土地の売買をしたい方は必見!手順と費用を徹底解説します!

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土地の売買をご検討中ですか?

自分の使っていない土地を売りたい、マイホームを建てるための土地が欲しいなど、さまざまな理由で土地を売買する必要が出てくることがあると思います。

でも、土地の取引なんて滅多にするものではないので、どうやって始めれば良いのか分からない、という方も多いのではないでしょうか?更に土地の取引は大きなお金が動きます。そのため絶対に失敗したくないですよね。

そこでこの記事では、土地を売る場合と土地を買う場合のそれぞれのケースから、絶対に知っておくべき基礎知識(全体の流れ、売買契約書、かかる費用など)をまとめました。これを読めば、土地の売買についてしっかり理解し、スムーズに失敗することなく売買が進められるようになるでしょう。

1.土地を売りたい

最初に、土地を売りたい方が知っておくべき知識について解説します。

1-1.土地を売る流れ

まず、土地を売る流れを確認しておきましょう。

①土地の相場を知る
土地の価格相場を調べます。
土地価格の調べ方は、【保存版】土地評価額(土地価格)を調べる全ての方法に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

②査定を依頼する
不動産会社(売買手続きの代行をしてくれる会社です)に、自分が所有する土地の査定(どれくらいで売れそうかの調査)を依頼します。この時、必ず複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう。

③媒介契約を締結する
売買手続きを依頼する不動産会社が決まったら、その不動産会社と媒介(仲介)契約を締結します。
媒介契約については、不動産仲介の役割とは!?きっと役立つ仲介業者の選び方に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

④売却活動を開始する
媒介契約を締結したら、不動産会社は売却活動(チラシやネットでの広告など)を開始します。

⑤購入希望者と売買交渉
不動産会社の売却活動の結果購入希望者があらわれたら、購入希望者との間で売買交渉が行われます。ここで、こちらが定めた「売り出し価格」と購入希望者が考える「購入希望価格」のすり合わせが行われます。

⑥売買契約締結
購入希望者との売買交渉が終了したら、売買契約を締結します。売買契約を締結すると、あなたが「売主」、購入希望者が「買主」となります。

⑦土地の引き渡し
最後に、売主から買主への土地の引き渡しが行われます。

⑧確定申告
土地を売って利益が出た場合、確定申告を行う必要があります。
確定申告については、不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめに詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

土地を売る流れは以上のようになります。それぞれについてより詳しく知りたい場合は、【保存版】初心者向け土地売却の完全マニュアルに記載がりますので、あわせて参考にしてください。

1-2.土地を売るのにかかる諸費用

土地を売るためには、どのくらいのお金がかかるのでしょうか。
ここからは、土地を売るのにかかる諸費用について解説していきます。

1-2-1.租税公課

土地を売るとき、以下にあげるような税金がかかります。

印紙税 売買契約書には印紙を貼付する必要があるのですが、その印紙を購入するのにかかるのが印紙税です
譲渡所得税・住民税 不動産を売却することで利益が出た場合、その利益(譲渡所得)に対して所得税と住民税がかかります。これらを、譲渡所得税・住民税と呼びます。
抵当権抹消登記の登録免許税
(抵当権設定した場合)
売却する不動産の登記に「抵当権」が設定されている場合、それを抹消するために抵当権抹消登記の登録免許税というものがかかります。

このような税金がそれぞれいくらかかるか、その計算方法については不動産売却前に絶対に知っておきたい税金と確定申告まとめに詳しい解説がありますので、あわせて参考にしてください。

1-2-2.不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、土地売買の仲介をしてくれる不動産会社に支払う成功報酬を指します。
個人が土地を売却する場合、土地の査定や土地の宣伝などは仲介業者に依頼するのが一般的ですが、その時にかかる手数料が不動産仲介手数料なのです。
不動産仲介手数料の金額には、扱う不動産の金額に応じて国が上限を定めています。

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不動産仲介手数料について詳しく知りたい方は、無料にもできる?不動産売却時にかかる仲介手数料の仕組みを解説に詳しい記載がありますので、あわせて参考にしてください。

