不動産の名義変更について完全網羅 | 流れ・必要書類・費用など

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本記事を開いていただいた方は、何らかの理由で不動産の名義変更が必要になった方がほとんどではないでしょうか?
不動産の名義変更を行う機会は、普段の生活の中で頻繁に起こることではなく、初めての方も多いと思います。そのため、どのように行えばいいのか?どんな書類が必要なのか?費用は掛かるのか?など、全く知識がなく困っている方も多いと思います。


そこで、本記事では、
・不動産名義変更の手続きの流れ
・不動産名義変更に必要となる書類
・不動産名義変更の手続きにかかる費用
・司法書士に依頼する場合の手順
について、不動産名義変更が必要になる原因ごとに解説していきます。この記事を読めば、自分がまず何をすれば良いのかがわかるようになるでしょう。

1. 不動産の名義変更

1-1. 不動産名義変更とは

不動産名義変更とは、法務局に関係書類を提出して、その不動産の所有者の名義を変更することです。この手続きによって、第三者(不動産を譲る人と不動産を受け取る人以外の人)に不動産の所有権を主張することができるようになります。

不動産名義変更の全体的な流れは以下のようになります。

①不動産の名義を変えたい状態が発生する
例:「土地や建物を相続することになった」「他人から土地や建物を買った」など

②不動産の名義を変えるのに可能な方法の選択肢をあげ、それぞれの難易度・費用等を試算する(必要書類を調べる、かかる費用を見積もる、など)

③方針と必要な登記申請を決定したら、名義を変えたい不動産の現在の登記の状態をチェックするために「登記簿謄本(登記事項証明書)」(※後ほど説明します)を取得する

④それぞれの場合に応じた必要書類を取得する

⑤「登記申請書」(※後ほど説明します)を作成・提出する

⑥税金が発生するので、納付する(不動産取得税、贈与税、譲渡所得税など)

1-2. 必要な事前準備

実際に手続きにとりかかる前に必要な事前準備としては、上の全体の流れをしっかり確認し、実際に”③に取り掛かる前に①②で「いつ、どのような理由で、不動産の名義を変えることにするのか」の方針を決定することが重要です。これによって、準備すべき必要書類やかかる費用も変わってくるのです。

1-3. 自分で名義変更はできるのか

自分で不動産名義変更をすることもできますが、かかる手間や時間を考えて司法書士に依頼するのが一般的なようです。ただ、司法書士に依頼した場合は司法書士報酬として手続きにかかる料金とは別途お金がかかってしまいます。手間と時間をかけても自分で手続きを行うか、少し料金がかかっても司法書士に依頼するかは迷うところかもしれません。

この記事では、自分で行う場合を想定して手続きの流れを説明した後、「司法書士に依頼する場合はどうしたら良いか」について説明していきます。

1-4. 不動産の名義変更が必要になる4つの場合

では、具体的に不動産の名義を変える必要があるのはどういった場合なのでしょうか?

代表的なのは、遺産相続の場合生前贈与の場合財産分与の場合不動産売買の場合の4つです。この記事では、上記の4つの場合について、それぞれ順番に説明していきます。

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2. 遺産相続の場合

相続によって不動産を取得した、という場合には、不動産の名義を被相続人(死亡者)から自分へ変更する必要があります。

2-1. 手続きの流れ

この場合の手続きの流れは、以下のようになります。

(1)不動産の現在の所有者を確定するため「登記簿謄本(登記事項証明書)」を取得する

(2)相続人を確定するために必要な書類を取得する

(3)相続登記申請書類を作成する

(4)相続登記を管轄する法務局へ申請する

2-2. 必要となる書類

(1)登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本(登記事項証明書)とは、登記についての情報が書かれた書類です。不動産の現在の所有者を確定するためにこの書類が必要となります。これを取得するには、物件の管轄法務局で取得する、郵送で取得する、最寄りの法務局で取得する、の3つの方法があります。それぞれの場合の手順は、以下の表のようになります。

方法 手順
物件の管轄法務局で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局を訪れ、申請書を記入

③申請書を窓口に提出

郵送で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局に、申請書、登記印紙、返信用の切手を郵送

最寄りの法務局で取得する 「不動産登記情報交換サービス」を利用

いずれの場合も、まずは物件の管轄法務局を調べることが必要となります。物件の管轄法務局については、法務局のHPから調べることができます。

法務局HP_管轄のご案内
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

また、申請書を記入する際、「地番」と「家屋番号」に注意が必要です。普段私たちが使っている住所とは異なる場合があります。法務局に備え付けのブルーマップで確認するか、窓口で質問するようにしましょう。

