 贈与を受けた側
登録免許税 固定資産税評価額×2% どちらでも可

3-4.シミュレーション

固定資産税評価額が2,000万円の土地を生前贈与する場合にかかる税金についてシミュレーションをしてみましょう。なお、20歳以上の人が親から生前贈与を受ける場合を想定します。

①贈与税
基礎控除110万円を引いた土地の価格は、2000万円-110万円=1890万円となります。
贈与税率は(2)の表より45%、控除額は265万円となります。
以上より、かかる贈与税額は下記の計算になります。
(2000万円-110万円)×45%-265万円
=585万5000円

②不動産取得税
2000万円×3%=60万円

③登録免許税
2000万円×2%=40万円

かかる税金を合計すると、
585万5000円+60万円+40万円
=685万5000円
となります。

4.土地の生前贈与にかかる税金の非課税制度

ここまで土地の生前贈与にかかる税金についてご紹介してきましたが、実は、贈与税については非課税制度や減額措置が設けられているのです
そこでここからは、贈与税の非課税制度・減額措置についてご紹介していきます。これらを上手く使えば節税することもできますので、しっかりチェックしてくださいね。

不動産取得税についても、軽減税率が設けられている場合があります。
詳しくは、各都道府県のHPを確認してください。
参考:東京都主税局

4-1.相続時精算課税制度

贈与税については、相続時精算課税制度が設けられています。
相続時精算課税制度は、生前贈与につき以下の条件を満たす場合、2,500万円までの贈与税がかからないというものです。

参考:国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

<条件>

①生前贈与者が(する側)、生前贈与をした年の1月1日時点で60歳以上であること
②生前贈与の受贈者が(受ける側)、生前贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上であること
子供か孫への生前贈与であること

4-1-1.相続時精算課税制度の仕組み

相続時精算課税制度の仕組みについてご説明します。
相続時精算課税制度では、生前贈与者から贈与を受けた財産について、2,500万円までは生前贈与時の贈与税が非課税になります。
そして、2,500万円を超えた場合、超えた部分については20%の税率で贈与税が課税されます。

財産額 贈与税率
2,500万円まで 非課税
2,500万円を超える部分 20%
<シミュレーション>

①1000万円(固定資産税評価額)の土地の生前贈与を受けた場合の贈与税
…非課税
②3000万円(固定資産税評価額)の土地の生前贈与を受けた場合の贈与税
…(3000万円-2500万円)×20%=100万円

生前贈与者が亡くなったとき、相続財産の価格は、生前贈与した財産の贈与時の価格と相続財産(生前贈与しなかった財産)の価格をあわせて算出します。生前贈与時に贈与税を支払った場合(2,500万円を超えた場合)、支払った贈与税額はそこから控除されます。
以上を計算式にすると以下のようになります。

<計算式>

相続財産の価格
=生前贈与した財産の贈与時の価格+相続財産(生前贈与しなかったもの)の価格-すでに支払った贈与税額

相続時精算課税制度を利用すれば、相続財産の価格は贈与時の価格で計算されます。そのため、土地の価格が贈与時から相続時にかけて上昇した場合でも、それが相続税に影響しないのです。

<シミュレーション>

(1)AさんがBさんから固定資産税評価額3000万円の土地を生前贈与され、1年後にBさんが1000万円の現金財産を残して亡くなった場合を考えてみましょう。①贈与税
3000万円-2500万円=500万円について20%の贈与税が課せられることになります。よって、贈与税額は500万円×20%=100万円となります

②相続税額
上の計算式から、相続税を課せられる相続財産の価格は
3000万円+1000万円-100万円=3900万円
となります。これを基に相続税を計算すると、30万円となります。
※相続税の計算について気になる方は、国税庁「相続税の計算と税額控除」をご参考ください。

結果、かかる税金の総額(不動産取得税、登録免許税込み)は280万円となります。

(2)(1)の場合で、生前贈与を受けなかった場合(相続のみ)を考えましょう。ただ、相続時までに土地の価格が高騰し4000万円になっていたとします。
この時相続財産の価格は
4000万円+1000万円=5000万円
となります。これを基に相続税額を計算すると、210万円となります。

結果、かかる税額の総額(登録免許税込み)は290万円となります。

以上から、土地の価格が高騰する前に生前贈与しておいた方が、かかる税金が少なくて済むことがわかります。

4-1-2.相続時精算課税制度の注意点

相続時精算課税制度には、以下のデメリットがありますので、利用する場合はよく注意しましょう。

①一度相続時精算課税制度の適用を受けてしまうと、その後暦年贈与ができない

暦年贈与とは?

暦年贈与とは、暦年(1月1日~12月31日)ごとに贈与を行い、その贈与額が110万円以下であれば贈与税がかからない制度のことです。通常の生前贈与は暦年贈与の方法により行われます。

②相続時精算課税制度の適用後は、贈与額に関わらず(0円でも)確定申告が必要になる
確定申告の方法については、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にして下さい。

③孫に生前贈与した場合、相続時に相続税が2割加算される可能性がある

どういった場合に利用すべきか

以上から、どのような場合に相続時生産課税制度を利用すればよいかをまとめると、以下のようになります。
①上で紹介した条件を満たす場合
②生前贈与者の財産は、土地以外にほとんどない場合
③贈与税額が2500万円以内の場合

4-2.配偶者控除

贈与税については、配偶者控除が設けられています。
配偶者控除は、以下の条件を満たす場合に基礎控除110万円+最高2,000万円までの贈与税がかからないという制度です。

<条件>

①夫婦間の生前贈与であること
②婚姻期間が20年以上であること
③居住用不動産、その不動産の取得資金の生前贈与であること
④不動産が国内に存在すること
⑤生前贈与を行った翌年の3月15日までに生前贈与を受けた不動産に居住しており、引き続きその不動産に住み続ける見込みがあること
※つまり、土地の上に住宅が建っている必要があります
⑥過去に同じ生前贈与者が、夫婦間贈与の非課税の特例を利用していないこと

4-2-1.配偶者控除の仕組み

例えば、夫から妻に固定資産税評価額1000万円の土地を贈与した場合、贈与税はかかりません。

また、2100万円の土地を贈与する場合も、基礎控除の110万円を引いたら財産額は2100万円-110万円=1990万円となるので、贈与税はかからないことになります。

つまり、生前贈与する土地の固定資産税評価額が2110万円までの場合、贈与税が非課税になります。

4-2-2.配偶者控除の注意点

配偶者控除を利用する場合、以下の書類が必要となります。

①生前贈与を受ける人の戸籍謄本
(生前贈与を受けた日から10日経過後に取得したもの)
②生前贈与を受ける人の戸籍謄本の附票
(生前贈与を受けた日から10日経過後に取得したもの)
③生前贈与を受ける人の住民票
④登記事項証明書
(居住用不動産を贈与する場合)

参考:国税庁「No.4452 夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」

また、配偶者控除により贈与税額が0円でも、確定申告をする必要がありますので注意しましょう。確定申告の方法については、初心者でも税理士不要!家賃収入がある人の確定申告の方法に詳しい記載がありますので、そちらを参考にしてください。

どういった場合に利用すべきか

以上から、どのような場合に相続時生産課税制度を利用すればよいかをまとめると、以下のようになります。
①4-2の条件を満たす場合
②贈与する土地の価格が2,110万円以内の場合
③4-2-2の手続が面倒に感じない場合

5.まとめ

土地の生前贈与について書いてきましたがいかがでしたか?
この記事が、土地の生前贈与を検討する全ての方の参考になれば幸いです。

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