1-3.売買契約書のポイント

売買契約において、売買契約書を作成するのが一般的です。
多くの場合、不動産会社が売買契約書を作成してくれます。ただ、ここで不動産会社にすべて任せっきりではいけません。出来上がった売買契約書について、売主としてしっかり確認しておくべきポイントがあります。
ここからは、売買契約書で確認しておくべきポイントについてご紹介します。

1-3-1.売買物件の表示

売買する物件の表示に誤りがないかどうかしっかり確認しましょう。
一般的に、売買契約書における売買物件は登記簿に基づいて表示されます。売ろうとしている土地の情報がきちんと契約書に反映されているか、しっかり確認しておきましょう。

1-3-2.売買代金、手付金などの金額、支払日

売買代金、手付金などの金額、支払日の記載に誤りがないかどうかしっかり確認しましょう。
手付金とは、契約を結ぶ時に契約成立を保証するため、売買代金の一部を買主から売主に支払うお金です。売買代金の何割を手付金とするか(1~2割程度の場合が多いようです)はしっかり確認しておきましょう。また、手付金には①解約手付②証約手付③違約手付の3種類ありますので、契約においてどの手付けなのかも確認しておきましょう。特に定めのない場合は、①解約手付と推定されます。

手付金の種類

①解約手付
解約手付の場合、買主と売主は、それぞれ以下のことをすれば契約を解除できます。
・買主は、既に支払った手付金を放棄すること
・売主は、既に受け取った手付金の倍額を買主に返すこと

②証約手付
証約手付の場合、手付金は契約が成立したことを示す効力を持ちます。解約手付のように契約を自由に解除することは認められません。

③違約手付
違約手付の場合、一方の当事者に契約違反があった場合、もう一方の当事者は損害賠償とは別に契約違反の罰として契約で定めた手付金を没収できることになります。

1-3-3.土地の実測及び土地代金の精算

土地の実測と土地代金の精算についての規定も確認しておきましょう。

売主は、引渡しまでの間に土地の実測をすることが多いようです。というのも、土地の面積に関して登記簿に記録された面積と実際の面積が異なる場合があるのです。
実測の結果、登記簿に記録された面積と実際の面積が異なることが分かった場合、面積の差に応じて売買代金を精算する場合があります。このとき、一般的には当初の売買代金と当初の土地面積から1㎡あたりの単価を割り出し、精算を行います。
なお、精算については当事者間の合意で行わない場合もあります。

1-3-4.所有権の移転と引き渡しの時期

所有権の移転と引渡しの時期について確認しておきましょう。
一般的に、所有権移転と引渡しは代金の支払いと引き換えに行われます。

1-3-5.付帯設備等の引き継ぎまたは撤去

土地の上に何か付帯設備がある場合、それを買主に引き継ぐのか撤去するのかの規定についてもしっかり確認しておきましょう。

1-3-6.土地上の権利の削除

売買する土地の上に所有権の実行を妨げる権利がないか確認しましょう。
土地を売るとき、その土地上に抵当権や賃借権などの権利があると完全な所有権の実行を妨げることになりますので、売主が責任をもって引渡し前に削除することになります。
なお、投資用物件として売買する場合は、テナントとの賃貸借契約は買主に引き継ぐ形になります。

1-3-7.公租公課等の精算

公租公課の精算についても確認しておきましょう。
多くの場合、土地を売買するとき土地にかかる固定資産税や都市計画税といった税金を売主と買主の間で精算します。
この時、物件の決済日や引渡し日を基準に、日割りで精算することが多いです。

1-3-8.危険負担について

万が一、引渡し前に売主にも買主にも責任のない理由(天災など)によって土地が使い物にならなくなってしまった場合の規定についても確認しておきましょう(「危険負担」といいます)。
一般的には、上記のような場合、原則として売主が土地を修復したうえで土地を引渡すようにします。ただ、例外的に土地の修復に過大な費用がかったり、買主が契約を結んだ目的を達成できないくらいになってしまったりした場合は、契約を無条件で解除することができるようにします。