郵送で取得する場合についてですが、申請書は最寄りの法務局で、登記印紙は郵便局でそれぞれ取得することができます。

最寄りの法務局で取得する場合の「不動産登記情報交換サービス」とは、コンピューター化された法務局同士で登記事項証明書の取得を相互に行うサービスです。最寄りの法務局と物件の管轄法務局の両方がコンピューター化に対応している場合、これを利用して最寄りの法務局で登記事項証明書を取得することができます。

(2)相続人を確定するために必要な書類
相続人を確定するために必要となる書類とその取得方法・留意点をまとめたのが以下の表になります。

書類 取得方法・留意点
1 相続の事実を証明する書類 ※下で説明
2-1 遺言に従って相続分を決めた場合、

その遺言書

「公正証書遺言」を作ったかどうかは公正役場で確認できます。
2-2 遺産分割協議をして相続分を決めた場合、遺産分割協議書および印鑑証明書 遺産分割協議書には、相続人全員の実印が押してあることが必要です。
3 不動産を相続する人の住民票 それぞれ最寄りの役所で取得します。
4 不動産の固定資産税の評価証明書

:登録免許税の税額をあきらかにするために登記申請書に添付する書類

物件の所在地の市区町村役場の固定資産税担当部署で取得します。

※遺言と遺産分割協議

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遺言は、自分が死んだ後にその財産をどのようにするかの意思を言葉や文章で残したものです。公正役場で公証人に作成してもらった場合は公正証書遺言と呼びます。これらがある場合は、それに従って財産の処分を行います。

これらがない場合、財産処分をどうするかは相続人どうしの遺産分割協議で決定します。遺産分割協議が成立したら、その内容を記した遺産分割証明書を作成します。

1の相続の事実を証明する書類について、その種類と取得方法は以下のようになっています。

書類 取得方法
被相続人の戸籍謄本または除籍謄本

(※1)

①被相続人の最後の本籍地と筆頭者(戸主)を調べる

②「死亡の時点で本籍があった市区町村役場」で死亡者の戸籍謄本(除籍謄本)・原戸籍の全てをとりよせる

③②で取得した戸籍謄本(除籍謄本)から、1つ前の戸籍(転籍前)の本籍地と筆頭者を読み取り、その戸籍類を取得

④③の作業を繰り返し、死亡者が生まれた時の戸籍までさかのぼり取得する

被相続人の住民票の除票(可能であれば) 死亡時から5年以内であれば、死亡時の住民登録地の役所で発行されるので、そこで取得する

*これがない場合、被相続人名義の不動産登記に記載されている住所について、その住所地の役所の戸籍謄本等の発行部署で不在籍証明書および不在住証明書を発行してもらう必要があります

相続人全員分の戸籍謄本 ①被相続人の戸籍謄本(除籍謄本)から相続人を決定する

②相続人の本籍地から、戸籍謄本・原戸籍を取り寄せる(郵送も可)

③その相続人が生存していること、あるいは被相続人より先に死亡して相続人にならないことが確認できるまで請求を繰り返す

(※1)被相続人の戸籍謄本が必要なのか除籍謄本が必要なのかについては、以下のような場合分けになります。

場合 必要なもの
被相続人に配偶者(夫、妻)や子供、未婚の子がいて存命 の場合 戸籍謄本
未婚の子が死亡した場合 戸籍謄本
被相続人が、結婚後、子供がいないか、いても全員結婚している場合で、配偶者もすでにいない場合 除籍謄本

多くの場合は子供が相続人になると思いますが、相続人の戸籍を取得するにあたって戸籍の簡単な仕組みを理解しておく必要があります。

誰でも、出生時は親(被相続人)と同じ戸籍に入っています。その後、結婚とともに一人ずつ除籍され、子とその配偶者を単位とした新しい戸籍が新しい本籍地と筆頭者で編成されます。被相続人に子供が複数いる場合、人によって本籍地、筆頭者が違うことがあるので注意してください。

(3)相続登記申請書類

法務省のホームページに相続登記申請書類の様式がありますので、これを参考に相続登記申請書類を作成します。

法務書HP_不動産登記の申請書等の様式について
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

2-3. 手続きにかかる費用

手続きにかかる費用をまとめると、以下の表のようになります。

登記事項証明書代 1,500円/土地・建物一筆
戸籍・住民票・評価証明書代 数千円
登録免許税 固定資産税の1,000分の4
その他交通費など

 

2-4. 司法書士に依頼する場合

不動産名義変更を司法書士に依頼する場合、どのような準備をすればよいのでしょうか?

相続の場合は取得に手間のかかる書類が多いですが、少なくとも「不動産の固定資産税の評価証明書」と「被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍)謄本」を取得してから相談にいくと良いでしょう。「不動産の固定資産税の評価証明書」があれば、かかる費用の概算の見積もりを出してくれるようです。また、「被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍)謄本」があれば、残りの必要な書類は司法書士さんが取り寄せてくれるようです。「本当に時間がない」という方も不動産の「固定資産税の評価証明書」と「被相続人の死亡の記載のある戸籍(除籍)謄本」だけは取得していくようにしましょう。

ただ、書類の取得を依頼するとそれだけの費用がかかりますので、2の(2)で紹介した書類のうち、自分で取得できる書類については自分で取得してから相談にいくと良いでしょう。

司法書士報酬は事務所によって異なりますが、2の(2)で紹介した書類を自分で取得できた場合の相場はだいたい5万円となっているようです。

3. 生前贈与の場合

生前贈与とは、財産を所有する人が、生きているうちに自分の財産を家族や親族に無償で譲ることをいいます。親戚の誰かから不動産について生前贈与を受けた場合、不動産の名義変更をする必要があります。

3-1. 手続きの流れ

この場合の手続きの流れは、以下のようになります

①不動産の現在の所有者を確定するために「登記簿謄本(登記事項証明書)」を取得する

②受贈者を確定するために「戸籍」、「住民票」などの必要書類を取得する

③生前贈与による不動産の名義変更の申請書類を作成する

④管轄する法務局へ申請する

3-2. 必要となる書類

(1)登記簿謄本

登記簿謄本(登記事項証明書)とは、登記についての情報が書かれた書類です。これを取得するには、物件の管轄法務局で取得する、郵送で取得する、最寄りの法務局で取得する、の3つの方法があります。それぞれの場合の手順は、以下の表のようになります。

場合 手順
物件の管轄法務局で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局を訪れ、申請書を記入

③申請書を窓口に提出

郵送で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局に、申請書、登記印紙、返信用の切手を郵送

最寄りの法務局で取得する 「不動産登記情報交換サービス」を利用

いずれの場合も、まずは物件の管轄法務局を調べることが必要となります。物件の管轄法務局については、法務局のHPから調べることができます。

法務局HP_管轄のご案内
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

また、申請書を記入する際、「地番」と「家屋番号」に注意が必要です。普段私たちが使っている住所とは異なる場合があります。法務局に備え付けのブルーマップで確認するか、窓口で質問するようにしましょう。

郵送で取得する場合についてですが、申請書は最寄りの法務局で、登記印紙は郵便局でそれぞれ取得することができます。

不動産登記情報交換サービスとは、コンピューター化された法務局同士で登記事項証明書の取得を相互に行うサービスです。最寄りの法務局と物件の管轄法務局の両方がコンピューター化に対応している場合、これを利用して最寄りの法務局で登記事項証明書を取得することができます。

(2)受贈者を確定するのに必要な書類

受贈者を確定するのに必要な書類とそれぞれの取得方法をまとめると以下の表のようになります。

書類 取得方法
贈与する不動産の登記済証または登記識別情報 贈与者から取得
不動産を贈与する人の、印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの) 贈与者から取得
不動産をもらう人の、住民票 最寄りの役所から取得
登記原因情報になるもの(贈与契約書など) 贈与時に作成
贈与する不動産の、固定資産税の評価証明書(登録免許税の税額をあきらかにするために登記申請書に添付する書類) 物件の所在地の市区町村役場の固定資産税担当部署
※注意事項