1-3-10.契約違反による解除

万が一当事者の一方が契約違反(「債務不履行」といいます)をした場合の取り決めについても確認しておきましょう。
売主か買主の一方が債務不履行をした場合、もう一方の当事者は契約の解除をすることができます。債務不履行によって契約を解除することになった場合、債務不履行をした方の当事者が違約金を支払うとするのが一般的です。違約金の金額については、だいたい売買代金の20%までの範囲で決めることが多いです。

1-3-11.反社会的勢力の排除

売買契約書の中に「売主および買主が、暴力団等の反社会勢力ではないこと」「物件を反社会的勢力の事務所その他の活動の拠点に供しないこと」といった規定が入っていることを確認しましょう。
平成23年度6月以降、反社会的勢力を排除する旨の規定が順次導入されています。
この条項についてより詳しく知りたい場合は、売買契約書のモデル条項例の解説|警察庁に詳しい解説がありますので、そちらを参考にしてください。

1-3-12.ローン特約

ローン特約についても確認しておきましょう。
買主が土地を買うにあたって住宅ローンを利用しようとしていた場合で、住宅ローンの審査が買主に責任がない事情で不調に終わった場合に、売買契約を無条件で解除できるようにします。

買主がローンで融資を受けて土地を買おうとしていたのに買主の責任ではない事情で審査が通らなかった場合、買主はお金を工面することはできません。そのような場合でも「契約したんだから払え」というのは酷です。よって、上記のような規定を定めるのです。

注意するのは、あくまで「買主に責任がない」場合であって、買主に責任がある場合(買主がローンの手続きを怠った場合など)は上記の規定は適用されません。

1-3-13.瑕疵担保責任

瑕疵担保責任についてもしっかり確認しておきましょう。
瑕疵担保責任とは、売買された物件に隠れた瑕疵(普通に見ても気づかないような欠陥のこと)が見つかった場合に、売主が負う責任のことを言います。具体的には、瑕疵を修理したり瑕疵によって買主が被った損害を賠償したりする責任を負います。その瑕疵があるために買主が土地を買う意味がなくなってしまうような場合は、契約を解除できるようにします。

売買契約の中で、売主は瑕疵担保を負うか否か、負うとしたらどのくらいの期間まで責任を負うのかを定めます。一般的には、「買主が瑕疵を知った時から1年以内」まで責任を負うとします。

1-4.個人売却はできるのか

土地を売る時、多くの場合不動産会社に仲介してもらいますが、も仲介を入れずに自分の力だけで売ることも不可能ではありません。不動産仲介手数料を支払うのがもったいないと感じる方は、この項をよく読んだ上で、自力で土地を売ることに挑戦してみましょう。

不動産会社の仲介を入れずに自力で土地を売ろうとなると、以下のようなことを自分でやらなければいけません。

1-4-1.買主を自分で探さなければならない

まず、買主を自分で探さなければなりません。
身内や友人に売るという場合はいいですが、そうでない場合これは大きな負担となるでしょう。
具体的には、折り込みチラシや不動産情報サイト(SUUMO、HOME’Sなど)での広告や、オークションサイトへの登録などを行う必要があります。不動産情報サイトでの広告料(月に5万~15万円)は自分で負担しなければなりません(不動産会社に仲介してもらった場合は不動産会社の負担になります)。また、こうした売却活動中の問い合わせ対応や土地の管理も自分で行わなければなりません。

上で紹介したような費用と不動産仲介手数料を比較した上で、不動産会社に仲介を依頼するか決めても良いでしょう。

1-4-2.売却価格を自分で決めなければならない

土地をいくらで売るか、ということも自分で決めなければいけません。
地価公示・地価調査・取引価格情報|土地総合情報システムに、対象となる土地の近辺の土地が過去にどれくらいの値段で取引されたかのデータがあります。これらを参考に、売買価格を自分で決めていくことになります。