・印鑑証明書の住所が、登記簿上の氏名と異なる場合、贈与する人の住所変更の経緯がわかる住民票が必要となります。

・印鑑証明書の氏名が、登記簿上の氏名と異なる場合、贈与する人の氏名が変わったことがわかる戸籍謄本が必要となります。

・贈与する不動産が農地の場合、農業委員会の許可書が必要となります。

(3)贈与による登記移転申請書類

法務省のホームページに贈与による登記移転申請書類の様式がありますので、これを参考に登記移転申請書類を作成します。

法務省HP_不動産登記の申請書等の様式について
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

3-3. 手続きにかかる費用

登記事項証明書代 1,500円/土地・建物1筆
住民票・印鑑証明書・評価証明書代など 数千円
登録免許税 固定資産税評価額の1,000分の20
その他交通費など

3-4. 司法書士に依頼する場合

名義変更手続きを司法書士に依頼する場合、3-2の(2)で紹介した書類に加えて、不動産を贈与する人が実印を押した委任状不動産を受け取る人が実印または認め印を押した委任状の両方を用意して相談に行きましょう。万が一、3-2(2)で紹介した書類で取得できないものがあっても、ひとまず不動産の固定資産税の評価証明書だけでも取得してから相談にいけば、かかる費用の概算の見積もりを出してくれるところもあるようです。

司法書士報酬は事務所によって異なりますが、だいたい5万円が相場となっているようです。

4. 財産分与の場合

財産分与とは、離婚の際、夫婦が結婚している間に築いた財産を分ける手続きのことです。この場合、不動産の名義変更が必要となります。ちなみに、これは住宅ローンが残っている場合でも可能です。

4-1. 手続きの流れ

この場合の手続きの流れは以下のようになります。

①元の名義人を確定するために「登記簿謄本(登記事項証明書)」を取得する

②新しい名義人を確定するために、必要書類を取得する

③不動産の名義変更の申請書類を作成する

④管轄する法務局へ申請する

4-2. 必要となる書類

(1)登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本(登記事項証明書)とは、登記についての情報が書かれた書類です。これを取得するには、物件の管轄法務局で取得する、郵送で取得する、最寄りの法務局で取得する、の3つの方法があります。それぞれの場合の手順は、以下の表のようになります。

場合 手順
物件の管轄法務局で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局を訪れ、申請書を記入

③申請書を窓口に提出

郵送で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局に、申請書、登記印紙、返信用の切手を郵送

最寄りの法務局で取得する 「不動産登記情報交換サービス」を利用

いずれの場合も、まずは物件の管轄法務局を調べることが必要となります。物件の管轄法務局については、法務局のHPから調べることができます。

法務局HP_管轄のご案内
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

また、申請書を記入する際、「地番」と「家屋番号」に注意が必要です。普段私たちが使っている住所とは異なる場合があります。法務局に備え付けのブルーマップで確認するか、窓口で質問するようにしましょう。

郵送で取得する場合についてですが、申請書は最寄りの法務局で、登記印紙は郵便局でそれぞれ取得することができます。

不動産登記情報交換サービスとは、コンピューター化された法務局同士で登記事項証明書の取得を相互に行うサービスです。最寄りの法務局と物件の管轄法務局の両方がコンピューター化に対応している場合、これを利用して最寄りの法務局で登記事項証明書を取得することができます。

(2)新しい名義人を確定するのに必要になる書類

書類 取得方法
登記済証または登記識別情報 不動産を譲り渡す人から取得
不動産を渡す人の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内であること) 不動産を譲り渡す人から取得
登記原因証明情報になるもの

(離婚・給付契約公正証書や、離婚協議書あるいは離婚給付契約書)

離婚時に作成
不動産を貰う人の、住民票 最寄りの役所で取得
売り渡す不動産の、固定資産税の評価証明書(登録免許税の税額をあきらかにするために登記申請書に添付する書類) 物件の所在地の市区町村役場の固定資産税担当部署

登記原因証明情報になるものについて、この書類に記載必須事項は以下の通りになります。

・不動産を手放す人ともらう人

・離婚の日と財産分与の話し合いの成立の日

・上記の意思表示により所有権が移った事実と、その日

・名義を変える不動産

具体的には、離婚協議書、財産分与契約書、戸籍謄本(離婚がわかる書類)、財産分与による所有権移転登記申請書、などがこれにあたります。

(3)不動産名義変更の申請書類

法務省のホームページに登記移転申請書類の様式がありますので、これを参考に登記移転申請書類を作成します。

法務省HP_不動産登記の申請書等の様式について
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

4-3. 手続きにかかる費用

登記事項証明書代 1,500円/1物件
住民税・印鑑証明書・評価証明書代など 数千円
登録免許税 固定資産税の1,000分の20
その他交通費など

4-4. 司法書士に依頼する場合

名義変更の手続きを司法書士に依頼する場合は、4-2(2)で紹介した書類の他に不動産を贈与する人が実印を押した委任状不動産を受け取る人が実印または認め印を押した委任状を用意して相談に行きましょう。万が一、4-2(2)で紹介した書類の中で取得できない書類があった場合でも、ひとまず不動産の固定資産税の評価証明書だけでも取得してから相談にいけば、かかる費用の概算の見積もりを出してくれるところもあるようです。