1-4-3.売買交渉を自分でやらなければならない

晴れて購入希望者が現れたとき、売買交渉も自分でやらなければなりません。こちらが定めた「売り出し価格」と購入希望者が考える「購入希望価格」のすり合わせや、契約条件の確認が行われます。「交渉」ということに慣れていないと、少し大変な作業になるかもしれません。

1-4-4.売買契約書や重要事項説明書などの書類を自分で作成しなければならない

また、土地の売買契約書や重要事項説明書などの書類も自分で作成しなければなりません。

土地売買契約書のひな形は以下のサイトから無料ダウンロードすることができます。
bizocean|「売買契約書」の書式テンプレート

重要事項説明書のひな形は以下のサイトから無料ダウンロードすることができます。
こくえい不動産調査|不動産売買契約書・重要事項説明書 ひな形

1-4-5.トラブルへの対応も自分でやらなければならない

土地の売買において何かしらのトラブルがあった場合、自分で対応しなければなりません。具体的には、以下のようなトラブルが考えられます。

・購入後に瑕疵が発覚する
・売買契約書など書類の漏れ・不備がある
・重要事項説明書の確認不足で後にトラブルとなる

以上にあげたことをすべて自分でできれば、自力で土地を売ることも可能です。

2.土地を買いたい

続いて、土地を売りたい方が知っておくべき知識について解説します。

2-1.土地を買う流れ

まず、土地を買う流れを確認しておきましょう。

①購入する土地を探す、選ぶ
土地を購入する目的に応じて、適切な土地を探し、選びます。
土地を活用する様々な方法については、【目的別にご紹介】土地を有効活用するための全方法にて網羅的に紹介していますので、あわせて参考にしてみて下さい。
ここで、マイホームを建てるために土地を買うという方も多いと思います。マイホームを建てる土地の探し方や探すときのポイントについては、どうやって探せばいいの?土地の探し方完全マニュアルで詳しく解説していますので、あわせて参考にしてみて下さい。

②土地所有者と売買交渉
買いたいと思う土地が見つかったら、土地所有者との間で売買交渉が行われます。ここで、土地所有者が定めた「売り出し価格」とこちらが考える「購入希望価格」のすり合わせが行われます。

③売買契約締結
土地所有者との売買交渉が終了したら、売買契約を締結します。売買契約を締結すると、あなたが「買主」、土地所有者が「売主」となります。売買契約のポイントはこの記事の「1-3.売買契約書のポイント」をご参照ください。

売買契約の締結と同時に、①売主への手付金と、不動産会社(仲介業者)を利用して土地を探した場合は②仲介手数料を支払います。
ローンで融資を受ける場合は、売買契約締結後すみやかにその申し込みを行います。

④土地の引渡し
最後に、売主から買主への土地の引き渡しが行われます。
土地の引渡しと同時に、売買代金の決済も行います。支払いをローンで行う場合、金融機関との間で金銭消費貸借契約を結び、融資を実行してもらいます。
また、土地の引渡しと同時に、所有権移転登記も行います。所有権移転登記にやり方については、不動産の名義変更について完全網羅 | 流れ・必要書類・費用などに詳しい解説がありますので、あわせて参考にしてください。

2-2.土地を買うのにかかる費用

土地を買うのにかかる費用は、大きく分けて①土地の売買代金と②その他諸費用です。
②その他諸費用は、具体的には印紙税、登記費用、ローン借入費用、仲介手数料などです。だいたい土地の売買代金の6~10%かかります。

支払時期と費用について表にまとめると、以下のようになります。

支払時期 費用
売買契約締結時 ・手付金(売買価格の1~2割)
・印紙税(売買契約書に貼る)
・仲介手数料の半金
引渡し前まで ・印紙税(金銭消費貸借契約書に貼る)
・登記費用(登録免許税、司法書士報酬など)
・ローン借入費用
(事務手数料、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料など)
・仲介手数料の半金
・税金などの精算金
引渡し時 ・売買代金から手付金を引いた残金

3.まとめ

土地の売買について書きましたがいかがでしたか。
この記事が、土地の売買をご検討中のみなさんの参考になれば幸いです。

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