司法書士報酬は事務所によって異なりますが、だいたい5万ほどが相場になっているようです。

5. 不動産売買の場合

誰かから不動産を買った場合、その不動産の名義変更が必要となります。

5-1. 手続きの流れ

この場合の手続きの流れは以下の通りになります。

①買主を確定するために「戸籍」、「住民票」などの書類を取得する

②不動産の名義変更の申請書類を作成する

③売主を確定するために「登記簿謄本」を取得する

④決済後に管轄する法務局へ申請する

5-2. 必要となる書類

(1)買主を確定するために必要な書類

書類名 取得方法
登記済書または登記識別情報 売主から取得
不動産を売り渡す人の印鑑証明書(発行から3ヶ月以内) 売主から取得
登記原因証明情報になるもの 契約時に作成
不動産を買い受ける人の、住民票 最寄りの役所から取得
売り渡す不動産の、固定資産税の評価証明書(登録免許税の税額をあきらかにするために登記申請書に添付する書類) 物件の所在地の市区町村役場の固定資産税担当部署で取得

「登記原因証明情報になるもの」について、多くの場合売買契約書がこれに当たると思いますが、売買契約書の場合、以下の事項が必須事項です。

・売主と買主

・名義を変える=売り渡す旨の、売主と買主の意思表示の内容

・上記の意思表示により所有権が移った事実と、その日

・名義を変える不動産

(2)申請書

法務省のホームページに登記移転申請書類の様式がありますので、これを参考に登記移転申請書類を作成します。
法務省HP_不動産登記の申請書等の様式について
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

(3)登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本(登記事項証明書)とは、登記についての情報が書かれた書類です。これを取得するには、物件の管轄法務局で取得する、郵送で取得する、最寄りの法務局で取得する、の3つの方法があります。それぞれの場合の手順は、以下の表のようになります。

場合 手順
物件の管轄法務局で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局を訪れ、申請書を記入

③申請書を窓口に提出

郵送で取得する場合 ①物件の管轄法務局を調べる

②その法務局に、申請書、登記印紙、返信用の切手を郵送

最寄りの法務局で取得する 「不動産登記情報交換サービス」を利用

いずれの場合も、まずは物件の管轄法務局を調べることが必要となります。物件の管轄法務局については、法務局のHPから調べることができます。
法務局HP_管轄のご案内
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

また、申請書を記入する際、「地番」と「家屋番号」に注意が必要です。普段私たちが使っている住所とは異なる場合があります。法務局に備え付けのブルーマップで確認するか、窓口で質問するようにしましょう。

郵送で取得する場合についてですが、申請書は最寄りの法務局で、登記印紙は郵便局でそれぞれ取得することができます。

不動産登記情報交換サービスとは、コンピューター化された法務局同士で登記事項証明書の取得を相互に行うサービスです。最寄りの法務局と物件の管轄法務局の両方がコンピューター化に対応している場合、これを利用して最寄りの法務局で登記事項証明書を取得することができます。

5-3. 手続きにかかる費用

登記事項証明書代 1,500円/土地・建物1筆
住民票・印鑑証明書・評価証明書代など 数千円
登録免許税 住宅の場合、固定資産税評価額の1,000分の20

土地の場合、固定資産税評価額の1,000分の15

その他交通費など

5-4. 司法書士に依頼する場合

司法書士に依頼する場合は、5-1(1)で紹介した書類に加えて、不動産を売り渡す人が実印を押した委任状不動産を買い受ける人が認め印を押した委任状を用意して相談に行きましょう。万が一取得できない書類があった場合でも、ひとまず不動産の固定資産税の評価証明書だけでも取得してから相談にいけば、かかる費用の概算の見積もりを出してくれるところもあるようです。

司法書士報酬は事務所によって異なりますが、だいたい5万円が相場となっているようです。

6. まとめ

今回は不動産名義変更に必要な知識を、不動産名義変更が必要となる4つの場合に分けてご説明しましたがいかかでしたか?

「取得しなければいけない書類が多いな」と感じたかもしれませんが、不動産の名義変更に法律上の期限などはありませんので、焦らず1つ1つ丁寧に手続きを行っていけば大丈夫です。

この記事がみなさまの参考になれば幸いです。

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